Nederlandse hypotheken steeds moeilijker te funden

Nederland heeft te maken met een ‘funding -gap’. De hypotheekschuld van huishoudens in Nederland bedraagt 630 miljard euro, er is echter ‘slechts’ 300 miljard spaargeld beschikbaar. Daarom zijn banken aangewezen op alternatieve bronnen van financiering (funding), zoals securitisaties en covered bonds.

Door de Europese schuldencrisis hebben verschillende hypotheekverstrekkers steeds meer moeite om liquiditeit te verkrijgen om nieuw hypotheekkapitaal te verstrekken. Daar komen de strengere kapitaaleisen die ‘Basel 3’ stelt nog eens bij. Dit kan grote gevolgen hebben voor de mogelijkheden tot securitisatie van hypotheekportefeuilles, waardoor een belangrijke bron van funding grotendeels dreigt weg te vallen. En ook het risico van een toename in betalingsachterstanden (verwachting: gemiddeld 6% stijging in 2012) neemt door de onzekere economische situatie (stijgende werkeloosheid) toe. Overigens bevinden de Nederlandse betalingsachterstanden zich in internationaal perspectief op een zeer laag niveau. Door dalende huizenprijzen kunnen de verliezen van banken echter nog verder gaan oplopen.

bron: Consultancy.nl

Share Button

63 Reacties

  1. dr.t Zegt:

    Stijgende werkloosheid, is (nog) niet het geval.
    Stijging van 6% op een in internationaal perspectief zeer marginaal te noemen betalingsachtestand, blijft dus in zijn totaliteit verwaarloosbaar.
    Valt me overigens best mee de hoeveelheid spaargeld.
    En ja als de banken weigeren om hypotheken te verstrekken zullen ze op termijn een probleem creeren, namelijk dalende waardering van huizen.
    Een huis is immers net zo veel waard als de banken bereid zijn om er in te pompen, de consument volgt toch wel.

  2. Dim Zegt:

    Dokter Troll is weer actief … happen maar!

  3. CD Zegt:

    dr.t: Stijgende werkloosheid, is (nog) niet het geval.Stijging van 6% op een in internationaal perspectief zeer marginaal te noemen betalingsachtestand, blijft dus in zijn totaliteit verwaarloosbaar.Valt me overigens best mee de hoeveelheid spaargeld.En ja als de banken weigeren om hypotheken te verstrekken zullen ze op termijn een probleem creeren, namelijk dalende waardering van huizen.Een huis is immers net zo veel waard als de banken bereid zijn om er in te pompen, de consument volgt toch wel.

    Als banken weigeren om hypotheken te verstrekken, zullen ze op termijn een probleem creëeren, namelijk dalende waardering van huizen?

    IS DIT HET PROBLEEM OF DE OPLOSSING?

    Daarenboven, volgens mij is er meer sprake van vraaguitval t.a.v. hypotheken dan van weigeringen.

    Verder: zou problematiek in het kader van LTV voor banken (EURIBOR, LIBOR, massaal stallen van gelden bij ECB) niet wat meer van gewicht kunnen zijn binnen de kaasstolp van de problematiek op de Nederlandse vastgoedmarkt?

    En ach, als 6% stijging werkloosheid internationaal gezien zeer marginaal is, hoe marginaal is dat dan wanneer 6% van de beroepsbevolking voorlopig geen hypotheek zal krijgen van werkloosheid?

  4. dr.t Zegt:

    Werkloosheid treft vooral sociale huurders.

    Ik weet niet in het algemeen hoe het zit in de verhouding tussen weigeren te kopen en het weigeren van een hypotheek door de bank, maar persoonlijke zie ik vaak terug dat het lastig is voor kandidaat kopers om de hypotheek rond te krijgen, ook wil men dat graag.

    Wat nu verkocht wordt zijn verkopen uit noodzaak, waarom zou je anders niet gewoon een jaar of tien twintig wachten, een huis blijft toch wel staan.

    De huizenprijzen dalen in NL zo langzaam omdat men het zo goed heeft in het algemeen.

  5. Dawg Zegt:

    Funding gap? Heeft vast niks te maken met die achtelijk lage spaarrentes.

  6. CD Zegt:

    @ Dr. T.

    Werkeloosheid treft vooral sociale huurders?

    Volgens mij wordt er al enige tijd goed gehakt in hoogopgeleide arbeidsplaatsen, om maar niet te spreken over ZZP.

    En verder, hoe moeten werkloze sociale huurders doorgroeien naar koopwoningen? Dat is dan toch ook een lek in de koopmarkt?

    En twintig a dertig jaar wachten… Er is berekend dat in de periode 2025-2030 de krimp zelfs in de Randstad een feit is. De looptijd van een hypotheek is 25-30 jaar. Dus binnen de looptijd van een hypotheek ondergaat een huis dat b.v. morgen wordt opgeleverd al de effecten van krimp op de waarde, voor zover daar nu al geen sprake van is.

    Dr. T. ik ben het meestal niet met u eens, maar ik bewonder uw volhardendheid in het poneren van uw visie. Zonder contrast, geen diepte, zonder diepte geen inzicht.

    Ik hoop dat u gelijk krijgt, maar vrees het ergste.

  7. Frank Zegt:

    Dr. Theo Kroon:

    Misschien heeft onze Theo meer verstand van ….

    theokroon-advies.b…t.com/p/contact.html

    funda.nl/koop/verk…raat-62-i/kenmerken/

  8. ll Zegt:

    Eventjes off-topic, afgelopen weekend zijn er drie banken failliet gegaan in Europa, eentje in Belgie, eentje in Denemarken en eentje in Griekenland.

  9. misterrr Zegt:

    @dr. T.
    Huizenprijzen in NL dalen niet snel omdat de noodzaak er niet is om de prijs te laten dalen vs. de ruimte er niet is om de prijs te laten dalen.

    Mensen met een hypotheek van 110 % van de waarde van hun huis gaan niet omlaag omdat ze de kosten nog kunnen opbrengen dankzij o.a. verlenging van de hypotheek rente aftrek.

    Sinds dat voor velen een overcreditering het geval is zullen deze mensen niet willen dalen totdat ze het niet meer op kunnen brengen en dan failliet gaan.

