Mar 27

Tot nu toe gingen de bailouts in Europa ten koste van de belastingbetaler. Maar vanaf nu gaan de aandeelhouders en obligatiehouders ook meebetalen. In Ierland en Spanje zijn destijds alleen (preferente) aandeelhouders en houders van achtergestelde bankobligaties aangepakt. Dit is dus voor het eerst in de geschiedenis van de euro. Hans de Geus legt uit dat dit een goede zaak is, maar dat hierdoor ook de rentes gaan oplopen.

Meer risico = hogere rente

Oct 21

Geld.nl heeft onderzoek gedaan naar het leengedrag van banken. Uit dit onderzoek bleek dat banken momenteel zelf heel goedkoop kunnen lenen en dat zij zelf hoge tarieven vragen. Dit is al geruime tijd bekend, maar is nogmaals onderzocht.

Volgens mij is er een aantal oorzaken hiervoor. De eerste reden is dat de kredietwaardigheid van particulieren is afgenomen. Er dreigt werkloosheid en de gevaren voor wanbetaling nemen dus toe. Daarom zal de risico-opslag die banken in rekening brengen toenemen. Dit is één van de redenen waarom overmatige kreditering leidt tot sterkere conjunctuurgolven.

Een andere minder bekende reden is de ruime beschikbaarheid van overheidsobligaties. Deze obligaties zijn risicovrij. Banken kunnen dus haast gratis geld ophalen bij de centrale bank en deze vervolgens risicovrij beleggen in staatsobligaties. Banken zullen dus eerst hier hun geld wegzetten voordat zij hun blik richten op de markt voor consumentenkrediet. Dit effect wordt ook wel “crowding out” genoemd. De overheidobligaties verdringen de andere leningen van de markt. Het is voor bedrijven en consumenten daardoor lastiger om aan krediet te komen.

Een derde reden is de gedragscode voor consumentenkredieten. Banken hebben tot voor kort zich hier niet aan gehouden. Ongeveer 50% van de hypotheken werd afgesloten boven de normen. De banken voelen nu ook wel aan dat dit niet meer kan. De DSB kwam negatief in het nieuws met dergelijke leningen en de vrees voor claims is dus terecht. Het aantal leningen dat boven de norm wordt afgesloten is teruggelopen naar ongeveer 25%.

Momenteel worden de banken slapend rijk door geld van de centrale bank door te sluisen naar staatsobligaties. Dit is niets anders dan een flinke overheidssubsidie aan de banken. Het is de centrale banken verboden om monetair te financieren. Ze mogen dus niet direct obligaties kopen van de overheid. Dit is terecht, maar de huidige constructie is nog slechter dan monetair financieren. Het is onbegrijpelijk dat er geen stappen worden genomen om dit systeem te hervormen.

Voor meer info: hoe werkt de moderne geldpers?

Feb 10

De rem die merkbaar is op de Nederlandse huizenmarkt is niet het gevolg van de huidige hypotheekrentetarieven. Het is eerder de algemene onzekerheid over de economie die mensen huiverig maakt zich op de huizenmarkt te begeven.

Dat zei Nick Jue, directeur van ING Nederland, dinsdag in een vraaggesprek met het ANP. Jue voorziet niet dat ING zijn rentetarieven binnenkort zal verlagen, omdat deze volgens hem voldoende concurrerend zijn. Banken hebben veel kritiek gekregen omdat ze de lagere rente van centrale banken niet zouden doorberekenen aan hun klanten.

Dat de hypotheekrente afhangt van tarieven van de centrale bank is volgens Jue een misvatting. “De hypotheekrente is gebaseerd op de rente op de kapitaalmarkt. En onze winstmarges op hypotheken zijn niet toegenomen”, aldus de bestuurder.

Volgens critici tillen de banken de winstmarges op hypotheken juist wel om zich enigszins te herstellen van de klappen die ze hebben opgelopen in het geweld van de kredietcrisis. Jue wijst er echter op dat behalve hypotheekrentes ook spaarrentes bij de banken ver boven de tarieven van de centrale banken liggen.

bron: ANP

Aug 22

De rente is flink gestegen. Dat betekent dat u minder dure huizen op zoek moet. Hoe veel mag u tegenwoordig nog lenen?

De hypotheekverstrekkers hebben sinds 1 januari 2007 nieuwe afspraken gemaakt over hoe veel u mag lenen, in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Daar houden zij zich meestal aan, hoewel er ook van afgeweken kan worden (zie onder) .

Maximale lasten berekenen

UItgangspunt is hoeveel geld u maximaal per jaar kunt uitgeven aan hypotheeklasten. Dat wordt uitgerekend door een percentage te nemen van uw inkomen: het woonlastpercentage.

