Barst de huizenmarkt als een zeepbel uiteen?

Omdat ik veel mailtjes krijg van boze huizenbezitters die het niet blij met de eenzijdige berichtgeving op huizenmarkt-zeepbel.nl heb ik besloten een artikel te plaatsen van Piet Eichholtz. Piet is Hoogleraar in Maastricht en vastgoedondernemer. Hij heeft er nog het volste vertrouwen in.

Piet Eichholtz

Heeft de Nederlandse woningmarkt met een zeepbel te maken en staat die op het punt van barsten? Volgens de Maastrichtse econoom Eichholtz is de gekte op huizenmarkt niet zo groot als uit de paniekverhalen in de media blijkt. Er is niet teveel of speculatief gebouwd, de kans dat de reële rente hard gaat stijgen is gering, de economische crisis gaat waarschijnlijk gepaard met een relatief lage werkloosheid en de demografie ziet er voor het land als geheel nog goed uit. De kans op een diepe en structurele crisis op de woningmarkt is dan ook klein.

Dat woonhuizen de afgelopen 20 jaar steeds duurder geworden zijn staat vast, maar dat betekent niet automatisch dat de woningmarkt nu in een zeepbel zit. Toch wordt die term nu steeds vaker gebruikt als de woningmarkt ter sprake komt. De discussie wordt bemoeilijkt doordat een goede definitie van het begrip zeepbel ontbreekt. In het algemeen wordt een zeepbel geassocieerd met speculatie en ‘the greater fool theory’ van Keynes: het maakt nu niet uit dat ik teveel betaal voor een woning, want over een tijdje komt er een nog grotere gek langs die hem voor nog meer van me koopt. Daar hadden we eind jaren ’90 wellicht last van, maar nu niet meer.

Wanneer sprake van zeepbel?
Om uit te maken of een woningmarkt te hoog, te laag, of precies goed is geprijsd moeten we zoeken naar houvast. Die kunnen we bijvoorbeeld krijgen door een vergelijking met het buitenland te maken: als de betaalbaarheid van Nederlandse woningen heel slecht is tegenover die in het buitenland, dan is er wellicht sprake van een zeepbel. De meest recente gegevens over betaalbaarheid van Europese woningen zijn van 2000 en daaruit blijkt dat Nederland toen een middenmoter was. Aangezien de grote prijsstijgingen bij ons toen al achter de rug waren en in een aantal andere EU landen nog moesten beginnen, zijn we in die ranglijst waarschijnlijk verder afgezakt. Dat wijst dus niet op een zeepbel.

Er is wat anders aan de hand
De hypotheekrente is sinds juni 2005 met ongeveer de helft gestegen en elke financieel econoom zal dan voorspellen dat de prijzen navenant moeten dalen. Dat ze dat niet gedaan hebben duidt op extreme spanning op de huizenmarkt, niet op een speculatieve bubbel. Mensen kunnen de beslissing om een (eerste) huis te kopen een tijdje uitstellen, maar uiteindelijk is er geen keus, zeker niet als de wachtlijsten voor een huurwoning steeds langer worden. We bouwen in Nederland gewoon stelselmatig te weinig.

Wegvallende vraag
In plaats van te spreken over een zeepbel is het nuttiger om te praten over de vraag of de prijzen spoedig in elkaar zullen storten. Iedere huizencrisis begint met een overschot aan woningen, hetzij doordat er teveel gebouwd is, hetzij doordat de vraag sterk wegzakt. De recente ontwikkelingen van hypotheekrente en woningprijzen onderstrepen dat er van het eerste geen sprake is, dus als de prijzen gaan zakken, dan zal een wegvallende vraag naar woningen daar de impuls voor moeten geven. Waar kan zo’n terugval uit voortkomen?

Stijgende rente?
Om te beginnen kan een terugvallende vraag voortkomen uit een snel stijgende reële rente. Dat was de hoofdoorzaak van de grote woningmarktcrisis in 1980-1982, toen de gemiddelde reële woningprijs in totaal bijna 50 procent daalde. Eind jaren zeventig was de inflatie een tijdlang hoger dan de rente, maar door de monetaire shocktherapie die op de tweede oliecrisis volgde, steeg de hypotheekrente in één jaar naar niveaus van bijna 15%, terwijl de inflatie snel zakte. In 1983 was die nog maar 2,5%. Kortom, geld was eerst gratis en werd in één keer heel duur. Dat had uiteraard grote consequenties voor de huizenprijzen. Zo’n scenario is op dit moment onwaarschijnlijk, want zoals gezegd hebben we de grote stijging van de reële hypotheekrente al achter de rug en heeft de markt die zonder prijsdalingen opgevangen. Voor de komende periode lijkt bovendien de kans groot dat de hypotheekrente gaat dalen, want de staatsobligatierente is veel lager dan de huidige hypotheekrente. Dat gat wordt vooral veroorzaakt door de buitensporig hoge rente opslag die banken elkaar berekenen. Als het onderlinge vertrouwen tussen de banken weer terugkomt, dan kunnen die opslagen gaan dalen, zodat de woningkoper kan gaan profiteren van de lage lange rente.

