May 31

Het nieuwe aangescherpte toetskader voor hypotheken is nodig om grotere risico´s in de toekomst te voorkomen. Zowel grotere macro-economische risico’s als betalings- en restschuldrisico’s voor individuele huishoudens. Hiermee zijn de risico’s op de hypotheekmarkt niet verdwenen.

Dit is de boodschap in de speech die Theodor Kockelkoren hield tijdens het jaarlijkse congres van de Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) op 31 mei 2011.

Hieronder een deel van zijn toespraak:

Risico’s voor de Nederlandse economie
6. In veel westerse economieën fungeerde in de afgelopen decennia het huis als versneller voor economische groei. Hoe kon dat? Banken werden makkelijker in het verstrekken van hypotheken. Hierdoor konden huishoudens de prijsstijging van hun woning verzilveren. Dit geld consumeerden huishoudens, waardoor de economie harder kon groeien. Een vermogensversneller in feite.

7. Omgekeerd werkt dit proces helaas ook: Bij tegenwind dalen de huizenprijzen, de consumptie loopt extra terug, economie krimpt verder, banken worden nog strenger, wat de daling van de huizenprijzen verder stimuleert. De versneller werkt harder als consumenten eenvoudig toegang kunnen krijgen tot krediet. Als consumenten vooral hypotheken met variabele rente hebben werkt de versneller ook harder. In beide gevallen worden immers economische omstandigheden sneller doorvertaald naar geld in de hand van de consument.

8. In Nederland heeft bovengenoemde versneller de afgelopen twintig jaar hard gewerkt. De reële huisprijzen zijn sinds begin jaren negentig bijna verdubbeld. De nationale hypotheekschuld is verdrievoudigd en vergelijkbaar met de omvang van onze economie. Dat kon omdat banken steeds meer krediet zijn gaan verstrekken mede omdat ze de voorwaarden versoepeld hadden. Zo kunnen we sinds de jaren negentig op twee inkomens een hypotheek nemen. Mensen konden volop gebruik maken van de overwaarde in hun huis. Ook hebben steeds meer mensen een variabele rente genomen en zijn daarmee gevoeliger geworden voor de rentestand.

9. Dat Nederland optimaal heeft geprofiteerd is bijvoorbeeld af te lezen aan de verhouding tussen de omvang van de schuld en de aanschafwaarde van het huis. Deze lag ver onder de 100% begin jaren negentig, maar ligt inmiddels rond de 110%. We zijn dus nationaal flink “opgetopt”. De keerzijde is dat niet alleen huishoudens zelf, maar ook onze banken en onze economie gevoeliger zijn geworden voor negatieve ontwikkelingen op de huizenmarkt. Anders gezegd: we hebben een hypotheek op de toekomst genomen.

10. Is dit erg? Dat is lastig om nauwkeurig aan te geven. Verschillende onderzoeken van zowel de OECD als het IMF suggereren dat er lucht zit in de huizenprijs in Nederland. Of de prijsdalingen van de afgelopen paar jaar deze lucht eruit gehaald hebben is onzeker. Het IMF bijvoorbeeld rapporteerde in april 2008 een overwaardering van 30% van Nederlandse huizenprijzen. De IMF bleek gevoelig voor nogal wat forse reacties en rapporteerde in oktober 2008 een overwaardering van zo‟n 15%. De OECD becijferde de overwaardering in Nederland in december 2005 op zo‟n 20%.

Specifieke risico’s voor huishoudens: de beleggingshypotheek

22. Met name huishoudens die een hypotheek geheel of deels gekoppeld hebben aan een beleggingsverzekering kunnen een aanmerkelijk restschuldrisico lopen. De idee van deze zogenoemde beleggingshypotheken is dat de hypotheek aan het eind van de looptijd wordt afgelost door het opgebouwde vermogen via de beleggingen. Deze beleggingen zijn natuurlijk onzeker qua omvang. Het gevolg is dat er een aanzienlijke kans is dat een gezin de hypotheek niet geheel kan aflossen en met een restschuld blijft zitten. Een ruwe inschatting geeft aan dat er ruim 300 duizend van dergelijke hypotheken momenteel nog lopen.

23. In 2003 publiceerde de toen net opgerichte AFM een rapport over deze zogenoemde beleggingshypotheken en liet zien dat in typische gevallen de kans dat de hypotheek helemaal afgelost kan worden lager ligt dan 50%. De producten hadden een 10% kans dat klanten met een restschuld van omstreeks de helft van de hypotheek bleven zitten en er was een kans van 1 op 3 dat meer dan een kwart van de hypotheek niet afgelost kon worden. Deze berekeningen gingen uit van historisch langjarige gemiddelde rendementen. De afgelopen 10 jaar lagen de rendementen duidelijk lager. De kans op een aanzienlijke restschuld zal dus nog groter zijn.

Specifieke risico’s voor huishoudens: de ‘aflossingsvrije’ hypotheek

27. Een tweede belangrijke specifieke risico betreft de zogenoemde aflossingsvrije hypotheek. Bijna de helft van de hypotheken (bijna twee miljoen) is een aflossingsvrije hypotheek. Veel mensen houden zo hun maandlasten laag. De indruk is dat veel mensen geen maatregelen nemen om deze hypotheek af te lossen. Immers de term ´aflossingsvrij´ blijkt mensen in enige mate op het verkeerde been te zetten: Uit de consumentenmonitor van de AFM uit 2008 blijkt dat zo´n 40% van de mensen zich niet realiseert dat ze aan het eind van de looptijd een restschuld hebben.
Overigens zouden veel mensen beter vermogen kunnen opbouwen via een fiscaal vriendelijke spaarhypotheek dan zelf geld opzij leggen ter aflossing van hun aflossingsvrije hypotheek.

De volledige toespraak kunt u hier downloaden in PDF-formaat.