There’s No Housing Bubble

U heeft het de Nederlandse belanghebbende vast wel horen zeggen: er is geen huizenzeepbel!!!

Mensen zoals Ger Hukker (NVM), Bert Heemskerk (Rabobank), Peter-Paul Wekking (ING) en vele andere belanghebbende zeggen dat er niets aan de hand is terwijl andere deskundige zelfs verwachten dat het hier nog wel eens erger kan worden dan in de VS.

Heeft u zich wel een afgevraagd hoe de Amerikaanse “experts” enkele jaren geleden over hun huizenmarkt praatte? Op een Amerikaanse website vond ik een mooi overzicht:

1. Alan Reynolds, Cato Institute:

“No Housing Bubble Trouble,”Washington Times (January 8, 2005): “In short, we are asked to worry about something that has never happened for reasons still to be coherently explained. ‘Housing bubble’ worrywarts have long been hopelessly confused. It would have been financially foolhardy to listen to them in 2002. It still is.”

“Recession Fairy Tales,” Townhall (October 5, 2006): “When it comes to homes . . . many people have spent the last four years fretting that the ‘housing bubble’ might end. That is, they worried that overpriced homes might become more affordable. This is not quite as nonsensical as worrying the price of oil might fall too much, but it’s close.”

2. Kevin Hassett, American Enterprise Institute:

New York Times (July 25, 2004): “Another bubble-skeptic is Kevin Hassett, director of economic policy studies at the American Enterprise Institute and co-author of the fabled ‘Dow 36,000,’ which was published in 1999 when the Dow Jones index was around 11,000. Mr. Hassett says there is an ideological component to the belief in bubbles. Liberals, who tend to believe that government must step in to protect people from market imperfections, will likely see more of them. Conservatives, who like their markets unfettered, will see less.

“Mr. Hassett of the conservative American Enterprise Institute thinks housing prices will be pretty much O.K. He acknowledges there might be some bubble dynamics at play in some regions. But he argues that for the most part people are paying more for homes because their incomes are higher and interest rates are lower, reducing the cost to own a home.

“Mr. Hassett expects that rising interest rates would raise this cost and home prices would then decline proportionately. But he sees no reason to expect a catastrophic decline. ‘I don’t think a catastrophe is very likely,’ he says.

3. James K. Glassman, American Enterprise Institute:

“Housing Bubble?,” Capitalism Magazine (May 24, 2005): “[W]hile such signs of speculation are troubling, there is little solid evidence that a real estate bubble is puffing up.

“Even in places where prices are soaring, worries of a bubble could be overblown because higher prices appear grounded in good old fundamentals.”

4. Jude Wanniski, journalist/hack:

“There is No Housing Bubble!!,” The Conservative Voice (August 13, 2005).

5. Jerry Bowyer, author of The Bush Boom:

“Hate to Burst Your (Housing) Bubble: But there isn’t one,” National Review (July 5, 2006).

6. Nicolas P. Restinas, director, Harvard Joint Center for Housing Studies:

“More Than a Bubble Keeps Housing Prices Sky-High,” LA Times (May 20, 2004).

7. Jim Cramer, host of CNBC’s “Mad Money”:

“House Beautiful,” New York Magazine (December 8, 2003): “Housing bubble? What housing bubble? The signs are in place for a further run-up in real estate. Breathe easy, mortgage holders. There’s still no place like home.”

8. Neil Barsky, Alson Capital Partners, LLC:

“What Housing Bubble?,” Wall Street Journal (July 28, 2005): “There is no housing bubble in this country. Our strong housing market is a function of myriad factors with real economic underpinnings: low interest rates, local job growth, the emotional attachment one has for one’s home, one’s view of one’s future earning- power, and parental contributions, all have done their part to contribute to rising home prices.

“What we do have is a serious housing shortage and housing affordability crisis.”

9. Chris Mayer, professor of real estate, Columbia Business School, and Todd Sinai, professor of real estate, Wharton:

“Bubble Trouble? Not Likely,” Wall Street Journal (September 19, 2005): “For the past several years, Chicken Littles have squawked that the sky — or the ceiling — is about to fall on the housing market. And it’s tempting to believe them.

“Yet basic economic logic suggests that this apparent evidence of a bubble is anything but. Even in the highest-price cities, housing is, at most, slightly more expensive than average.”