De crisis als hoofdoorzaak?
De tweede mogelijke bron van een krimpende vraag is de economische crisis, vooral als die gepaard gaat met een sterk oplopende werkloosheid. Dat we in een snel erger worden economische crisis zitten staat niet ter discussie, maar de grote vraag is wat er gaat gebeuren met de werkloosheid. In de vorige recessie, die van 2001-2003, is de werkloosheid niet boven de 7% uitgekomen. Bovendien was er vrijwel geen sprake van langdurige werkloosheid. In die omstandigheden kunnen huishoudens hun hypotheek gewoon blijven betalen, al moeten ze daarbij wellicht tijdelijk beroep doen op hun spaargeld. Dat is een heel andere situatie dan in de jaren tachtig, toen de werkloosheid hoog en structureel was. De vraag is dus of de huidige crisis wat dit betreft op die van de jaren tachtig gaat lijken, of juist op die van 2001-2003. Ik neig naar het laatste. In vroegere recessies zorgde banenverlies in combinatie met een groeiende beroepsbevolking voor een snel oplopende werkloosheid. Een belangrijke reden dat de werkloosheid de laatste keer zo laag bleef is dat de beroepsbevolking bijna niet meer groeit. Dat is nog steeds het geval, dus de kans is groot dat de werkloosheid ook dit keer relatief laag zal blijven en van korte duur zal zijn.

Bevolkingskrimp?
Een derde mogelijke oorzaak van een terugvallende vraag is demografische krimp (zie Eichholtz en Lindenthal, 2008). De gevolgen daarvan kunnen desastreus uitpakken, zoals de recente ervaringen in Oost Duitsland laten zien. In Berlijn, bijvoorbeeld, zijn de woningprijzen al sinds 1994 aan het zakken. In totaal is er daar nu al bijna 50% waarde verloren. Ook Nederland kent gebieden met demografische krimp en ook daar lijkt de neergang in de woningprijzen ingezet. Zuid Limburg en Noord Groningen zijn daarvan voorbeelden en de specifieke situatie aldaar vereist beleidsmatig maatwerk. Voor Nederland als geheel is er echter nog steeds sprake van demografische groei, niet zozeer van het aantal inwoners, maar wel van het aantal huishoudens. Er zijn nu circa 7,3 miljoen huishoudens en de verwachting is dat dit er tussen 2025 en 2030 iets meer dan 8 miljoen zullen zijn. Dat betekende een aanhoudende vraag naar woningen.

Sentiment van kopers en verkopers?

De laatste mogelijke oorzaak van inzakkende vraag is marktsentiment. Dit is zonder enige twijfel slecht te noemen. Het consumentenvertrouwen is in 2008 sterk gedaald en die daling begon al ver voordat de
officiële economische voorspellingen negatiever werden. Het sentiment lijkt zich sinds de herfst echter niet verder te verslechteren en stabiliseert zich rond de – 30. Dat is slecht, maar niet zo slecht als in 2003, toen het op -40 stond. Het negatieve sentiment heeft de laatste maanden vooral effect op de grote uitgaven. De autoverkopen stagneren en dat geldt ook voor de woningverkopen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. In het verleden was er een sterke samenhang tussen de werkloosheid en het consumentenvertrouwen, maar het lijkt er nu op dat het vertrouwen meer samenhangt met de vrees voor werkloosheid dan met de werkloosheid zelf, want die laatste begint pas nu op te lopen. De grote vraag is dan ook wat er met het consumentenvertrouwen (en de bestedingen) gaat gebeuren als de werkloosheid daadwerkelijk gaat toenemen. Dat is op dit moment de grootste onzekere factor onder de woningmarkt.

Conclusie
Kortom, van de vijf potentiële oorzaken van een woningmarktcrisis blijft alleen het marktsentiment als mogelijke boosdoener over. Er is in Nederland niet teveel of speculatief gebouwd, de kans dat de reële rente hard gaat stijgen is gering, de economische crisis gaat waarschijnlijk gepaard met een relatief lage werkloosheid en de demografie ziet er voor het land als geheel nog goed uit. De kans op een diepe en structurele crisis op de woningmarkt is dan ook klein.

zie ook: http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/vastgoed-deskundige-piet-ma-eichholtz/

bron: MeJudice

Share Button
Tagged with: , ,
34 comments on “Barst de huizenmarkt als een zeepbel uiteen?
  1. Doorloper says:

    Ik mis nog 1 belangrijk element in de uiteenzetting van deze hoogleraar (die overigens niet geheel belangeloos spreekt aangezien hij ook vastgoedondernemer is)namelijk de KREDIETcrisis, en welke gevolgen de beschikbaarheid van krediet heeft op de huizenprijzen.

  2. bear says:

    Precies Doorloper, het feit dat hypotheekverstrekkers simpelweg niet meer zoveel krediet verlenen als voorheen doet de vraag naar de opeens te dure huizen subiet dalen omdat ze simpelweg niet meer gefinancierd kunnen worden.

    Deze hoogleraar kan wel een opfriscursusje gebruiken.

