Waarom zijn in Duitsland de huizenprijzen, vlak over de grens, veel lager dan die in Nederland? De grond is er stukken goedkoper dan bij ons.
In Netwerk laat een grondspeculant zien hoe hij miljoenen verdiende door relatief goedkope landbouwgrond van boeren op te kopen. Dat werd vervolgens met dikke winst doorverkocht aan gemeenten die het als bouwgrond gebruikten. Maar ook de gemeenten zelf verdienen flink aan de verkoop van grond, bijvoorbeeld voor de bouw van kantoorparken.
Aan die praktijken moet een einde komen, zo vinden een aantal politieke partijen. De grondpolitiek in Nederland, waar in de jaren zeventig ooit het kabinet Den Uyl over struikelde, moet op de schop om woningen weer betaalbaar te maken.
bron: Netwerk
Loading ...
Nieuwe generatie koers: “melk komt uit een pak”, “geld krijg je van de bank”, “huis koop je met garantie bij de makelaar”. Laten we het niet over verschuiving van de winsten hebben. Ze durven daar de MP niet over te ondervragen, slechts een meneer van de SP waar ik nog nooit van heb gehoord.
Komkommernieuws van de NOS, kijk maar naar de kleding van de presentator.
En nu krijgen de speculanten de schuld. Ten onrechte. Natuurlijk zijn er mensen die geld willen verdienen aan de huizenmarkt zoals in iedere markt. Maar de absurde prijzen kunnen alleen betaald worden zolang de banken absurde leningen blijven verstrekken. De overheid stimuleert hoge leningen middels de hypotheekrenteaftrek.
“En nu krijgen de speculanten de schuld. Ten onrechte.”
Een nuance is op z’n plaats: ze vormen een volkomen onnodige tussenpartij in het traject tussen weiland en gerealiseerde woning en zijn wel degelijk een kostenverhogend aspect. Omdat de speculant geen enkele toegvoegde waarde levert aan het eindproduct (woning), ze leveren zelfs geen dienst, worden hun winsten wel onnodig door de woningkopers betaald. In een markt waarbij de prijs al veel te hoog is, en het om een primaire levensbehoefte gaat is dat onacceptabel. De overheid zou er goed aan doen om de grondspeculanten uit het traject te halen. Dat zou enerzijds de kosten iets kunnen beteugelen, en daarnaast zou de eventuele winst die nu naar de grondspeculanten gaat volledig aan de gemeente vervallen. En dat komt uiteindelijk de burger weer ten goede.
Omdat speculanten geld hebben kunnen ze speculeren (de gewone consument kan dat niet) en daardoor de gewone consument op kosten jagen. Heel erg scheef…. Maar da’s mijn mening maar 🙂
De prijs wordt bepaald door vraag en aanbod en NIET door de speculant. Les 1 economie.
Door de grote rente aftrekbaarheid kan er veel geboden worden, daarbij is door het beleid van ruimtelijke ordening in Nederland het aanbod te beperkt. De waarde van de (kale) grond wordt bepaald door de waarde van woning met grond te verlagen met de bouwkosten van de woning, bijkomende kosten architect enz. en kosten infrastructuur. De restwaarde bestaat uit pure grondwaarde en overwaarde. Die overwaarde is in Nederland zo hoog door de grote rente-aftrekbaarheid.
Door de rente-aftrekbaarheid zodanig te verlagen dat de overwaarde (speculatiewaarde) tot een minimum wordt gereduceerd, is het probleem van speculatie (voor zover dat een probleem is) opgelost.
Voor alle duidelijkheid: de prijs wordt voor een zeer groot deel bepaald door de rente-aftrekbaarheid en in ieder geval niet door speculatie.
Er ontstaat slecht ruimte voor speculatie!! Dat speculanten hun kans krijgen ontstaat ook omdat mogelijke uitbreidingswijken heel geconcentreerd rond steden liggen in plaats van versnippert her en der. Men weet dat het een kwestie van tijd is tot er wordt gebouwd.
@2:
en de absurde leningen blijven verstrekt worden omdat het overheidsbeleid en de vastgoed maffia garant staan voor blijvend hoge (zo niet stijgende) prijzen.
@3:
speculanten zijn overbodig, maar de meeste van deze speculanten spelen ook nog een andere rol: projectontwikkelaar, woningbouw vereniging of gemeente (alle drie speculeren er op los met grond). Ik zal niet zeggen dat dat een nuttige rol is, maar het kán wel funktioneel zijn.
@4:
totaal mee oneens. De rente aftrekbaarheid verhoogt de prijs met pakweg een faktor 2. Maar tussen de prijs van landbouwgrond (3-6 euro/m2) en wat de koper betaalt (200-800 euro/m2) zit een giga verschil, zelfs als je de kosten bouwrijp maken meerekent (15-50 euro/m2).
Het overgrote deel van de lucht in de prijzen is wel degelijk het gevolg van speculatie, die mogelijk is dankzij de grondpolitiek: de zeer bevoorrechte positie van boeren en professionele speculanten (projectontwikkelaars, WBV, gemeente). Van een vrije markt is absoluut geen sprake, de lessen van de economie zou ik hier dus ook niet direkt van toepassing verklaren.
Bijna elk jaar is er wel weer zo’n aflevering van Netwerk/Nova/Zembla oid over de grondpolitiek in NL. De enkeling die dit ziet verbaast zich erover dat dit kan in NL maar er gebeurt niks aan.
Het onderwerp “Grondpolitiek NL” is nog veel heiliger en onbespreekbaar dan beperking van de HRA, ik ben de hoop al lang verloren dat de politiek hier in mijn leven nog wat aan gaat doen, de belangen zijn voor veel invloedrijke partijen gewoon TE groot…
Heeft u zich al eens afgevraagd waarom er geen enkele politieke partij in NL te vinden is die dit als 1 van hun speerpunten in hun programma heeft staan?!
Ik ben het eens met de beweering dat het niet de speculaten zijn die het duurder maken.
Uiteindelijk is het de kunstmatige schaarste geregeld door de overheid en enorme traagheid van diezelfde overheid alsmede het hunstige leen klimaat (alweer van diezelfde overheid) die speculren mogelijk maakt in land wat zo veel open vlakte heeft.
