Het risico van een eigen woning is groter dan alleen onzekerheid over de ontwikkeling van de verkoopprijs van de woning. Dit stelt Bert Kramer, senior onderzoeker bij Ortec Finance. Volgens Kramer worden andere risico`s bij de aankoop van een huis daardoor sterk onderschat.
Een ander risico is bijvoorbeeld overinvestering in een enkel activum. Of het liquiditeitsrisico. Of het feit dat de rendementen van eigen woningbezit bij korte bewoningsduren sterk gedrukt worden door kosten koper. Zelfs zonder hypotheekfinanciering is de volatiliteit van het rendement van een eigen woning groter dan de volatiliteit van de huizenprijzen. Bij een bewoningsduur van 5 jaar is dit verschil nog klein, bij een langere bewoningsduur neemt dit verschil toe. Bij een bewoningsduur van 25 jaar is de standaarddeviatie van de huizenprijzen 3,31% en van het rendement 4,82%.
In de derde plaats blijkt dat het risico toeneemt en de return on investment afneemt naarmate een groter deel van het huis middels een hypotheek gefinancierd is. Wie uitsluitend focust op het huizenprijsrisico, onderschat de andere risico`s van het eigenwoningbezit, vooral voor lange bewoningsduren. Vanuit een beleggerperspectief heeft het kopen van een huis dan ook een relatief slecht risico-rendementsprofiel.
bron: Profnews
Loading ...
“Vanuit een beleggerperspectief heeft het kopen van een huis dan ook een relatief slecht risico-rendementsprofiel.”
Een heel leger verjaardagsgasten is het hier niet mee eens!
Onderhoudskosten, verouderd ontwerp (slechte isolatie, te klein, etc), verzekeringen, belastingen, het maakt allemaal niets uit. De woning’markt’ is ALTIJD een loterij zonder nieten.
Totdat de kruik barst natuurlijk. Maar dat gebeurt hier nooit, want onze welvaart hangt er immers van af. Toch?
“In de derde plaats blijkt dat het risico toeneemt en de return on investment afneemt naarmate een groter deel van het huis middels een hypotheek gefinancierd is. ”
maar de afgelopen pakweg 20 jaar leverde een maximale hypotheek wél (veel) meer rendement, omdat het dankzij de HRA en kunstmatig lage rentevoeten om goedkoper dan gratis geld gaat. Hele volksstammen hebben deze les goed in de oren geknoopt, het zal moeilijk zijn om het weer af te leren. Ik denk dat het alleen doordringt met een keiharde crash, en die gaat dus komen.
“maar de afgelopen pakweg 20 jaar leverde een maximale hypotheek wél (veel) meer rendement, omdat het dankzij de HRA en kunstmatig lage rentevoeten om goedkoper dan gratis geld gaat.”
Euhm, je kan geen hypotheekrente aftrekken op beleggingspanden. Risico toenemen en rendement afnemen door een financiering klopt niet. Een groter risico klopt, maar daar hoort ook een hoger rendement bij. Met een financiering heb je immers een hefboomwerking. Alleen de mate van financiering heeft invloed op het ROI.
@NHZ Snap overigens dat jij bedoelt op de eigen woning. Maar goed, wie zijn eigen woning puur koopt als belegging doet het vaak fout.
@2
“Hele volksstammen hebben deze les goed in de oren geknoopt”
Precies. Dat zijn diezelfde volksstammen waar ik @1 op doelde.
‘The only way is up’ zit erin geramd. Zie dat er maar eens uit te krijgen. Ik hoor om mij heen nogal eens het argument dat de overheid voor een betrouwbaar woonbeleid hoort te zorgen. Zorgeloos (virtueel) rijk worden hoort daar blijkbaar bij.
Ik ben bang dat die keiharde crash wel nodig is om enig besef van realiteit terug te krijgen, maar dat de meeste politici nog liever naar de PVV overstappen dan het woord ‘markt’ terug in de huizenmarkt te stoppen.
Leuk dat ORTEC hetzelfde bedrijf is dat in de meest recent opgestelde prognoses voor de NHG verwacht dat de huizenprijzen in de komende 5 jaar stabiel blijven.
idd,beetje in de stijl van:Wij van wc-eend…..
ze denken er dus nu zelf anders over….
Bij een bewoningsduur van 25 jaar is er een risico op grotere standaard deviatie in de prijs.
Ook is er een aanzienlijk risico dat je tijdens die 25 jaar de pijp uit gaat voor dat je kunt cashen.
Snap geen ruk van dat hele verhaal.
@3,4:
heel Nederland heeft geleerd dat het eigen huis de allerbeste belegging is, VEH en NVM hadden dat tot voor kort uitgebreid op de website staan (misschien nog wel?). Dat het bij echte beleggingspanden (box3, of als onderneming) anders werkt is mij bekend.