    Wanneer het bovenstaande gebeurd “knalt” de markt. opkopers kunnen niet alles opkopen en cash is king.

    In normale huis crediet markten leent de bank “nooit” meer dan 100% van de waarde van het huis en zal er een afbetaling dienen te gebeuren. Wat betekent dat er ten aller tijden een daling kan gebeuren. is vervelend voor velen, maar de lening wordt terug betaalt en misschien blijft er geld over.

    Voor degene die nu denken en wat dan in de VS. In de VS staat de schuld op de huizen en niet op de personen die er inwonen de huizenprijs kan dus vrijelijk dalen zonder dat de mensen daar problemen mee hebben. Dit komt volledig op conto van de banken ( zie de problematiek met Freddie en Fannie)

    Oftewel de huizenprijs daalt niet langzaam omdat men het zo goed heeft, maar omdat men niet kan/wil. Helaas komt het punt van moeten komt voor velen steeds dichterbij.

  10. dr.t Zegt:

    En verder, hoe moeten werkloze sociale huurders doorgroeien naar koopwoningen? Dat is dan toch ook een lek in de koopmarkt?

    Er zijn 2,5 miljoen, geloof het of niet sociale huurwoningen in NL. Dat maakt zo’n 50% of misschien wel meer van de totale woningvoorraad uit.
    Lang niet alle sociale huurders zijn werkloos.
    Ik ken een multi-miljonair die in hartje Amsterdam sociaal huurt bijvoobeeld.
    Maar een relatief hoger aantal van de huurders hebben een
    flex-contract of wat er op lijkt.

    Het kan zijn dat ook de vaste contracters met een hoge opleiding werkloos dreigen te raken.
    Maar relatief worden degenen harder getroffen zonder vast dienstverband, want dat is voor bedrijven de makkelijkste oplossing.

    Dank verder voor het compliment.
    Overigens deel ik tal van inzichten, maar deze zijn hier af en toe van een zodanig zwart gehalte, dat een beetje tegengas geen kwaad kan.

  11. CD Zegt:

    Frank,

    Wel interessant. Heb het e.e.a. nagekeken in het Kadaster en het Handelsregister.

    Op Funda staat dat de laatste vraagprijs voor dit pand € 274.000 k.k. bedroeg. Uit de leveringsakte d.d. 10 augustus 2011 (verkoopdatum op Funda 25-7-2011)blijkt dat het appartement voor € 244.000 verkocht is. Dus ca. 11% onder de vraagprijs verkocht.

    Merkwaardig is alleen dat op de website van dit adviesbureau staat dat het gevestigd is op het adres van dit appartement, terwijl het in het Handelsregister gevestigd staat op de Dick Greinierstraat 96 in Amsterdam en de verkopende partij van het appartement aan de Argounautenstraat 62 (I) niet de naam heeft van de eigenaar van dit adviesbureau (en evenmin daarmee gehuwd is).

    Het 06-nummer op de website van het adviesbureau en het 06-nummer dat geregistreerd staat in het Handelsregister komen wel weer overeen.

    Verder heb ik in het Kadaster gezien dat niemand van de rechthebbenden op de appartementsrechten de naam Kroon draagt of gehuwd is met iemand met deze naam.

    Beetje eigenaardig.

  12. dr.t Zegt:

    Huizenprijzen in NL dalen niet snel omdat de noodzaak er niet is om de prijs te laten dalen vs. de ruimte er niet is om de prijs te laten dalen.

    Mensen met een hypotheek van 110 % van de waarde van hun huis gaan niet omlaag omdat ze de kosten nog kunnen opbrengen dankzij o.a. verlenging van de hypotheek rente aftrek.

    De categorie die je noemt zijn vooral degenen die de afgelopen 5 jaar een huis hebben gekocht.
    De starters dus, waarvan bekend is dat hun inkomen eerder stijgen dan dalen. Denk aan jong, goed opgeleid, een vast dienstverband in the pocket etc.

    De overigen hebben een buffer dankzij de extreme stijging van de woningprijzen.
    Het idee van NHZ dat iedereen dat al heeft opgenomen klopt niet (Laat anders maar eens cijfers zien NHZ).

    Mensen die al twintig jaar of langer een huis hebben, blijken maar 30% van de woningwaarde als hypoteekschuld te hebben.

    Hoezo noodzaak?
    De situatie in NL is echt rianter dan je denkt.

  13. dirk Zegt:

    Interessant punt dat naar voren wordt gebracht in het artikel. Ik vraag me wel af hoe het zich verhoudt tot de lage hypotheekrentes op dit moment.

  14. Rien Zegt:

    Ca 2 weken geleden was het mogelijk om bij Funda het aantal verkopen te zien van de afgelopen 10 dagen. Hebben ze dit nu verwijderd?

  15. AVE Zegt:

    @Dr. T.

    Ik ben het met je eens dat de noodzakelijkheid om de woningprijs fors te verlagen niet aanwezig is. Door de beperkte grootte van ons land kun je toch wel redelijk mobiel blijven op de arbeidsmarkt. Als je in Apeldoorn woont, kun je makkelijk in Amsterdam werken, of andersom.
    In de grotere landen kun je je dat niet meer permitteren.

  16. nhz Zegt:

    dr.t: De huizenprijzen dalen in NL zo langzaam omdat men het zo goed heeft in het algemeen.

    of zou het andersom zijn?

    Dawg: Funding gap? Heeft vast niks te maken met die achtelijk lage spaarrentes.

    zeg dat wel … helaas mag je niet meer oproepen tot een bankrun. Laat die scheefleners maar eens een poepie ruiken, kijken wat de hypotheek moet kosten als iedereen zijn geld van de bank haalt. Ik voorspel dat dr.t dan niet meer vrolijk is.

    ll: eentje in Belgie,

    en volgens de stresstest was dit één van de meest degelijke banken; dat weet je genoeg …
    paniekvoetbal en leugens voor het volk zijn nu dagelijks beleid in de EU.

    misterrr: Dit komt volledig op conto van de banken ( zie de problematiek met Freddie en Fannie)

    niet van de banken, maar van de belastingbetaler dankzij Obama. De staat staat daar tegenwoordig garant voor pakweg 98% van de hypotheken (het lijkt Nederland wel …).

    dr.t: De overigen hebben een buffer dankzij de extreme stijging van de woningprijzen.
    Het idee van NHZ dat iedereen dat al heeft opgenomen klopt niet (Laat anders maar eens cijfers zien NHZ).

    dat beweer ik nergens, maar als de helft het maximum opgenomen heeft (zoiets zal het minstens wel zijn, zie o.a. het oversluitfeest na verhoging NHG grens) dan is er ook al een gigantisch probleem.