De speculant voegt niets aan het fundament toe dat dit alles mogelijk maakt….helemaal niets!
Overigens hebben speculanten wel een fuctie. Die boer die zijn lang verkocht heeft vele jaren eerder dan anders een goede prijs gekregen. Dat het uiteindelijk voor nog meer weg gaat na het aanpassen van het bestemmingsplan does daar niets aan af, en die boer kan daar ook niet altijd op wachten.
In een stagnerende markt zijn het speculanten die door het nemen van risico’s het actuele prijsniveau dichter bij de uiteindelijk marktwaarde brengen. Die marktwaarde zelf wordt geheel bepaald door de vraag aanbod.
De schuldige voor de huidge grondprijzen is dus de politiek voor de volle 100%. Overigens kon die man van de SP in het filmple de conclusie niet uit zijn strot krijgen en bleef hij steken in politiek gedraai. Dat moeten we onderzoeken, politiek gevoelig. Hij liet zelfs doorschemeren dat hij nog meer overheidsinmening wil op spaculeren te ontmoedigen.
Alsof de speculant de oorsaak is van de prijs en niet de overheid zelf.
Beste Niek,
Die zgn. speculatie winst is volledig afhankelijk van vraag en aanbod.
Vraag: Hoeveel kunnen en willen mensen betalen en
Aanbod: Hoeveel woningen wil de overheid laten bouwen.
De speculant speelt geen rol in de prijsvorming. Die wacht alleen maar op goedkeuring om te kunnen bouwen, waardoor de waardestijging wordt gerealiseerd. Het ontbreekt een speculant echt aan macht om de prijs op te drijven door grond achter te houden. Dat de verkoper/speculant de maximale (markt-)prijs wil hebben is niet meer dan logisch in een kap.systeem. De (enorme) speculatiewinsten zijn er alleen maar bij de gratie van de renteaftrek en het beperkte aanbod van woonlocaties.
Beetje bizar dat sommigen hier proberen speculanten tot een soort onschuldige partij te bombarderen. Zowel degene die de mogelijkheden biedt -de overheid- als degene die er misbruik van maakt (de grondspeculant) is verantwoordelijk.
Misbruik? Ja, misbruik. Er is namelijk vaak sprake van onderhandse opzetjes tussen overheden en speculanten, die het daglicht niet kunnen verdragen. Dit zou ook wellicht een van de redenen kunnen zijn dat er geen politieke partij te vinden is, die hier tegen durft op te treden.
Laurel meets Hardy. Hoe kunnen jullie hier bedenken dat het allemaal door de open vlaktes komt. We willen toch ook allemaal van de infra genieten, hoe denken jullie dat te doen door alle huizen te verdelen over het hele land, dus van Oostgroningen tot Zeeuwsvlaanderen. Een as van zuid die van Den Helder naar Maastricht loopt?
Er wordt hier echt de grootst mogelijke nonsens verkocht over indeling van het land. Het gaat over leencapaciteit, dat bepaalt wat een huis gaat kosten!
9/10: Lex & Kees,
“Er wordt hier echt de grootst mogelijke nonsens verkocht over indeling van het land. Het gaat over leencapaciteit, dat bepaalt wat een huis gaat kosten”
Alleen de vraag is bepalend? Ongeacht het aanbod…lijkt mij nogal onzin. Wat als er nu 10x meer bouwgrond beschikbaar is en de leencapaciteit blijft hetzelfde (kan zo met een pennestreek geregeld zijn).
Verwacht je dan nog steeds dat mensen maximaal gaan lenen en de zakken van de speculanten vullen?
Natuurlijk niet, het is dus een functie van vraag en aanbod. En de kunstmatige schaarste geeft speculanten een platform om mega winsten te maken. En waar gemakkelijk mega winsten te behalen zijn, gebeuren duistere dingen.
Nu kun je de duistere dingen gaan bevechten, maar beter is om de oorsaak weg te halen en dat is de kunstmatig lage en trage beschikbaarheid van bouwgrond. Iets waar alleen de overheid iets over te zeggen heeft en niemand anders.
De overheid is de kat hier en die ga je niet op het spek binden door het de rol van speculatie bestrijding te geven.
Overigen een niet veel verlmed fijt hier en dat is dat niet overal in de VS een huizen boom was. Er was alleen sprake in die gebieden waar aan zoning werd gedaan. Hetzelfde als bij ons in heel nederland gebeurd.
Als dit niet aangeeft waar de oorzaak licht weet ik het ook niet meer!
@10, Kees:
En nee je hoeft natuurlijk niet alle huizen gespreid te plaatsen over land.
Voorbeeld:
In plaats van nu 12 jaar te vergaderen over een lapje grond voor 50 huizen aan de rand van een bestaande gemeente, kun je natuurlijk ook wat groter te werk gaan. Bijvoorbeeld 200x de hoeveelheid grond en die half zo dicht bebouwen (5000 huizen) en die beslissing in 6 maanden nemen.
Nu wordt grond schaars gehouden en daardoor kunstmatig duur. Hiervoor moeten mensen schulden aangaan en besteden ze een onevenredig groot deel van hun toekomstge inkomen aan iets dat fundamenteel helemaal niet schaars is (markt verstoring). Bovendien moet men rente betalen over het geleende geld, waarvan het rentegeld niet eens bestaat als er niet een greater fool wordt gevonden.
Kortom het huidige beleid maakt mensen kunstmatig armer en afhankelijker dan ze anders zou zijn. Grond, een eerste levensbehoefte (een plek om te wonen) misbruiken om mensen welvaard af te nemen en sterk afhankelijk te maken van de overheid en financiele instellingen.
@8:
geheel mee oneens, speculanten hebben wel degelijk politieke macht. Ik zou je uit mijn gemeente vele voorbeelden kunnen noemen, ze draaien de politici gewoon de duimschroeven aan (het gaat vaak om grote bedragen). En dan hebben we het nog niet over de speculanten zoals WBV’s die per definitie sterk met de politiek verweven zijn.