Het woonlastpercentage wordt elk jaar vastgesteld door het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Het wordt enigszins aangepast voor uw inkomen en de rente, maar gemiddeld is het ongeveer 30 %. De precieze percentages kunt u hier nazoeken (klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Het inkomen is uw bruto jaarsalaris, waarbij het vakantiegeld, eventuele 13e maand, rente op spaargeld en andere vaste inkomsten meegeteld worden. Vaste verplichtingen zoals alimentatie, of rentebetalingen op andere leningen, worden er juist weer van afgetrokken.

Voorbeeld. Karel heeft een bruto jaarinkomen is € 30.000. Stel dat bij dit inkomen het woonlastpercentage 32,7 % is. Dan is de maximale bruto hypotheeklast per jaar € 30.000 x 32,7 % = € 9.810,-.

Maximale lening berekenen

Als uw maximale lasten bekend zijn, dan kan uitgerekend worden hoeveel u kunt lenen. Dat hangt met name af van de rente. Als de rente laag is, kunt u tegen dezelfde lasten meer geld lenen.

Nu schuilt hierin een gevaar. Als de rente laag is, kunt u veel lenen. Maar als u later moet oversluiten, kan de rente gestegen zijn, zodat de lasten alsnog te zwaar worden. Dit kan vooral een probleem worden, als u de rente maar voor een korte tijd vastzet, zodat u weinig kans hebt om in de tussentijd uw inkomen te verhogen.

Als u de rente korte rvastzet dan 10 jaar, wordt daarom gerekend met een toetsrente, en niet met de werkelijke rente. Die toetsrente is hoog: hij is gebaseerd op de gemiddelde rente bij periodes van 10 jaar, plus een opslag van 1 procentpunt. Hiermee blijft u aan de veilige kant. De toetsrente wordt elk kwartaal opnieuw bepaald. U kunt hem hier nazoeken.

Voorbeeld. Karel, uit het vorige voorbeeld, mag maximaal € 9810 per jaar uitgeven aan een woonlasten. Hij wil zijn hypotheekrente voor 5 jaar vast te zetten. De rente bedraagt op dit moment 5,1 %. Vanwege de korte looptijd van de rente, wordt gerekend met de toetsrente van 5,6 %, in plaats van met de werkelijke rente.

Vervolgens wordt de maximale hypotheeksom berekend, waarbij gedaan wordt alsof Karel een hypotheek afsluit die hij in 30 jaar aflost: een annuïtaire hypotheek (dus bijvoorbeeld geen spaarhypotheek). De formule is nogal ingewikkeld, maar hij leidt tot een bedrag van ongeveer € 140.000,-. Als Karel een spaarhypotheek afsluit, dan betaalt hij uiteindelijk waarschijnlijk minder dan de maximale lasten; een annuïtaire hypotheek is meestal ouderwets en fiscaal onvoordelig.

Zou Karel kiezen voor een hypotheekrente van 10 jaar vast (4,9 %), dan is de maximale hypotheek hoger: € 147.000,-. Dat komt doordat nu wordt gerekend met de werkelijke rente van 4,9 %, in plaats van de toetsrente van 5,6 %.

Een tabel van inkomens en maximale leningen vindt u hier. (Klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Hoe zit het met de regel dat je maar 4,5 maal je inkomen mag lenen?

Die regel bestaat eigenlijk niet. De norm ontstaat alleen als gevolg van de regels die hierboven staan beschreven. Hij varieert ook dus met inkomen en rentestand. De factor 4,5 geldt voor inkomens die iets onder modaal liggen, bij rentes van rond de 5%. Maar als de rente boven de 6% staat, mag iemand met een inkomen onder de € 17.000 slechts 3,3 maal zijn inkomen lenen, volgens de norm. En als de rente onder 4,%% staat, mag iemand die een ton of meer verdient wel 6,2 maal zijn inkomen lenen.

Een tabel van inkomens en maximale factoren vindt u hier. (Klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Meer lenen met hypotheekgarantie

Hoe lager de rente, hoe meer u kunt lenen. En een manier om een lagere rente te krijgen, is een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te nemen. Die geeft extra zekerheid voor de bank: mocht u niet kunnen betalen, waardoor het huis geveild moeten worden, en het mocht het huis dan te weinig opbrengen om de hypotheek af te lossen, dan past de NHG het verschil bij voor de bank. En mogelijk wordt de schuld aan u ook kwijtgescholden.

Voor de NHG betaalt u eenmalig € 500 à € 1000 (aftrekbaar), maar de bank verlaagt wel de rente, soms wel met 0,5 procentpunt. Dat betekent lagere lasten, zodat u een hogere hypotheek kunt betalen.

U moet wel binnen de grens van de NHG blijven: 265.000 euro. Daarnaast heeft dit alleen zin als u een rentevaste periode van 10 jaar of langer neemt. Anders wordt gewoon de toetsrente gehanteerd.