  3. Jeff says:

    dan beginnen de boze huizenbezitters toch gewoon een eigen weblog op waar zij elkaar de huizenprijs lekker omhoog praten.. Sommige mensen hebben nog steeds een plaat voor de kop. Jammer voor de mensen die enkele jaren geleden zijn ingestapt met een koopwoning. De mensen die in de jaren 90 hebben gekocht voelen de pijn minder..

  4. Michael says:

    jammer vind ik dat deze site zo’n eenzijdige belichting van de hele crisis en huizenmarkt geeft.
    Jammer omdat over een jaar als het dieptepunt voorbij is en mensen weer positiever worden, deze weblog als een zeepbel in elkaar stort.

    mensen praten elkaar ook diepenpunten aan, wat niet wil zeggen dat het goed gaat en dat de huizenprijzen laag zijn.

    De eigenaar van de weblog zal zijn huis klaarblijkelijk verkocht hebben en hoopt nu op een grote daling zodat er dan weer goedkoop iets aangekocht kan worden 🙂 tja, je moet wat, net als in de aandelen. buy low, sell high, maar vergeet niet Better missed money than lost money.

  5. Vivere says:

    Daarnaast verondersteld deze meneer dat, indien het wat minder gaat de mensen hun spaargeld gaan aanspreken. De nederlander heeft de afgelopen jaren echter een steeds kleinere behoefte gekend om te sparen. Dus als je geen buffer hebt, afin vul het maar in. De afnemende bereidheid van banken om leningen te verstrekken is m.i. DE reden dat de huizenprijzen in met name het duurdere segment (3 ton en hoger)veel moeilijker verkocht worden.

  6. Mart says:

    Sorry maar Pietje spoort niet. Het verhaal van de spreads is echt kolder. Overheden hebben bakken geld nodig om de boel weer een beetje aan de praat te krijgen (of houden, tis hoe je het ziet) en hun belastinginkomensten zullen dalen door lagere inkomens/winsten. Je kan er de donder op zeggen dat over een tijdje de rente omhoog schiet. Dat subprime van ‘m raakt ook kant nog wal in Nederland stikt het van de tophypotheken. En het mooiste wat iedereen altijd vergeet is dat je tegenwoordig in 30 jaar je hypotheek moet hebben afgelost.

  7. Mart says:

    Btw zijn bedrijfje heet ‘Finance Ideas’……

  8. Mart says:

    Wanneer sprake van zeepbel?
    Wat maakt het uit als in 2000 die stijging al achter de rug was, het gaat om het totaal. En je vergelijkt het met andere landen die wellicht nog grotere zeppbellen hebben Spanje, Uk?

    Mensen kunnen het kopen van huizen prima uitstellen ik zie nog niemand op straat en mochten ze dat niet kunnen dan duidt dat op (te) hoge prijzen dus toch een zeepbel?

    Daling hypotheekrente zal weinig doen, rente is al laag en wij hebben aftrek dus 2% daling levert effectief maar 1% op.
    Wij hebben relatief veel tweeverdieners toch? Da’s dan 50% belasting voordeel.
    En de rente zal stijgen let op, en fors hoog niet dit of volgend jaar dan wel daarop.
    DE prijsdalingen zijn er wel degelijk het duurt alleen evenvoordat ze uit de cijfers naar voren komen.
    Wij hebben flink wat mensen met een hypotheek die op een inkomen niet te betalen is, er hoeven niet zoveel ontslagen te vallen.

    Het klopt dat er meer huishoudens komen, maar he, die zijn kleiner, eenpitters, die kopen geen huizen voor de huidige prijzen want dat kunnen ze niet betalen en zulke grote huizen hebben ze ook niet nodig…….dus…… Of gaan we alle grote huizen opslitsen?

    En ik mis weer die 30 jaar….. nieuwe huishoudens zullen met de hypotheekrente al grote moeite hebben laat staan met het aflossen van het geheel.

  9. johnny says:

    Hr. Eicholtz :
    Waar ik bezwaar tegen heb is het volgende :1. buitenland , herinneren we ons de IMF en de Oeso nog ?
    2. hypotheek rente zal op korte termijn stijgen met redenen die hier al zijn genoemd.
    3.de vergelijking met jaren 80 ontgaan mij.
    4.ontlagen zullen meevallen , ik hoop het . Zijn er nog meer factoren : 1op de 5 gaat sceiden , ziekte ….
    5.banken/toezichthouders zullen niet meer lenen dan 4.5 keer het inkomen . Zoek daar eens een huis bij.
    6.De gedachte van het afschaffen van de rente aftrek ?
    Middels mijn site kan deze heer de prijzen eens vergelijken met de omliggende landen.

    Ik mis te veel in het verhaal.

  10. Berend says:

    Lijkt me niet meer dan normaal dat een website die serieus genomen wil worden een genuanceerd beeld brengt. Dat doe je niet door alleen maar stukjes te publiceren die roepen dat er inderdaad 25% af gaat. Dus, hulde! Vaker tegengeluiden publiceren.