@11:
Wat als er nu 10x meer bouwgrond beschikbaar is en de leencapaciteit blijft hetzelfde (kan zo met een pennestreek geregeld zijn).
inderdaad, dat zou zomaar kunnen – in het huidige bestel zou dat vermoedelijk betekenen dat er (nog) duurder gebouwd wordt. Maar je zou ook zomaar de HRA kunnen weghalen en tegelijk huizen betaalbaar houden 😉
Wat VS betreft: lag niet alleen aan zoning, maar ook aan loose lending zoals de ‘walk away’ mogelijkheid in diverse staten. Maar CA met zijn strikte zoning a la Nederland spande wel de kroon bij de prijsstijgingen.
We zien in Duitsland dat grondspeculaties strafbaar zijn , geen HRA en een hele mooie en gezonde huizenmarkt waar twintigers een huis niet als utopie zien maar veelal een beperking in hun carriere en vrijheid.
Nederland is het land van de inhaligen , de toch wel opruiende verjaardags feestjes en klagers op de m2. Nou , de rommel gaan we lekker gezamenlijk op ruimen en zo hoort het. En niet klagen …denk erom.
@14:
Nederlanders denken (al eeuwen) dat je rijk kunt worden met speculeren; en Duitsers denken dat je rijk wordt met hard werken. NL gaat (alweer) een harde les krijgen. Helaas lijkt het erop dat die les vooral terecht komt bij de paar resterende harde werkers en niet bij alle speculanten 🙁
@11Wat als er nu 10x meer bouwgrond beschikbaar is en de leencapaciteit blijft hetzelfde (kan zo met een pennestreek geregeld zijn).
Of de HRA verhogen. Dat kan ook zo geregeld worden, dan kan er ook meer geleend worden. Geld is voor de staatsfinaciën toch lucht in dat geval.
Er zijn ook een heleboel mensen die geen groter opp. willen en een kleiner huis. Waarom moeten mensen die het eigenlijk niet kunnen betalen recht hebben op een groot huis?
Als ik zie hoe veel tuinen verwaarloosd zijn……
@16:
HRA verhogen, boven de 100% bedoel je? Dat lijkt me fiscaal toch ingewikkeld worden…
@16, kees,
Staatsfinancien?
De staat wordt gevoed door belastingen, en iedereen die werkt betaald die. En als je werkt en geen huis koopt voor een fantasieprijs dan ontvang je dus de lasten van je buurman als die wel een huis koopt.
Geld wordt dan wel uit het niets gecreerd door banken, maar er moet wel rente over worden betaald. Door die rente op anderen en de toekomst af te schuiven is het probleem niet opgelost alleen groeiende vanwege diezelfde rente.
Dus hoe blind moet je zijn om te denken dat meer lenen de oplossing voor dit alles is? Er zit altijd een pijnlijk toekomstig prijskaartje aan. En wat je fijtelijk zegt is:
Laten we iedereen (ook kopers) armer maken zodat de huizenkoper zijn overgeprijste huisje kan financieren, … probleem opgelost.
Het lijkt mij verstandiger om gewoon meer grond beschikbaar te stellen, dat is wel zo eerlijk en vergt nog minder overheidsbemoeienis over bestemmingsdetails ook.
@16: Kees,
“Er zijn ook een heleboel mensen die geen groter opp. willen en een kleiner huis.”
Wat zeg je hier? Dat mensen graag klein WILLEN wonen en dat de huidige huizen te groot gebouwd worden en daardoor te duur zijn?
En dat mensen een te duur huis met een tuin kopen omdat ze allen het huis willen en er geen andere oplossingen zijn zoals huren bijvoorbeeld?
En dat daarom er een HRA nodig is om die niet onderhouden ongebruikte tuintjes te compenseren?
Sorry hoor, maar ik ken niemand die liever klein woont dan ruim.
“Waarom moeten mensen die het eigenlijk niet kunnen betalen recht hebben op een groot huis?”
Schraop het woord “groot” maar en je ziet de dingen al een stuk helderder.
De gemeentes en provincies hebben de exclusieve macht om bestemmingsplannen te wijzigen. Er bestaat zelfs geen enkele beroepsprocedure tegen bestemmingsplannen. Zoals bekend heeft het wijzigen van bestemmingsplannen naar bouwgrond enorme waarde stijgingen van grond tot gevolg waar de lokale overheden erg goed aan verdienen. Ik heb zelf de indruk dat de overheid de bouwgrond bewust schaars houdt om deze machtspositie maximaal uit te kunnen nutten en maximaal aan de bouwgronden te kunnen verdienen. Dat speculanten de regelmatig de kans krijgen komt doordat gemeentes niet in staat zijn om bouwplannen geheim te houden zodat de speculant snel de beoogde bouwgrond verwerft voordat de gemeente dit kan doen. Maar in basis wordt de hoge grondprijs veroorzaakt doordat de overheid kunstmatig bouwgrondaanbod (te) laag houdt.
Ik vind deze situatie bijzonder kwalijk want de bouwgrondschaarste creëert behalve een hoge grondprijs allerlei neveneffecten die voor de burger flinke extra kosten opleveren.
@19:
Sorry hoor, maar ik ken niemand die liever klein woont dan ruim.
alles is relatief … ik kom van 800 m2 woonoppervlak en heb nu ruim 80 m2; beetje behelpen, maar in de meeste opzichten een verademing 🙂
ik denk wel degelijk dat mensen gepusht worden om te groot te wonen, omdat kleine woningen nauwelijks goedkoper zijn (wat best zou kunnen maar ja, geen marktwerking) en ook omdat het idee nog steeds is dat je maximaal moet profiteren van de bubbel dus ALTIJD het allerduurste huis kopen waarvoor ze je geld willen lenen. Ik denk dat er zat behoefte is aan kleinere woningen zodra mensen het weer zelf moeten gaan betalen.
Wonen met een kleine tuin ipv een grote zie ik ook wel de voordelen van in (als je geen groene vingers hebt is een grote tuin een dure grap in het onderhoud). Ook hier worden mensen weer gepusht, want een kleine tuin (gewoon voor af en toe even buiten zitten en een paar plantjes) vind je eigenlijk alleen nog bij oude woningen. Dus in de praktijk is het dan een ‘gemiddelde’ of grote tuin, ofwel een appartement (vaak ook nog zonder balkon).