Meer lenen dan de norm?

Van de Gedragscode kan ook afgeweken worden. Misschien kunt aantonen dat u lasten hoger dan de norm makkelijk kunt dragen: misschien betaalt u een dergelijk bedrag al jaren als huur. Het kan ook zijn dat u goed perspectief hebt op een hoger inkomen: een promotie die eraan komt, of alimentatie waar u binnenkort vanaf zult zijn.

In dat geval kan de adviseur een ‘maatwerk’-hypotheek voor u afsluiten. Hij moet aantonen dat u de lasten kunt betalen, en u moet tekenen voor het extra risico dat u neemt.

bron: AD Geld & Recht

Aug 20

Honderdduizenden mensen zullen er de komende tijd achter komen dat ze tot honderden euro’s per maand meer kwijt zijn voor een vernieuwde hypotheek op hetzelfde huis. NationaleHypotheekPas (NHP), een nieuwkomer op de hypotheekmarkt, becijferde dat „tienduizenden gezinnen” in grote financiële problemen zullen komen. Het aantal gedwongen verkopen zal stijgen „van 933 in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren”. NHP spreekt zelfs van ‘subprimehypotheken’, naar de Amerikaanse markt van hypotheken voor mensen met een slechte kredietwaardigheid.

Zo ver zal het niet komen, zegt woordvoerder Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Hij vindt dat hypotheekaanbieders niet moeten overdrijven. „De meeste mensen zijn in die vijf jaar meer gaan verdienen en zij zullen ook de hogere rente wel kunnen dragen. Momenteel daalt de rente weer licht, en de huizenprijzen stijgen nog.” Hij erkent wel dat veel hypotheeknemers de komende tijd voor een onaangename verrassing zullen komen te staan.

Tips voor oversluiters

  • Mensen die hun hypotheek moeten oversluiten en tegen een fors hogere rente aanlopen, kunnen een aantal dingen doen.
  • Vraag altijd offertes aan bij concurrerende aanbieders. Door je eigen bank met scherpere aanbiedingen te confronteren, is vaak nog wel enkele tienden van procenten van het oorspronkelijke bod af te halen.
  • Laat je huis opnieuw taxeren. De waarde is in de afgelopen jaren over het algemeen gestegen en dat betekent dat de zogenoemde executiewaarde ook omhoog is gegaan.
  • Dat is belangrijk: een hypotheek die 125 procent van de executiewaarde moet dekken kent een hogere rente dan een die tegen 90 procent van de executiewaarde is afgesloten. Dat kan iets schelen.

Uit een artikel van Egbert Kalse
bron: nrc.nl

Aug 9

Waarschijnlijk heeft u het wel eens horen zeggen: banken zijn dieven.

waarom zegt men dat?
waarom mogen moslims geen rente betalen (woekergeld)

De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Er bestaat ook een andere mogelijkheid om geld uit te lenen en dat is via deposito (spaarrekeningen), die de bank ontvangt van de lener, dientengevolge de bank dit weer kan uitlenen door middel van leningen of hypotheken, maar ook hier is er een gigantische adder onder het gras, want de bank leent dit niet een keer uit, maar een meervoud daarvan. In het geval van Nederland is dit doorgaans zes maal. Dit staat bekend als fractioneel bankieren, oftewel er is maar een klein deel gedekt door echte waarde (deposito) en het meeste van dit ‘geld’ is ook gebakken lucht.

U begrijpt, dat dit voor enorme problemen kan zorgen, als

a. de lening of hypotheek wordt terugbetaald, of
b. als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.

In beide gevallen verdwijnt de lening en hypotheek in het niets, omdat deze liquiditeit geen enkele waarde vertegenwoordigt, zodoende verdwijnt dit geld voorgoed uit de economie, dus de liquiditeit in de economie gaat omlaag als er geen andere leners zijn om deze leningen weer aan te gaan.

Een goed voorbeeld om dit te verduidelijken is, als iemand een auto verhuurt aan een klant, waarvoor de autoverhuurder een vergoeding ontvangt (de huurprijs). Als de klant na een periode de auto terugbrengt kan deze zelfde auto weer worden verhuurd aan een ander, dus heeft de autoverhuurder iets van waarde uitgeleend (verhuurd) en ontvangt deze waarde weer terug. Dit betekent dat deze waarde niet verloren is gegaan, want de waarde (auto) bestaat nog steeds en kan opnieuw worden gebruikt door de autoverhuurder of de klant.

In de tijd van de traditionele goudstandaard, tot aan 1914, vertegenwoordigde de liquiditeit echte waarde, dat wil zeggen goud en zilver, zowel ten aanzien van deposito (spaarrekeningen) als in het dagelijks leven (gouden tientjes, zilveren guldens, dubbeltjes en kwartjes). Wanneer een lening werd afbetaald kon dit geld weer worden gebruikt voor andere financieringsdoeleinden en bleef het in de economie bestaan.