  11. NL markt is toch anders says:

    Hoezo moe een hypotheek na 30 jaar afgelost zijn? Ik laat de mijne gewoon lekker lopen, als ik hur betaal ik ook de rest van mijn leven dus nu ook. Tegen die tijd is dat en bedrag waar ik me rot om lach.

  12. House says:

    Onroerend goed prijzen hebben te maken met vraag en aanbod.
    Het zijn de kopers zelf welke de prijzen hebben opgedreven.
    Je kunt een verkoper niet kwalijk nemen dat hij gaat voor de hoogste prijs.
    We krijgen nu een kopers markt, waarin niet meer de hoogste prijs zal worden betaald.
    De markt reguleert en praatjes vullen geen gaatjes.
    Ik zou zeggen welterusten n morgen weer gezond op!!!

  13. johnny says:

    Vraag en aanbod en dan een prijs tot op zekere hoogte , de publierechtelijke aspecten zeker niet vergeten .

  14. Noah says:

    Met name de dure segmentwoningen dalen nu in prijs.De goedkope segment woningen doen het nog redelijk.
    Wat nog niet genoemd is, is dat de prijzen tussen de dure en goedkope segment woningen dus steeds meer naar elkaar toe gaan. Het gat goedoop en duur segment woning wordt steeds kleiner. Dat gaat de goedkope segment woningen in prijs drukken.

  15. Scheefhuurder says:

    Het is gemakkelijk om kritiek te hebben, dus allereerst een hart onder de riem vd. site-eigenaar en zijn collega van huizenhype. Jarenlang zijn aspirant kopers eenzijdig geinformeerd door makelaars, bankwereld, media, en niet te vergeten de eigen kennissenkring. Er was immers maar 1 boodschap: en dat was kopen, kopen, kopen! Het was hoog tijd voor een tegengeluid. En als huizenbezitters het er moeilijk mee hebben, kunnen zij zoals eerder gezegd zelf een site beginnen of de discussie op deze site aangaan (ik ben er klaar voor). Verder waardering voor prof. Eicholtz, ook al ben ik het slechts deels met hem eens. Hij geeft tenminste een heldere analyse, waar je het vervolgens mee eens kunt zijn of niet. Ook laat hij zich niet verleiden tot het noemen van percentages. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld collega prof. Nozeman die 20% daling noemt zonder heldere argumenten. Als huurder die nog steeds wacht op een geschikt instapmoment, probeer ik onderscheid te maken tussen waar ik vurig op hoop (daling 20% of meer) en het scenario dat ik het meest realistisch vind. Niet eenvoudig, ik kom er nog op terug.

  16. sven says:

    Op deze site wordt natuurlijk niet eenzijdig bericht.Wel worden er artikeltjes geplaatst die het licht werpen op de huizenmarkt-zeepbel.Vandaar de naam van de site.En verder zullen er vast veel mensen zijn die met hun nek toe in de schulden zitten en hem beginnen te knijpen,nu de zeepbel leegloopt en de credietcrisis naar alle waarschijnlijkheid niet meer zal verdwijnen.Banken gaan namelijk niet meer in grote hoeveelheden risicovol geld uitlenen,daar zijn ze mee op hun bek gegaan!

  17. House says:

    Banken hebben geen deugdelijk beleid gevoerd.
    Als je meer hypotheek verstrekt dan 4.5 x bruto inkomen, dan is dat niet deugdelijk!!!
    Als je een huis wilt kopen, dien je ook te zorgen voor eigen inbreng.
    !00% of meer financieren is vragen om narigheid en je bent dan met een beetje tegenwind erg kwetsbaar.

  18. Scheefhuurder says:

    @Noah: anders gezegd, het “goedkope” segment staat een structurele daling in de weg. De instroom van starters zorgt voor een stevige bodem onder de piramide. Starters zijn een grote en kwetsbare groep, die zich graag laat voorlichten/begeleiden door banken, verzekeraars en makelaars. Deze hebben er alle belang bij om de instroom op gang te houden. Het toenemend aantal intake-gesprekken van starters waar oa. ING melding van maakt is zorgelijk. Aan de ene kant verwachten starters een daling, aan de andere kant beseffen zij niet dat hun koopgedrag/begerigheid die daling juist in de weg staat. Wat je nu ziet gebeuren is dat belanghebbenden het koopgedrag proberen te beinvloeden (“self fullfilling prophecy”). Zo meldt ING dat de daling tot 1,5% beperkt blijft. NVM is geraffineerder en gaat in de daling mee. Zij voorspelt “slechts” 5% daling met al op korte termijn herstel. En om de kans op dit scenario te vergroten, start zij binnenkort een campagne met argumenten om juist nu een huis te kopen. Dit soort beinvloeding is naar mijn idee van veel grotere impact, dan geneuzel over een wat lagere of juist hogere rentestand. Spaarhypotheken zijn ongekend populair en hebben ism. HRA een dempend effect. En toenemende werkloosheid? Die is nu ongekend laag. Bij stijging blijven er voldoende werkenden over.