@20:
ik zie voorlopig weinig verandering, want dankzij het beleid uit Den Haag van de afgelopen 10-20 jaar halen de gemeentes tegenwoordig een groot deel van hun inkomen uit grondverkoop(speculatie). Dat is heel moeilijk nog terug te draaien. Vandaar dat – juist met een slecht draaiende woningmarkt – in veel gemeentes de grondprijzen nog vrolijk doorstijgen.
@Peter (19)
Ik denk dat de huidige huizen wel groot genoeg zijn, maar veel te veel aan elkaar zijn gebouwd en daarnaast staan ze gemiddeld op een veel te klein perceel. Is ook logisch, want grond is veel te duur gehouden door jaren aan verziekte grondpolitiek.
Als gronduitgifte veel soepeler zou worden, dan zouden er huizen op grotere percelen gebouwd worden (eigen voorbeeld:als ik voor 100 euro/m2 kan kopen, koop ik meteen 1000m2. Huisje van 120-150 m2 woonoppervlakte erop, kost hooguit 2 ton. Bij elkaar 3 ton en ik ben blij tot mijn 65e.)
Terug naar het scenario. De jaren zeventig wijken, waar vele gezinnen nu wonen omdat ze niets ruimers kunnen vinden, zullen dan snel in prijs dalen. Qua prijs worden ze dan interessant voor alleenstaanden. Het is niet wat zij idealiter wensen, maar de woningen zijn in ieder geval wel lekker betaalbaar. 15 jaar later kunnen die wijken, vijftig jaar oud, worden afgebroken en kunnen er appartementen worden neergezet. Alleenstaanden ook blij. En ook de bejaarden, die ook graag in een appartementje wonen. Iedereen blij.
Maar wie moet beginnen met de goedkopere gronduitgifte? Niet de gemeenten, want het vormt nu hun grootste inkomstenbron.
@Peter nr.19:
Praat voor jezelf. Ik heb er geen enkele behoefte aan om groter te wonen. Het bijhouden van huis en tuin zie ik als tijdsverspilling. In de nabije toekomst zullen er steeds meer alleenstaanden en kinderlozen bijkomen die niets hebben aan een groter huis. Zelfs al wil men groter wonen, zie ik niet in waarom dat een recht zou zijn.
Peter, stel iedereen kan een dubbel opp. kopen voor hetzelfde geld -dus grondprijs halveert, dan blijft de schuldenlast van de koper hetzelfde. Wat lost het dan op? Niemand gaat meer naar het buitenland op vakantie? Allemaal brandendhoutgeuren tijdens de zomermaanden van de bb van de buren?
Grote gros weet echt niet wat met een tuin aan te vangen.
@22 15 jaar later kunnen die wijken, vijftig jaar oud, worden afgebroken
Zullen wel geen koophuizen zijn?
Wie gaat slopen betalen? De eigenaar, verhuurder, huurder? Gaat de overheid met een slooppremie komen nadat er van de HRA al fors geprofiteerd is?
Net als met electronische app. alvast een verwijderingsbijdrage storten? Hoewel: met auto’s kan het ook 😉
ik vind de tractor leuk. Net als het baasje de tourdefrance al een paar keer gereden.
@okkie
volgens mij zijn het net gezinnen met kinderen die groter willen wonen. Waar moeten we onze kinderen nog laten spelen (het echte spelen dus…)? Als we ze op straat sturen, zijn we onverantwoord, en als we ze op een pc of playstation zetten, idem…
En vroeger speelden de kids wel op straat…
Momenteel zal er ook een groot tekort zijn aan kleine woningen, maar dat komt dan door onze vergrijzing en de vele scheidingen.
Maarja, in een stijgend bevolkingsaantal, word alles gecompenseerd…
@27:
inderdaad, ik kan me voorstellen dat gezinnen meer tuin willen omdat buiten spelen in veel wijken geen aantrekkelijke optie is – maar laat ze dat dan ook zelf betalen, in plaats van dat indirekt alleenstaanden etc. er aan meebetalen zoals nu (ik praat nu weer over NL).
Ik ben het met Okkie (23) eens, er zijn zat mensen die geen behoefte hebben aan grote tuin (of groot huis); als er nou eens wat marktwerking komt dan kunnen die voor minder geld ook krijgen wat ze willen (wat dus per definitie betekent dat degenen die wél groot willen wonen relatief meer moeten gaan betalen).
Dat tekort aan kleine woningen blijft volgens mij nog járen groeien, aangezien de overheid geen aanstalten maakt om er wat aan te doen. Ze bouwen nog steeds alleen maar McMansions voor tweeverdieners met kinderen (en appartementen die hoofdzakelijk voor speculanten bedoeld lijken).
ma 21 mei 2007, 09:46 Grondspeculatie verkapte vorm van belasting AMSTERDAM – Afgelopen zaterdag stond er een artikel in De Telegraaf over grondspeculatie. De gemeenten voelen zich gedwarsboomd door projectontwikkelaars. Wat een geveinsde treurzang! Grondspeculatie kost ons burgers al decennia veel geld. En de gemeenten zijn zelf onderdeel van het probleem.
Gemeenten, zo blijkt uit een artikel in De Telegraaf van afgelopen zaterdag, slaan alarm. Zij vissen steeds meer achter het net bij het aankopen van grond dat geschikt moet worden gemaakt voor huizenbouw. Slimme projectontwikkelaars hebben namelijk alle mogelijke bouwgronden al opgekocht, waardoor ‘de grondprijs nu zestig procent van een de totale aankoop bedraagt’. Maar dat is nog niet alles: doordat de grond zo duur is worden huizen slecht gebouwd om toch nog alleszins ‘redelijke’ huizenprijzen aan de consument te kunnen aanbieden.
In het verleden heb ik al eerder over dit onderwerp geschreven. Ik heb toen mijn verbazing uitgesproken dat die grondspeculatie over de ruggen van de consument al decennia lang mogelijk is in dit land. En nu ‘ineens’ komen de gemeenten gezogenaamd verontwaardigd hiermee naar buiten. Het moet toch niet gekker worden. Door grondspeculatie stijgt uiteindelijk de prijs van grond van 3 euro per vierkante meter (boer), tot 600 euro als de huizenkoper de knip moet trekken.
