Oct 15

Vandaag kreeg ik het rapport ‘Woonuitgaven huurders en eigenaren-bewoners 2012‘ onder ogen.  In dit rapport staat welk deel van het netto besteedbaar inkomen huishoudens uitgeven aan woonlasten. De zogeheten huur-, koop- en woonquote. De gemiddelde woonquote is voor huurders 36,4% en voor eigenarenbewoners 25,3%.

Toen ik dit las moest ik denken aan een rapport van DNB uit 2008. Hierin staat dat bijna één op de vijf huishoudens met een hypotheek een relatief zware hypotheeklast van meer dan 30% van het netto inkomen draagt. Dit is dus zonder de kosten van onderhoud en de bijkomende woonuitgaven (gas, warmte, water en licht en lokale lasten). In het woonuitgaven rapport staat verder dat tussen 2009 en 2012 de woonquote is gestegen door een daling van het netto besteedbare huishoudinkomen.

In 2008 werd ook duidelijk wat DNB onder subprime verstaat. “Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.”.

Je zou dus kunnen zeggen dat bijna één op de vijf Nederlandse hypotheken sub-prime is.

Hoewel Nederland de grootste hypotheekschuldquote in de EU kent (ruim boven 100% BBP) en bijna één op de vijf huishoudens met een hypotheek een relatief zware hypotheeklast draagt (meer dan 30% van het netto inkomen), de directe kredietrisico’s beperkt zijn.bron: Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland – maart 2008
Voor het gemiddelde Amerikaanse huishouden geldt dat de woonlasten in het afgelopen decennium sterk zijn gestegen, tot bijna 14 procent van het beschikbare inkomen. Deze stijging weerspiegelt een forse toename van de hypotheekschuld. Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.bron: DNB kwartaalbericht – maart 2008

Netto besteedbaar huishoudinkomen
Het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever)/zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes. In vergelijking met andere inkomensdefinities is bijzonder dat inkomsten en uitgaven in verband met het wonen niet meegeteld worden. Het inkomen is dus exclusief ontvangen huurtoeslag, koopsubsidie, hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait daaraan gekoppeld belastingvoordeel. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd van het huishouden, de eventuele partner en van leden van het huishouden.

 

Apr 21

De hypotheekrenteaftrek: zelfs Nout Wellink de president van de Nederlandsche Bank wil er van af. Het IMF ziet het als de grootste bedreiging van onze economie, en geen econoom snapt waarom we het nog hebben. Toch wil het kabinet er niet aan tornen. Net als voor alle voorgaande kabinetten is de hypotheekrenteaftrek heilig, ook al kost het de schatkist twaalf miljard euro per jaar. Hoe komt dat? Vanavond in EenVandaag: waarom is deze belastingmaatregel ooit ingevoerd en waar ging het mis?

Verslag: Fannie Tijmstra  Redactie: Guido Vermeulen

De hypotheekrenteaftrek is een belastingmaatregel waarmee de kosten van de financiering van de eigen woning van de belasting afgetrokken mogen worden. De drempel om een woning aan te schaffen wordt hierdoor verlaagd.

bron: EenVandaag

Feb 1

Opvallende opmerking van Nout Wellink tijdens zijn verhoor bij Commissie De Wit. Hij vertelt dat DNB in 1999 en 2003 de politiek waarschuwde voor tophypotheken. Er werd niets mee gedaan.

Edith Schippers (VVD) verandert haar toon als Wellink over Nederlandse tophypotheken  en de politiek begint

Jammer vindt Wellink, want als de Nederlandse huizenmarkt inklapt, net als die in de VS, zal blijken dat “wij dezelfde subprime-hypotheken hebben”.

Om drie redenen opvallend:

  1. Het scenario voor de inklappende huizenmarkt is blijkbaar niet ondenkbeeldig.
  2. De balansen van Nederlandse banken, die vol staan met Nederlandse hypotheken, zijn erg kwetsbaar voor de afkoelende huizenmarkt.
  3. Nederlandse huiseigenaren met een tophypotheek kunnen een dalende huizenprijs slecht aan.

bron: Boumans Blog – Z24.nl

Jul 22

Dit was gisteren een stelling bij BNR-Peptalk. Zelf begrijp ik ook wel dat er een oplossing gezocht moet worden, maar dit gaat wel heel erg ver. In het verleden zijn er al veel kamervragen over Nederlandse hypotheken gesteld en in 2005 kwam het AFM al met het rapport renterisico. Iedereen kon dit dus al jaren aan zien komen. Waarom moet de belastingbetaler hier dan voor opdraaien?