    Er is een duidelijk kantelpunt nodig, en dat is er nog niet. Niet alle bronnen bevestigen een daling. Dalingen zijn regionaal en in bepaalde segmenten. Dat kantelpunt moet er wel tijdig komen: een structurele daling is de “beloning” voor het geduld starter. Duurt het te lang en trekt de economie aan, dan wordt het scenario van Eiholtz waarheid. Zet een structurele daling eenmaal in, dan is de 20% van Nozeman nog aan de lage kant geschat.

    Aan mijn goede voorbeeld zal het in elk geval niet liggen: ik koop dit jaar geen huis! Ik besef dat ik makkelijk kan praten: ik zit al in een huurwoning en wacht gewoon af. Toch hoop ik dat de starters geduldig genoeg zijn en ook wegblijven van de koopmarkt, in ieder geval heel 2009.

  19. Me says:

    Banken zijn ook niet gek, en puur commercieel klaarblijkelijk. Huizen worden minder waard, en daarom wordt er heel kritisch gekeken. In feite beschermd men daarmee de huidige koper. De mensen met 2 hypotheken momenteel, daar kun je een heel systeeem niet op aanpassen, en het spijt me voor hen. Daarvoor is de groep te klein. Het verlagen van de huizenprijzen is momenteel in het algemeen belang.

  20. renee says:

    Ik vind deze site een zeer goed beeld geven van de werkelijkheid. Dat die werkelijkheid niet leuk is, dat is een tweede. De wereld van de makelaars, hypotheekverstrekkers, financiers, politici geeft geen goed beeld van de werkelijkheid.

  21. xandr says:

    @renee, precies! Dit soort fantasie stukjes van de krediet-dealers en aanverwante oplichters zijn niet nodig hoor.

    Maar misschien is het wel leuk om eens een collage van boze mails te publiceren? Anoniem natuurlijk 🙂
    (dan kunnen we na de “denial” fase, ook de “anger” fase bijhouden).

    Imho, fair en balanced zou meer zijn:
    — 20% “they are f*cked” (=huizenbezitters)
    — 60% “we are all f*cked, they are f*cked much worse”. (=huizenbezitters, gepensioneerden en nutteloze paper-pushers)
    — 20% “we are so f*cked! We’re all going to die!!” (=WWIII).

    😉

  22. Lex says:

    @House Van een gewone vrije markt van vraag en aanbod kun je natuurlijk niet spreken als de overheid deze zo sterk beïnvloedt en het monopolie heeft op het verstrekken van bouwvergunningen.

  23. johnny says:

    Dat is ook het grootste misverstand , indien er een ”zuivere” markt zou zijn van vraag een aanbod zou deze site er niet eens zijn.

  24. Noah says:

    Aan Scheefhuurder (1 feb, 9.38): Klopt.

    Allereerst de oorzaak van deze crisis. Als oorzaak wordt gegeven de Amerikaanse huizencrisis. Dit is echter niet helemaal waar. De Amerikaanse huizencrisis is de aanjager geweest van deze crisis, niet de oorzaak. De oorzaak ligt in het feit dat onze wereld economie is gebaseerd op het lenen van geld. Een (wereld-) economie gebaseerd op het lenen van geld is een zeer instabiel systeem. Men heeft dan immers geen financiële buffer om klappen op te vangen. Deze economie stond al lange tijd op klappen. Was het niet de Amerikaanse huizenmarkt geweest, dan was er wel een andere aanjager gekomen. Laten we wel wezen, het is belachelijk dat een Amerikaans hypotheekprobleem de hele wereld in een diepe recessie kan storten. Als we een systeem hadden met goede financiële buffers hadden we deze klap wereldwijd makkelijk op kunnen vangen. Met alleen maar geleend geld dus niet.

    De fout die veel mensen maken is deze crisis vergelijken met eerdere crisis, bijvoorbeeld met de jaren 80 en de recessie in de jaren 2001 – 2003. Deze vergelijking gaat echter niet op. De crisis van dit moment is in vorm en omvang totaal anders dan in vroegere jaren.

    Daar waar voorgaande recessies delen van de wereld bevatten, beslaat deze nu de totale
    wereldbol, geen land uitgezonderd. Dus daar waar vroeger het ene land het andere land in recessie financieel kon steunen, is nu deze mogelijkheid nihil. Je ziet nu al dat landen steeds meer voor zichzelf kiezen en eigen beleid bepalen. Zelfs in Europa kan men geen één lijn trekken.

    Zoals gesteld is de huidige (wereld-) economie steeds meer gestoeld op het lenen van geld. Een economisch systeem, wat voornamelijk gebaseerd is op het lenen van geld, is een zeer instabiel systeem. In die zin is de wereld dus financieel instabieler geworden dan ooit tevoren.
    De hoeveelheid geleend geld, de mate waarin iedereen op de pof leeft, is vele, vele malen groter dan in de jaren 80 of begin 2000. Hierom zullen de gevolgen van een crisis (men heeft immers geen financiële buffer/vangnet) vele malen groter zijn.