    Mensen die geen hypotheekprobleem hebben zijn niet relevant voor wat er gaat gebeuren met executies, prijsnivo etc; net zomin als iemand die niet hoeft/wil verkopen relevant is voor het prijsnivo. Relevant zijn de gevallen die overleveraged zijn, of die anderszins afhankelijk zijn van externe garanties (bijv. van de overheid) die straks gaan vervallen. En die categorie betreft een zeer groot deel van de polderhypotheken (minstens de helft schat ik, ondanks 15 jaar prijsstijging).

  17. nhz Zegt:

    AVE: Ik ben het met je eens dat de noodzakelijkheid om de woningprijs fors te verlagen niet aanwezig is.

    helaas voor jou denkt de markt er anders over, anders zou er nu veel meer verkocht worden.

  18. nhz Zegt:

    overigens is het opmerkelijk in dit licht dat Delta Lloyd zonder veel moeite een kwam subprime (NHG) hypotheken weet te lozen tegen zeer minimale rentevergoeding. Waar de staatsgarantie al niet goed voor is; leuk hoe deze gladde bankjongens (en -meisjes) nog even de rekening voor de belastingbetaler stevig laten oplopen voordat de zaak klapt. Kielhalen wat mij betreft, liefst bij Borsele.

  19. nhz Zegt:

    excuus, “een kwam subprime” = een kwak subprime.

  20. hugo Zegt:

    ”’De hypotheekschuld van huishoudens in Nederland bedraagt 630 miljard euro, er is echter ‘slechts’ 300 miljard spaargeld beschikbaar. Daarom zijn banken aangewezen op alternatieve bronnen van financiering (funding),”

    Bijzonder dat ze bij consultancy.nl nog nooit van fractional banking hebben gehoord. Zoals we de afgelopen weken hebben geleerd gaat hij bij de Franse banken x90. Voor het gemak reken ik voor NL met 50x. Dat betekend dat ze 15000+ miljard hebben om uit te lenen. Geen funding gap, alleen wat slechte propaganda.

    Dat er geen wil is om uit te lenen voor subprime hypotheken lijkt me waarschijnlijker.

  21. Sendak Zegt:

    hugo,

    Je moet je toch iets beter verdiepen in het hoe bankieren werkt. Banken lenen een veelvoud van het eigen vermogen uit (bijvoorbeeld 30x of 50x). En die 300 miljard is al door middel van fractioneel reservebankieren ontstaan. (Lening aan de een wordt inkomsten voor de ander).

  22. hugo Zegt:

    @21 (Sendak)

    ”’Banken lenen een veelvoud van het eigen vermogen uit”

    Neen, banken lenen alles in veelvoud uit (ook aandelen, staatsobligaties etc). Dus ook het spaargeld van de bevolking. Ook al is dat zelf ontstaan door fractional banking. Die 300 mijard kan dus gewoon een keer of 50 (uit mijn voorbeeld) worden uitgeleend. Anders zou het terugtrekken van een deel van de spaargelden niet tot omvallende banken leiden en was de DSB nog gewoon onder ons.

  23. Laurens Zegt:

    Rien:
    Ca 2 weken geleden was het mogelijk om bij Funda het aantal verkopen te zien van de afgelopen 10 dagen. Hebben ze dit nu verwijderd?

    Dit motiveert natuurlijk niet de huizenverkopers of de huizenkopers.

    Een ander voorbeeld van het liever niet laten zien van de cijfers, omdat anders de wereld steil achterover valt is de M3 cijfers van de FED. M3 is kort door de bocht al de dollars die gecreëerd wordt.

    hugo:
    ”’De hypotheekschuld van huishoudens in Nederland bedraagt 630 miljard euro, er is echter ‘slechts’ 300 miljard spaargeld beschikbaar. Daarom zijn banken aangewezen op alternatieve bronnen van financiering (funding),”

    Bijzonder dat ze bij consultancy.nl nog nooit van fractional banking hebben gehoord. Zoals we de afgelopen weken hebben geleerd gaat hij bij de Franse banken x90. Voor het gemak reken ik voor NL met 50x. Dat betekend dat ze 15000+ miljard hebben om uit te lenen. Geen funding gap, alleen wat slechte propaganda.

    Dat er geen wil is om uit te lenen voor subprime hypotheken lijkt me waarschijnlijker.

    Ik heb wel interesse in de bron van die x90 voor de Franse banken. Ik weet bijv. wel dat er Amerikaanse banken zijn die voor hun val tot wel 67x (1,5%) het vermogen hadden uitstaan. Volgens mij zaten Fannie Mae en Freddie Mac hier ook bij.

    dr.t,

    Ben je zo, omdat mensen zoals ik een nogal zwart doch realistisch beeld schetsen van de toekomst. Ik zeg niet dat ik alle wijsheid in pacht heb, maar donker worden de komende 10-15 jaar zeker. Dit is namelijk nog niet eens het topje van het topje van de ijsberg.

  24. dalen Zegt:

    @ 22

    “Neen, banken lenen alles in veelvoud uit (ook aandelen, staatsobligaties etc).”

    Wat betreft het uitlenen van andermans geld heeft Bernard Madoff het met die kut-banksters vergeleken nog netjes gedaan. Ook hij leende het geld van anderen door en speculeerde er mee. Hij kreeg 150 jaar gevangenisstraf?

    Ik zou zeggen “zoek de 7 verschillen”.

    Eén is de “bewuste” totale blindheid van de politiek en twee de onwetendheid van de plebs. De vijf anderen verschillen zijn te raden.

    Ik pleit Madoff niet vrij maar het gebeurt dagelijks in het kwadraat en we doen net of het allemaal zo hoort.