Opvallend is ook dat bankiersdochter en ex-Rabobank medewerkster Elly Blanksma-van den Heuvel het weer opneemt voor de banken.

Zie ook: CDA wil gezin met te hoge hypotheekschuld “helpen”

bron: BNR

Mar 18

Logo Autoriteit Financiële Markten

Begin 2008 was de totale uitstaande hypotheekschuld van alle hypotheekvormen in Nederland 568 miljard euro volgens het TOF onderzoek van GfK Panel Services. Bijna de helft (48%) van het aantal van deze uitstaande hypotheken is grotendeels aflossingsvrij. In totaal 264 miljard euro van de hypotheekschuld is dus aflossingsvrij. In 1996 was slechts 9% van de uitstaande hypotheken aflossingsvrij. Sinds 1996 neemt het aandeel aflossingsvrij ieder jaar ruim drie procentpunt per jaar toe, blijkt uit deze tweejaarlijkse meting.

Het aandeel aflossingsvrije hypotheken verschilt per aanbieder. Op basis van aantallen, ligt het aandeel aflossingsvrij bij de vijf grootste aanbieders tussen de 41% en 54%. Op basis van uitstaande hypotheekschuld ligt het aandeel aflossingsvrij tussen de 38% en 58%. Ongeveer vier van elke vijf hypotheken wordt bij de vijf grootste aanbieders afgesloten.

In de AFM Consumentenmonitor 2008 is een representatieve steekproef van 485 recente sluiters van een hypotheek ondervraagd. Deze groep heeft in de periode april tot september 2008 een hypotheek afgesloten. In totaal heeft 69% van de recente hypotheeksluiters een deels aflossingsvrije hypotheek en voor 43% is de nieuwe hypotheek zelfs volledig aflossingsvrij.
Ongeveer de helft (56%) van de recente sluiters van een deels aflossingsvrije hypotheek weet dat er geen vermogen wordt opgebouwd met een aflossingsvrije hypotheek. Bij een andere kennisvraag zegt 44% te weten dat er een restschuld kan overblijven.

Anders gezegd: bijna de helft van de bezitters van een aflossingsvrije hypotheek realiseert zich niet dat ze aan het eind van de looptijd van hun hypotheek nog een schuld hebben. Het zou kunnen dat daar op een andere manier vermogen voor wordt opgebouwd. Bijvoorbeeld op een spaarrekening die los staat van de hypotheek. Maar het kennisniveau van de sluiters van aflossingsvrije hypotheken suggereert dat er gedurende de looptijd niet anderszins vermogen wordt opgebouwd om de hypotheek mee af te lossen.

bron: AFM

Aug 18

In 2009, 2010 en 2011 zullen volgens mr P.G. Lijesen van het NHP tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005. Het aantal gedwongen huizenverkopen zal explosief stijgen. Van 933 gedwongen verkopen in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren.

Aanleiding onderzoek
Na afloop van iedere rente-vast-periode wordt hypotheekrente opnieuw voor een bepaalde periode vast gezet. De nieuwe rente wordt bepaald door de dan in de markt geldende rente. NHP-adviseurs kregen de afgelopen maanden steeds vaker te maken met verontruste klanten die als gevolg van de hogere verlengingsrente hun maandlasten met 60% zagen stijgen. Door de gestegen rente geldt bij een aantal grootbanken inmiddels een verlengingsrente van 7,4% voor een periode van 6 jaar.

In de jaren 2003, 2004 en 2005 hanteerden een aantal grootbanken een zeer ruim hypotheekverstrekkingbeleid. Hoewel klanten er vaak de voorkeur aan gaven de rente 10 jaar of langer vast te zetten, was de hoogst mogelijk lening mogelijk door te kiezen voor een rente-vast-periode van 6 jaar. Hierbij was een hypotheek tot wel 9 keer het inkomen mogelijk (zie bijlage berekening van maximale hypotheek van grootbanken).

Renteperiode woninghypotheken

De rente-vast-periodes van deze subprime hypotheken (risicovolle leningen) lopen in de komende jaren af. Omdat de 6 jaars rente in de jaren 2003, 2004 en 2005 gemiddeld slechts 3,6% bedroeg worden gezinnen geconstateerd met een maandlastenverdubbeling, waardoor zijn nauwelijks besteedbaar inkomen overhouden. NHP heeft in kaart gebracht om hoeveel subprime hypotheken het gaat.