    In 1999 is de goudstandaard losgelaten. Sinds deze tijd is er steeds meer geld bijgedrukt, zonder enige dekking. De waarde van geld is grotendeels gebaseerd op hoop en vertrouwen. En als we iets missen op dit moment, is het vertrouwen in de economie. Regeringen hebben meerdere malen laten zien, zeer gemakkelijk geld bij te drukken, met grote gevolgen. Het geld wat we nu hebben is niet gedekt, waardoor het gevaar van inflatie groter wordt. Deze inflatie kan dieper gaan en sneller. Je kan het zien als een denderende trein die een berg afrijd, het is een trein zonder rem en de passagiers moeten maar hoop en vertrouwen hebben.
    (de goudstandaard werd voor het eerst in beging 1930 losgelaten, met alle gevolgen van dien. Direct na de tweede wereldoorlog werd de goudstandaard weer ingevoerd.)

    Een crisis kan onderverdeeld worden in een aantal golven. De eerste golf hebben we nu grotendeels gehad en was alleen maar te zien als je de beurs volgde. Een ware slachting is het op de beurs. Deze eerste golf heeft bedrijven financieel uitgehold. De financiële reserves zijn nu echt op.
    Op de eerste golf komt de tweede golf. Deze tweede golf zal bestaan uit massaontslagen. Omdat bedrijven zwaar moeten bezuinigen moeten zij mensen ontslaan om te overleven. Maar hoe meer mensen ontslagen worden of daarmee gedreigd worden. Hoe meer zij de hand op de knip houden, of gewoon geen geld hebben om uit te geven. Hierdoor wordt er minder besteed, bedrijven krijgen dus wederom minder geld binnen en de problemen worden weer groter. Een vicieuze cirkel dus.

    Het lijkt nu alsof de werkeloosheid mee zal vallen. Maar de tweede golf (ontslaggolf) is nog niet begonnen. Verwachting is dat deze rond het voorjaar/zomer Nederland zal treffen. Dan zijn bedrijven dermate uitgehold dat ze wel moeten.
    Bovendien zijn er op dit moment al behoorlijk wat mensen in financiële problemen. De mensen die geld hebben zijn op dit moment steeds meer hun financiële reserves aan het opmaken. Daarom zie je de ellende in zijn omvang nog niet. Je gaat de omvang pas zien als deze spaartegoeden op zijn. Waarschijnlijk voorjaar/zomer. De ellende is nu nog verborgen.

    Het lijkt nu alsof het nog redelijk goed gaat. Maar ook dit is niet helemaal waar. De grote banken in Nederland hebben al grote financiële hulp van het rijk gehad. Als zij deze niet hadden gehad waren zij al failliet geweest. ABN – AMRO, Fortis, ING en Aegon waren zonder overheidssteun al door hun hoeven gezakt. Feitelijk zijn zij al failliet en blijven overeind puur door overheidssteun.
    Wanneer zij geen overheidssteun hadden ontvangen en dus failliet waren gegaan had dit veel banen in Nederland gekost:
    Werknemers Fortis Nederland: 10.000 banen.
    Werknemers ABN – Amro Nederland: 10.000 banen.
    Werknemers Aegon Nederland: 5.000 banen.
    Werknemers ING Nederland 33.000 banen.
    Totaal aantal banen : 58.000 banen die op de tocht stonden.
    En hierbij zijn de banen van ondersteunende bedrijven niet eens meegenomen.
    Aan de ene kant moest de regering wel met overheidssteun komen. Men kan zich niet permitteren om (grote) banken om te laten vallen. Zij zijn nodig voor economisch herstel, alle financiële transacties, ook de storting van onze lonen en spaartegoeden staan hierop. Aan de andere kant maskeert het wel de werkelijke ellende. Ze lijken fier overeind te staan, maar in werkelijkheid zijn zij al door hun hoeven gezakt.

    Men verwacht verder dit jaar zo’n 30.000 tot 50.000 banen te verliezen in de horeca, industrie, detailhandel en bouw. De cijfers van het midden en kleinbedrijf staan hier niet eens bij. Slechts vermeld wordt dat de verwachting is dat deze minstens even dramatisch zullen zijn. Totale verwachting dit jaar dus een stijging van de werkeloosheid van 60.000 tot 100.000 banen minimaal. Er zijn vooraanstaande economen die een stijging van de werkeloosheid verwachten, in de komende 2 – 3 jaar, naar de 500.000 werknemers. Dus net zoveel, cq meer, dan in de jaren 80.
    Het is nog veels te vroeg om te zeggen dat de werkeloosheid in Nederland niet zo heel hard zal stijgen. Iedere keer blijkt dat de cijfers veel te positief zijn en naar beneden bijgesteld moeten worden.

