Sep 15

Prijzen van woningen bestaan in NL en de VS gemiddeld voor 30% uit lucht. In sommige gebieden is dit zelfs 50%. Hier wordt beknopt bekeken wat we tegen deze ontwikkeling hadden moeten doen. En waarom we tegen deze ontwikkeling niets hebben gedaan.

Ontwikkeling huizen prijzen
In de periode van 1990 tot en met 2007 zijn de prijzen van een gemiddelde koopwoning in Nederland ongeveer tweeënhalf maal zo duur geworden als dan wat ze in 1990 waren. Volgens officiële cijfers stegen de prijzen van goederen en diensten voor de consumenten met ca. 50%. De modale salarissen stegen in deze periode in nominale termen ook met ca. 50%. In reële termen heeft een modale werknemer in deze periode er (bijna) niets bij gekregen.

Ontwikkeling van de huizenprijzen, 1991-2006 (indexcijfers; 1991=100)

huizenprijzen

Publicatie: Amsterdam in cijfers 2007 | Bron: DBA

Berekening aandeel lucht
Een gemiddelde koopwoning kost in Nederland en Amsterdam nu ongeveer € 250.000,-. In heel Nederland zit in deze prijs gemiddeld ongeveer 30% lucht, in Amsterdam is dit 50%. Deze lucht bestaat uit geld die we voor grond betalen. Waar we verder geen reële levering van goederen of diensten voor terug krijgen. Landbouw- en bosgrond kost in Nederland incl. BTW ongeveer € 3,- per m2. Indien er een bestemmingsplan wijziging plaats vindt stijgt de prijs voor grond naar gemiddeld ca. € 300,- per m2 excl. BTW. Bij een globale rekenkundige controle zien we op basis van gegevens van het CBS etc. dat een gemiddelde woning in Nederland een oppervlakte van ongeveer 120 m2 heeft. Gemiddelde koopwoning in Amsterdam heeft een oppervlakte van ongeveer 80 m2. Via andere bonnen zien we wat het kost om een woning te bouwen. Dit is gemiddeld ongeveer € 500 per m3 resp. € 1.500 per m2. Werkelijke bouwkosten per woningen zijn afhankelijk van het afwerkingniveau, staat van onderhoud, veel of weinig energie besparende voorzieningen etc. In de boven genoemde prijs per m3 resp. m2 zit ook de kosten voor bouwrijp maken van grond, de kosten van wegen en riolering etc. naar de woning toe.

Reden voor het ontstaan en instandhouden van de “housing-bubble”
Er zijn een aantal reden voor het ontstaan en instandhouden van de zeepbel in de prijzen van woningen. Belangrijk punt hierbij is dat we allemaal graag aardig willen worden gevonden. En hierdoor graag meedoen met een vorm van massahysterie dat de bomen tot in de hemel groeien. Bijna niemand wil graag zien dat we eigenlijk bezig zijn met een variant op een piramidespel. Waarbij een bepaalde groep mensen alleen maar iets kan verdienen als een andere groep mensen verliezen. Op het moment dat de overheid serieus iets aan de waanzin van de “housing-bubble” wil gaan doen wordt pas goed zichtbaar dat veel mensen flink verlies leiden. Geen enkele politicus wil deze bittere pil voor zijn of haar rekening nemen. Kan dit ook bijna niet want men wordt bij de eerst volgende verkiezingen hier zwaar voor afgestraft. In plaats van beloond voor de goede daad die men op langere termijn gezien doet. Wat de politiek wel valt te verwijten is dat men niet van de ontwikkeling van eind jaren zeventig en begin jaren tachtig heeft geleerd en toen de prijzen weer op een normaal niveau warren teruggezakt de maatregelen heeft genomen dat de “housing-bubble” niet nog een keer zou ontstaan. Sterker nog in de jaren negentig is de regelgeving voor banken etc. verruimd. Als gevolg hiervan is een nieuwe prijsexplosie op de woning en aandelenmarkt ontstaan. Een aantal regeringsleiders van toen hebben nu leuk betaalde baantjes bij onder andere banken (hoe zou dit toch komen?).

Taxatierapport
Huidige kwaliteit van een gemiddelde taxatierapport om een hypotheek voor een woning te kunnen krijgen is slecht. Door de taxateur wordt aan de kopende partij gevraagd welk bedrag van de bank heeft u nodig / welk bedrag wil u dat ik als taxatiewaarde opschrijf. Als het door de koper genoemde bedrag niet te gek is (de taxateur niet te veel risico loopt), schrijft de taxateur dit bedrag gewoon op. In een taxatierapport moet duidelijk te zien zijn wat het zou kosten om de betreffende woning vandaag te (her)bouwen, wat de eventuele correcties hierop zijn in verband met de staat van onderhoud etc. Deze waarde zou het maximale bedrag moeten zijn waar mensen een hypotheek voor kunnen krijgen. De rest van het bedrag wat men voor aanschaf van een woning wil betalen bestaat uit lucht. De kosten van deze “overwaarde” zouden de mensen zelf uit eigen gespaarde middelen moeten betalen. Anders krijgen we inflatie etc.

