Mar 4

Beleggers kunnen hun geld het beste cash aanhouden. Geld op de spaarbank dus, of desnoods in staatsleningen, aldus technisch analist Tostrams. Daar krijg je weliswaar geen hoog rendement, aldus Tostrams, maar het is beter dan een negatief rendement.

zie ook: Elmer Hogervorst & Rick Versteeg: “Nederlandse huizenmarkt gaat rake klappen krijgen”

Jan 8

DTZ-ZadelhoffHet loket voor de financiering van commercieel vastgoed in Nederland zit vrijwel dicht. Dit met uitzondering van herfinancieringen en voor bestaande relaties. Slechts enkele Nederlandse banken, zoals een aantal lokale Rabobanken en Van Lanschot, staan nog open voor het financieren van deals van nieuwe relaties.

Dat stelde DTZ Zadelhoff-bestuursvoorzitter Cuno van Steenhoven 6 januari bij de presentatie van het rapport ‘Zonder financiering geen markt’. In het onderzoek geeft de vastgoedadviseur zijn visie op de markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed. DTZ verwacht dat het effect van de kredietcrisis, dat in 2008 nog beperkt was, ‘zeer manifest’ zal worden op de gebruikersmarkten in 2009.

Voor het begin van 2009 voorziet de adviseur dat de aanvangsrendementen verder zullen oplopen om vervolgens uit te komen op het niveau van 2005 (ongeveer 6,5 procent op topkantoorlocaties). Afgezien van het absolute topsegment in de winkelmarkt worden alle segmenten dit jaar geconfronteerd met aanzienlijke prijscorrecties. De prijsdaling is al halverwege 2008 begonnen en zal nog tot medio dit jaar doorgaan. Kantoren worden tussen de 12 en 22 procent goedkoper. Bij winkels gaat 10 procent van de prijs af en bij logistiek vastgoed ongeveer 8 procent.

Oorzaak van alle ellende is volgens Van Steenhoven dat de kredietbubbel die in 2004 is ontstaan, vorig jaar heeft plaatsgemaakt voor een ware kredietschaarste. Zelfs de bekende Nederlandse vastgoedbanken zijn tijdelijk van de markt verdwenen. Eerder hielden ook al de Duitse en Angelsaksische vastgoedfinanciers het hier in ieder geval tijdelijk voor gezien. Althans als het gaat om het financieren van nieuwe beleggingstransacties van partijen, waarmee geen bestaande relatie wordt onderhouden.

‘Geen bankier zal openlijk zeggen dat het loket dicht zit, maar in de praktijk is het wel degelijk zo’, oordeelde de topman van DTZ Zadelhoff. Volgens hem geldt dat bijvoorbeeld ook voor Rabodochter FGH. Opmerkelijk is volgens Van Steenhoven wel dat een aantal regionale Rabobanken bereid is commercieel vastgoed te financieren. Voorts noemde hij in dit verband ook Van Lanschot als gunstige uitzondering.

DTZ Zadelhoff verwacht dat de Nederlandse beleggingsmarkt in de tweede helft van 2009 in een rustiger vaarwater komt en dat aanvangsrendementen zich zullen stabiliseren. ‘Daarbij geldt wel dat de banken – al dan niet onder politieke druk – weer meer financieringen moeten gaan verstrekken. Zonder dit vreemde vermogen is de olie namelijk uit de motor van de beleggingsmarkt.’

Sep 28

Projectontwikkelaar Rudy Stroink (52) van het Utrechtse TCN is met een portefeuille ter waarde van 2 miljard euro één van de grootste projectontwikkelaars van Nederland.

Stroink, onder meer bekend als de eigenaar van het Media Park in Hilversum, gaat stevig snoeien in zijn bedrijfsactiviteiten. Voornaamste oorzaak: de kredietcrisis. De ontwikkelaar krijgt nauwelijks meer geld los bij de banken, waardoor veel van zijn plannen niet door kunnen gaan. ‘De branche heeft moeite hier open over te zijn’, zegt Stroink.

Hoe slecht gaat het op de vastgoedmarkt.?

‘Heel slecht. Banken geven bijna geen nieuwe leningen meer. Veel Duitse banken zijn weg van de Nederlandse markt, net als de Amerikanen en de Ieren. Friesland Bank doet even geen vastgoed meer. En ga zo maar door. Als de banken al geld uitlenen, willen ze veel hogere rentes hebben. Tot twee procent boven de geldmarktrente. Vorig jaar zaten ze daar maar een halve procent boven.’

Waarom weet bijna niemand dat het zó slecht gaat?

