Sep 8

hypotheek slaven van de bankGestegen huizenprijzen, een vriendelijk fiscaal regime voor woningbezitters en te soepele voorwaarden bij banken hebben er de afgelopen jaren toe geleid dat Nederlanders zich steeds dieper in de hypotheekschulden steken. Met name jonge huizenbezitters zijn erg kwetsbaar.

De totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is in het afgelopen decennium meer dan verdrievoudigd. Door deze sterke groei kwam de omvang van de hypotheekschuld eind 2006 zelfs hoger uit dan het niveau van het bruto binnenlands product. De waarde van de uitstaande hypothecaire leningen is opgelopen van circa 160 miljard euro in 1996 tot ongeveer 540 miljard euro in 2006. In 1996 bedroeg de hypothecaire schuld nog slechts de helft van het bbp. Het tempo van de toename van de hypotheekschuld als percentage van het bbp is vooral in de afgelopen jaren sterk gestegen. De stap van een hypotheekschuld van 60 procent van het bbp naar 80 procent nam tussen 1998 en 2003 vijf jaar in beslag; de stap van 80 procent naar 100 procent bbp werd vervolgens in twee jaar gezet. Inmiddels is dit al 120% van het BBP. Hiermee hebben Nederlandse huishoudens de hoogste schulden ter wereld.

Door de grote toename van de totale uitstaande hypotheekschuld is ook de gemiddelde schuld van een huishouden met een hypothecaire lening sterk gestegen. Momenteel wonen bijna 3,8 miljoen Nederlandse huishoudens in een koophuis. Hiervan heeft 86 procent een of meer hypothecaire leningen, wat betekent dat bijna 3,3 miljoen Nederlandse huishoudens een hypothecaire schuld hebben. Het gemiddelde hypotheekbedrag per huishouden met een hypothecaire lening kwam daarmee eind 2006 op ongeveer 165 duizend euro. De gemiddelde schuld per hypotheekdragend huishouden is hiermee bijna twee keer zo hoog als in 1999, toen het gemiddelde uitstaande hypotheekbedrag 85 duizend euro bedroeg. Uit onderzoek van het ministerie van VROM is gebleken dat het middensegment van de woningmarkt in 1998 bestond uit huizen met een prijs tussen 113 duizend en 170 duizend euro. Dit betekent dat 30 procent van de koopwoningen goedkoper was dan 113 duizend euro en 30 procent duurder was dan 170 duizend euro. In 2006 was het middensegment opgeschoven naar de prijsklasse tussen 200 duizend en 330 duizend euro.

Volgens de DNB Household Survey krijgt 42% van de huishoudens binnen drie jaar te maken met een aflopende rentevaste periode. Nu de rente stijgt en de banken hun voorwaarden aanscherpen is de bom onder de huizenmarkt gelegd. Zo’n 80 procent van alle afgesloten hypotheken is een ‘tophypotheek’, waarbij het geleende bedrag hoger is dan de aankoopprijs van de woning. Rond de 45 procent bestaat zelfs uit aflossingsvrije hypotheken, waarbij de schuld aan het einde van de looptijd nog net zo hoog is als aan het begin. Zij gaan ervan uit dat de waarde van het huis minimaal gelijk blijft en in het beste geval stijgt, zodat bij verkoop in elk geval de hypotheek afbetaald kan worden. Wanneer zij hun huis echter tegen een lagere prijs moeten verkopen, door onvoorziene omstandigheden of omdat de huizenprijzen zijn gedaald, blijven zij met een restschuld zitten. In het slechtste geval kom je nooit meer van zo’n schuld af..

