May 17

Wie dacht dat de misère op de woningmarkt voorbij was, zal bedrogen uitkomen. De Nederlandse huizenprijzen zijn nog 33% te hoog ten opzichte van ons inkomen. Dat stelt The Economist.

zie ook: The Economist, (2003): House of cards

De vrije val van de huizenprijzen in landen als Nederland en Frankrijk zal daarom nog wel even aanhouden, waarschuwt het blad.

20130518_FNC624_1

Lees verder op DFT.nl

Mar 24

The EconomistWaarom doet het rijke Nederland, met zijn AAA-status en zijn competitieve economie het zo slecht? Het Britse weekblad The Economist ging in op de problemen in de Nederlandse economie.

zie ook: The Economist, (2003): House of cards

De Economist ziet dat het fout gaat bij de consumenten, ‘Feeling poorer, homeowners have simply stopped spending. ‘. En dat Nederlandse huizenbezitters zich arm voelen klopt ook wel, want in geen enkel land in de eurozone hebben huishoudens zulke idioot hoge schulden als in Nederland.

De hypotheekrenteaftrek is de schuldige: ‘But residential-mortgage interest is fully tax-deductible. In a country where much of the middle class pays a 52% top income tax-rate, that still drives huge amounts of investment into housing. Moreover, Dutch banks have created a series of exotic “interest-only” mortgage products to maximise tax deductions, leading to the highest household-debt levels in the euro zone.’

Ze geven ook een oplossing: niet extra bezuinigen, de huizenprijzen verder laten dalen en banken schuld laten afbouwen.

bron: The Economist

Mar 12

The Economist heeft de huurprijzen en de koopprijzen van onroerend goed vergeleken om vast te stellen welke woningmarkten het meest overgewaardeerd zijn.

House price Tool Economist

zie ook:
The Economist, (2003): House of cards

Hierbij de top 12:

  1. Australië 56 %
  2. Hong Kong 53 %
  3. Frankrijk 48 %
  4. Spanje 43,5 %
  5. Zweden 39,5 %
  6. Groot-Brtittannië 29,6 %
  7. België 23 %
  8. Nederland 20,8 %
  9. Nieuw Zeeland 20,8 %
  10. Ierland 20 %
  11. Singapore 18 %
  12. Denemarken 17 %

zie ook: House prices in Europe remain above long-term average; Further price declines likely in Spain, Ireland, the Netherlands, Italy and France

De prijzen worden volgens The Economist steeds verder opgedreven door de traditionele formule van:  grote vraag, onvoldoende aanbod en makkelijk lenen.

bron: financialpost.com

May 21

In veel landen waar de huizenprijzen weer stijgen zijn de prijzen nog steeds te hoog.

zie ook: The Economist, (2003): House of cards

huizenprijzen economist

HOUSING markets continue to strengthen, as The Economist’s latest survey of global house prices shows. Our periodic round-up was dominated for nearly a year by countries where house prices were falling year-on-year. But the latest available data show that in half of the 20 countries whose markets we monitor, house prices are higher than they were twelve months earlier.

Since these indicators were last published at the end of 2009, house-price inflation has quickened in each of the seven countries where it was already positive. In Hong Kong, prices are more than a quarter above their level a year earlier. With the exception of Ireland, the pace of decline has slowed in countries where the market has yet to turn the corner. In America, two of the three measures we follow show that prices remain below their level a year earlier, but the Case-Shiller index of house prices in ten big cities was at the same level in January as it was a year earlier.

Singapore has gone from being one of the most depressed housing markets in the third quarter of 2009 to being the second-frothiest in the three months to March. This effervescence clearly worries its government, which has made it more difficult for buyers to delay mortgage payments and taken steps to deter speculative purchases. In Canada, another country where house prices are rising again, new rules announced in February make it more expensive to buy an investment property and reduce the amount that existing homeowners can borrow against their houses.

Should other countries consider similar steps? That depends in part on a judgment about whether prices have fallen far enough to erase the excesses of the bubble, or whether houses remain overvalued. One way to get at this is to compare the ratio of house prices to rents in a country to its long-run average, as our measure of fair value in housing does.