    PS nhz

    Een bankrun veroorzaken is nog steeds niet strafbaar. Het wetsvoorstel sterft een stille dood. Dat wetsvoorstel slikt Jan K langzaam in nu zijn ogen open gaan en ziet wat voor tuig het is.

  25. nhz Zegt:

    @22(hugo):
    Die 300 miljard aan spaargeld is natuurlijk al -tig keer uitgeleend, o.a. om Griekse obligaties te kopen die momenteel ook niet echt goed renderen. Mede gezien de aankomende strengere kapitaaleisen maakt dat de banken minder happig om hypotheken te verstrekken (zeker met de enorme leverage die in de polder gebruikelijk is). Als iedereen nou verplicht 20% moest aanbetalen dan zou het ineens een heel ander verhaal worden.

  26. Claude Zegt:

    Geheel onnodig wil ik hier VSH uit een eerdere post quoten.

    VSH:

    -Aflossingsvrij is net afgeschaft en nog niet ingeprijst.
    […]
    -Overwaarde stapelaars zijn op dit moment aan het verdwijnen. Dit effect is echt killing !.
    […]
    -Banken zullen aan strengere eisen moeten voldoen in de toekomst.[…]

    Alles bij mekaar opgeteld is het nu nog een hele goede tijd om je huis te verkopen! Wel z.s.m. natuurlijk.

    De punten die hij hierboven noemt, en hij noemt nog een aantal andere punten in de originele post, snijden verdomd veel hout en zijn op dit moment al van toepassing. Wat betreft het eerste punt zijn eigenlijk nog niet veel cijfers bekend. Mij lijkt het dat nu je verplicht de helft moet aflossen, je woonquote ook omhoog gaat. En niet met die lullige paar procentjes die je wel eens leest, maar een stuk meer. Wat meer duidelijke voorbeelden waar vergelijkingen worden gemaakt tussen 1998-2001, 2001-2004, 2004-2007, 2007-2010 en 2010 tot nu zou helderheid verschaffen. Maar kennelijk waagt geen academicus bij de universiteit zich hieraan.

    Het tweede punt lijkt mij ook heel relevant. Waar vijf jaar geleden stapelaars zich konden begeven in het hoogste marktsegment (de stuivers die in de kwartjesmarkt zit), zal dit nu ‘slechts’ door werken of erfenissen komen. Ik vraag me af hoeveel procent van de hogere markt in deze periodes bevolkt werd door, alvast excuses wanneer ik mensen beledig, handige HBO-jongens in de IT, bankwereld of ambtenarij die op deze manier duurdere woningen konden kopen. Die zijn voor een groot gedeelte weg nu. De vijver voor ‘duurdere’ woningen is daarom ook een stuk kleiner.

    Het laatste punt sluit natuurlijk ook aan bij dit artikel.

    In de bubble-fase zitten we echter nog steeds niet op paniek. Mensen verlagen de prijzen van de huizen nog steeds niet en masse en eerlijk is eerlijk: de gemiddelde verkoopprijzen zijn nauwelijks gedaald. Het is nog steeds ‘ik wil x voor de woning, en anders verkoop ik het niet en blijf ik gewoon zitten’ en geen ‘ik wil nu verkopen voor het erger wordt’. De overwegend negatieve berichtgeving in de MSM zou dit snel kunnen veranderen. Gelet op de punten hierboven, en de rest van de punten die VSH noemt, zijn er simpelweg niet genoeg mensen momenteel die zich zulke hoge leningen kunnen veroorloven. En dat is een onoplosbaar probleem, al is de NHG 25 miljoen en mag je 35 jaar je hypotheekrente op je 45ste huis blijven aftrekken.

  27. nhz Zegt:

    dalen: PS nhz

    Een bankrun veroorzaken is nog steeds niet strafbaar. Het wetsvoorstel sterft een stille dood. Dat wetsvoorstel slikt Jan K langzaam in nu zijn ogen open gaan en ziet wat voor tuig het is.

    of misschien was het gewoon in de praktijk niet uitvoerbaar; want er zijn allerlei creatieve manieren denkbaar om op te roepen tot een bankrun 😉

  28. dalen Zegt:

    PS verschil drie is dat Madoff geen bankvergunning had.

    Wat een bankvergunning betekent weten we nu. Stelen en roven en mensen de afgrond inhelpen en dat met de wet mee!

  29. Juan Belmonte Zegt:

    @artikel

    Nederlandse hypotheken steeds moeilijker te funden

    De Duitsers komen, maar niet voor mensen die huizen willen leasen, alleen voor wie wil lenen en terugbetalen en gewoon zelf gespaard heeft en dat inbrengt:

    anaf 1 oktober is er een nieuwe hypotheekaanbieder op de Nederlandse markt. De Volksbank Emmerich-Rees is de eerste Duitse hypotheekverstrekker die de hele Nederlandse markt bedient. De Volksbank biedt een hypotheek aan die tussen de 0,2 en 0,4% goedkoper is dan die van de bestaande aanbieders op de Nederlandse markt.

    De Duitse bank stelt wel een aantal voorwaarden die strenger zijn of afwijken van de gangbare Nederlandse hypotheekaanbieders. Zo financieren ze alleen tot zo’n 77% van de vrije verkoopwaarde van de woning. Dat betekent dat de Nederlandse klant toch wel een behoorlijk som eigen geld moet hebben. De Nederlandse hypotheekaanbieders financieren in het algemeen veel meer dan de aankoopprijs van de woning alleen, zoals bijvoorbeeld de kosten die een koper maakt voor afsluitprovisie, overdrachtsbelasting en hypotheekakte.

    consumentenbond.nl…van-duitse-volksbank

    Overigens opmerkelijk dat de prijs van geld kennelijk voor de Duitsers wel een rol speelt: minder risico (want inbreng van spaargeld) dan lagere rente.

    Als de rente niet langer de prijs van geld weergeeft,
    treden er andere mechanismen op

    een kredietcrisis bijvoorbeeld 😛

  30. dalen Zegt:

    “creatieve manieren denkbaar om op te roepen tot een bankrun”

    Ja denk maar aan de exota flessen (limonade voor degeen die het niet weet) die je laat ploffen op de tv.

    Geheid dat de fabriek kapot gaat. Frits Bom maakte vele mensen werkloos met zijn nep ploffles.