@5:
ze verwachten gewoon waarvoor ze betaald worden.
@Ralph
Een groter risico klopt, maar daar hoort ook een hoger rendement bij.
Contradictio in terminis beste vriend.
Als een hogere rendement standaard met een hoger risico gepaard zou gaan was er geen sprake van een hoger risico; je had immers een gegarandeerd hoog rendement.
Bij een hoger risico heb je kans op een grotere winst, maar ook op een groter verlies. Een grotere uitslag (standaarddeviatie) dus.
Weinig risico gaat met kleine verlieskans maar ook kleine winstkans. Weinig risico hangt sterk samen met stabiliteit. Hoog risico is het omgekeerde.
@.marianne
Daar heb je een punt.
@11 Martijn, sorry maar daar klopt niets van. Simpel voorbeeld; met een turbo verdien je meer dan een aandeel. Dit komt door de hefboomwerking, wat dus een groter risico met zich mee brengt. Met een huis werkt dat dus ook zo.
@nhz:
Blijkbaar is de woning niet zo’n goede belegging als de NVM heeft beweerd. Als je deze cijfers moet geloven ten minste.
Die standaarddeviatie is wel vrij klein. Bij een 99% zekerheidsinterval heb je dus een rendement tussen de -5,11% en 14,75%.
“Vanuit een beleggerperspectief heeft het kopen van een huis dan ook een relatief slecht risico-rendementsprofiel.”
Volgens mij een kleine understatement. Alleen de mensen met een plank voor hun hoofd geloven nog in het sprookje van de vorige twee decenia.
Een standaarddeviatie van 4%. Zou ik dus nooit aan beginnen…
Wat een gelul, als je iets niet kunt uitleggen, schrijf het dan niet op.
@3 Euhm, je kan geen hypotheekrente aftrekken op beleggingspanden.
Bedrijven ook niet ?
Met HRA op privé-woningen doen we dus net alsof een huis een bedrijfsmiddel is: de kosten voor financiering zijn aftrekbaar.
Juan heeft hier al enige keren vaker gesteld dat fiscaal regime met box 1 (bezitsvrijstelling van belasting) èn ook nog eens HRA gewoon krankzinnig is.
Maar we hebben even nodig om dat in te zien. Komt wel.
Simpel voorbeeld; met een turbo verdien je meer dan een aandeel. Dit komt door de hefboomwerking, wat dus een groter risico met zich mee brengt.
Met méér risico verdien je dus altijd méér…
EENS.
Dat klopt inderdaad hélemaal als alle verliezer die banken leiden door de belastingbetaler opgehoest worden en met QE (=iedereen).
Ook u Ralph, begint er wat van te snappen van de torerotaal, helemaal goed 🙂
Een hoger risico hoeft niet altijd gepaard te gaan met een hoger verwacht rendement (denk aan loterijen: hoog risico, laag rendement), maar het is wel zo dat bij een zwaar gefinancierd huis de al eerder in de comments genoemde hefboomwerking meespeelt en dus de rendementen op het zelf ingelegd vermogen versterkt (naar boven of naar beneden). Zou de ‘senior onderzoeker bij Ortec’ dit nou niet begrijpen, of is er iets mis gegaan in het opschrijven van zijn verhaal?
Ook die standaardafwijking en rendement snap ik niet helemaal. Lijkt me dat dat bedragen per jaar zijn, maar als die waar zijn, kan je niet fout gaan met de aankoop van een huis bij lange bewoning.
Ten slotte: uiteraard is het voor mensen met een normaal vermogen (<10 miljoen) al snel het geval dat als je een eigen huis koopt, dat je beleggingsportefeuille dan overwogen is in vastgoed (veronderstellend dat je je eigen huis als beleggingsobject beschouwt natuurlijk).
@13 Ralph: Martijn weet precies de vinger op de zere plek te leggen. Als je met turbo’s namelijk altijd meer zou kunnen verdienen, wie is er dan nog zo gek om iets met gewone aandelen te doen?
Met turbo’s kan je meer verdienen, maar je maakt ook kans op hele grote verliezen (dat is dan dat ‘grote risico’). Statistisch gezien moet je kijken naar de gemiddelde opbrengst van een product (eh… integraal over de risico kansdistributie vermenigvuldigd met de corresponderende winst/verlies functie). Die zal voor aandelen en turbo’s gelijk zijn omdat de onderliggende waarde gewoon de totale beurs is. Wel is het zo dat als je goed kan handelen en verliezen weet te vermijden, dan, en alleen dan, kan je met turbo’s meer verdienen dan met aandelen, ondanks het hogere risico.
