Sep 1

AFM en DNB waarschuwen de minister van Financiën opnieuw voor te hoge hypotheken.

AFM en DNB achten een verruiming van de hypothecaire leennormen ongewenst. Vergroting van de leenruimte kan de verhouding tussen de hypotheekschuld en het inkomen, die in Nederland in vergelijking met andere landen nog steeds hoog is, verder doen toenemen. Deze hoge schuld maakt huishoudens kwetsbaar en versterkt de conjuncturele schommelingen. Met het oog op het risico van een toekomstige rentestijging of een huizenprijscorrectie is het van belang dat huishoudens beschikken over voldoende buffers. Hierdoor kunnen betaalrisico’s worden beperkt. Bovendien kenmerkt de situatie op de woningmarkt zich momenteel door forse prijsstijgingen en signalen van oververhitting in diverse regio’s. Het vergroten van de leenruimte van huishoudens versterkt deze ontwikkelingen en leidt tot verdere prijsstijgingen en daarmee tot een verslechtering van de betaalbaarheid.

AFM en DNB constateren dat de hypothecaire leenruimte bij onverkorte toepassing van de Nibud systematiek de komende jaren aanzienlijk zal worden verruimd. Vrijwel alle inkomensgroepen kunnen in 2019 meer lenen dan in 2018, zij het in de meeste gevallen beperkt. In de jaren daarna, wanneer de door het kabinet aangekondigde lastenverlichting wordt doorgevoerd, wordt een aanzienlijke verruiming van de leenruimte voorziet. De eerste ramingen van het Nibud wijzen erop dat de financieringspercentages in 2021, aan het eind van de de kabinetsperiode, voor de meeste inkomensgroepen substantieel toenemen ten opzichte van 2018. Dit vertaalt zich in sommige gevallen in een toename van de leenruimte van meer dan 10%. AFM en DNB achten deze verruiming onwenselijk en adviseren de extra bestedingsruimte die de komende jaren ontstaat te gebruiken om de buffers van huishoudens te vergroten in plaats van de leenruimte.

AFM en DNB stellen vast dat er ook volgend jaar aanvullende leenruimte beschikbaar is voor energiezuinige woningen en energiebesparende maatregelen. AFM en DNB onderschrijven de noodzaak van de verduurzaming van woningen , maar zijn daarbij van mening dat de ambities om de bebouwde omgeving versneld te verduurzamen niet ten koste mogen gaan van bescherming van consumenten tegen overkreditering. Op verduurzaming gerichte kredietverlening dient verantwoord en in het belang van de klant te zijn. Het is daarom cruciaal dat huishoudens die gebruik maken van de aanvullende leenruimte voor energiebesparende maatregelen ook daadwerkelijk op afzienbare termijn de veronderstelde besparing op hun energierekening realiseren. AFM en DNB constateren, mede naar aanleiding van de consultatie door het Nibud, dat dit echter allerminst zeker is. De voorgestelde wijziging om ook zonder het overleggen van een energieprestatiegarantie aanvullend te kunnen lenen, is dan ook een stap in de verkeerde richting. Het risico is groot dat gebruik van deze aanvullende leenruimte leidt tot overkreditering.

AFM en DNB hebben de afgelopen jaren herhaaldelijk hun fundamentele zorgen geuit over verschillende elementen van de LTI-systematiek. Deze zorgen zijn tot op heden onvoldoende geadresseerd. Zo is in de systematiek sprake van lage en soms zelfs negatieve buffers voor bepaalde typen huishoudens. Dit is mede het gevolg van de keuze in de LTI-systematiek voor een standaardhuishoudtype met relatief lage uitgaven. Huishoudens die afwijken van dit huishoudtype, vooral huishoudens met meerdere kinderen, houden bij het afsluiten van een maximale hypotheek nauwelijks buffers over. AFM en DNB pleiten daarom nogmaals voor het gebruik van een meer representatief standaardhuishoudtype, met als doel dat alle huishoudtypen voldoende zijn beschermd tegen betaalrisico’ s. Daarnaast gaat de huidige systematiek volledig voorbij aan de negatieve gevolgen van een grotere leenruimte of hogere huishoudschulden voor de woningmarkt, de financiële stabiliteit en de reële economie. Wij doen daarom een dringend beroep op de Minister om op korte termijn een bredere evaluatie van de LTI-systematiek te agenderen. AFM en DNB zijn graag bereid om een bijdrage te leveren aan deze evaluatie.