    Dit om aan te geven hoe simpel het is iets kapot te maken.

  31. Juan Belmonte Zegt:

    hugo: Anders zou het terugtrekken van een deel van de spaargelden niet tot omvallende banken leiden en was de DSB nog gewoon onder ons.

    Hugo, dat is ook wat Juan begrijpt van de huidige situatie.
    Als de banken geen sushi op balansen hadden staan zouden er toch geen problemen zijn ? Of dat dat te simpel ?

    Opmerkelijk dat de Sushi op balansen ontstaan is ondanks Sarbaynes-Oxly Basel 1, 2, 3, 4, 5, niet mis te interpreteren voorbeelden in Japan en een andere prachtige plannen om risico’s te beheersen.

    Als de rente niet langer de prijs van geld weergeeft,
    treden er andere mechanismen op

    omvallende banken bijvoorbeeld

  32. Steven Zegt:

    Als ik een hypotheek aanvraag van 3 keer mijn bruto salaris krijg ik hem zo hoor. Punt is natuurlijk dat ze geen tophypotheken meer aanbieden van 5-6 keer een bruto loon en zo. Prima. mooie marktwerking en de huizenprijzen zakken met 40 procent. 🙂

    Dat “funden” van een hypotheek is volgens mij namelijk heel makkelijk: banken kunnen dat gewoon doen. (geldcreatie uit het niets, maar wel risico als het niet wordt betaald, want dan staat het wel op de negatieve balans). Het systeem is wat dat betreft zoals hier naast staat onder “Waar komt het geld voor uw hypotheek vandaan?” van Albert Spits

  33. tufkaj Zegt:

    Rien:
    Ca 2 weken geleden was het mogelijk om bij Funda het aantal verkopen te zien van de afgelopen 10 dagen. Hebben ze dit nu verwijderd?

    De hele “bladeren” functionaliteit ligt op zijn gat sinds 4/10. Mijn site had er ook last van, heb ze getweet en ze zouden er aan werken.

    Je kunt het nog wel zien, hier linksonder:
    http://www.funda.nl/koop/verkocht/heel-nederland/

    of hier de ontwikkeling in de afgelopen maanden:
    fundacijfers.staan…038;gegeven=10-dagen

    Ik heb hier alleen wel al een keer eerder opgemerkt dat dit getal geen goede statistiek is. Het aantal “sinds 10 dagen verkocht” is gebaseerd op de datum van verkoop. Deze ligt over het algemeen meer dan 10 dagen terug en wordt dus niet meegenomen in de berekening.
    Beter kun je op het eerste linkje klikken en daar kijken hoeveel pagina’s je terug moet bladeren om de verkopen van 11 dagen geleden te zien. Het pagina nummer * 15 is dan het aantal verkochte woningen de afgelopen 10 dagen 😉

  34. tufkaj Zegt:

    Las vandaag ook dat gemeente stadskanaal stopt met de startersleningen.
    hypotheek-update.n…8;utm_source=twitter

    Eigenlijk treurig dat ze in zo’n krimpgebied jongeren een te hoge hypotheek in jagen, een veel slechtere investering is er voor zo’n starter niet denkbaar. Gelijkertijd worden er publiek-private plannen uitgewerkt om in dergelijke gebieden leegstand tegen te gaan door sloop. Woningen moeten immers niet in waarde gaan dalen, stel je voor!

    hopeloos offtopic, sorry. maar werd er zomaar even weer kwaad om 🙁

  35. Dawg Zegt:

    Te weinig spaargeld? Teveel SCHULD lijkt me. En dit soort rare dingetjes:

    zerohedge.com/news…ter-sovereign-cds-wh

  36. hugo Zegt:

    @23 (laurens)

    Ik kan de bron helaas niet meer vinden. Borduurde voort op deze cijfers maar probeerde de off balancesheet etc binnen de berekening te trekken.
    – SocGen 50x leverage zerohedge.com/news…-sheet-invincibility
    – TBTF Franse banken zijn 4 het GDP geleveraged econoshock.be/euro…an-banks-the-endgame

    @25 (nhz)
    Eens dat dit voornamelijk is uitgeleend. Er komt echter nog steeds nieuw bij. Zoals uit mijn rekenvoorbeeld blijkt heb je maar 6 miljard nodig om het ‘funding gap’ geheel te dichten.

  37. misterrr Zegt:

    @ Dr. T

    De situatie onder de gehele huizen markt is niet zo zwart als ik hem schets, of ten minste zoals u hem leest.

    Waar ik op doel zijn de mensen die de laatste 5 tot 10 jaar een hypotheek hebben genomen en door redenen deze niet meer kunnen betalen:

    overcreditering, werkeloosheid en persoonlijke omstandigheden.

    Zij die hun huis willen verkopen, maar niet tegen de huidige prijs. De mensen die door deze omstandigheden hun huis moeten verkopen ( lees failliesement / gedwongen verkoop ) zullen de markt de eerst komende jaren bepalen. En naar alle waarschijnlijkehid de markt naar beneden trekken.

    Ben persoonlijk op dit moment benieuwd wat de prijzen zijn op executie veilingen. Dit zijn nl de prijzen welke de handelaren denken te kunen vangen. ( met een pak zout deze zin…)

  38. hugo Zegt:

    Zowaar een politicus welke wat zinnigs zegt. Slowaak uit de regering waarom nee tegen het EFSF logisch is. Hoop dat hij zijn poot stijf houdt.
    spiegel.de/interna…,1518,790577,00.html

    Let op de ‘bijzondere vragen’ welke de verslaggever stelt. Waaronder;
    -do you want to go down in European Union history as the man who destroyed the euro?
    -Nevertheless, banks could run into significant problems should they be forced to write down billions in sovereign bond holdings.

  39. magnum Zegt:

    De hele groep ‘ik moet er minimaal dit voor hebben’ zal eerder mij rechts worden ingehaald door de veel grotere groep die daar geen last van heeft. Alsof de markt daar op gaat zitten wachten. Het aanbod is er.

    Er is een groep die altijd binnen hele korte tijd moet verkopen. Erfgenamen bijvoorbeeld. Hoeveel van de 135.000 jaarlijkse sterfgevallen laten een leeg eigen huis achter.