10. Jonathan McCarthy, senior economist, New York Fed, and Richard W. Peach, vice president, New York Fed:

“Are Home Prices the Next Bubble?,” FRBNY Economic Policy Review (December 2004): “Home prices have been rising strongly since the mid-1990s, prompting concerns that a bubble exists in this asset class and that home prices are vulnerable to a collapse that could harm the U.S. economy.

“A close
analysis of the U.S. housing market in recent years, however, finds little basis for such concerns. The marked upturn in home prices is largely attributable to strong market fundamentals: Home prices have essentially moved in line with increases in family income and declines in nominal mortgage interest rates.”

11. David Malpass, chief economist, Bear Stearns:

“So This is a Weak Economy?,” Wall Street Journal (June 28, 2005): “[T]he litany against the U.S. economy is so ingrained and familiar that few disputed this spring’s ‘slowdown.’ When strong data on income, employment, consumption and profits showed 3.5% first-quarter GDP growth and a continuation into the second quarter, the headlines shifted to other attacks — adjustable-rate mortgages, a housing ‘bubble,’ the distribution of income — rather than revising the slowdown story.”

12. Steve Forbes, CEO, Forbes, Inc.:

Global Leaders Speakers Series (November 10, 2005):”[Forbes] maintained that there was no ‘housing bubble’ in the U.S. but there was an “oil bubble” driven by speculators.”

13. Brian S. Wesbury, chief investment strategist, Claymore Advisors:

“Mr. Greenspan’s Cappuccino,” Wall Street Journal (May 31, 2005): “These nattering nabobs expect a housing collapse to take down the U.S. economy. But excessive pessimism is unwarranted: Fears of a housing bubble are overblown.”

14. Noel Sheppard, economist, Business & Media Institute:

“Media Myths: The Housing Bubble is Bursting,”Business & Media Institute (Nov. 30, 2005): “The increase in real estate values the past five years has not resembled the rapid rise typically seen in a bubble.”

15. Carl Steidtmann, chief economist, Deloitte Research:

“The Housing Bubble Myth,” Economist’s Corner (July 2005): “When you strip away all of the white noise around a housing bubble, what you find is a robust market for housing that is undergoing several profound changes all of which manifest themselves in higher home price indexes, none of which adds up to a housing price bubble.”

16. John K. McIlwain, senior resident fellow for housing, Urban Land Institute:

“No Housing Bubble to Pop,” Washington Post (March 2, 2005): “[T]he housing markets will cool as interest rates rise and as affordability declines, but they won’t crash. Most markets will flatten for a while or increase at lower, more historical, rates. A few may decline for a year or two. But we won’t have a crash.”

17. Margaret Hwang Smith, professor of economics, Pomona College, and Gary Smith, professor of economics, Pomona College:

“Bubble, Bubble, Where’s the Housing Bubble?,”Brookings Papers on Economic Activity (2006): “Our evidence indicates that, even though prices have risen rapidly and some buyers have unrealistic expectations of continuing price increases, the bubble is not, in fact, a bubble in most of these areas in that, under a variety of plausible assumptions, buying a house at current market prices still appears to be an attractive long-term investment.”

18. Charles Himmelberg, economist, New York Fed:

“Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals, and Misperceptions,” Federal Reserve Bank of New York Staff Reports (September 2005): “As of the end of 2004, our analysis reveals little evidence of a housing bubble. In high appreciation markets like San Francisco, Boston, and New York, current housing prices are not cheap, but our calculations do not reveal large price increases in excess of fundamentals.”

19. Jim Jubak, investing columnist, MSN Money:

Why There is No Housing Bubble,” MSN Money (June 10, 2005): “Housing bubble? What housing bubble? With the 10-year U.S. Treasury bond yielding below 4% and 30-year mortgages available at 5.1%, there isnt a housing bubble.”

20. James F. Smith, director, Center for Business Forecasting:

“There is No Housing Bubble in the USA: Housing Activity Will Remain At High Levels in 2005 and Beyond,” Business Economics (April 2005): “There is no evidence of a housing ‘bubble’ in the United States and housing demand should stay strong for years to come.”

21. Kathryn Jean Lopez, editor, National Review Online:

“Don’t be Myth-Understood,” National Review (December 21, 2005): “[T]he so-called housing bubble has yet to pop, and likely won’t as long as home ownership remains a tax-advantaged event. Even the New York Times — no parrot of White House talking points — has had to admit that the economy is ‘booming.'”

