Dec 3

Een projectontwikkelaar  stunt met de huizenprijs in het dorp Hooglanderveen bij Amersfoort.
Wie voor het eind van het jaar een nieuwbouwwoning koopt, krijgt een korting die kan oplopen tot 50.000 euro.

De projectontwikkelaar probeert voor het eind van het jaar de zeven laatste woningen in het project Weteringse Hoogt te verkopen, legt verkoopadviseur Marije Spithoven uit. ,,Wij zijn een beursgenoteerd bedrijf. Met de actie proberen we de omzet van dit jaar te verhogen. Voorwaarde is dan ook dat de koopakte voor het eind van het jaar wordt getransporteerd bij de notaris.’’

De afgelopen maanden wilde de verkoop van de laatste woningen in het project niet vlotten. Sinds de kortingsactie die vorige week is begonnen, zijn twee huizen verkocht. ,,Voor één woning hebben we een tekenafspraak,’’ zegt Spithoven. De verkoopadviseur vergelijkt de actie met aanbiedingen in de reiswereld. ,,Een lastminute is ook goedkoper.’’

opmerking:

Voor een vrijstaande woning met  een  gebruiksoppervlakte van 154 m2 werd 6 ton gevraagd, het dus maar de vraag of zo’n kleine prijsdaling enige zin heeft.

bron: AD.nl

Jul 9

De hypotheekrente blijft maar stijgen, dit betekent dat oversluiten steeds minder aantrekkelijk wordt. In het eerste kwartaal van dit jaar is het aantal oversluitingen al met 40% gedaald. Er zijn dus toch nog heel wat mensen geweest die hun hypotheek hebben overgesloten. Waarschijnlijk zijn de meeste oversluiters van een variabele rente naar een vaste rente gegaan.

De rente voor tophypotheken (executiewaarde boven de 100%) is naar de 6% gestegen. Twee jaar geleden was trouwens de variabele rente voor hypotheken met NHG nog rond de 2,7%. Dit is nu al met 100% gestegen naar 5,4%. De maandlasten stijgen dus behoorlijk voor een grote groep mensen.

Meer dan 7%
Als voorbeeld neem ik een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro en een fiscaal voordeel van 42% om te laten zien wat dit netto per maand meer gaat kosten. De vraag is natuurlijk of de rente nog verder gaat stijgen? Het is goed mogelijk dat de rente voor alle periodes tot boven de 7% kan stijgen.

De Postbank toont trouwens al aan dat zij dit percentage vragen aan hun bestaande klanten. De gevolgen voor de huizenprijzen zijn dan groot, want die kunnen dan behoorlijk dalen. Mensen met een te hoge aflossingsvrije hypotheek hebben dan een groot probleem.

Een rekenvoorbeeld

iemand heeft een maximale aflossingsvrije hypotheek afgesloten van 90% van de executiewaarde. Het volgende is van toepassing:

  • Koopsom is waarde woning 200.000
  • Kosten koper 20.000
  • Afgesloten hypotheek 220.000
  • Executiewaarde 180.000
  • Maximale afgesloten aflossingsvrije hypotheek (90% van de executiewaarde) is 162.000
  • Noodzakelijke dekking bij overlijden en spaargedeelte is 58.000

Waardedaling
De waarde van de koopwoning in het voorbeeld is helaas met 10% gedaald waardoor de waarde nu 180.000 euro is en de executiewaarde 160.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek mag nu 144.000 euro (90% van de executiewaarde) zijn.

Hierdoor moet minimaal 76.000 euro worden verzekerd bij overlijden en op de einddatum worden gespaard. Het tekort is hierdoor 18.000 euro geworden. Afhankelijk van de geldgever zijn de volgende mogelijkheden van toepassing:
# Aanpassen van de lopende polis.
# Aflossen van de huidige hypotheek.

Het aanpassen van de lopende polis lijkt op het eerste gezicht geen probleem. De premie die meer moet worden betaald, zal zeker niet hoog zijn. Slechts 18.000 euro bijverzekeren daar draait toch niemand zijn handen voor om. Zolang de gezondheid van de verzekerde persoon tenminste in orde is.

Hogere overwaarde

Als de gezondheid echter zeer slecht is geworden, dan kan de geldgever wel eens moeilijk gaan doen. Niemand wil namelijk een brandend huis verzekeren. Het kan nog erger door het verplichte verschil direct te laten betalen. Bij SNS bank staat letterlijk het volgende in de voorwaarden:

Artikel 30. Bezichtiging en (her)taxatie
30.1 De bank is te allen tijde bevoegd het registergoed te bezichtigen en te doen (her)taxeren.
30.2 Blijkt na (her)taxatie dat de lening een hoger percentage van de executiewaarde bedraagt dan bij het aangaan van de lening het geval was, dan komen de kosten van de (her)taxatie ten laste van de schuldenaar en is de schuldenaar verplicht binnen een maand na schriftelijke aanzegging door de bank een zodanige aflossing te doen dat dit percentage weer gelijk is aan of lager is dan het percentage bij het aangaan van de lening.

Afrekenen dus en in mijn rekenvoorbeeld gaat het om 18.000 euro, dat direct op tafel moet komen. Voor diegene die dit toevallig nog achter de hand hebben, is dit dus geen probleem. Echter vergeet niet dat de huidige hypotheek lager wordt.

Bij verkoop in de toekomst van de woning (als de woning weer in waarde stijgt) wordt hierdoor de overwaarde hoger. De welbekende bijleenregeling komt dan om de hoek kijken en de gevolgen zijn dus merkbaar. Zo zie je maar weer dat een te hoge aflossingsvrije hypotheek toch nog nadelige gevolgen kan hebben voor de toekomst.