Aug 2

Logo Autoriteit Financiële Markten

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is toezichthouder op het gedrag van en de informatieverstrekking door
alle partijen op de financiële markten in Nederland. Zij komt tot de onderstaande conclusie over het leengedrag van de Nederlandse huishoudens:

Huishoudens lopen risico als de rente gaat stijgen
Huishoudens hebben consumptieve en hypothecaire kredieten die (op termijn) duurder worden als de rente stijgt. Hierdoor kunnen zij in betalingsproblemen komen. Dit rapport onderzoekt de gevolgen voor de Nederlandse huishoudens van een mogelijke rentestijging:

  • het geeft aan hoe de rente zich kan ontwikkelen. Nota Bene: de AFM doet geen eigen voorspelling, maar gebruikt de voorspelling van de OESO. Daarnaast is een historisch schokscenario afgeleid;
  • het laat zien welke groepen nu problemen hebben en hoe die bij een rentestijging verergeren;
  • het helpt huishoudens bij de bewustwording van het risico en de eigen verantwoordelijkheid te nemen.

De impact van een rentestijging op huishoudens is aanzienlijk
Er zijn in Nederland veel huishoudens met consumptieve en hypothecaire schulden. Door de gestegen huizenprijzen van de afgelopen jaren hebben veel huishoudens hoge hypothecaire leningen afgesloten. Financiële instellingen hebben hogere hypotheken verstrekt dan ze ongeveer 10 jaar geleden zouden hebben gedaan bij hetzelfde inkomen. Verstrekten ze destijds ten hoogste driemaal het bruto inkomen aan hypotheek, de afgelopen jaren was een maximum van vijfmaal gebruikelijk. Daarbij werd het mogelijk bij de financiering tevens een eventueel tweede inkomen van een huishouden mee te rekenen. Huishoudens hebben hun huizen ‘scherper’ gefinancierd, waardoor zij gevoeliger zijn geworden voor een rentestijging. Een andere factor die huishoudens gevoeliger maakt voor een rentestijging, is de toenemende keuze voor variabele rente.

Bij het huidige renteniveau heeft (naar verwachting) een groep van ongeveer 180.000 huishoudens betalingsproblemen als gevolg van hypothecaire schulden Afhankelijk van de hoogte van het inkomen is het verantwoord dat huishoudens 22% tot 30% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten betalen. Het besteedbaar inkomen is het inkomen na aftrek van belastingen en premies. Deze budgettaire ruimte heeft het NIBUD[1] berekend na aftrek van de normale dagelijkse uitgaven, zoals voedsel, kleding, telefoon, gezondheidszorg en dergelijke. Een groep van naar schatting 180.000 huishoudens betaalt bij de huidige rente gemiddeld tussen de 30% en 40% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten. Dit zijn gemiddelden. Er zijn dus huishoudens die beter maar ook slechter af kunnen zijn. Gemiddeld genomen overschrijdt de groep van 180.000 huishoudens de budgettaire ruimte voor hypotheeklasten en ondervinden daardoor betalingsproblemen. Zij moeten (drastisch) bezuinigen op andere uitgaven of interen op eventueel aanwezig vermogen. Als dit niet langer lukt en geen extra schulden kunnen worden aangegaan, dan komen deze huishoudens in de schuldhulpverlening terecht en kan (nood)gedwongen het huis worden verkocht.
Als de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, dan blijven huishoudens met een restschuld zitten.

Als de rente met 2 procentpunt stijgt, kunnen ruim 80.000 huishoudens extra in betalingsproblemen komen

Hogere rente betekent hogere hypotheeklasten. Bij variabele rente is dit onmiddellijk het geval, bij een rentevaste termijn werkt de rentestijging pas door bij het aflopen van deze termijn. Huishoudens kunnen hogere lasten opvangen met hun inkomen of hun vermogen. Als het scenario wordt genomen waarbij de rente tot het einde van 2006 met 2 procentpunt stijgt, dan heeft een groep van naar schatting ruim 80.000 huishoudens
onvoldoende inkomen of vermogen om een rentestijging te kunnen opvangen. Deze groep komt boven op de groep van naar schatting ongeveer 180.000 huishoudens die bij de huidige rentestand al moeite heeft de maandelijkse lasten op te brengen. In het totaal kunnen naar schatting ruim 260.000 huishoudens van de in totaal 7 miljoen huishoudens door een rentestijging uiteindelijk in ernstige betalingsproblemen komen.
Dit is bijna 9% van de ongeveer 3 miljoen afgesloten hypotheken.

bron: AFM