In het geval van fiat- en fractioneel geld daarentegen staat weinig tot geen waarde. Zoals eerder gezegd; als een lening of hypotheek wordt terugbetaald dan verdwijnt het geld voorgoed uit de economie. Dit verklaart dan ook de liquiditeitscrisis, die ontstaat na een periode van een uitbundig fiat- en fractioneelgeldbeleid. Als door welke reden dan ook de financiële zeepbel uit elkaar spat (bijv. aandelenmarkt, onroerendgoedmarkt e.d.), kunnen de leningen en hypotheken niet meer worden terugbetaald. De bancaire sector verzeilt dan in een bankcrisis, waardoor:

a. de liquiditeit verdwijnt;

b. de rente niet meer wordt betaald;
c. de waarden van de beleende onderpanden (aandelen, onroerend goed etc.) afgenomen zijn en deze de leningen of hypotheken niet meer kunnen dekken, omdat:

1. de waarde is weggevaagd of drastisch verminderd en
2. deze zich in een dergelijke periode op een duidelijke en gruwelijke aanbodsmarkt zullen bevinden, waardoor deze moeilijker, zoniet onmogelijk te verkopen zijn.

lees hier verder

Aug 7

Is de beurscrash afgewend of staat erger nog voor de deur? We gaan na of de diepere oorzaken die tot de inzinking hebben geleid zijn verholpen. De fundamentele analyse die bankiers liever niet verklappen.

De kredietcrisis is een schoolvoorbeeld van waninvesteringen veroorzaakt door jarenlang laks monetair beleid, gekruid met politieke peptalk, sterk onderschatte inflatie, en door bankiers gecamoufleerde kredietrisico’s.

De Europese Centrale Bank (ECB) speelt een centrale rol in de ongebreidelde kredietexpansie. Ten behoeve van de achterblijvers in het Europees peloton heeft de ECB te lang een inflatoir lage rente gehandhaafd en geldgroei laten ontsporen.

M3 geldgroei

Ontspoorde geldgroei in Europa en de VS

Bij de lancering van de Euro zijn de Eurolanden een dubbel monetair objectief overeengekomen om de financiële stabiliteit te waarborgen: een inflatiestreefdoel van 2%, en een jaarlijkse groei van de totale geldhoeveelheid M3 van ongeveer 4.5% als intermediaire doelstelling om deze inflatienorm te kunnen halen. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt namelijk dat de groei van de geldhoeveelheid een vrij nauwkeurige voorspelling levert voor de inflatie drie jaar later, en dat begrenzing van de geldgroei tot 4,5% de inflatie tot ca 2% kan beperken.

inflatie en geldgroei

Over de negen jaar van haar bestaan komt de ECB in de praktijk uit op een gemiddelde geldgroei op jaarbasis van meer dan 7%. Dit is méér dan de helft boven de vooropgestelde groeinorm. De inflatoire druk op de prijzen laat zich ook zonder complexe econometrische modellen op voorhand voorspellen.

Blijkbaar zit bij de ECB niemand nog om een procentje min of meer verlegen, en volgt hoeveelheid Euro’s in omloop een exponentiele groei sinds Trichet het roer overnam.

Inflatie schromelijk onderschat

Tegen alle economische logica in bleeft het ECB-inflatiecijfer lang rond de 2% hangen. Daarbij rijzen steeds meer twijfels over de representativiteit van de ECB-inflatiemaatstaf. Algemeen wordt aangenomen dat het ECB-inflatiecijfer (HICP) grof en systematisch de reële prijsstijgingen onderschat.

In Europa is het altijd al een heikel punt geweest of het indexcijfer representatief was voor de werkelijke kosten van levensonderhoud. De Europese overheden vonden wel altijd een goede reden om de snelst stijgende producten en “diensten” zoals olie, sigaretten en niet te vergeten belastingen uit de index te weren.

Daarbij komt dat het berekenen van een gemiddelde inflatie in Europa een bijna onmogelijke taak is. Daarbij vormt het wegen van het toenemend aandeel diensten in de familiebudgetten van differentieel verouderende bevolkingen en de weging van veranderende consumptiepatronen in de nog erg verschillend evoluerende economieën een quasi onoverkoombare moeilijkheid. Als gemiddelde verbergt het per definitie sowieso al veel grotere inflatiecijfers in enkele belangrijke Eurolanden.

Het ECB-inflatiecijfer houdt bovendien niet de minste rekening met de dalende kwaliteit van haar goederenkorf. De prijzen van de huidge laagkwalitatieve importartikelen worden vergeleken met hoogkwalitatieve lokale productie van weleer.