Samenvatting
In 2009, 2010 en 2011 zullen tienduizenden gezinnen in grote financiële problemen komen als gevolg van de stijgende rente en het onverantwoord ruime hypotheekverstrekkingbeleid van banken in de periode 2003-2004-2005. Als gevolg van het aflopen van rentevastperiodes met historisch lage rente en het ingaan van een dubbele verlengingsrente zal het aantal gedwongen huizenverkopen explosief stijgen. Van 933 gedwongen verkopen in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren. Doordat gezinnen niet meer kunnen voldoen aan hun maandelijkse betalingsverplichtingen zullen concrete maatregelen van de overheid, toezichthouder en banken nodig zijn om een Nederlandse sub-prime crisis af te wenden.

Hypotheekverstrekkingbeleid en renteontwikkeling
Tot 2003 gold bij NHG de regel dat het inkomen toereikend moest zijn om bij een rente van 6% de hypotheeklasten te kunnen betalen. Deze regel zorgde er voor dat gezinnen ook bij stijgende rente aan hun hypotheeklasten konden voldoen. In 2003 werd het voor het eerst mogelijk om te toetsen op werkelijke rente, waarbij de voorwaarde werd gesteld dat de rente langer dan 5 jaar moest worden vastgezet. Tot dat moment bestond alleen 5 en 10 jaars rentevastperiode.

Banken creëerden daarop een 6 jaars rentevastperiode. (met veelal dezelfde rente als bij 5 jaar)
Hierdoor werd het mogelijk om te toetsen tegen lage rente en het verstrekkingbeleid op te rekken. Dit toetsingsbeleid heeft met name in grote aantallen plaatsgevonden bij niet NHG hypotheken.

Vanaf eind 2003 wordt op grote schaal getoetst op werkelijke rente waarbij alleen gekeken wordt of mensen bij de huidige rentestand hun hypotheeklasten kunnen voldoen en wordt niet meer gecheckt wordt of mensen bij toekomstige rentestijgingen in de problemen komen. Bij de toetsing op werkelijke rente wordt de voorwaarde gesteld dat de rente minimaal voor 6 jaar moet worden vastgezet. Tussentijds stijgende hypotheekrente wordt zo niet direct zichtbaar in de maandlasten. Het probleem vooruit geschoven wordt, waardoor pas na 6 jaar de klap komt.

In 2010 en 2011 lopen deze rentes massaal af. De Nederlandse sub-prime problematiek wordt zo vertraagd zichtbaar, in tegenstelling tot de Verenigde Staten waar het direct zichtbaar werd, doordat veelal werd gewerkt met variabele rente. Inmiddels is de rente als gevolg van de inflatie flink opgelopen. Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario. (Alan Greenspan, voormalig FED voorzitter, spreekt over rente in “double digits”).

De hypotheeklast wordt hierdoor meer dan verdubbeld. Het betreft met name gezinnen aan wie door de banken werd toegestaan dat zij in 2003, 2004 en 2005 tot 9 keer hun inkomen mochten lenen. Oplopende rente en een te ruim verstrekkingbeleid blijken een fatale combinatie.

Extra lastenverzwaring
Veel grootbanken werken met venstertarieven en budget en/of voordeeltarieven. Hierdoor ontvangen nieuwe klanten over de eerste rentevastperiode een rentekorting van 0,5%. Echter na afloop van de eerste rentevastperiode, wanneer de rente opnieuw dient te worden vastgezet, geldt deze korting niet.
De extra lastenverzwaring van 0,5% komt in de meeste gevallen bovenop de verdubbeling van de maandlasten.

ONDERZOEK: De cijfers

2003
De Bank of Scotland kwam als eerste buitenlandse geldverstrekker op de Nederlandse hypotheekmarkt. Deze bank viel direct op door haar ongekend ruime verstrekkingbeleid tot 6,5 keer het inkomen. In 2003 bedroeg de gemiddelde 6 jaars hypotheekrente bij de Bank of Scotland 3,95%.
Inmiddels (2008) is de 6 jaars rente bij de Bank of Scotland gestegen tot 6,5%.