22. Samuel Lieber, president, Alpine Woods Capital Investors:

“Housing Bubble? The Market Won’t Pop, Experts Predict,” Wall Street Journal (April 12, 2006): “We don’t see a bubble. Historically, home prices just don’t go down nationwide unless we are in a significant recession. The last time home prices fell nationwide was in 1990. It’s employment that really counts. The underlying fundamentals of real estate are still very positive. Job creation and household formation drive housing.”

23. Mark Vitner, senior economist, Wachovia:

“There is No Housing Bubble, Says Senior Economist,” The Virginia-Pilot (January 19, 2006): “‘Everybody is looking for evidence of a housing bubble,’ [Vitner] said. ‘There is not a housing bubble. The supply had not kept up with demand.'”

24. George Karvel, professor of real estate, St. Thomas University:

“Housing bubble?,” Minneapolis Star Tribune, October 4, 2005 (via LEXIS): “‘There’s no housing bubble,’ said George Karvel, a professor of real estate at the
University of St. Thomas. ‘This is a media-induced frenzy. If I wanted to say there is a housing bubble, I’d have Time and Money magazine camped on my door. They’ve called, and I’ve told them there’s no bubble. Panic sells.”

“There is absolutely nothing in any market in the country to indicate there’d be any kind of collapse in housing prices,’ he said.”

Het lijkt mij verstandig om zelf na te denken en de “praatjes” van de belanghebbende niet voor zoete koek aan te nemen, dat zou u wel eens een hoop ellende kunnen besparen!

Share Button

21 Reacties

  1. Hans Zegt:

    Huizenprijzen bestaan in NL gemiddeld voor 30% uit gebakken lucht. In Amsterdam is dit zelfs 50%.

  2. Ton Zegt:

    @Hans: 30%? Extrapoleer eens (wat op zichzelf al onzinnig is, want huizen horen in waarde te DALEN, niet te stijgen): kom ik vanaf 1950 op een overwaarde van 52%… Klopt ook redelijk, als je de Euro-omrekening er bij haalt.

  3. xandr Zegt:

    @Ton, jup, historisch gemiddelde van 3x huishoudinkomen = -50%. Alleen schieten correcties vrijwel altijd door, dus ik stem voor 2.5x een flink magerder huishoudinkomen = -80%

  4. bigD Zegt:

    The housing bubble will be used to destroy wealth in this deflationary environment. There are too many people shouting that they will buy after a 20% correction. It will give some support; a false bottom. And then the next leg down comes, and it will go on until the last believer in the housing market capitulates, with all wealth destroyed.

    Current expansionary monetary measures will assure high interest rates in the medium term. Mortgages may even be unaffordable at 3x household income.

    Be informed and think for yourself!

  5. M Zegt:

    @bigD

    Be informed and think for yourself!

    Current expansionary monetary measures will assure high interest rates in the medium term.

    Als ik hierop zou afgaan is het verstandig niet al te lang te wachten met het kopen van een huis.

    Als we straks een flinke inflatie krijgen dankzij de expansionary monetary measures dan is een schuld helemaal niet erg. Helemaal prettig is om daar tegenover een kapitaalhedge als een huis te hebben, en bovendien staat de rente nu relatief laag.

    Snel kopen dus, voordat de inflatie begint.

  6. Marco Zegt:

    ING heeft gisteren de rente tarieven iets verhoogd van 10 en 20 jaars leningen, vanwege de trend op de geldmarkt.
    Wanneer gaat het sneller omhoog?

  7. bigD Zegt:

    @ M

    High interest rates will make mortgages unaffordable and in effect will depress house prices. Although I do agree that after inflation subsides you can reasonably expect house prices to move up.

    Historically two asset classes underperform during bouts of high inflation: real estate and shares.

    Btw, when I speak of medium term, I am looking at five years from now.

  8. Floris Vijver Zegt:

    Waar ik me nog steeds over verbaas is dat juist de VVD voor het behouden van de hypotheekrenteaftrek is. Dit is toch pure staatssteun en toch eerder communistisch dan liberaal?