    Amerika is vaak een voorganger wat er in Europa enigszins te wachten staat. Welnu:
    In december verloren een half miljoen Amerikanen hun job. In November werden 533.000 Amerikanen ontslagen. Dat is het grootste aantal sinds 1974 !!! Afgelopen jaar gingen in Amerika 3,1 miljoen banen verloren.
    In Spanje verloren afgelopen jaar 900.000 mensen hun baan en voor het eerst in 12 jaar zijn er meer dan 3 miljoen Spanjaarden werkeloos.
    In Frankrijk werd in de maand november 63.000 mensen op straat gezet en steeg de werkeloosheid naar 2,07 miljoen. Dit is de grootste stijging sinds 15 jaar.
    Engeland zit tegen faillissement aan, geen idee zo hoeveel werkelozen er nu zijn, maar de situatie daar is een ramp.
    Er zijn wel grote verschillen in Europese landen. In Duitsland stijgt wel het aantal werkelozen, maar het aantal is nog altijd minder dan een jaar tevoren.
    Nederland loopt altijd achter op de wereld. De ontslaggolven moeten hier nog komen, waarschijnlijk gaat het in het voorjaar/zomer echt beginnen. Nederland is een transportland en we zien hier nu steeds meer achteruitgang in.

    Maar laten we wel wezen. De tweede golf, de ontslaggolf, is nog maar net begonnen.

    Wat betreft die goedkope segment woningen.

    Op dit moment is deze vrij stabiel, maar:

    Wat er in Amerika is gebeurd met onverantwoorde hypotheken is in Nederland ook op grote schaal gebeurd. Bekend is de hypotheekverstrekker ELQ (variant Lehman brothers) die dezelfde variabele hypotheken heeft versleten. Het gaat hierbij om zo’n 8000 hypotheken (lees dus 8000 huizen).
    Al deze huizen zijn gekocht door mensen die normaal zo’n hypotheek niet konden veroorloven. Zij zijn allen arbeiders en kochten hun huis in het “goedkope” segment. Bij hen staat het water nu al aan de lippen, dus de verwachting dat zij failliet gaan is groot. Als dit jaar 1/8e failliet gaat (laten we een beetje positief blijven, het zal ook wel meer kunnen zijn), komen er dit jaar 800 goedkope segment woningen extra in de verkoop. Het aanbod gaat dan dus groter worden wat de prijs gaat drukken.

    De goedkope segment woningen zullen dus eerder in toename groeien dan afnemen, en wel om de volgende redenen:

    Goedkope segment woningen worden met name gekocht door arbeiders. Deze zijn vaak de mensen die ontslagen worden en failliet gaan waardoor zij hun huis moeten verkopen. Zij zijn de mensen die echt geen financiële reserves hebben. Er komen dus huizen vrij.

    De angst zal toenemen na mate de massaontslagen toenemen (begin voorjaar/zomer). Angst voor ontslag. In deze tijden gaan mensen helemaal geen huis kopen. Deze malaise is echt niet binnen 2 jaar voorbij. Er wordt dus minder gekocht.

    Men zegt wel leuk dat de huizenverkoop door zal gaan omdat iedereen moet wonen. Er wordt inderdaad structureel te weinig gebouwd. Aan de ene kant wordt er net voldoende gebouwd zodat er geen grote groepen mensen geen huis kunnen krijgen en dus op straat komen te staan, want dan krijg je rellen. Aan de andere kant wordt er te weinig gebouwd wat de prijs doet opdrijven. Men houdt het dus bewust in balans.
    Maar als iemand geen geld heeft om een huis te kopen, maakt het niet eens zoveel uit hoeveel huizen er te koop staan. Al staan er een miljard huizen te koop, als je geen geld hebt koop je niks. En dat is nou het nadeel van een crisis: mensen hebben dus geen geld.

    Wat nooit in de berekeningen meegenomen wordt, is dat mensen in tijden van grote onzekerheid en crisis creatief gaan worden. Daarom denk ik dat mensen eerder een kamertje zullen gaan huren, starters langer bij hun ouders blijven wonen, etc. En ik denk dat kraken weer in de mode zal raken. Men gaat geen grote uitgaven doen, zoals het kopen van een huis, in grote economische onzekerheid. Deze crisis is echt niet in twee jaar voorbij. Dat betekend dat de huizenprijzen de komende jaren dus zullen dalen, het aanbod wordt groter dan de vraag.

    Banken lenen niet zo heel makkelijk meer en het ziet er niet naar uit dat deze houding de komende twee jaar zal veranderen. Eerder het tegendeel lijkt waar.

    De NVM spreek zichzelf ook tegen. Laten we de cijfers nemen die de NVM aanhoudt (ik heb daar een andere mening over, maar goed… hun eigen cijfers dus)
    Aan de ene kant zeggen zij dat de huizenprijzen dit jaar zullen zakken met 5 %. Daarmee zeggen ze dat het dus onverstandig is om op dit moment een huis te kopen. Want laten we wel wezen. 5 % op een huis van 150.000 euro is toch 7.500 euro. Dat is toch voor veel mensen 1/3 of 1/4 van hun netto jaarloon, wat je verdiend door niks te doen. Met stilletjes op je reet zitten kan je dus geld verdienen.
    Aan de andere kant organiseren zij een landelijke huizenkijkdag om de huizenverkoop te stimuleren.
    De NVM zegt dus in hun eigen cijfers: Koop een huis, maar je bent gek als je dat doet !!!