    Als de aanslag op de mat ligt moet er wel geld zijn zo’n huis zal maar naast je in de verkoop staan.

    Die kunnen any price lossen en zetten de prijzen voor bepaalde delen van wijken op new lows.

    Bovendien komt er een nieuwe groep afgestudeerden op de markt die met een veel slechtere vermogenstructuur de woningmarkt dan voorheen op komt.

  40. Juan Belmonte Zegt:

    magnum: Die kunnen any price lossen en zetten de prijzen voor bepaalde delen van wijken op new lows.

    Zoals BigD al reeds eerder (van Kooten?) zei:

    De marginale Koper bepaalt de prijs. dat wil zeggen ieder verkoop trekt de zaak een stapje omlaag

    ..als er 250.000 koopwoningen worden aangeboden tegen de HuidigeHuizenPrijzen.

    huizenmarkt-zeepbe…-2011/#comment-64498

    De heer Drs. Kees de Kort zei iets soortgelijks.

    Toch opmerkelijk dat de woningnood (waar men tot 2 jaar geleden altijd van sprak, het enorme tekort aan woningen in het ozo drukke polderlandje) zo is dat er 250.000 woningen te koop staan: woning-verkoop-nood: de nieuwe schaarste 🙂 )

  41. ll Zegt:

    Ondertussen in Waterland, in één jaar tijd zijn de huizenprijzen gedaald met 10%.

    noordhollandsdagbl…10-procent-in-de-min

  42. Juan Belmonte Zegt:

    @39 ll

    Treurnis op de Waterlandse huizenmarkt.

    Om toch te verkopen, moeten de prijzen verder naar beneden.

    Hoezo treurnis, wat een pessimisten bij het Noordhollands Dagblad 😛

  43. R-KNOW Zegt:

    @40. Je word niet goed van al die pessimisten in dit land. Laat partijen als NVM, VEH etc. eens een voorbeeld nemen aan de positivo’s op dit blog die juichen als de markt stukje bij je beetje gezonder zodat starters niet meer de strop zo strak om hun nek hoeven te binden 😉

  44. dr.t Zegt:

    250.000 woningen maakt 10% uit.
    Althans dat dacht ik, en dat lijkt me mee te vallen.

    Woningen worden vooral verkocht wegens de drie D’s, death depature and divorce.
    Komt zo’n beetje overeen met de voorwaarden om aanspraak op de NHG te maken bij verlies op verkoop.
    Stelling van de dag luidt derhalve: dankzij de NHG worden huizen voor een lagere prijs aangeboden.

    Schiet er maar op los!

  45. nhz Zegt:

    dalen: Wat een bankvergunning betekent weten we nu. Stelen en roven en mensen de afgrond inhelpen en dat met de wet mee!

    ‘the best way to rob a bank is to own one’

    Juan Belmonte: De Volksbank biedt een hypotheek aan die tussen de 0,2 en 0,4% goedkoper is dan die van de bestaande aanbieders op de Nederlandse markt.

    als we nou eens die NHG etc. afschaffen, dan wed ik dat de korting van de Volksbank vele malen hoger kan uitvallen (vooral doordat de rente voor al die andere subprime hypotheken hard stijgt).

    hugo: Zoals uit mijn rekenvoorbeeld blijkt heb je maar 6 miljard nodig om het ‘funding gap’ geheel te dichten.

    of andersom, als we als represaille voor goedkeuring van het EFSF nou eens 6 miljard van de bank halen, dan komen we al een heel eind 😉

    misterrr: Dit zijn nl de prijzen welke de handelaren denken te kunen vangen.

    de ervaring in de VS leert dat de handelaren graag vallende messen vangen, en de situatie volkomen verkeerd inschieten; velen gingen hardstikke faillliet zodra de markt instortte. Dat zal hier na 20 jaar risicoloos geld verdienen met huizenhandel nog erger zijn.

    hugo: Let op de ‘bijzondere vragen’ welke de verslaggever stelt.

    ach ja, welke van de grote media heeft géén belang bij de Euro kleptocratie? Ze zitten allemaal in het complot, en doen hun best om de schaapjes voor de gek te houden. Reken maar dat er een heel contingent ambtenaren van Barroso, Lagarde enz. bezig is met kijken hoe ze die Slowaken kunnen omkopen of anderszins beentje lichten; het gaat om te grote belangen (van TBTFW bedrijven). Ik geloof geen moment dat ze zoiets aan het ‘democratisch proces’ gaan overlaten, maar ben wel benieuwd welke trukendoos er deze keer gebruikt wordt. Slowakije is arm, en politici zijn meestal goedkoop 🙁

    magnum: Als de aanslag op de mat ligt moet er wel geld zijn zo’n huis zal maar naast je in de verkoop staan.

    vaak zijn er meerdere erfgenamen, en dan werkt het juist niet zo. Er is altijd wel iemand die vind dat de vraagprijs te hoog is, en dat de lopende kosten voorlopig maar even uit een ander potje betaald moeten worden. Voor de eerste paar jaar is er meestal wel geld, of er is een truuk met de hypotheek mogelijk.

    dr.t: Stelling van de dag luidt derhalve: dankzij de NHG worden huizen voor een lagere prijs aangeboden.

    nee, juist niet; ik heb dat alle talloze malen uitgelegd maar blijkbaar lees je het nooit of heb je een slecht geheugen.

    En 250.000 woningen te koop is bijna een wereldrecord, op het totaal aantal woningen in het land. Als jij denkt dat dat gezond is heb je nog niet door wat marktwerking is.

  46. nhz Zegt:

    correctie in bovenstaande post @magnum:
    “Er is altijd wel iemand die vindt dat de vraagprijs te laag is, ”

  47. Rien Zegt:

    tufkaj,

    Bedankt!

  48. misterrr Zegt:

    @ dr T. (42)

    ben ik het mee eens.

    Helaas voor de andere verkopers:

    1. De prijzen dalen.
    2. Degene die de laatste 5 – 10 jaar hun huis hebben gekocht kunnen niet mee in deze prijs daling. (zonder verlies te nemen op K.K., kosten en verbouwing)
    3. en ze kunnen pas weg als ze bij de 3 d’s horen. als ze al een NHG hebben.