    Als mensen 10 duizend rente moeten betalen waar zij 4 duizend van terug krijgen, dan betekent dit toch automatisch dat zij ook 40% meer kunnen betalen voor hetzelfde huis en dat op die manier de huizenprijs vanzelf 40% duurder wordt als iedereen zich 40% meer kan veroorloven? Dan is dit toch een systeem waar de VVD juist faliekant tegen zou moeten zijn? In zo’n systeem is het dan toch ook ziekelijk als een VVD minister in het vorige kabinet de huren zou willen koppelen aan deze scheefgetrokken huizenprijs? “omdat het oneerlijk is dat huurders zo goedkoop wonen”… (NB, alleen op bijstandsniveau krijg je huursubsidie, ook een veelvuldig misbruikt argument dus!) Ok, de huur mag geliberaliseerd als die staatssteun ook 100% afgeschaft is, maar niet eerder. Als je dan nog meerekent dat banken te hoge hypotheken hebben verstrekt, rekening houdend met alsmaar lage rentestanden, dan kom je tot de volgende rekensom:

    een huizenprijs die 300% omhoog gaat, terwijl de gemiddelde inflatie 75% bedraagt, moet natuurlijk op een of andere manier met 225% gecorrigeerd worden, als het piramidespel uiteindelijk uit elkaar klapt.

    Het is daarom wel heel zuur (en niet “a la Keynes”) als de hypotheekrenteaftrek juist nu afgeschaft wordt, maar dat de VVD en CDA nu juist de staatssteun verdedigen is toch echt wel de omgekeerde wereld (en van eigenbelang doordrenkt uiteraard)

  9. Floris Vijver Zegt:

    Dan nog een rekensommetje, wat de VVD-hypotheekrenteaftrek-geilheid verklaart: als jij als Jan Modaal 40 duizend verdient, 20 duizend aan hypotheekrente betaalt bij een huis van 200 duizend, dan krijg jij kort door de bocht 8 duizend belasting terug.

    Als jij een directeur van een woningbouwcorporatie bent en 400 duizend verdient, 200 duizend aan hypotheekrente betaalt voor een huis van 2000 duizend, dan krijg jij kort door de bocht 100 duizend belasting terug.

    Wat nou verdeling van welvaart… Wat nou graaicultuur indammen… En, het heeft hier niks mee te maken, maar waarom krijgt die directeur van de woningbouwcorporatie wel dezelfde boete bij te snel rijden als Jan Modaal? De boete van 80 euro voor Jan Modaal moet toch 1000 euro bedragen voor de directeur naar dezelfde ratio als het voordeel van de hypotheekrenteaftrek wel bewerkstelligt?

  10. M Zegt:

    @Floris

    Ik zou niet vergeten dat die directeur ook een stuk meer belasting betaalt. Wat nou zeuren dat arme mensen zielig zijn?

  11. ZK Zegt:

    Na 2 a 4 jaar na deze meningen in Amerika zijn de huizenprijzen flink gaan dalen in Amerika.
    In Nl is de top bereikt in 2007/2008. Dus we zitten pas 1,5 tot 2 jaar hiervan verwijderd. Dan moet inderdaad de klad er vanaf begin 2010 tot 2012 in gaan komen met een snellere daling in Nederland.
    Alle signalen staan hiervoor in het groen, oplopende werkloosheid, lage rentes die hoger worden, moeilijke financiering, toekomstige inkomensgroei onder druk, bijdrage van ouders onder druk omdat deze ook hun overwaarde zien dalen.

  12. tr Zegt:

    Het beste is gewoon te kijken wat je zelf voor een huis over hebt. Ik wil niet 30 jaar schuld en plat liggen voor een rijtjeshuis (Dat zijn de huizen hier domweg niet waard), terwijl in andere landen je voor hetzelfde bedrag een vrijstaand huis met 2x de oppervlakte kunt krijgen.

    Inderdaad die directeuren kunnen al hun geld terugkrijgen via de belasting en maar zeuren dat ze in een hoger tarief vallen. Maakt niets uit, ze kunnen toch alles weer aftrekken.

    1 Conclusie rest ons. Wij vertrekken binnen een paar jaar naar het buitenland.

    Jammer voor Nederland, wij zijn 2 verdieners (vrouw verpleegkundige). En zijn hard nodig in Nederland. Maar ik wil mezelf niet opofferen voor de egoistische vvd’ers. Doorwerken tot ons 67e, om de hypotheekrente aftrek v/d dikke vvd’ers te betalen zeker en de geweldige joint strikefighters te bekostigen.

    Dag hoor, ik als it’er en vrouw als verpleegkundige kunnen overal terecht.