In Japan, Switzerland and Germany housing-to-rent ratios are below their long-run average. But even for America, one version of The Economist’s fair-value measure suggests that the correction in house prices may have gone far enough. Prices measured using the Case-Shiller national index have fallen enough to make houses there look underpriced. In the big American cities covered by the Case-Shiller ten-city index, the price-to-rent ratio is nearing its historic average. Houses in America are still overvalued by around 13% if prices are measured using the index maintained by the Federal Housing Finance Agency, but this excludes properties financed using subprime mortgages, many of which have been sold at very low prices, and so may understate the extent to which prices have been plummeting.

The story is different in Britain. British house prices had risen by nearly 10% in the year to the end of the first quarter of 2010, but the country’s price-to-rent ratio still outstrips its long-term average by nearly a third. This pattern—of prices rising in markets where houses still look overvalued—is also seen in Hong Kong, Singapore, Australia, Sweden and Canada. In France, Italy, Spain and Ireland, houses do appear overpriced relative to their earnings potential, but at least prices there are still falling.

bron: The Economist

Feb 6

“De kredietcrisis en de wereldwijde onbalans hadden zich niet voorgedaan als centrale banken meer aandacht hadden besteed aan traditionele indicatoren zoals geldschepping en kredietgroei. Ongebreidelde geldgroei leidt uiteindelijk totongecontroleerde kredietgroei en inflatie. Dit werd te laat opgemerkt, omdat centrale banken tegenwoordig alleen nog maar oog hebben voor de consumenteninflatie die door de opkomst van de Aziatische economieën lang laag bleef. De geldgroei verstopte zich in huizenprijzen en de prijzen van obligaties, aandelen en derivaten.”
Casper de Vries, 1 april 2008

Pam Woodall voorspelde in 2003 al dat de huizenprijzen in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland zouden zakken. Het lijkt er op dat ze gelijk gaat krijgen, het wachten is op Nederland….

Oct 6

logo The EconomistDe prijzen van woonhuizen zakken de komende jaren dramatisch in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland. Dat blijkt uit onderzoek van de Economist.

Bubble
Het Engelse vakblad stelt dat de huizenmarkt in de zes genoemde landen een typisch geval van een bubble is. De huizen in ondermeer Nederland zijn serieus overgewaardeerd. Het magazine heeft een onderzoek gedaan dat begint in 1975. Vooral de al lange tijd historisch lage rente heeft de prijzen van huizen opgestuwd.

Slechte tijden: “verkoop uw huis”
Pam Woodall, de schrijver van het stuk, stelt: “Op enig moment in de komende jaren gaan de prijzen hard naar beneden. De consequenties voor het land en de economie zullen veel erger zijn dan de crisis op de aandelenbeurzen”.

House of cards

Door de huidige lage rentestand, in Amerika staat de korte rente op 1,25 procent, kunnen de Centrale Banken de rente niet veel meer verder verlagen. De banken kunnen de huizenmarkt dus niet meer effectief stimuleren.

De Economist adviseert inwoners van de zes genoemde landen, waaronder dus Nederland, om hun huizen te verkopen en te gaan huren totdat de huizen in prijs zijn gezakt.

Economist, House of cards, May 31st 2003,

Reactie van de NVM, (2003):

Publicatie The Economist
Onderdeel van The Economist van 31 mei was een special over de waardeontwikkeling van woningen in de VS en Europa onder de titel “House of Cards”. Daarin kwam men tot de conclusie dat er sprake is van een luchtbel in de woningprijs en dat zelfs bij een laagblijvende rente, de Nederlandse woningprijzen fors zullen dalen door een dalende vraag van starters en gebrek aan vertrouwen in de marktontwikkeling. De NVM herkent zich niet in het beeld dat The Economist schetst. De analyse schiet op een aantal essentiële punten tekort vindt de NVM, te weten: de meeting van de betaalbaarheid van de koopwoning, de imperfectie van de woningmarkt en de huurprijzen.