Mensen gaan nu na een paar jaar huizenmarkt-crisis de ogen openen. Daarvoor (voor 2008) ging iedereen (incl. banken) uit van 5% prijsstijging per jaar. Dat maakt een hoop investeringen goed. Denk maar aan kosten koper en verbouwingen.
Zelf woon ik sinds een paar jaar in Duitsland en niemand hier in de bank praat over eventuele waardestijgingen maar word meer op de aflossing gefocussed. En of je na afloop van de vaste- hypotheekrente-periode alles nog kan betalen met een verhoging van 2% hypotheekrente.
Conclusie: Rijk rekenen is een toch erg Nederlandse gewoonte.
Weg met die kultuur en terug naar het oude vertrouwde spaarvarken (aflossen dus) !
Ik moet toegeven dat ik als 25 jarige in 2005 al eens een gesprek bij de Rabobank heb gehad om een woning te kopen. Maar een engel heeft mij daarvoor bewaard 🙂
Ik lees graag kritische berichten over de huizenmarkt, maar ik vind dit artikel beleggers-prietpraat.
De 10% kosten koper en de te hogen huizenprijzen zijn het probleem. Als de overdrachtsbelasting is afgeschaft, de huizenprijzen zo’n 30% lager is, je je hypotheek aflost, wat financiële marge hebt en een huis koopt waar je een tijdje in kan blijven wonen: dan is een eigen huis aantrekkelijker dan huren. Niet om te beleggen, maar om fijner te wonen en wat te sparen voor later.
Groot voordeel is natuurlijk dat je van inflatie profiteert als je een koophuis hebt. Bovendien is het een soort van sparen als je aflost, dat is vaak wel iets handiger als al je geld uitgeven. Investeren in fysieke middelen is over het algemeen verstandiger dan investeren in papieren producten denk ik.
Over de periode van 30 jaar is het praktisch onmogelijk om verstandige uitspraken te doen.
Dat de prijzen veel te veel gestegen zijn is duidelijk. Volgens mij is het verstandig nu te wachten als je nog niet gekocht hebt, wachten tot het diepte punt in de prijs bereikt is. Dit zal nog wel een paar jaar gaan duren.
Over fysiek gesproken, iedereen weet dat je bij bullionvault en goldmoney btw vrij fysieke edelmetalen kan kopen? Als iedereen nou een deel van z’n geld weg haalt bij zijn bank 🙂
Vandaag gelezen: relevant nieuws over de financierbaarheid van woningen voor de komende jaren…
http://www.nu.nl/economie/2432636/banken-strenger-met-hypotheekaanvragen.html
Admin, misschien wel een eigen thread waard. Het gaat hier namelijk om een officieel onderzoek van de Europese Centrale Bank en niet om een “exercise in spin” van de een of andere hobbyclub, zoals de NVM, de VEH of de Rabobank.
Sincerely,
Dow Jones
In NL zou ik niet weten wie dit soort programma’s over og zou moeten maken.
t’s een hele zit maar de moeite hoe reality sinks in aan de overkant van de n-zee
bbc 4
http://www.bbc.co.uk/iplayer/console/b00xppmm/File_on_4_Homes_but_no_loans
Inderdaad een prietpraat artikel.
De statistische termen verdoezelen het totaal plaatje.
10 jaar geleden was het een uitstekende investering en vandaag de dag niet, leuker kunnen we het niet maken, makkelijker wel.
@peetar, Fysiek goud kun je gewoon hier in Nederland kopen zonder BTW; daar heb je bullionvault of goldmoney niet voor nodig.
off topic:
ABP/PGGM verkoopt AlpInvest aan Carlyle:
http://www.zerohedge.com/article/carlyle-acquires-alpinvest#comment-908784
Over fysiek gesproken, iedereen weet dat je bij bullionvault en goldmoney btw vrij fysieke edelmetalen kan kopen? Als iedereen nou een deel van z’n geld weg haalt bij zijn bank
Enig idee waarom Zalm gisteren weer uir zij hol kwam bij Pauw&W?
Er gaat niet een bank meer omvallen. En de institutionele beleggers gaan de aandelen kopen bij de beursgang 😉
@16:
bedrijven kunnen de financieringskosten voor een pand inderdaad aftrekken van de belasting. Maar ten eerste is die belastingdruk lager dan bij particulieren (dus het effect minder), ten tweede betalen de bedrijven waar het hier meestal om gaat (MKB) veel hogere rente dan een particuliere huiseigenaar en ten derde is de winst bij verkoop volledig belast, in plaats van belastingvrij voor prive personen. Nee, een eigen pand voor een bedrijf is van geen kant zo aantrekkelijk als voor een prive persoon.
Het eigen huis in box1 is inderdaad een krankzinnige (om niet te zeggen: criminele) uitzondering op het boxen systeem. Laat zien hoe heilig het eigen huis in de polder is.