Het is in mijn ogen een van de grofste misstanden in de maatschappij, waarover de politiek al jarenlang het zwijgen doet. Peter Sisselaar, een grondspeculant die hieraan tientallen miljoenen verdiende, zei vorig jaar in het tv-programma Zembla: ‘Bouwen is niet lucratief, het gaat om de grond. Niet alleen ik, maar ook de banken, de ontwikkelaars, de verzekeringsmaatschappijen en vooral de gemeenten verdienen er kapitalen aan. Want dat zijn op dit moment de grootste speculanten. De overheid doet hier niets aan, omdat ze er zelf grof aan verdient’.
De Nederlandse huizenbezitter betaalt overigens niet alleen veel meer voor zijn huis dan nodig. Mede door al dat gedoe rond de grond moeten nieuwe toetreders tot de woningmarkt in ons land het langst wachten van heel Europa voordat zij een geschikte woning kunnen bemachtigen. Wat zich ook bijna niemand realiseert, is dat het geld dat gemeenten verdienen met grondspeculatie eigenlijk een verkapte vorm van belasting is. Belasting die natuurlijk buiten ieder officieel cijfer over de Nederlandse belastingdruk blijft, daar zorgen de autoriteiten wel voor.
Tot slot nog wat quotes uit het programma Zembla, dat met goed googelen nog wel ergens op het internet te vinden is. Friso de Zeeuw, directeur bij het Bouwfonds (de grootste projectontwikkelaar in Nederland) zegt dat de huizenprijzen ‘nog eens 10 procent omlaag’ kunnen als er minder regelgeving en procedures zouden zijn’. Carel Weeber, gerenommeerd architect en dertig jaar lang hoogleraar Bouwkunde in Delft: ‘De prijs van een gemiddeld nieuwbouw huis bestaat alleen al voor zo’n 10 à 15.000 euro uit vergaderkosten. Overleg met ambtenaren. Er werken duizenden ambtenaren in die bouwsector en wat moeten die anders doen? Overleggen, controleren – eindeloos geouwehoer.’
De ‘1 miljoen euro vraag’
Dat er over de ruggen van de consument geld wordt verdiend door grondspeculanten en overheid is natuurlijk al erg genoeg, maar wat ik nog veel erger vind, is waarom er blijkbaar daar zo weinig mensen zich druk over maken. Zijn wij zo’n gezapig volk? Of missen we in de politiek (maar ook in de media en belangenorganisaties) mensen die in gemakkelijke en eenvoudige taal de vinger op de zere wonden kunnen leggen?
De meeste mensen weten op een een of andere manier wel dat er iets niet klopt, maar kunnen de problemen niet altijd overzien. Daarvoor zijn dan eigenlijk politici (of leiders van andere belangenorganisaties) nodig, die opstaan, die dit soort problemen benoemen en duidelijk onder woorden brengen en die mensen weten te mobiliseren daar iets tegen te doen. Denk aan wat Fortuyn in de politiek deed of wat Peter Paul de Vries nu voor de aandeelhouders doet. Niet dat je het nu met die mensen altijd eens hoeft te zijn, het gaat hier om een voorbeeld van mensen die de gave hebben (hadden) problemen te benoemen en belangen te mobiliseren.
Een ander financieel probleem is de manipulatie van de inflatiecijfers, dat vergelijkbaar is met de misstanden rond grondspeculatie. Ook hier worden we in het ootje genomen door de politiek, maar wederom, erger nog: weinigen benoemen het probleem en doen er iets aan. Over inflatie stond afgelopen zaterdag een uitgebreid stuk in het Financieele Dagblad. Ik zal hier in de loop van de week aandacht aan besteden.
Ze bouwen nog steeds alleen maar McMansions voor tweeverdieners met kinderen
Ze kopen het huis als de kinderen 2-6 jaar zijn, zich niet realiserend dat de kinderen dus op zijn laatst 15 jaar later al weer vertrekken.
Maar goed het is een veilige investering.
@30 investering; dat huis dus.
@29
Zijn wij zo’n gezapig volk?
jansalie is hier uitgevonden.
Voor diegenen die denken dat ik meen dat iedereen recht heeft op een groot huis…..misverstand.
De mensen die ik ken hebben graag een tuin en zijn keer op keer ruimer gaan wonen. En er was niemad die ze dwong een ruimere woning uit te zoeken.
Tuinieren is voor veel mensen een hobbie, het doet mijzelf niets en er zullen meer mensen zijn die zo voelen. Da neemt niet weg dat goedkopere grond door meer op de markt te gooien de prijzen niet naar beneden zouden trekken.
Sterker nog als er meer beschikbaar komt dan de mensen nodig hebben, gaat de prijs extra omlaag zonder dat het wordt bebouwd. Nog sterker als we heel veel meer grond op de markt knikkeren wordt het gewoon voordelig en is er meer keus. Als er dan veel mensen zijn die geen behoefte hebben aan een tuin, maar bijvoorbeeld een grote speelplaats, park or whatever…dat kan dan gewoon.
Het is de beperkte beschikbaarheid dat mijn kernargument is. Niet dat ik wil dat huizen allemaal groter gebouwd moeten worden. Ik van jou Kees, dat je wilde dat mensen maar kleiner gingen wondne om de dure grondprijs te compenseren. En daar ageerde ik tegen, wat denk ik niet iedereen heeft meegekregen 😉
Dat er over de ruggen van de consument geld wordt verdiend door grondspeculanten en overheid is natuurlijk al erg genoeg, maar wat ik nog veel erger vind, is waarom er blijkbaar daar zo weinig mensen zich druk over maken.
Tja, die consument dacht tot voor kort dat ie er zelf ook flink beter van werd, en hield zijn mond.
@g (29)
Man van mijn hart!