De meting van de betaalbaarheid
The Economist stelt dat de ratio van woningprijs en inkomen in Nederland nu 40 tot 50% boven het lange termijn gemiddelde ligt en dus wijst op een luchtbel in de prijzen, ontstaan in de 2^e helft van de jaren `90. Het mag waar zijn dat deze ratio 40-50% boven het lange termijn gemiddelde ligt, maar dat zegt niet zoveel. De betaalbaarheid van een woning is niet alleen afhankelijk van de woningprijs en het inkomen, maar vooral ook van de hypotheekrente en de belastingaftrek. De door de NVM gebruikte en betere “betaalbaarheidsindex incl. rente” meet de betaalbaarheid van de woonlasten en houdt daarmee rekening. Deze ligt nu ruim boven de 100 en laat zien dat van onbetaalbare prijzen vanaf de tweede helft van 2002 geen sprake meer is. Hoewel het huidige prijsniveau veel hoger is dan in 1995, is de betaalbaarheid net zo hoog als in dat jaar, dat voorafging aan de stevige prijsstijgingen van de 2^e helft van de jaren `90. Dit komt door de in de jaren na 1995 sterk gestegen inkomens en de fors gedaalde rente.

Imperfectie woningmarkt
Het is de imperfectie van de woningmarkt, waarbij de nieuwbouw niet of zeer vertraagt reageert op de stijgende prijzen van bestaande woningen, die de aandacht verdient en aangepakt moet worden. Een van de bijdragen in de special van The Economist gaat hier uitvoerig op in en wijst op de rol van de overheid. Het is deze bijdrage in de special die meer aandacht verdient.

Huurprijzen
Een derde economisch kenmerk is de huurprijzen. The Economist relateert in het artikel de huuropbrengsten aan de prijs van de gemiddelde koopwoning. Op de Nederlandse markt is dit echter geen sterk argument, omdat er sprake is van een gereguleerde huurprijs. Het verschil in prijsontwikkeling kan dus ook wijzen op het achterblijven van de huurprijzen dan op de feitelijke waardeontwikkeling.

Rabobank betaalbaarheidindex augustus 2008

Mortage Debt Outstanding (percent of GDP)

Inmiddels is de situatie sterk veranderd. De rente is sterk opgelopen en de betaalbaarheid is volgens de Rabobank op een historisch dieptepunt beland. Maar volgens Ger Hukker van de NVM is de betaalbaarheid nog steeds goed. Hoe geloofwaardig is Ger Hukker (NVM) ???

Jun 30

Cover The EconomistDe prijzen van woonhuizen zakken de komende jaren dramatisch in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland. Dat schreef het invloedrijke opinieblad Economist al in 2003. Het blad wordt vooral gelezen door hoogopgeleide mensen en staat bekend als liberaal. Het wordt uitgegeven door The Economist Group in Londen.

 

 

 

Bubble
Het Engelse vakblad stelt dat de huizenmarkt in de zes genoemde landen een typisch geval van een bubble is. De huizen in ondermeer Nederland zijn serieus overgewaardeerd. Het magazine heeft een onderzoek gedaan dat begint in 1975. Vooral de al lange tijd historisch lage rente heeft de prijzen van huizen opgestuwd.

Slechte tijden: “verkoop uw huis”
Pam Woodwall, de schrijver van het stuk, stelt: “Op enig moment in de komende jaren gaan de prijzen hard naar beneden. De consequenties voor het land en de economie zullen veel erger zijn dan de crisis op de aandelenbeurzen”.

Door de huidige lage rentestand, in Amerika staat de korte rente op 1,25 procent, kunnen de Centrale Banken de rente niet veel meer verder verlagen. De banken kunnen de huizenmarkt dus niet meer effectief stimuleren.

De Economist adviseert inwoners van de zes genoemde landen, waaronder dus Nederland, om hun huizen te verkopen en te gaan huren totdat de huizen in prijs zijn gezakt.

Dit is een advies uit 2003. Voor de huidige huiseigenaren is het waarschijnlijk al te laat…

bronnen RTL , The Economist

Verwachte daling huizenprijzen