  49. magnum Zegt:

    Veel postings over die garantievrienden van de NHG lijken er vanuit te gaan dat die de restschuld zo maar vallen….

    Dat lijkt me niet logisch en kan ik me ook niet voorstellen

    na ‘de rien ne va plus het eigen huis is niet meer van’ is het volgende vakje op het woontechnisch ganzeborden
    ‘ga direct door naar de schuldsandering, ga niet langs verse start op de huizenmarkt’

    Anders is het ook geen garantie maar een schieten zonder nieten fonds op kosten van de belastingbetaler.

  50. Wilbert Zegt:

    dr.t,

    Mensen die al twintig jaar of langer een huis hebben, blijken maar 30% van de woningwaarde als hypoteekschuld te hebben.

    Het CBS geeft over 2010 heel andere cijfers:

    Leeftijdsgroep, gemiddelde woningwaarde, gemiddelde hypotheekschuld, gemiddelde hypotheekschuld als percentage van gemiddelde woningwaarde
    55-60 jaar 301k 153k 51%
    60-65 jaar 307k 131k 42%
    65-70 jaar 308k 111k 36%
    70-75 jaar 307k 90k 29%

    statline.cbs.nl/St…;STB=G3,G1&VW=T

    Het idee van NHZ dat iedereen dat al heeft opgenomen klopt niet (Laat anders maar eens cijfers zien NHZ).

    Niet dat ik me aangesproken voel, maar ik heb iets soortgelijks hier al eens gezegd, toen in een discussie over hoe ‘de oudere huizenbezitters wel de lasten hadden gehad van de stijgende huizenprijzen, maar niet de lusten’.

    Vergelijk per leeftijdsgroep de hypotheekschuld in 2000 en 2010 eens:

    statline.cbs.nl/St…;STB=G2,G3&VW=T

    statline.cbs.nl/St…;STB=G3,G1&VW=T

    Leeftijdsgroep, totale woningwaarde, totale hypotheekschuld , hypotheekschuld als percentage van totale woningwaarde
    In 2000
    35-45 jaar 162 mld 87 mld 53,7%
    45-55 jaar 160 mld 66 mld 41,3%
    55-65 jaar 104 mld 29 mld 27,9%
    65-75 jaar 64 mld 8 mld 12,5%
    75+ jaar 34 mld 2 mld 5,9%

    In 2010 (de CBS link geeft per 5 jaar, hier per 10 jaar om het vergelijken met 2000 makkelijker te maken)
    35-45 jaar 261,3 mld 209,0 mld 80,0%
    45-55 jaar 289,5 mld 164,7 mld 56,9%
    55-65 jaar 215,0 mld 97,0 mld 45,1%
    65-75 jaar 150,5 mld 31,9 mld 21,2%
    75+ jaar 94,9 mld 8,5 mld 9,0%

    Helaas zijn veel mensen erg slecht in het ‘lezen’ van dit soort getallenreeksen.
    Maar al te vaak wordt dit als een soort van voorspelling gelezen, maar hier staat dus uitdrukkelijk niet dat de 35-45 jarigen in 2010 een schuld hebben van 80%, maar dat dit over 10 jaar zal zijn afgenomen tot 56,9%.

    Zet ‘dezelfde’ huishoudens naast elkaar, dus de 35-45 jarigen uit 2000 naast de 45-55 jarigen uit 2010 enzovoort:

    2000:35-45 jaar 162 mld 87 mld 53,7%
    2010:45-55 jaar 289,5 mld 164,7 mld 56,9%

    2000:45-55 jaar 160 mld 66 mld 41,3%
    2010:55-65 jaar 215,0 mld 97,0 mld 45,1%

    2000:55-65 jaar 104 mld 29 mld 27,9%
    2010:65-75 jaar 150,5 mld 31,9 mld 21,2%

    2000:65-75 jaar 64 mld 8 mld 12,5%
    2010:75+ jaar 94,9 mld 8,5 mld 9,0%

    Er is de afgelopen tien jaar dus door geen enkele leeftijdsgroep afgelost.

    Toegegeven dat zal deels komen door de ‘handige’ hypotheekprodukten van de afgelopen jaren, maar echt geruststellend zijn deze cijfers allerminst. Zeker niet als je weet dat het ‘handige’ hypotheekprodukt soms een beleggingshypotheek was.

  51. dr.t Zegt:

    51 Wilbert

    Mijn uitspraak was dat degenen die al langer jaar dan twintig een huis hadden, ongeveer dertig procent schuld overhouden.
    Je geeft onder meer aan over 2010:

    55-65 jaar 215,0 mld 97,0 mld 45,1%
    65-75 jaar 150,5 mld 31,9 mld 21,2%
    75+ jaar 94,9 mld 8,5 mld 9,0%

    Toegegeven mijn uitspraak is optimistisch.
    Ik had moeten benoemen de categorie 30 jaar en ouder, schat ik in. 20 jaar zet onvoldoende zoden aande dijk. Er vanuit gaande dat mensen rond hun 30-40e voor het eerst een huis kopen.
    Zij hebben een marginale schuld.
    Dat suggereert echter niet dat huizenbezitters naarstig aan het aflossen zijn.

    Ik vermoed dat de afname van de relatieve restschuld te wijten is aan de extreme waarde stijging van de woningen waarvan de babyboom generatie heeft geprofiteerd. Schuld werd in deze context vanzelf marginaal, zonder af te lossen.

    Wat men dus blijkbaar nog steeds niet doet en zo kom ik weer terug bij jouw constatering.

    Een andere is mogelijk ook dat men er toch niet toe over is gegaan de overwaarde van huizen te incasseren. Maar dat is een zachte conclusie.

  52. nhz Zegt:

    magnum: Dat lijkt me niet logisch en kan ik me ook niet voorstellen

    dat kun jij je niet voorstellen maar het is gewoon zo; in ruim 50% van de gevallen wordt de restschuld namelijk geheel kwijtgescholden. De belangrijkste reden daarvoor is echtscheiding.

    WAARSCHUWING: kopen van een huis met NHG garantie geeft een sterk verhoogd risico op echtscheiding ten tijde van dalende huizenprijzen!!