Overigens lossen dit soort misstanden en problemen uiteindelijk zichzelf op indien de politiek verzuimt het aan te pakken. Helaas gebeurt dit alleen door een schokeffect; net zoals de misstanden in de hypotheekmarkt in de VS zich hebben “opgelost” (het proces moet haar apotheose nog bereiken). Dit betekent dat we een punt zullen bereiken waarop de particulier niet langer het geld kan ophoesten voor een “normale” koopwoning. Gemeentes zullen gigantische begrotingstekorten krijgen indien ze niet bereid zijn op grote schaal goedkope grond aan te bieden. Goedkope grond is de oplossing van het probleem, maar de nationale politiek zal in eerste instantie interveniëren en dit gat opvangen. Den Haag wil voorkomen dat grond- (en dus huizenprijzen) dalen. Een daling zou immers het banksysteem in Nederland doen laten instorten, dat haar fundament heeft in hypotheekverstrekking. De begrotingstekorten van Nederland zullen zeer snel gaan oplopen, wat belastingverhogingen onvermijdelijk zal maken. Zoals iedere economische leek zal begrijpen kan je van een kale kikker geen veren plukken. Een uitgeknepen en uitgemolken volk zal zich realiseren dat de politiek vóór hen dient te werken en niet tégen hen. Dit zal het einde van de huidige grondpolitiek inluiden en het begin van de pijnlijke weg naar een nieuw equilibrum starten.
net als met heel inflatie en deflatie. als het langzaam gaat is het niet erg.
de grondprijzen zullen diverse banken en investeerders dan ook (indien mogelijk langzaam) afwaarderen.
de overheid bepaalt de regels en heeft de grond.
zeker nu ook ASR Verzekeringen (fortis amev stad rotterdam) voorheen de grootste private grondbezitter van nederland nu eigendom van de nederlandse staat.
@kees 30
“Ze kopen het huis als de kinderen 2-6 jaar zijn, zich niet realiserend dat de kinderen dus op zijn laatst 15 jaar later al weer vertrekken.”
Maar enkele jaren later maken ze weer kans op kleinkinderen, die ze dan ook weer graag eens te slapen leggen, laten in de tuin spelen etc…
ok, dat is geen zekerheid. Maar hoe meer kinderen je zelf hebt, hoe groter de kans word op kleinkinderen.
@37
en kleinkinderen volgen dan nog weer 10 jaar later. Kortom 25/30 jaar. pff wachten duurt lang. In NL woont men gemiddeld niet langer dan 15 jaar in hetzelfde huis.
@29:
goed stukje maar laten we realistisch zijn: het is een essentieel onderdeel van het grote pyramidespel van de huizenmarkt. Dus het overgrote deel van de huiseigenaars (zoals REd) vindt dit prima omdat het de prijzen verder opdrijft.
@35:
goedkope grond lost niets op zolang de rest van het pyramidespel (vrijwel onbeperkt lenen etc.) intakt blijft. Geen enkele van de belangrijke spelers (landelijke en gemeentelijke overheid, WBV’s, huiseigenaars enz.) heeft belang bij dalende grondprijzen. Dus ik denk dat ze het hooguit heel langzaam gaan laten zakken, en dan compenseren door elders de prijzen/kosten te verhogen.
Een groot deel van ons belastinggeld (ongeveer 35 miljard per jaar, meer dan onderwijs en gezondheidszorg bij elkaar) gaat naar huiseigenaars. Wat er jaarlijks wegvloeit naar grondspeculanten is dan nog niet eens volledig meegerekend. Uiteindelijk zullen HRA én grondpolitiek van de baan moeten, anders prijst Nederland zich volledig uit de markt in de wereld.
@38:
voor die paar keer per jaar dat de kleinkinderen uit de andere hoek van NL op bezoek kwamen houden de (groot)ouders dan nog steeds een McMansion aan. Prettig dat dit allemaal via de belastingbetaler gesubsidieerd wordt, anders zouden ze misschien gaan nadenken.
@39:
korrektie, typefoutje in derde regel; moet zijn “(zoals Fred)”
Ik vraag me af wat een gemiddelde prijsverlaging van bijv. €100.000 ,door grondprijzen weer normaal te maken, voor een invloed heeft op de economie.
De mensen houden meer geld over om te besteden, minder executie verkopen, minder HRA aftrek.
Ik zie eigenlijk alleen maar voorbeelden.
Wat overigens ook nog vergeten wordt is de komende bevolkingskrimp. Dat betekent dat er geen nieuwe bouwgronden meer nodig zijn en dat de bouwgrondprijzen (van bestaande bouwgrond) waarschijnlijk van 400€ per m2 terugvalt tot enkele tientjes. Eventuele nieuwe bouwgrond kan dan niet veel duurder worden.
Er van uitgaande dat momenteel zo’n 60% (schatting) van de prijs van een nieuwbouwhuis bestaat uit de grond, zullen de huisprijzen dus ook met 50% dalen.
Beste Niek,
Nee, ik heb geen belang bij prijsopdrijving, want wij willen een ander huis kopen en dus is prijsdaling voor ons gunstig! Wij hòpen dus net als u dat de prijzen zullen dalen, ik dènk alleen niet dat het zo’n vaart zal lopen, aangezien in onze wijk de prijzen nog steeds stijgen (en volgens CBS de afgelopen maand de prijzen ook weer gestegen zijn).
En ik heb het al eerder aangekaart: natuurlijk zullen er prachtige theoretische ‘oplossingen’ zijn, vaak werken ze niet in de praktijk omdat mensen nu eenmaal niet zo zijn: u zal zelf immers ook een geboden salaris van 1 miljoen niet afslaan.
Daarnaast heeft u uw cijfers niet helemaal juist en dat maakt een discussie onhandig:
Gemiste baten HRA zijn ca 10 miljard. Maar daar staan baten in de vorm van overdrachtsbelasting en OZB tegenover.
Welk geld gaat er volgens u nog meer naar huiseigenaren?
Onderwijsbegroting alleen al bedraagt 36 miljard.
@41:
inderdaad, het punt is dat dit geld veel nuttiger besteed kan worden (voor het land als geheel) dan aan massaal op te grote voet wonen.