Maar veruit de belangrijkste kritiek op het ECB-inflatiecijfer is dat het enkel slaat op consumptieprijzen en geen rekening houdt met de explosieve prijsstijging van vastgoed en van investeringsgoederen in het algemeen. De vertekening daarvan is belangrijk omdat alleen al de hypothecaire afkorting voor het woonhuis veelal één derde van het Europees gezinsbudget opslorpt.

Daarnaast heeft het toenemend gebruik in de industrie van termijncontracten en optiecontracten de op ons afkomende schaarste aan grondstoffen lang verholen en prijsstijgingen uitgesteld. Al die financiële constructies hebben gemeen dat ze een virtueel aanbod van goederen creëren dat in realiteit (nog) niet bestaat, en waarvan de effectieve levering door geen enkele materiele waarborg is gegarandeerd. Daarbij zijn de tegenpartijen veelal dubieuze onbekenden die niet zelden opereren vanuit een of ander zolderkamertje. Dit virtueel aanbod heeft de prijzen lang kunnen drukken, en de op ons afkomende reële tekorten aan landbouwgrondstoffen, metalen en energie lang verborgen en de inflatiesprongen uitgesteld maar zeker niet afgelast.

M3-Geldgroeinorm overbodig?

Toch grijpt de banksector dit verdacht lage inflatiecijfer aan om de zin van de M3-geldgroeinorm te betwisten. Zo vraagt de doorgaans respectabele studiedienst van Goldman Sachs zich in een recente analyse ronduit af waarom de banksector zich nog langer door die hinderlijke M3-grens zou laten beperken als de inflatie toch laag blijft (The ECB and its Monetary Analysis, Goldman Sachs Economic Research). Laat de banksector toch vrij om geld te drukken zoveel ze nodig achten, en ja, waarom niet in de drukpersen niet wat sneller laten draaien? De economie kan er maar wel mee varen, zo beweren althans nog altijd sommige Keynesiaanse economisten. Zelfs de meest notoire Belgische economist en ooit nog ECB-presidentskandidaat Paul De Grauwe durft aan de meerwaarde van de M3-geldgroeinorm te twijfelen (Is Inflation Always and Everywhere a Monetary Phenomenon? Paul De Grauwe, Magdalena Polan, 2005). Uit de historiek van de herfinancieringrente blijkt trouwens dat de ECB de facto in haar rentebeleid sowieso toch al geen rekening meer houdt met de ontsporende geldgroei al evenmin trouwens als de Amerikaanse FED.

Virtuele alchemie maakt banken rijk en burgers arm

Dat de banksector maar al te graag die “hinderlijke” geldgroeinorm zou afschaffen is begrijpelijk. De virtuele alchemie van geldschepping waarbij ze papier tot goud omtoveren of ten minste tot reële koopkracht is voor hen immers een uitermate lucratieve bezigheid. Voor de productieve burger is het plaatje van een afschaffing van de groeinorm evenwel minder rooskleurig. Al de koopkracht die banken zich door het drukken van geld toe-eigenen, is immers koopkracht die geniepig is afgelengd van de burgers hun zuurverdiende koopkracht.

Als we al iets hardnekkig moeten verdedigen in ons huidig monetair stelsel zonder de minste gouddekking, is het wel die groeinorm. Ook al is de huidige ECB-norm met 4,5% ontegensprekelijk veel te hoog, het is de enige nog resterende rem op onbeperkte geldschepping en hyperinflatie. Het is onze enige garantie op een minimum aan monetaire stabiliteit.

Tot de gouddekking is hersteld kan alleen een gemiddeld geldgroeiritme dat het groeiritme van de reële economie benadert voor prijsstabiliteit zorgen. Een

geldhoeveelheid die sneller toeneemt dan de groei van de reële economie is per definitie inflatoir en brengt de economie in gevaar.

Nee, niet de geldgroeinorm, maar de inflatienorm is een conceptuele misvatting. Het nefaste gevolg van een (hoge) inflatienorm is namelijk dat het gemiddelde prijspeil nooit meer kan dalen, waardoor het zelfhelend effect van het prijsmechanisme is ontkracht, en prijsdalingen in tijden van economische teruggang de reële vraag niet meer kunnen aantrekken en zo de economie uit het slop halen. Prijzen kunnen ook niet meer dalen in tijden van uitzonderlijke productiviteitssprongen zoals we die nu meemaken.

Valsmunterij

Zowat vijftien jaar al genieten we van een uitzonderlijke periode van productiviteitswinsten dank zij de globalisering, liberalisering en privatisering die zowel handelsbarrières hebben neergehaald als massaproductie mogelijk gemaakt. Ook de sneltrein van technologische innovaties heeft sterk bijgedragen tot de verhoging van de productiviteit. Denken we maar aan de robotisering, internet, GPS, mobiele communicatie, digitalisering, nano en biotechnologie enz.