NHZ
Het eigen huis in box1 is inderdaad een krankzinnige (om niet te zeggen: criminele) uitzondering op het boxen systeem. Laat zien hoe heilig het eigen huis in de polder is.
Het eigenhuis bezit is oa zo heilig om verloedering in steden tegen te gaan.
Eigen bezit gaat namelijk doorgaand gepaard met een grotere verantwoordelijkheid voor je leefomgeving.
Het is een instrument om concentratie van armoede, criminaliteit, rotzooi etc te voorkomen.
Zo gek is die gedachten niet.
Los van het feit dat ik liever wat meer risico loop op eigen huisbezit dan in een ‘sociale omgeving te moeten verblijven.
Dat moet een normaal mens zichzelf niet aan willen doen.
En dat rijkere mensen wat meer kunnen aftrekken van de belasting kan ook gezien worden als een noodzakelijke correctie op he’t progressieve belastingsstelsel in NL.
Je wordt hier nog belast tot na je dood.
Niet voor niets bestaat de term armoedeval: het is soms omvoordeliger om te gaan werken dan om in bijstand gesubsidieerd te wonen.
Hoe afhankelijk kun je mensen maken.
Ook dat kun je crimineel noemen.
En dan valt ook nog eens een aanzienlijke doelgroep in de sociale woningsector niet eens onder de categorie waarvoor het beleid is bedoeld.
VGoor afschaffing van de HRA valt het nodige te zeggen, dat heb ik inmiddels wel opgestoken, maar je verontwaardiging is selectief.
En de mijne ook wellicht
..
@29:
“Het eigenhuis bezit is oa zo heilig om verloedering in steden tegen te gaan.”
ten eerste is dit niet de officiële doelstelling van het beleid. Ten tweede (al besproken in thread van eerder deze week) is eigen huis bezit helemaal geen garantie om verloedering tegen te gaan, het is hooguit een hulpmiddel (gemiddeld gesproken). Ook in huurwijken of beter nog gemengde wijken kan je de omstandigheden goed houden, als de wil er maar is.
“Het is een instrument om concentratie van armoede, criminaliteit, rotzooi etc te voorkomen.”
je bent nogal bevooroordeeld over huurders geloof ik. Zullen we het eens hebben over concentratie van witteboorden criminelen?
“En dat rijkere mensen wat meer kunnen aftrekken van de belasting kan ook gezien worden als een noodzakelijke correctie op het progressieve belastingsstelsel in NL.”
ja, ja … werkt prima als je huurt, die belasting correctie.
@29
Zo zijn witte scholen ook een goeie manier om achterstand te concentreren namelijk op zwarte scholen.
Als je mensen die zogenaamd niet tot de doelgroep van de sociale huursector behoren uit hun woning wegjaagt, is verpaupering inderdaad het gevolg maar dat ligt niet aan het concept huren maar aan het wegjagen van hogere inkomens uit een wijk.
Zie voor de gehele publicatie:
http://www.ortec-finance.com/~/media/Files/pdf/working%20papers/OFRC%20Applied%202010-02.ashx
Hoe afhankelijk kun je mensen maken.
Ook dat kun je crimineel noemen.
dat kopen maakt de arbeidsmarkt ook zo heerlijk flexibel. Omsloten door de Noordzee/Waddenzee, Duitsland en België en dan ook nog vastzitten aan de een duizendineendozijn koophuis. Gelukkig is er nog een ww uitkeringing van max. €2.650 pmnd. en nog een paar van die prachtregelingen voor losers op de huizenmarkt. Die regelingen zijn natuurlijk ook een korting op de progressieve belastingtarieven 😉
Dr.T het de wal gaat het schip wel keren, het schuldplafond van NL is al weer opgetrokken; gaat toch weer een keer terugbetaald worden hè.
Maar eerst maar eens naar Tora Bora, de augiasstal van de de Amerikanen helpen uitmesten.
@34:
tora bora: kun je nagaan hoe goed het daar gaat dat ze voor een politie opleiding een roedel F16’s meesturen. Blijkbaar patrouilleert de politie daar per vliegtuig, en dan maar hopen dat ze het bommenluik etc. van ondubbelzinnige symbooltjes voorzien voordat de opleiding van de nieuwe lading analfabeten van start gaat. Je zou toch denken dat het goedkoper is om een paar X-boxen ofzo te sturen …
Ik heb het paper eens goed bekeken, en volgens mij is het resultaat wel erg afhankelijk van de methodische uitgangspunten. De koopprijzen kunnen vast flink dalen, maar daar zit wel een grens aan zolang er nog vraag is naar meer huizen. Lees meer op http://www.woonblog.com/2011/02/01/esb-rendement-en-risico-van-eigenwoningbezit/