@42:
die 10 miljard wordt op internet regelmatig genoemd als waarde voor 2005; maar de netto aftrek (minus eigenwoningforfait!) was in 2007 al 24 miljard, nu gegarandeerd nog hoger. Daarbovenop komen de subsidies (vooral huursubsidie) voor de ‘grote’ huiseigenaars zoals WBV’s, die net zo goed noodzakelijk zijn vanwege de prijsopdrijvende werking van de HRA en de daardoor kompleet verziekte woningmarkt. En dan heb je nog de enorme bedragen die de laatste jaren gestopt zijn in startersleningen, NHG garantie, subsidies voor de bouwsector enz. enz. (een deel daarvan kost niks als de prijzen blijven stijgen, maar kost vele miljarden als de prijzen een paar jaar dalen).
overdrachtbelasting stelt vergeleken met HRA helemaal niks voor. OZB is een gemeentelijke belasting (er zijn overigens ook allerlei indirekte gemeentelijke subsidies voor huiseigenaars).
Ik ben overigens eigen baas en niet van plan om ooit tegen een salaris ergens te gaan werken (ook nooit gedaan). Inkomen uit mijn bedrijf is altijd relatief laag geweest vergeleken met de winst, en daar wordt ik nu voor gestraft (want wat je over hebt pakken ze je allemaal of, om de velen die boven hun stand willen leven te subsidieren).
En toch klopt er iets niet helemaal:
– 24 miljard hypotheekrenteaftrek betekent dus een ‘gemiste’ belastinginkomst van zo’n 10 à 11 miljard. Als het meer is, zou ik graag hier bewijs/fatsoenlijk onderbouwde berekeningen van willen zien, de meerderheid heeft geen tophypotheek of zelfs al volledig afgelost (babyboomers)
– Overdrachtsbelasting stelt volgens u niets voor. Misschien maak ik een rekenfout maar als de gemiddelde prijs van een verkochte woning 225k is, is de overdrachtsbelasting 13.500 per woning. Gemiddeld worden zo’n 10.000 woningen per maand verkocht. In juli wat meer, de maanden voorafgaand minder. dat betekent dus op jaarbasis een inkomstenbron van welgeteld 16,2 miljard. Noem dat maar iets dat “niets voorstelt”. Sterker nog, het is hoger dan de hypotheekrenteaftrek op jaarbasis!
– subsidies voor WBV komen toch uiteindelijk ten gunste van (scheef)huurders en niet van eigenaren?
– op welke manier betaalt een huurder mee aan startersleningen, NHG (tot nu toe dan) etc?
– OZB is inderdaad een gemeentelijke belasting, daardoor hoeft de centrale overheid minder aan de gemeente te betalen, linksom of rechtsom is dat dus ten gunste van de belastingbetaler.
Ik had u eigenlijk iets kundiger ingeschat dan wat uw vorige berichtje laat zien. jammer.
Als zelfstandige vraagt u dan niet meer dan 30 euro per uur voor uw dienstverlening wanneer een (semi-)overheidsorgaan u inhuurt? Elke cent die u meer verdient dan wanneer u in loondienst was geweest gaat immers ten koste van de belastingbetaler, en daar bent u zelf toch heftig op tegen. Waarom maakt u eigenlijk winst? Daar draaien eerlijke hardwerkende mensen voor op… 😉
@44:
er zitten diverse fouten in het bovenstaande, om te beginnen een rekenfout met een faktor 10 bij de overdrachtbelasting wat eigenlijk al het hele verhaal onderuit haalt.
Verder is overdrachtbelasting aftrekbaar en dat moet je dus afzetten tegen die 24 miljard HRA (of eigenlijk de >30 miljard minus EWF). Overigens is bijv. OZB geen gewone ‘belasting’ maar een heffing waar ook een zekere vorm van dienstverlening tegenover staat (waar eigenaars meer van profiteren dan huurders).
Subsidies aan WBV’s etc. brengen de huurder GEEN voordeel omdat er geen marktwerking is, het stuwt alleen de winst van de WBV’s die de huur gewoon optrekken tot het maximum wat bij de bewoners (gemiddeld gesproken) haalbaar is.
Een huurder betaalt via de belasting mee aan startersleningen en NHG zodra het misgaat, aangezien het rijk in beide gevallen het verlies dekt (veel startersleningen hoeven niet terugbetaald te worden aan de gemeente als het huis met verlies verkocht wordt of niet in waarde stijgt). De kans dat dit gaat gebeuren lijkt mij HEEL groot maar ik besef dat er mensen zijn die geloven dat de bubble eeuwig blijft groeien.
Het verband met het tarief dat ik aan de overheid in rekening breng (waar ik overigens zelden mee te maken heb) ontgaat mij volledig.
Beste Niek.
Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar (alleen als onderdeel van de eigenwoningschuld, dus alleen de rente over overdrachtsbelasting) dus dat is al onjuist.
De factor 10 waarmee ik volgens u verkeerd zit moet u mij toch echt uitleggen: roepen is makkelijk, u onderbouwt verder niets, jammer.
Als ik een rekenfout heb gemaakt zal ik de eerste izjn om dat toe te geven, u moet het alleen wel kunnen aantonen.
Daarnaast ben ik benieuwd waar u die 24 miljard gederfde belastinginkomsten vandaan haalt. Ik denk dat de hypotheekrenteaftrek 24 miljard bedraagt waardoor de overheid dus zo’n 11 miljard belastinginkomsten misloopt. Ook voor uw bedrag geeft u geen enkel bewijs (behalve dat alles wat op internet wordt weergegeven, namelijk een bedrag van rond de 10 miljard volgens u onjuist is ;-))
Ik ken de starterslening niet dus ik weet niet in hoeverre de belastingbetaler hieraan bijdraagt excuus. Subsidies voor WBV zorgen dat de huren voor mensen die zin hebben jarenlang te wachten lager dan reëel zijn/blijven.
U heeft het vaak over graaiers en dat de belastingbetaler ten onrechte teveel geld betaalt aan particulieren/ondernemers op diverse manieren.
Elk uur dat u bij een (semi-)overheidsorgaan wegzet tegen een tarief hoger dan 30-40 euro (werkelijke kostprijs indien u in dienst zou zijn) zal dus op kosten van de belastingbetaler aan u overgemaakt worden.
Ik geef u groot gelijk dat u met de huidige mogelijkheden zelfstandig werkt, het levert veel meer op. Maar dat maakt u niet minder graaierig dan anderen.
Maar misschien bent u echt geen graaier en heeft u nog nooit geprofiteerd van een enkele regelingen/belastingvoordeeldie nu eenmaal bestaan (heeft u niet ook jaren HRA genoten, en werkelijk geen gebruik gemaakt van diverse startersregelingen in uw eigen zaak, kinderbijslag ontvangen, studiefinanciering genoten?)