    (voor sommige mensen is dit ongetwijfeld een aanbeveling om mee te doen, die snappen wél hoe het werkt).

    dr.t: Er vanuit gaande dat mensen rond hun 30-40e voor het eerst een huis kopen.
    Zij hebben een marginale schuld.

    een marginale schuld van gemiddeld 120% van de woningwaarde bedoel je?

    dr.t: Een andere is mogelijk ook dat men er toch niet toe over is gegaan de overwaarde van huizen te incasseren. Maar dat is een zachte conclusie.

    ik snap werkelijk niet hoe je dat kunt zeggen na lezen van bovenstaande cijfers. Natuurlijk is er massaal overwaarde geïncasseerd door de wat jongere generaties, eventueel in de vorm van een duurder huis.

  53. Juan Belmonte Zegt:

    Briljante post Wilbert, nieuw inzicht.

    Wilbert: Er is de afgelopen tien jaar dus door geen enkele leeftijdsgroep afgelost.

    En dan te bedenken dat dit gemiddelden zijn, er zijn wel degelijk mensen die gewoon aflosten, maar gemiddeld groeide de schuld ten opzichte van de waarde.

    Opvallend dat bij exploderende huizenprijzen, de schuldgroei was veelal groter dan de waardegroei.

    2000:35-45 jaar 162 mld 87 mld 53,7%
    2010:45-55 jaar 289,5 mld 164,7 mld 56,9%
    Waarde 178% Schuld 189% !!!!

    2000:45-55 jaar 160 mld 66 mld 41,3%
    2010:55-65 jaar 215,0 mld 97,0 mld 45,1%
    Waarde 134% Schuld 146%

    En die waarde die zal verder en substantieel omlaag gaan, als we Prof Dr Ir Hugo Priemus, Dr.Ir Maartje Martens, Prof Dr Dolf van den Brink, Drs Jaap van Duijn, Drs Kees de Kort en Nhz, ll, Juan Belmonte, Wilbert, Dow Jones, hugo, dawg, Martijn en het IMF en the Economist mogen geloven.

    Alleen Drs. Rob Mulder en Prof Dr Marc Francke en Dr t zien grote schaarste en géén dan wel hele kleine prijsdalingen op de NL woningmarkt 😛

    Wie nu nog rekent met 100% HRA over 1,5,10,20,30 jaar is een Kamikazekoper

  54. asd Zegt:

    Ja hoor, we moeten wel in de gaten houden hoe de oudere generatie er met zijn onroerend goed financieel voorstaat en voorts of de eventuele restschuld van alle generaties(zoals bijvoorbeeld de “NHG-profiteurs”) uiteindelijk wel bij hen terechtkomt en niet bij “de belastingbetaler”.

    Die draait inmiddels voor veel onzinnigere dingen op als dure auto’s met chauffeur voor belastingjongens en binnenkort voor het leed, dat de Turkse mens is aangedaan.

    Dat geleuter over “de belastingbetaler” waarmee “wij” dus worden bedoeld, is typisch geborneerde NL-praat compleet met cijferreeksen.
    Daar is dit land met zijn dienstverlenende financiële sector sterk in.

    Maar goed aan dit circus van de afgelopen 40 jaar komt een einde.
    Kijken of er dan nog emplooi is voor ons “ondernemende volkje”.

    From Bratislava with love

  55. Wilbert Zegt:

    Wilbert,

    Bah, er zit een fout in mijn getallen:

    “2010:55-65 jaar 215,0 mld 97,0 mld 45,1%”

    moet zijn:

    “2010:55-65 jaar 252,3 mld 97,0 mld 38,4%”

    Verhaal blijft verder hetzelfde.

  56. Juan Belmonte Zegt:

    Wilbert: Bah, er zit een fout in mijn getallen:

    Er zit ook iets verduidelijkends in:
    254
    281
    296
    295
    301
    307
    308
    307
    312
    som 2661
    gemiddeld 295,67 kEuro.

    Dat sluit aan bij de eerdere stelling op deze site dat 240 kEuro als “gemiddeld huis” een huur-koop-huis is en niet een koop-huis.

    Kortom in de beeldvorming wordt gerommeld, de gemiddelde vraagprijs op Funda is 330 kEuro wat aardig aansluit bij een Woz waarde zoals hierboven van 3 ton.

  57. xenobinol Zegt:

    asd:

    Maar goed aan dit circus van de afgelopen 40 jaar komt een einde.
    Kijken of er dan nog emplooi is voor ons “ondernemende volkje”.

    From Bratislava with love

    Er komen dus weer mooie tijden aan voor de echte ondernemer en de productieve mens.

  58. asd Zegt:

    @57(xenobinol)

    Heel goed! Daar moeten we heen:
    duurzame producten en geen overkill aan financieel advieswerk à 250.- Euro per uur.

  59. ed Zegt:

    Wilbert,

    Wilbert

    pas nu de sterftecijfers toe op de verschillende leeftijdsgroepen dan wordt het plaatje nog negatiever.

  60. dirk Zegt:

    Mij lijkt het dat nu je verplicht de helft moet aflossen, je woonquote ook omhoog gaat.

    Bij het bepalen van de maximale hypotheek op basis van de woonquote werd en wordt altijd uitgegaan van volledige annuitaire aflossing in 30 jaar. Op dit punt heeft de werkelijke hypotheekvorm geen invloed op de maximale hypotheek.

  61. ed Zegt:

    dirk: Bij het bepalen van de maximale hypotheek op basis van de woonquote werd en wordt altijd uitgegaan van volledige annuitaire aflossing in 30 jaar. Op dit punt heeft de werkelijke hypotheekvorm geen invloed op de maximale hypotheek.

    zucht en alles blijft het zelfde……

  62. ed Zegt:

    Boude uitspraak?

    in april sluit je een hypotheek af voor minimaal 8%.

  63. Recht Zegt:

    Leuke cijfers allemaal. Maar zolang de opgebouwde waarde op spaarpolissen, bankspaarrekeningen etc. niet wordt meegenomen, zegt het allemaal niets. Verder worden de statistieken bijgehouden op basis van de hypothecaire inschrijvingen, niet op basis van de daadwerkelijk opgenomen bedragen. Het hoger inschrijven is de laatste 10 jaar standaard geworden, dus dat dit verder vervuilt is zeker. In welke mate, weet helaas niemand.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.