Zeven vragen over duurdere hypotheken

1) Hoe wordt de rente eigenlijk bepaald?

Voor hypotheken met een variabele of een kortlopende rente wordt naar de euribor-rente gekeken. Dat was tot voor kort een goede maat voor de rente die de banken zelf betaalden. Banken berekenden de variabele rente voor de huizenkoper daarom door een vaste opslag bovenop die euribor-rente te leggen.

De euribor ging na het omvallen van Lehman Brothers fors omhoog, maar sinds begin oktober gaat hij zo mogelijk nog sneller omlaag – van 5,2 procent voor een 1-maandslening naar 4,0 procent, waardoor hij ver onder het pre-15 september-niveau is uitgekomen. Dit is vooral te danken aan de renteverlagingen die Centrale Banken over de hele wereld hebben doorgevoerd.

2) Goed nieuws voor huizenbezitters met een variabele rente, dus?

Dat valt tegen, want de ‘vaste opslag’ op de euribor-rente blijkt ineens helemaal niet meer zo vast. Obvion, een dochter van Rabobank en pensioenfonds ABP, was de eerste die de opslag fors verhoogde van 0,65 naar 1,35 procent. De meeste andere banken zijn dat aan het overwegen. De verhoging zal niet bij iedereen even duidelijk zichtbaar zijn, omdat bij veel banken niet precies duidelijk is hoe ze de variabele rente berekenen. Nieuwe klanten betalen al meer, maar ook bestaande klanten worden getroffen.

3) Kan dat zomaar?

Ja, dat blijkt te kunnen. De meeste banken hebben in de kleine lettertjes opgenomen dat ze de opslag kunnen verhogen, mochten de omstandigheden daartoe aanleiding geven.

4) Verdwijnt die extra opslag in hun eigen zakken?

De banken zeggen van niet. Zij betalen ook veel meer rente als zij geld moeten lenen, is hun verweer. Het euribortarief, dat door middel van een enquête wordt bepaald, is blijkbaar geen goede maat meer voor de interbancaire rente. In werkelijkheid rekenen de banken hogere tarieven, blijkt nu, zeker op leningen die worden gebruikt om hypotheken te financieren. Hoe hoog, is niet duidelijk. Het hangt ook af van de soliditeit van de onderneming. Fortis Bank Nederland rekent de hoogste opslag, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Fortis zelf ook een forse risicopremie betaalt op zijn leningen.

5) De centrale banken hebben de tarieven fors verlaagd. Ik heb altijd geleerd dat de variabele rente dan ook omlaag gaat.

Dat was tot voor kort zo, voorheen zakten alle rentetarieven – voor bedrijven, maar ook veel huizenkopers – mee omlaag. Lenen werd daardoor voor iedereen goedkoper. Tegenwoordig zijn de touwtjes tussen de ecb-rente en de andere rentes doorgeknipt, een renteverlaging van de centrale banken heeft vrijwel geen invloed meer.

Banken zijn veel kritischer geworden in het uitlenen van geld. Ze houden het bij voorkeur zelf of zetten het op een rekening bij de centrale bank. Als ze al lenen aan andere banken, willen ze een hoge risicopremie. Veel banken zijn bang voor een daling van de huizenprijs.

Dat besef is overigens nog niet bij iedereen doorgedrongen. De Britse minister van Financiën, Alistair Darling, riep Britse banken deze week op de hypotheekrente te verlagen. Toen de Britse Centrale Bank de rente met 1,5 procentpunt verlaagde, konden de banken niet achterblijven.

Voor Darling staat er wel veel meer op het spel. Veel Britten hebben hun hypotheekrente voor twee jaar vastgezet en worden binnenkort dus geconfronteerd met een nieuwe fors hogere rente. Nederlanders hebben in meerderheid voor een lange rentevasteperiode gekozen. Het percentage huizenbezitters dat voor een variabele rente kiest is afgenomen van 44 procent drie jaar geleden naar 19 procent, dit jaar. Op dit moment kiest bijna niemand nog voor een variabele rente..

6) Zijn ook de langlopende tarieven opgelopen?

Alle tarieven zijn de laatste tijd omhoog gegaan. Tot voor kort was de hypotheekrente ongeveer gelijk aan de rente op staatsobligaties. Er zat slechts een opslag van een paar tienden van procentpunten op. Nu loopt het verschil hard op. De rente op een 10-jaars-staatsobligatie bedroeg gisteren bijvoorbeeld 4,1 procent. De hypotheekrente op een hypotheeklening voor 10 jaar bedraagt in de meeste gevallen rond de 6 procent.

Volgens banken is dat nodig, omdat zij ook een hogere rente betalen op hun leningen. Ze moeten dat doorberekenen aan de klant om te voorkomen dat ze verlies maken.

Die lezing wordt door sommigen betwist. Volgens Bas Millenaar van De Hypotheker zijn banken vooral bezig om stroppenpotten te vullen. Ze zijn bang dat veel huizenbezitters door de kredietcrisis straks hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen en hun huis met verlies moeten verkopen.

7) Wie heeft gelijk?

De waarheid ligt waarschijnlijk ergens in het midden.

bron: de Volkskrant