Aan deze uitzonderlijke economische en technologische vooruitgang is het te danken dat we voor veel goederen zoals elektrische en huishoudtoestellen, textielwaren en vakantiekiekjes veelal nog slechts de helft betalen van de prijs van 20 jaar terug, en zelfs nog slechts één tiende voor mobilofoons, vliegtuigreizen, computers en printers. Dat ondanks die massale prijsdalingen het gemiddeld prijspijl is blijven stijgen is juist is aan die inflatienorm te wijten. De inflatienorm verhindert immers dat de welvaartsgroei voortvloeiend uit de productiviteitswinst bij de consument terecht komt. Een inflatienorm van 2% komt in de praktijk neer op een geïnstitutionaliseerde confiscatie van de welvaartsgroei voortvloeiend uit de vooruitgang. Wanneer een centrale Bank een inflatiedoelstelling van 2% wil bereiken, zal ze haar intrestvoeten verlagen en krediet makkelijk maken tot de vraag naar leningen toeneemt.

Door geld uit te lenen dat nergens werd ontleend, komt zodoende koopkracht in omloop waartegenover in de reële economie geen productie van goederen of diensten staat. Ten gronde heeft zulke geldschepping net hetzelfde effect als valsmunterij want daarmee ontfutselt de banksector een fractie van de koopkracht van het geld in omloop. De overmatige geldschepping ontwaardt immers beetje bij beetje en bijna onvoelbaar voortdurend zuurverdiende koopkracht aan de productieve bevolking.

Vastgoedzeepbel

Juist omdat gigantische hoeveelheden geld in omloop zijn die geen evenredige hoeveelheid nieuwe goederen en diensten aantreffen in de reële economie, kan het excessieve geld maar besteed worden aan de bestaande voorraad consumptiegoederen of reeds bestaande investeringsobjecten. Dit brengt ons tot het tweede nefast gevolg van de buitensporige geldschepping, namelijk dat we net zoals in de VS regelrecht op een barstenklare vastgoedzeepbel afstevenen.

In tijden van inflatie aanziet het grote publiek vastgoed als de beste investering. Daardoor is de vraag naar vastgoed in het laatste decenium sterk toegenomen en zijn de Europese prijzen veel sneller gaan stijgen dan de salarissen, veelal met stijgingspercentages boven de 10% per jaar. Gemakkelijke krediet, inflatoire lage rente en verlengde terugbetalingperiode tot 40 jaar hebben de maandelijkse afbetalingen voor een eigendomswoning evenwel kunstmatig laag gehouden. Niet veel boven de huurprijs zelfs, zeker als onervaren nieuwkomers op de woningmarkt ook nog eens eeuwig verder stijgende vastgoedprijzen en eeuwigdurende lage rente in hun raming verdisconteren.

In een vicieuze cirkel hebben zo inflatie, gemakkelijke krediet en stijgende woningprijzen geresulteerd in het huidige exorbitant prijsniveau dat Europa vandaag kent. Naar koopkracht gemeten ligt het Europees prijspeil nu al tussen 30% en 50% in rurale gebieden boven het Amerikaanse prijspeil dat een jaar terug al de eerste barsten vertoonde.

Dit piramidespel waarbij onervaren en goedgelovige nieuwkomers op de huizenmarkt de hete aardappel van een veel te dure gezinswoning en veel te zware afbetalingslast toegeschoven krijgen is gedoemd vroeg of laat te imploderen. Nu al worden beide gezinspartners voor de aankoop van een gezinswoning veroordeeld tot een krenterig bestaan van dertig of veertig jaar schuld-dwang-arbeid, daar waar vorige generatie de echtelijke woning meestal nog met één enkel salaris kon bijeensparen. En dat ondanks gigantische productiviteitswinst in de bouwsector.

Dit is bijna uitsluitend te wijten aan de buitensporige geldgroei. Vroeg of laat moet ook de Europese vastgoedzeepbel barsten. Bij de minste groeivertraging of stijging van de werkeloosheid dreigt een domino-effect. Al bij geringe aarzeling zullen de laatste kopers, die op het hoogste niveau hebben gekocht en veelal tot de limiet van hun aflossingscapaciteit zijn gegaan in moeilijkheden komen. Veelal hebben op aanraden van hun bank voor het goedkoopste alternatief van een hypotheek met variabele rente gekozen. Zij zullen de eerste zijn in afbetalingslast geraken en mogelijks tot verkoop worden gedwongen in een negatief gestemde markt waar potentiële kopers liever verdere prijsdalingen afwachten.