bron: internetconsultatie.nl

Mar 24

Oud-minister van Financiën Hoogervorst ( VVD’er): “Er past mij als voormalig VVD politicus een zeker boetekleed. Wat ik ook al eerder in het openbaar heb aangetrokken, namelijk dat wij als  VVD veel te lang achter de heilige koe van de eigen woning zijn blijven aanlopen. Wat mede een oorzaak is geweest van hoge hypotheekleningen, hoge LTV ratio’s, en dat is wat een groot probleem voor Nederland heeft gecreëerd. Wat er nog steeds bestaat.”

Alleen in instabiele economieën als Portugal, Spanje en Italië had je een even grote consumptiebubbel in de late jaren negentig en vroege jaren 2000. Alleen daar en in Nederland zag je een navenant diepe val van de consumptie. België, Duitsland en Frankrijk waren veel stabieler de afgelopen decennia. Nederland ligt eigenlijk in Zuid-Europa.

Ook andere symptomen van financialisering, en dus kwetsbaarheid, zijn in Nederland evident: hoge huishoudschulden, stijgende ongelijkheid, lage belastingen op kapitaal en dus hogere belastingdruk op arbeid en economische activiteit. Het werd in Nederland steeds aantrekkelijker om vermogen te bezitten en steeds onaantrekkelijker om te werken, te investeren en te innoveren. De Paradise Papers laten zien hoeveel moeite we daarvoor gedaan hebben. Piketty’s schrikbeeld werd aan de Zuidas werkelijkheid.

Dirk Bezemer

 

Mar 18

Op maandag 8 februari heeft De Nederlandse Bank (DNB) een seminar georganiseerd over het Europees bankentoezicht. Daarbij heeft zij zich verzet tegen de mogelijke nieuwe toezichtregels zoals die zijn voorgesteld door het Bazels Comité, omdat die voor banken met veel Nederlandse hypotheken duur uitpakken. Volgens DNB moet voorkomen worden dat de nieuwe regelgeving een rem vormt op kredietverlening (FD, 2016). Dit is verrassend, omdat DNB eerder juist voor regels heeft gepleit die hypotheekverstrekking van banken beperken.

Maar waarom?

De nieuwe methode zou er voor moeten zorgen dat kapitaalvereisten beter worden afgestemd op de risico’s die aan het verstrekken van hypotheken met een hoge LTV-ratio – in Nederland ook wel top-hypotheken genoemd ­­­- verbonden zijn. Hier lijkt alle reden toe. Hoge LTV-ratio’s vormen een risico voor de financiële stabiliteit, omdat zij zowel hypotheeknemers als hypotheekgevers gevoelig maken voor schommelingen van huizenprijzen. Bij een hoge LTV-ratio is de kans groter dat de waarde van de woning onder het geleende bedrag uitkomt. Als de hypotheeknemer de maandelijkse termijn niet meer kan opbrengen leidt de bank verlies, omdat de waarde van het onderpand onvoldoende is om de schuld af te dekken. DNB heeft eerder, bij monde van Jan Sijbrand, gepleit voor het verder verlagen van de maximale toegestane LTV-ratio in Nederland van 100% naar 90% (FD, 2015).

Ook Aukje – BANKENLOBBY – de Vries (VVD) is er niet blij mee.

Lees verder: Strengere kapitaalregels Bazel zorgen voor spagaat DNB – Me Judice

Oct 25

Tijdens het Rondetafelgesprek Geldstelsel gaven Reinier Pollmann (Autoriteit Financiële Markten) en Dirk Bezemer (Rijksuniversiteit Groningen)  de VVD een lesje over de Nederlandse huizenmarkt. De VVD krijgt tevens de opdracht om de huizenmarkt nu eens echt aan te pakken omdat deze de stabiliteit van Nederland bedreigt.