Ik hoop echt dat u uw berekeningen/beweringen eindelijk onderbouwt want ik ben oprecht benieuwd!
Dank daarvoor alvast!
Groet en een fijne avond nog.
http://www.minfin.nl/Onderwerpen/Belastingen/Belastingen_algemeen/Waarom_belastingen , Overdrachtsbelasting maakt onderdeel uit van de belastingen van rechtsverkeer (net als de assurantiebelasting, welke een stuk minder opbrengt).
Meer actueel: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/overheid-politiek/publicaties/artikelen/archief/2009/2009-2828-wm.htm
Google jongens, dat gaat nog eens heel groot worden!
Wel aardige gedachte: een verhoging van de btw van drie procentpunt kan zorgen voor zo’n 6 miljard euro extra belasting. Hiermee kun je de gehate successiebelasting en overdrachtsbelasting afschaffen.
@48
stel dat 😉
Werkelijkheid zal dan ongeveer zo zijn: polderen over successiebelasting, wordt dan gehalveerd of zo en BTW gaat 2.5 omhoog. Iets wordt natuurlijk nooit helemaal afgeschaft, want dan wordt het moeilijker om het weer in leven te roepen en men mist een “tool” om te manipuleren.
@ Knopse, dat overdrachtsbelasting deeluitmaakt van belastingen van rechtsverkeer, dat wist ik niet. Bedankt.
@ Niek: 2007: 5,5 miljard, dan zal dat nu op 6 miljard liggen. Nog steeds niet verwaarloosbaar dus. In mijn berekening kwam ik uit op 16,5 miljard uit.
Waar is mijn fout factor 10 dan beste Niek?
Overigens begrijp ik sowieso niet waar ik mijn rekenfout heb gemaakt. Als iemand me ermee kan helpen hoor/lees ik het graag.
Nog steeds wordt er dus niet meer uitgegeven/gederfd aan woningbezitters dan onderwijs en gezondheidszorg samen, ook een foutieve veronderstelling van u.
U mag best een keer toegeven dat u iets niet wist of verkeerd gezien heeft….
@50:
13.500 euro per woning keer 10.000 woningen per maand keer 12 maanden per jaar is volgens mij 1.6 miljard euro, en geen 16 miljard. Volgens mijn informatie (ergens in de rijksbegroting gevonden) is het momenteel zo’n 3 miljard per jaar.
Overdrachtbelasting wordt vaak meegefinancierd met de hypotheek en de rente daarover is dan aftrekbaar, oftewel de huiseigenaar krijgt op termijn een deel weer terug.
Ik zou eerst eens leren rekenen voordat u zo hoog van de toren blaast. Ik vind de toon van uw reacties nogal onaangenaam (komt dat door die fantastische wijk waar u woont?) en heb geen behoefte er verder in detail op in te gaan.
Beste Niek,
U hebt volkomen gelijk, wat stom van me, ik had het voor mijn gevoel 3x nagerekend. Excuus ervoor.
Het klopt dat de financiering van de overdrachtsbelasting aftrekbaar is, de overdrachtsbelasting zelf echter niet.
Ik vind het spijtig dat u mijn toon onaangenaam vindt, toevallig ervaar ikzelf uw toon ook als uitermate vervelend en betweterig.
Ik geef mijn rekenfout ruiterlijk toe, maar u geeft nooit toe iets niet te weten/verkeerd begrepen te hebben.
Hoe dan ook hoop ik nog steeds op een nadere onderbouwing voor wat betreft de gederfde belastinginkomsten vanwege HRA en uw stelling dat dat -/- overdrachtsbelasting en WOZ-belasting de kosten van onderwijs en zorg in Nederland overstijgen, gezien het feit dat onderwijs al 36 miljard kost.
Want zeggen dat u er verder niet in detail op in wil gaan geeft toch te denken, vindt u ook niet?
Fijne dag verder nog! (en dat meen ik echt ;-))
@52:
volgens een rapport van een ambtelijke werkgroep uit 2008 zijn de totale kosten van subsidies voor de woningmarkt zo’n 45 miljard per jaar (wat in de praktijk vooral aan kleine+ grote huiseigenaren ten goede komt, plus wellicht aan scheefhuurders maar dat is m.i. een tamelijk kleine groep). Dus ik had beter kunnen zeggen ‘van de orde van grootte van de onderwijs OF gezondheidszorg begroting’ maar toch – het zit er in ieder geval geen faktor 10 naast.
Dit totaalbedrag staat nergens in de begroting, want het zit bij verschillende ministeries (o.a. bij VROM en Economische Zaken) en wordt graag zo goed mogelijk verstopt.
Diezelfde werkgroep heeft berekend dat bij afschaffen van de HRA de inkomstenbelasting vervangen kan worden door een vlaktax van ruim 20%. Dat geeft duidelijk aan wat een grote (verstorende) invloed de HRA heeft op ons fiscale stelsel.
Wat betreft overdrachtbelasting: naar de letter hebt u gelijk (ik ben geen jurist of ambtenaar) maar mijn standpunt klopt wel degelijk: ook dit wordt in de praktijk voor een flink deel door de belastingbetaler gefinancierd (tenzij iemand geen hypotheek neemt).
Ok helder, dank
Zelf vertrouw ik nooit zo op uitkomsten van werkgroepen, aangezien er vaak teveel aannames gemaakt moeten worden die in de praktijk toch weer (materieel) anders blijken uit te pakken, maar ik begrijp waar u het vandaan heeft.
@ Nico
Amen
Beste mensen,
de werkelijkheid is dat de banken de gronden hebben, voorbeeld; boer wordt benadert door grondhandelaar die zelf niet koopt, hij heeft een stroman. Boer verkoopt de gronden aan stroman, de financiering is al geregeld bij de bank, die geeft 100% inclusief 1 € voor de stroman, 1% voor de handelaar en 1 € VOOR DE BANKMEDEWERKER die de transactie begeleid, de grond komt op naam van de stroman die vroeg of laat wel een koper vind, zo niet gaat de grond op de plank bij de bank, heeft niemand in de gaten