Spaartekort, overconsumptie en waninvesteringen

Het meest nefaste gevolg van het lakse monetair beleid van de ECB is evenwel dat de inflatoir lage rente het sparen ontmoedigt. In de meeste Eurolanden is de netto reële rente na aftrek van kosten, spaarbelasting en reële inflatie al enkele jaren quasi nul of zelfs negatief. Als gevolg van de lage spaarvergoeding heeft de gezinsspaarquote in de geïndustrialiseerde wereld een historisch minimum van 5% bereikt. In 1992 was dit nog 12,3% (bron: OESO). Ten gronde betekent de huidige lage spaarquote dat we de kosten van de vergrijzing en de pensioenlasten volledig op onze kinderen afwentelen, en we hen met een ondraagbare belastingdruk opzadelen.

spaarquote

 

zie ook:

geld strooien

http://en.wikipedia.org/wiki/Consumer…
http://en.wikipedia.org/wiki/Producer…
http://en.wikipedia.org/wiki/Money_su…

http://en.wikipedia.org/wiki/Fraction…

Aug 2

Logo Autoriteit Financiële Markten

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is toezichthouder op het gedrag van en de informatieverstrekking door
alle partijen op de financiële markten in Nederland. Zij komt tot de onderstaande conclusie over het leengedrag van de Nederlandse huishoudens:

Huishoudens lopen risico als de rente gaat stijgen
Huishoudens hebben consumptieve en hypothecaire kredieten die (op termijn) duurder worden als de rente stijgt. Hierdoor kunnen zij in betalingsproblemen komen. Dit rapport onderzoekt de gevolgen voor de Nederlandse huishoudens van een mogelijke rentestijging:

  • het geeft aan hoe de rente zich kan ontwikkelen. Nota Bene: de AFM doet geen eigen voorspelling, maar gebruikt de voorspelling van de OESO. Daarnaast is een historisch schokscenario afgeleid;
  • het laat zien welke groepen nu problemen hebben en hoe die bij een rentestijging verergeren;
  • het helpt huishoudens bij de bewustwording van het risico en de eigen verantwoordelijkheid te nemen.

De impact van een rentestijging op huishoudens is aanzienlijk
Er zijn in Nederland veel huishoudens met consumptieve en hypothecaire schulden. Door de gestegen huizenprijzen van de afgelopen jaren hebben veel huishoudens hoge hypothecaire leningen afgesloten. Financiële instellingen hebben hogere hypotheken verstrekt dan ze ongeveer 10 jaar geleden zouden hebben gedaan bij hetzelfde inkomen. Verstrekten ze destijds ten hoogste driemaal het bruto inkomen aan hypotheek, de afgelopen jaren was een maximum van vijfmaal gebruikelijk. Daarbij werd het mogelijk bij de financiering tevens een eventueel tweede inkomen van een huishouden mee te rekenen. Huishoudens hebben hun huizen ‘scherper’ gefinancierd, waardoor zij gevoeliger zijn geworden voor een rentestijging. Een andere factor die huishoudens gevoeliger maakt voor een rentestijging, is de toenemende keuze voor variabele rente.

Bij het huidige renteniveau heeft (naar verwachting) een groep van ongeveer 180.000 huishoudens betalingsproblemen als gevolg van hypothecaire schulden Afhankelijk van de hoogte van het inkomen is het verantwoord dat huishoudens 22% tot 30% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten betalen. Het besteedbaar inkomen is het inkomen na aftrek van belastingen en premies. Deze budgettaire ruimte heeft het NIBUD[1] berekend na aftrek van de normale dagelijkse uitgaven, zoals voedsel, kleding, telefoon, gezondheidszorg en dergelijke. Een groep van naar schatting 180.000 huishoudens betaalt bij de huidige rente gemiddeld tussen de 30% en 40% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten. Dit zijn gemiddelden. Er zijn dus huishoudens die beter maar ook slechter af kunnen zijn. Gemiddeld genomen overschrijdt de groep van 180.000 huishoudens de budgettaire ruimte voor hypotheeklasten en ondervinden daardoor betalingsproblemen. Zij moeten (drastisch) bezuinigen op andere uitgaven of interen op eventueel aanwezig vermogen. Als dit niet langer lukt en geen extra schulden kunnen worden aangegaan, dan komen deze huishoudens in de schuldhulpverlening terecht en kan (nood)gedwongen het huis worden verkocht.
Als de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, dan blijven huishoudens met een restschuld zitten.