‘Iedereen in de vastgoedwereld houdt elkaar vast. Je mag vooral niet zeggen dat het slecht gaat. En dus zeggen we tegen elkaar dat de credit crunch wel overwaait, en dat we gematigd optimistisch zijn. Maar het licht aan het einde van de tunnel kan ook van een trein zijn.

Het komt volgens mij helemaal niet goed, want er is veel minder vraag naar nieuwe kantoren of andere gebouwen. Het incestueuze systeem van projectontwikkelaars, bouwers, financiers en gemeenten nekt zich nu. We maken prachtige sommetjes, maar niemand vraagt zich af of we nog een winkelcentrum nodig hebben, of nog meer huisjes met tuinen.’

Wanneer werd het duidelijk?

‘Het verval is aan het begin van dit jaar ingezet en is sindsdien alleen maar erger geworden. Financieringsaanbiedingen worden ingetrokken, en de helft van mijn relaties in de bankwereld is weg. Afgevloeid, opgedoekt, of niet van plan mij te woord te staan. Ik krijg te horen: ‘Ga weg, bel over een jaar maar eens terug.’ Of: ‘Wij doen niet meer aan vastgoed.’

Vorig jaar was de wereld totaal anders. Wij kregen bijna alles gefinancierd – zoveel geld was er. Er heeft een tsunami van cash over de wereld gespoeld. Die valt weg, en tegelijkertijd lopen de bouwkosten hoog op, omdat de Chinezen alle gipsplaten opkopen.’

Wat merkt uw bedrijf ervan?

‘We krimpen. Van de zestig projecten in portefeuille hebben we er tien stopgezet. Daar hebben we jaren aan gewerkt, er miljoenen ingestoken, maar we zijn tot de conclusie gekomen dat die nooit van de grond zullen komen.

In plaats daarvan gaan we ons richten op het op orde houden van wat we hebben. Van ingenieurs worden we tuiniers. We gaan de huurders gelukkig houden en investeren in nieuwe huurders. Dat kan met minder mensen. We hebben nu 400 man in dienst; dat worden er 350, of nog minder.’

Welke plannen sneuvelen het eerst?

‘De tunnel onder de Zuidas in Amsterdam gaat er echt niet komen. Op grote stukken van Schiphol wordt veel te veel gebouwd. En op stationslocaties. In Den Haag, Rotterdam, en Utrecht hebben ze enorme plannen. Het is echt Lala-land. In Tilburg staat een halve Zuidas gepland. In Tilburg!

Ondertussen staat 6 miljoen vierkante meter kantoren leeg. Er komt een moment dat de eigenaar van een leeg gebouw zover duikt met zijn prijs dat huurders kiezen voor goedkoop, en niet meer voor de locatievoordelen van een duur kantoor bij het station.

Het bizarre is dat volgens de boeken van de vastgoedbedrijven er niets aan de hand is. Volgens de huidige taxaties zal alle leegstand in Nederland worden opgelost, en is er helemaal geen probleem. Dat is te gek voor woorden. Het Nederlandse vastgoed is zeker 10 tot 25 procent minder waard dan waarvoor het in de boeken staat.’

bron: volkskrant.nl

Jun 14

Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%.

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad. Voor een gemiddeld huis aan de Herengracht moet momenteel circa € 2,6 miljoen worden neergeteld.

Wie de huizenprijzen in Nederland over de afgelopen driehonderd jaar bekijkt, zal tot de conclusie komen dat deze aan sterke fluctuaties onderhevig zijn. De gestage stijging die we in de afgelopen jaren hebben meegemaakt, hoeft dan ook niet te betekenen dat een crisis op de Nederlandse huizenmarkt zich niet opnieuw kan voordoen. Eichholtz meent dat de nog immer toenemende vraag naar huizen in Nederland onder meer te danken is aan de stijgende inkomens. Hiermee bevestigt hij de rol van het bestedingsvermogen als aanjager van de huizenprijs, zoals die ook door Global Property werd vastgesteld. Een recessie echter zou in ons land een neerwaartse impuls kunnen geven aan de prijzen van huizen.

Dat ons land in economisch opzicht minder florissante tijden tegemoet gaat, wordt inmiddels algemeen aanvaard. Lange tijd werden huizen gekocht vanuit een soort common sense gedachte. Een koophuis was het ultieme beleggingsobject en men was een dief van de eigen portemonnee indien men de voorkeur gaf aan een huurwoning. We kunnen in ieder geval stellen dat deze vanzelfsprekendheid inmiddels passé is.
huizenprijzen afgelopen 300 jaar
Bron: Harm van Wijk