  13. kees Zegt:

    12
    (Dat zijn de huizen hier domweg niet waard),

    als anderen het bedrag er wel voor willen lenen, wat is het dan waard?

    Conclusie rest ons. Wij vertrekken binnen een paar jaar naar het buitenland.

    communistisch frankrijk?

  14. tr Zegt:

    @13

    Nee niet naar frankrijk, maar als jij denkt dat Nicolas Sarkozy communistisch is, dan zou ik maar eens beginnen met het lezen van kranten

  15. kees Zegt:

    14
    ik ben er van overtuigd dat Nicolas er niet zoveel toe doet. Nepotisme? In ieder geval goed voor de relaties.

  16. dominique Zegt:

    @tr Ik zelf ben ook it’er en mijn vrouw is laborante, wij kunnen inderdaad overal terecht en denken ook om het land te verlaten.
    Wie zich hier laat vastzetten door zo’n hoge schulden last gesubsidieerd door een wanhopige regering is echt niet goed wijs.
    Frankrijk is miss van het zelfde laken een broek. Maar een ding is zeker er heerst niet overal dezelfde huizing ellende. Miss kan deze site daar eens onderzoek naar doen. Een vergelijking met de andere landen en niet alleen de europese landen zou wel eens leuk zijn om te zien.

  17. futCatincenia Zegt:

    [B]qrccentral.com[/B]

    Silicon Valley, California based Quality Resource Center has been providing World Class Quality Management Systems Solutions to a vast array of Global Clients and their Companies for nearly two decades.

    With over 350 ISO compliant systems installed and over 1000 Internal Auditors Trained and Certified, Quality Resource Center is recognized as

    The Leader in Global Quality Management Systems

    [URL=http://qrccentral.com][B]iso 9001 internal auditor training[/B][/URL]

  18. Dow Jones Zegt:

    @dominique: Super plan! Zo’n onderzoek (naar beleid aangaande de woningmarkt in verschillende landen) moet er inderdaad eens een keer komen.

    En misschien kan iemand me ook een link aanraden over belastingwetgeving in verschillende landen? Ik zou hier graag eens een overzichtelijk beeld van krijgen. Ik weet bijvoorbeeld dat Amerikanen rekenen met een jaarlijkse indexatie van huizenprijzen van 2%. Omdat huizenprijzen in het verleden natuurlijk vaak sterker stegen dan dat normatieve percentage, betalen bijvoorbeeld woningbezitters die in de jaren tachtig hun huis hebben gekocht dus niet alleen bijna geen hypotheek meer, maar ook bijna geen belasting. Dat is interessant om te weten. Was dat hier ook maar zo. Dat is pas echt pensioen opbouwen namelijk.

    Het is natuurlijk alleen wel de vraag wat dat heeft betekend voor de Amerikaanse huizenbezitters in de periode 2007-2009, toen huizen soms met meer dan 30% in waarde daalden…

  19. Dave Zegt:

    We hebben met zijn allen een hypotheekschuld van 1000 miljard. En dan gaan we de Grieken helpen die amper hypotheken hebben en er voor 30% een zwarte economie op nahouden. Je kunt op je klompen aanvoelen dat dit mis gaat. Zodra de hypotheekrente ook maar iets opveert of zodra de huizenprijzen normaliseren dan is de hele Nederlandse middenklasse de pineut. We hebben de fictieve overwaarde van het Nederlandse vastgoed in de economie gepompt, alle goede bedrijven het land uitgejaagd en geleefd van de rente van de schuld. Ik ben geen zwartkijker en vind dat we makkelijk een paar stapjes terug kunnen in dit land maar ik verwacht toch wel een harde landing voor onze economie na 60 jaar van economische groei. De mensen die na de oorlog geboren zijn kunnen zich niet voorstellen dat er mindere tijden aankomen omdat ze dat gewoonweg nooit hebben meegemaakt. Gewoon blijven lachen en genieten, geld maakt niet gelukkig. Zorg wel dat je voor minimaal een jaar voedsel in huis hebt. (baat het niet dan schaad het ook niet)En daarmee stimuleer je de economie haha

  20. Dry Vagina Zegt:

    Wow, superb weblog structure! How long have you been running a blog for?

    you made blogging glance easy. The total look of your site is fantastic,
    let alone the content material!

  21. candida testing Zegt:

    Very rapidly this web page will be famous among all blog viewers, due to it’s good posts

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.