Als de rente met 2 procentpunt stijgt, kunnen ruim 80.000 huishoudens extra in betalingsproblemen komen

Hogere rente betekent hogere hypotheeklasten. Bij variabele rente is dit onmiddellijk het geval, bij een rentevaste termijn werkt de rentestijging pas door bij het aflopen van deze termijn. Huishoudens kunnen hogere lasten opvangen met hun inkomen of hun vermogen. Als het scenario wordt genomen waarbij de rente tot het einde van 2006 met 2 procentpunt stijgt, dan heeft een groep van naar schatting ruim 80.000 huishoudens
onvoldoende inkomen of vermogen om een rentestijging te kunnen opvangen. Deze groep komt boven op de groep van naar schatting ongeveer 180.000 huishoudens die bij de huidige rentestand al moeite heeft de maandelijkse lasten op te brengen. In het totaal kunnen naar schatting ruim 260.000 huishoudens van de in totaal 7 miljoen huishoudens door een rentestijging uiteindelijk in ernstige betalingsproblemen komen.
Dit is bijna 9% van de ongeveer 3 miljoen afgesloten hypotheken.

bron: AFM

Jun 14

In het NRC (NRC Handelsblad, 28 april) geeft R.G.C. van den Brink, oud-bestuurder van ABN amro en hoogleraar Financials Institutions zijn visie over de Nederlandse huizenmarkt. Een korte samenvatting:

  • huizenprijs NL keldert onvermijdelijk, net als in de jaren ’70.
  • hij verwacht tevens een zeer hoge inflatie.
  • hij beschrijft hoe dit (vergelijkbaar) in de jaren ’70 ging: aanvankelijk hielden de monetaire autoriteiten de de rente relatief laag, tot en met een negatieve reële rente aan toe. Daarna was er nog maar 1 remedie: korte rente sterk verhogen,en een recessie voor lief nemen. Dat scenario leidt dan onvermijdelijk tot een daling van de huizenprijzen.
  • hij verwacht een correctie van minstens 30%.

Hieronder een stukje uit het archief van het journaal uit 1981. Hieruit kunt u opmaken hoe het er toen aan toe ging.

De economische situatie in Nederland was niet rooskleurig. De werkloosheid was hoog, vooral ook onder schoolverlaters en arbeiders afkomstig uit Turkije en Marokko. Deze laatste groep kende tevens nog veel aanpassingsproblemen. Veel bedrijven moesten sluiten en zelfs gemeenteambtenaren werden ontslagen. Dit leidde tot veel stakingen en acties van het personeel, zoals bij het openbaar vervoer in Den Haag, waar drie weken geen trams of bussen reden. Ook de huizenmarkt stortte in. De rente was hoog en voor velen was een nieuw huis daardoor onbetaalbaar, ondanks kelderende huizenprijzen.

Jun 1

De ontwikkeling van de hypotheekrente toont vanaf het begin van de jaren zestig tot het begin van de jaren tachtig een stijgende tendens. Sinds 1981 is deze tendens dalend. We zien binnen deze perioden krachtige pieken. Begin zeventiger jaren schoot de rente omhoog door de eerste wereldwijde oliecrisis. Prijzen en inflatie stegen toen snel door de gestegen olieprijzen.

Een tweede grote piek was van 1978 tot en met 1981. De tweede oliecrisis brak uit en Nederland had ook nog eens last had van hardnekkige inflatie, stijgende overheidstekorten en een ververhitte huizenmarkt. De hypotheekrente beleefde zijn hoogtepunt in september 1981. De gemiddelde rente bedroeg toen 13,4%. Gelukkig wist de overheid vervolgens haar begrotingstekorten onder controle te krijgen, waarmee de inflatie kon worden bedwongen en de rente terugliep.

Tegen het einde van de jaren tachtig steeg de kapitaalmarktrente opnieuw aanzienlijk. Dit kwam voor een belangrijk deel door het beroep op de kapitaalmarkten voor de wederopbouw van de voormalige Oostbloklanden na de val van de Berlijnse Muur in 1989. Een hernieuwde periode van daling deed zijn intrede in de aanloop naar de invoering van de euro. Het risico en de inflatieverwachting dallden en zo kon de kapitaalmarktrente opnieuw omlaag.

Stijging van de rente

Medio 2005 stond de rente op het historisch lage pijl van 3,4%. Vanaf dat moment zien we echter dat er een ommekeer heeft plaatsgevonden en dat de rentes stapje voor stapje omhoog zijn gekropen tot gemiddeld 5%. Historisch gezien is dit natuurlijk nog steeds laag, maar voor een groep mensen kan het wel degelijk impact hebben op de maandlasten, zowel in positieve als in negatieve zin. Sloot u in 1993 een hypotheek af met een rentevaste periode van 15 jaar tegen een rentepercentage van ruim 7%, dan gaat u nu maandelijks fors minder betalen. Maar koos u in 2003 voor een korte rentevaste periode van 5 jaar (gemiddelde rente bedroeg toen 3,8%), dan krijgt u nu te te maken met een rentestijging van meer dan 1% en dus ook met een stijging van de maandlasten.

historie hypotheekrente