VVD: Wir haben es nicht gewusst

AFM: Jonge generaties worden gedwongen veel te lenen

bron:

 

 

 

Jan 18

Jawel, de VVD doet haar achterban een belofte, alle kommer en kwel is verleden tijd! ‘Na jarenlange onzekerheid, staan we nu voor een periode van groei en stabiliteit. En dat is hard nodig. Je eigen huis is immers een belangrijk onderdeel van je leven.’ aldus de VVD website.

Mocht het straks toch allemaal een beetje tegenvallen dan mag je de heren van de VVD daar gewoon netjes op aanspreken….

 

vvdherstelbron: VVD

Nov 4

Op Nu.nl las ik:”Minister Stef Blok (Wonen) vindt dat het belang van de huurder in een herzien corporatiebestel expliciet het begin- en eindpunt moet zijn. “. Toen moest ik even terugdenken aan  Betty de Boer…

Niet alle mensen zijn zoals VVD-ers Betty…

  Linda Voortman @lindavoortman en Magda Berndsen @magdaberndsen vallen aan..

Nov 3

Tijdens het rondetafelgesprek Bouwsparen werd duidelijk dat Roald van der Linde van de VVD eigenlijk weer terug wil naar tophypotheken voor starters. Dat is volgens hem veel makkelijker dan bouwsparen.

De rest van de polderlobby was overigens minder negatief over bouwsparen. Alleen de pensioenlobby en Eigen Huis deden hun best om bouwsparen zwart te maken. Bouwend Nederland en Bas Millenaar van de hypotheker gaven zelfs nog eens aan hoe idioot de tophypotheken uit het begin van deze eeuw eigenlijk zijn..  Dirk Sturz van de Hohenheim University deed nog zijn best om de polderlobby uit te leggen dat sparen voor de Nederlandse starters zelf toch echt beter is…

Het waren niet de starters maar de scheefleners die in de problemen kwamen Roald..

 

restschuld

Aandeel eigenaren – bewoners met potentiële restschuld naar inkomensklassen uit het rapport Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten – Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt

Jun 18

Banken mogen van de VVD doorgaan met het verstrekken van hoge hypotheken, juist die waar de ECB over struikelt in de stresstest. De VVD toont het ware gezicht. Een Neofeodaal gelaat: starters worden als kanonnenvoer gebruikt. Hans de Geus ziet de rode vlaggen al wapperen.

Eén van de indicatoren waarop de waakhonden in deze cruciale stresstest zullen aanslaan is het onderpand voor leningen. Woningen bijvoorbeeld. Een hypotheek die hoger is dan de waarde van het huis is voor de  toezichthouders  een indicatie dat de lening in “financiële moeilijkheden verkeert” – zie p. 63 van deze  ECB manual. LTV betekent Loan-to-Value, en LTV>100% betekent huis onder water, oppassen geblazen. Ik schrok hier nogal van, want staan niet in Nederland 1,4 miljoen huizen onder water? Worden onze banken hier zo meteen op afgekeurd?

Lees verder bij RTL Z

Dec 2

Vasthouden aan een te hoge vraagprijs voor je koophuis wordt door de VVD beloond met 4 jaar dubbele hypotheekrenteaftrek. Stef Blok gaf kortgeleden aan, dat er een kans is dat dit ook na 2014 verlengd gaat worden. Ik dacht altijd dat de VVD voor marktwerking was?

VVD: geen marktwerking op de koopmarkt. Dat is niet goed voor de banken

VVD: geen marktwerking op de huurmarkt. Dat is niet goed voor beleggers

Oct 30

De nep-liberalen van de VVD probeerde bevriende huisjesmelkers onder de nieuwe verhuurdersbelasting uit te helpen. Nu gaat Monasch lastig doen, hij wil dat er een aanpassing komt.

Blok adviseert heffingsvrije verhuurders de huren toch maximaal te verhogen om scheefwoners te prikkelen…

Lijkt mij een goede investering voor bankiers als Gerrit Zalm, je moet toch wat met al die opgespaarde bonussen…