    Mijn raad: Ga sparen. Probeer extra te werken om bij te verdienen. Ik vrees een zware crisis met veel ellende. Aan de andere kant, als je het financieel goed speelt komen er ook heel veel kansen. Heb geduld.

  25. Ronald says:

    @Noah

    Grotendeels mee eens, ik zie alleen geen enkele reden waarom op korte termijn de inflatie toe zou nemen. Op dit moment verdwijnt beschikbaar krediet sneller dan de overheden geld kunnen creëren. Zolang dit het geval is zal er geen inflatie optreden maar deflatie.

    Inflatie komt ook niet overeen met dalende huizenprijzen, sterke inflatie leid tot stijgende lonen en dus stijgende huizenprijzen.

    Pas als de credietcrisis is uitgewoed en alle dubieuze producten ontmanteld zijn zal de deflatie overgaan in inflatie.

    Voor zeer veel nuttige links over dit onderwerp zie:
    theautomaticearth.blogspot.com

    En in het bijzonder deze post van Stoneleigh:
    http://theautomaticearth.blogspot.com/2008/11/debt-rattle-november-29-2008-inflation.html

  26. xandr says:

    yup, eerst China bombarderen, zodat we niet meer met slavenarbeid hoeven te concurreren. Dan kunnen de lonen hier weer omhoog, en komt er – ooit – weer inflatie.
    http://utterlycorrelated.blogspot.com/2009/02/coup-de-grace.html

  27. Lex says:

    @Noah Goede analyse.

    Nog even over Piet Eichholtz, de hoogleraar/vastgoedhandelaar…

    Hij was ook eerder de bedenker van dit ‘briljante’ plan…

    ‘In Limburg zullen de huizenprijzen de komende jaren sterk dalen als er niets wordt gedaan. Huizensloop is een maatregel die helpt. Dat zegt hoogleraar Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht na een week van verontrustende berichten over de ontwikkelingen op de onroerend-goedmarkt.

    Zo is de gemiddelde Nederlandse huizenprijs volgens de Nederlandse Verenging van Makelaars voor het eerst sinds 1990 gedaald. Landelijk ziet Eichholtz niet zoveel problemen met de prijs, maar in Limburg krimpt de bevolking en daarom zal de vraag naar huizen afnemen. Woningen moeten daarom volgens de hoogleraar massaal gesloopt worden om de prijzen stabiel te houden. Volgens Eichholtz zullen de prijzen vooral dalen in het Zuiden van Limburg.’

    Voor degenen die nog illusies hadden over de invloed van zijn vastgoedbaan op zijn wetenschappelijke analyses.

  28. johnny says:

    ”om de prijzen stabiel te houden” , dat verklaart zijn eerdere relaas.

  29. xandr says:

    @Lex: bvo voor de quote. Nu kan ik veilig zeggen over Eichholtz wat ik direct dacht:
    MORON
    (plus wat gedachten die je in dit land niet uit mag spreken)

  30. IIS says:

    Het hele financiële stelsel dondert eerdaags inéén, men heeft wereldwijd een oncontroleerbaar financieel monster gecreëerd…en dan wenst men nog te praten over een opleving en betere tijden? Tja, dromen kunnen mensen goed, maar de realiteit onder ogen zien is voor een hoop mensen schijnbaar niet weggelegd.

  31. @Noah says:

    wat betreft (massa)ontslagen: Ik heb het idee, dat de media hier in Nederland op dit moment bewust niet van ontslagen berichten…althans je zal op het moment NOOIT op de hoofdpagina kunnen lezen dat bijv. DSM meer dan 3000 mensen wil ontslaan (wat trouwens WEL het geval is). Ook Philips wil ontslaan en ook al andere bedrijven willen duizenden mensen op straat zetten. Maar in de Nederlandse nieuws/media vindt je hier bijna geen rechtstreeke informatie.
    Mijzelf ben ik van duitse afkomst en vaak heb ik het idee, dat ik in duits nieuws meer over Nederland kan leren als met NRC, Volkskrant, Telegraaf of wat dan ook.

  32. Lex says:

    @xandr My thoughts exactly 😉

  33. Scheefhuurder says:

    @Noah (reactie 24): Als toenemende werkeloosheid en massa-ontslagen inderdaad doorzetten, dan zal dat op alle segmenten vd. huizenmarkt effect hebben, ook aan de onderkant. Wel opmerking over stelling dat “goedkope segment woningen door arbeiders worden gekocht”. De laatste jaren konden hoogopgeleide, tweeverdienende starters amper een voormalig arbeidershuisje kopen, terwijl “minder opgeleide” eenverdieners 2-onder-1 kappers en vrijstaande panden bezitten. Hoewel ik iedereen een goed onderkomen gun, zijn de verhoudingen in 20 jaar tijd volkomen zijn scheefgegroeid. Ook al reden waarom de prijzen fors omlaag moeten ten gunste van de nieuwkomers.

  34. Rick says:

    We zijn nog geen drie weken verder en het argument van de lage werkloosheid is door het CPB al onderuit gehaald. Misschien is de berichtgeving op deze site dus helemaal niet zo eenzijdig zoals de “boze” lezers denken.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

*