Gevolg:

2003
Inkomen: 30.000 euro
Rente: 3,95%
Maximale lening: 265.000 euro
Hypotheeklast: 10.500 euro

2009
Inkomen 30.000 euro
Verlengingsrente 6,5%
Hypotheeklast 17.225 euro

2004 en 2005 – subprime hypotheken massaal verkocht
Door het ruime verstrekkingbeleid van o.a. de Bank of Scotland verloren grote Nederlandse banken fors marktaandeel. Toen de hypotheekrente vanaf 2003 steeds verder daalde, greep een aantal grote banken de mogelijkheid aan klanten binnen te halen en het verloren marktaandeel terug te winnen.

Een groot aantal banken stond de mogelijkheid toe om op werkelijke rente te toetsen indien de rente langer dan 5 jaar werd vastgezet. Bovendien werd vaak toegestaan dat de hypotheek werd verhoogd met een consumptieve lening van 10.000 euro om effecten aan te kopen, waarmee de hypotheek na 30 jaar, bij stijging van de aandelen markt, zou kunnen worden afgelost.

Omdat in 2004 de 6 jaars rente tot 3,5% daalde konden gezinnen hierdoor tot wel 9 keer hun jaarinkomen lenen: veel meer dan wanneer getoetst werd op 6%. Met de huidige rentestand zouden zij nooit voor een dermate hoge hypotheek in aanmerking zijn gekomen.

Gevolg:

2004
Inkomen: 45.000 euro
Rente: 3,5%
Maximale hypotheek: 405.000 euro
Bruto hypotheeklast: 14.175 euro

Netto besteedbaar gezinsinkomen per maand: 1250 euro
(voor hele gezin: gas, water, licht, eten, kleding, school, benzine etc)

2010
Inkomen 45.000 euro
Rente 7%
(huidige 6 jaars rente +
verlengingsverhoging)
Bruto hypotheeklast: 28.350 euro

Netto besteedbaar gezinsinkomen per maand: 667 euro

Om hoeveel gezinnen gaat het?
In 2004 en 2005 werden in tenminste 12% van de gevallen hypotheken afgesloten waarbij gebruik werd gemaakt van deze maximale leenconstructie.
In 2004 betreft dit 61.000 gezinnen. (renteherziening in 2010)
In 2005 betreft dit 68.760 gezinnen. (renteherziening in 2011)

ONDERZOEK: Verantwoording
De basis van het onderzoek heeft een kwalitatief en een kwantitatief aspect. In de periode april-juli van dit jaar is ten behoeve van dit onderzoek met aantal grote landelijke tussenpersonen deze problematiek besproken. Alle betrokkenen gaven – mede op basis van hun klantenbestanden – aan dat deze hypotheken in 2004 en 2005 in de grote (genoemde) percentages zijn afgesloten. Daarnaast is steekproefsgewijs een aantal hypotheekportefeuilles onderzocht waaruit bleek dat in minimaal 12% en maximaal van de hypotheken de maximale leenconstructie is toegepast. In vele gevallen lagen dit percentage echter nog veel hoger.

Dit leidt tot de volgende cijfers:

2004 (renteherziening in 2010)

Totale hypotheekmarkt: 95 miljard euro
Aantal hypotheken: 510.000
6 jaars rente: 3,5%

12% = 61.000 gezinnen

2005 (renteherziening in 2011)

Totale hypotheekmarkt: 117 miljard euro
Aantal hypotheken: 573.000
6 jaars rente: 3,5%

12% = 68.760 gezinnen

De omvang van de onderzochte hypotheekportefeuilles betrof een kleine 1% van de hypotheekmarkt. De resultaten zijn hieruit geëxtrapoleerd. Zelfs bij een minimale aanname zijn de conclusies van dit onderzoek bijzonder zorgwekkend: minstens 60.000 gezinnen per jaar komen in betalingsproblemen.
De exacte omvang van de problematiek is alleen in kaart te brengen met volledige medewerking van de betrokken banken. Voorafgaand aan het naar buiten brengen van dit onderzoek is daarom een verzoek om transparantie van deze sub-prime portefeuilles ingediend bij de betreffende banken,.

Aug 1

Van de 62 banken opgenomen in de Dow Jones Stoxx banking index zag slechts 1 bank zijn aandelenkoers in het laatste jaar stijgen. Wat is het geheim van het Zwitserse Vailant?

De aandelen van Vailant zijn in het afgelopen jaar circa 12 procent gestegen. De koers van het aandeel werd gesteund door een sterke winstgroei in 2007. Dit feit is echter niet uniek, aangezien veel banken over geheel 2007, toen de kredietcrisis nog niet tot volle wasdom was gekomen, een fraaie winst presenteerden.

