Jun 7

Emeritus hoogleraar Hugo Priemus concludeerde in Trouw d.d. 21 april j.l. “dat het uiteindelijk weer goed komt maar dat zal nog jaren duren”. Samen met andere geïnterviewden wordt nadrukkelijk gesteld dat economische groei echt helpt. Ook de kwartaalrapportages van NVM en andere organisaties grijpen economische lichtpuntjes aan.

zie ook:  Hugo Priemus: “De huizenprijzen zullen waarschijnlijk jaren blijven dalen”

Deze teneur is symbolisch voor de media aandacht. Overigens meldde Priemus al eerder dat er “nog veel moest worden gebouwd”. Ik meen echter dat deze redeneringen in het verleden wel zo ongeveer golden, maar dat de huidige en toekomstige context wezenlijk anders zijn, tenzij zich een wonder voltrekt.

De heersende economische recessie legt opvallend snel de essenties van het functioneren van onze  woningmarkt bloot. Deze bestaat uit een urgentiemarkt en een welvaartsmarkt. De urgentiemarkt wordt gedreven door (pure) noodzaak. Deze uit zich in een heldere binding tussen vraag en aanbod van woningen. Voorbeelden zitten in de doelgroepen van starters, huishoudens met groeiend kindertal en 60 – 65 plussers. De welvaartsmarkt kenmerkt zich door ‘mooier, beter, ruimer en luxer’ wonen. De urgentie is anders en veel minder: ‘we kunnen maar we moeten niet……….’

De urgentiemarkt is van primair belang voor ieders welbevinden en de welvaartsmarkt is secundair. Deze  lijkt op een luxevraagstuk. Het totale spectrum van de woningmarkt is zeer breed en loopt van gehuurde zolderkamer in Delfzijl (goedkoopste van Nederland) tot en met koopvilla op duintop in Bloemendaal (duurste van Nederland). Beide woningen bezitten evenwel een fraai uitzicht op zee.

Tijdens de recessie valt op welke woningprojecten  ongehinderd wèl hun vlotte doorgang vinden c.q. worden afgenomen. Evenzo is de welvaartsmarkt in zijn rijke verscheidenheid een naakte waarheid geworden. Immers, velen kunnen het zich blijven permitteren om zich (verder) te verbeteren met een volgende woning maar kijken de kat uit de boom. Die welvaartsmarkt is dus kwetsbaar bij economische tegenslag.

Overheden en ontwikkelaars verdienden beide langdurig het meest en het makkelijkst aan de welvaartsmarkt tijdens gewoon economisch (hoog)tij. Naar zorgvuldige schatting heeft de welvaartsmarkt minstens een aandeel van 50% van de jaarlijkse bouwproductie. In het artikel in Trouw wordt over ‘kooplust’ geschreven. Dit begrip hangt als synoniem tegen de welvaartsmarkt aan.

Onderzoekers attendeerden echter zes jaar geleden al op de komst van een ontspannen woningmarkt in 2010. Dus buiten de onvoorspelde crisis om. Dit feit èn de effecten van de recessie resulteren in een ‘dubbele krimp’ van de woningmarkt. Het aantal huishoudens groeit minder snel en de nationale bevolkingsgroei in de komende 25 jaar vlakt af. De gemiddelde woningbezetting daalde jaarlijks en betreft nu landelijk 2,3 personen (in de vier grootste steden: 2 personen). Momenteel staat ongeveer 1,8 % van de woningvoorraad te koop. Toevallig is dit percentage bijna gelijk aan het  Nederlandse woningtekort. Trek je daar onder andere frictieleegstand en tweede woningen vanaf, dan resteert nog maar een klein woningprobleem.

De uitdaging ligt nu in het aanvaarden en uitdiepen van de urgentie- en de welvaartsmarkt.  Ontwikkelende gemeenten en marktpartijen moeten hun hand in eigen boezem steken en pijlen richten op het samen concretiseren van die urgentiemarkt en daarop hun woningprogramma enten. Hierbij zijn steeds minder heipalen en grotere projecten nodig. En er moet weer ouderwets worden ingezoomd op de specifiek lokale situatie. Herstructurering, verbouw en aanpassing zullen een nieuw leven tegemoet zien. Het alom gehanteerde leidmotief van ‘de doorstroming’ zal eveneens een andere route volgen.

De welvaartsmarkt krijgt zijn cliënten – zo lang de recessie duurt – in aanzienlijk kleinere aantallen. Na de huidige recessie is een lichte opleving van de woningvraag verwachtbaar. Echter vanaf nu manifesteert zich de komende twintig jaren een gestage daling van de potentiële beroepsbevolking. Daarnaast is zeker dat het gehele jaar 2010 (en 2011?) last heeft van een politieke discussie over hypotheken. Kortom, de context is en blijft structureel anders.

Mijn slotconclusie is dat tal van prominenten niet aan correcte beeldvorming doen over de woningmarkt. Van marktpartijen kan men zulks verwachten gezien het commerciële belang. Voor een hoogleraar is het opmerkelijk. Verder zal de Nederlandse bouwsector eens moeten gaan beseffen dat de tering naar de nering moet worden gezet. De woningbouwsector is niet anders dan een volgende sector (op de woningvraag). Telkenmale wordt de indruk gewekt door de lobbyisten van de brancheorganisaties, dat deze sector in zijn volle omvang een autonoom gegeven is.

Alleen al een vergelijking met Duitsland, België, Engeland en Frankrijk maakt duidelijk dat de Nederlandse woningbouwsector en het riante woningaanbod al enige jaren zijn doorgeschoten. Tegenslagen doen hierdoor extra zeer. Het is maatschappelijk gezien veel beter om op de nieuwe toekomst in te spelen dan te lobbyen voor een opgeblazen bouwprogramma.

Drs. R.H.(Rob) de Ruiter

bron: KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing