Nov 19

Dat beweert het Amsterdams Gerechtshof in de uitspraak van 15 oktober, waarin de WOZ-waarde van een Bloemendaalse villa wordt vastgesteld.

AEX 2008

Uit het vonnis:

Rechtsgebied: Belasting
Soort procedure: Hoger beroep

Inhoudsindicatie: Gemeente heeft ten onrechte geen rekening gehouden met waardedaling van ca 10 procent op jaarbasis in marktsegment van woningen met een waarde van méér dan € 1.000.000. De rechtbank had daar op de juiste wijze rekening mee gehouden.

2.5.6. Ter zitting heeft het Hof de heffingsambtenaar voorgehouden dat uit dit overzicht na telkenjare eliminatie van de drie hoogste verkoopopbrengsten en met inachtneming van de tien hierop volgende hoogste transactiebedragen de hierna vermelde gemiddelde verkoopopbrengsten kunnen worden afgeleid:

2001 € 1.873.000
2002 € 1.809.000
2003 € 1.600.000
2004 € 1.450.000
2005 € 1.907.000
2006 € 2.148.000

Gelet op voormelde gemiddelde verkoopopbrengsten, welke door de heffingsambtenaar niet zijn weersproken, acht het Hof aannemelijk dat het verloop van de AEX-index welke zijn dieptepunt had in de periode van medio 2002 tot medio 2003 mede van invloed is geweest op de waarde van woningen in het marktsegment van woningen met een waarde van méér dan
€ 1.000.000, waartoe de woning van belanghebbende behoort; althans dat zich in de genoemde periode (medio 2002 tot medio 2003) een relevante waardedaling heeft voorgedaan in het marktsegment van met de woning vergelijkbare objecten. Met inachtneming van het vorenstaande acht het Hof aannemelijk dat in de genoemde periode rond de waardepeildatum van 1 januari 2003 sprake is geweest van een waardedaling in de orde van grootte van 10 procent op jaarbasis. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij vaststelling van de woz-waarde van de woning ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de zojuist bedoelde waardedaling.. De heffingsambtenaar heeft immers bij de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het standpunt verdedigd dat zich in de relevante periode geen daling, maar een stabilisatie van de marktprijzen heeft voorgedaan. Het Hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat – zoals hiervoor onder 2.5.2 overwogen – de in het taxatierapport bij de vergelijkingsobjecten c-laan 5 en d-weg 17 vermelde ‘verkoopdatum’ de notariële transportdatum van deze objecten betreft en dat het aannemelijk is dat de datum waarop de verkoop van deze objecten is overeengekomen, drie tot zes maanden eerder ligt. Dit betekent dat de verkoopprijzen van de desbetreffende objecten zijn overeengekomen in een periode waarin de vermelde waardedaling tot aan de waardepeildatum zich (gedeeltelijk) nog moest voordoen, terwijl de heffingsambtenaar zoals gezegd met deze waardaling geen rekening heeft gehouden. De ter zitting door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat de genoemde waardedaling wellicht niet specifiek is geweest voor de gemeente Bloemendaal en zich wellicht in geheel Nederland heeft voorgedaan, doet aan de hiervoor weergegeven oordelen niet af.

rechtspraakIn de toekomst zullen huizenbezitters veel vaker bezwaar aantekenen tegen een volgens hen te hoge WOZ-waarde. Dit omdat de WOZ-waarde tegenwoordig jaarlijks gepeild wordt en bij dalende huizenprijzen zullen huiseigenaren niet klakkeloos de tarieven uit de hausse tijd gaan betalen. De kans dat de melkkoe van de gemeenten echt droog komt te staan is natuurlijk niet groot, maar ze zal waarschijnlijk wel veel minder melk gaan geven..