Uniek

Wat is dan de reden dat de aandelenkoers van Vailant als enige van 62 bankenfondsen in de Dow Jones Stoxx banking index na een jaar hoger noteert? De kleine Zwitserse bank hield zich als enige niet bezig met hypotheek-gedekte obligaties uit de Amerikaanse subprime-markt.

Uitzondering

Vailant is hiermee een Europese uitzondering. Als we kijken naar de vijf beste- en vijf slechtst renterende fondsen dan herkennen we een aantal grote spelers, die het duidelijk anders hebben aangepakt. De meeste Europese bankenfondsen verloren overigens circa de helft van hun beurswaarde.

Europese bankfondsen opgenomen in de Dow Jones Stoxx banking index

Beste rendement
Vailant Holding (+11,7%)
Standard Chartered (-1,7%)
HSBC Holdings (-5,6%)
Banco Santander (-8,1%)
Bank of Greece (-12,4%)

Slechtste rendement
Bradford & Bingley (-86,4%)
HBOS (-71,1%)
UBS (-66,7%)
Alliance & Leicester (-66,4%)
Natixis (-66,3%)

Bronnen: FactSet Research en Marketwatch.com

Jul 20

Op de site van De Nederlandse Bank vond ik een interessant stuk over de Amerikaanse huizenmarkt:

“De gevolgen van huizenmarktcorrecties blijven niet beperkt tot de huizenmarkt, maar raken de reële economie. Tot nog toe heeft dit zich vooral gematerialiseerd in dalende woninginvesteringen. Als het bij dalende woninginvesteringen zou blijven, dan vielen de gevolgen voor de Amerikaanse economie nog mee. Maar de kans is groot dat de correctie op de huizenmarkt dit jaar een rem zal zetten op de consumptie. Dit komt op het moment dat ook de reële inkomensgroei afneemt en de werkgelegenheid daalt, waardoor de consumptie ook vanuit deze hoek minder steun krijgt. De aanhoudende problemen op de huizenmarkt kunnen de consumptie raken via stijgende woonlasten en vooral via het wegvallen van vermogenseffecten.

Stijgende woonlasten
De aanscherping van de kredietvoorwaarden leidt voor bestaande huiseigenaren tot hogere woonlasten, wanneer een rentevaste hypotheek afloopt of een variabele rentehypotheek is afgesloten. Hogere woonlasten verkleinen de bestedingsruimte, met mogelijk negatieve effecten voor de consumptie. Dit geldt vooral voor huishoudens met hoge woonlasten in verhouding tot hun inkomen. Voor het gemiddelde Amerikaanse huishouden geldt dat de woonlasten in het afgelopen decennium sterk zijn gestegen, tot bijna 14 procent van het beschikbare inkomen. Deze stijging weerspiegelt een forse toename van de hypotheekschuld.

Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.

Nu vooral de rente op hypotheken met een kortere looptijd wat is gedaald, is dit voor menig huishouden aanleiding de hypotheek over te sluiten. In het licht van de hoge schulden en het onzekere economische vooruitzicht is het alleen onzeker of deze impuls aan het vrij beschikbare inkomen wordt aangewend voor bestedingen. Ondanks de lagere hypo theekrente, ligt voor veel subprime huishoudens dit jaar een stijging van de woonlasten in het verschiet van 10 procent tot 25 procent door renteomzetting naar hogere tarieven. Omdat deze huishoudens doorgaans weinig reserves én een beperkte toegang tot krediet hebben, gaat deze woonlastenstijging eerder ten koste van de consumptie. Naar schatting kan de bbp-groei dit jaar hierdoor met 0,2 à 0,3 procentpunt lager uitvallen.”

bron: DNB

Hoe is de situatie in Nederland?

Rabobank betaalbaarheidindex

De betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland wordt door de Rabobank gemeten aan de hand van de Rabobank-betaalbaarheidindex. Een indexwaarde van meer dan 100 wil zeggen dat de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen bedragen, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddeld gezinsinkomen en een gemiddeld geprijsde woning. Bij een waarde minder dan 100 is de woning zonder inzet van eigenvermogen slecht betaalbaar

Conclusie: het begint er steeds meer op te lijken dat Nederland ook behoorlijk subprime begint te worden!!! Ik denk dat gevolgen van dalende huizenprijzen voor de Nederlandse economie gigantisch zullen zijn.