Geldschepping en inflatie
Volgens huidige regelgeving mogen banken etc. hypotheken verstrekken tot 100% van de prijs die we voor woningen plus overdrachtsbelasting en transactiekosten betalen. Geldschepping voor onder andere de zeepbel in de prijzen van woningen zorgt voor inflatie. Reden hiervoor is dat geld in omloop wordt gebracht waar geen goederen en diensten tegenover staan. De huidige grondslag waarop banken geld voor het kopen van woningen mogen scheppen. Draagt er ook in sterke mate toe bij dat de prijzen van woningen voor een belangrijk deel uit lucht kunnen (blijven) bestaan.

Bij kredietverlening voor het kopen van aandelen, obligaties etc. zien we een vergelijkbaar probleem. De AEX koers van maart 2003 was 220 punten. In juli 2007 was dit opgelopen tot 550 punten. Deze enorme stijging van de koers houdt totaal geen verband met de ontwikkeling in de reële economie. Maar is in belangrijke mate een gevolg van het feit dat mensen op basis van koersstijging van beleggingen meer geld kunnen lenen om nog meer te beleggen. Hiermee zorgen we zelf voor een zeepbel. Nu is de AEX koers gezakt naar 400 punten. Indien we rekening houden met de reële onderliggende waarde is een koers van ca. 300 punten meer realistisch.

Koopsubsidie
Eerste gedachte die bij veel mensen op komt is dat we starters helpen als we hun een koop subsidie van bijvoorbeeld € 20.000,- geven. Het probleem is dat de prijzen van woningen binnen de kortste keren met ongeveer dit bedrag stijgen en we per saldo geen stap verder zijn. Beter is om een aantal maatregelen te nemen waardoor de prijzen van woningen dalen tot een normaal niveau.

Hypotheekkostenaftrek
Het materiele belang van de hypotheekkostenaftrek heeft in NL een omvang van € 11 miljard per jaar. Samen met € 2 miljard huursubsidie is dit net zo groot als de netto winst van banken, na betaling van vennootschapsbelasting. Deze winst maken particuliere banken met het verlenen van een dienst die in principe door de overheid of een nieuwe publieke organisatie gedaan zou moeten worden.

Volgens een persbericht van het CPB (september 2006) gaan de prijzen van woningen op korte termijn met 11% dalen als de hypotheekkostenaftrek wordt afgeschaft en het belastingvoordeel voor de overheid aan de burgers wordt teruggegeven. Na een paar jaar krimpt dit verschil tot 4%. Deze aanpassing is goed voor onze economie en werkgelegenheid. En ook voor starters op de woningmarkt. Voor mensen die al een woning hebben en naar een andere woning willen verhuizen maakt deze prijsdaling niet veel uit. Bij verkoop van de eigen woning krijgt men minder dan nu. Bij aanschaf van de andere woning hoeft men
minder dan nu te betalen.

De kosten van de huidige hypotheek- en huursubsidie worden betaald uit een boete / belasting op arbeid. Indien we naast de hypotheekkostenaftrek ook de huurwaarde forfait van € 2 miljard en nog ca. € 5 miljard aan overige aftrekposten afschaffen. Kan het tarief van de huidige tweede belastingschijf van afgerond 42% worden verlaagd naar ca. 20%. Met dit voorstel wordt het weer leuk om te werken en is het voor (bijna) niemand een probleem dat we de hypotheeksubsidie afschaffen.

Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting wordt nu betaald door de kopende partij. Op landelijk niveau brengt deze belasting jaarlijks ongeveer € 4 miljard op. Het zou eerlijker zijn als deze belasting wordt vervangen door een belasting op behaalde winst bij verkoop van woningen. Dan wordt degene die winst maakt en hiermee per definitie de ander benadeeld belast. De huidige overdrachtsbelasting vormt nu ook een flinke sta in de weg om dichter bij het werk te gaan wonen en de files te beperken.

Volume woningbouw
In Nederland moet ieder jaar ongeveer 100.000 nieuwe woningen gebouwd worden. Op dit moment worden er te weinig nieuwe woningen gebouwd. De te geringe nieuwbouw zorgt voor krapte op de woningmarkt en hiermee deels voor de te hoge prijzen die we nu voor woningen moeten betalen. De reden dat er te weinig nieuwe woningen worden gebouwd is niet dat er niet voldoende grond is. Maar dat huidige regelgeving er voor zorgt dat grondspeculanten, project-ontwikkelaars en gemeenten net zolang kunnen blijven touwtrekken dat zij ten kosten van de kopers van de woningen een maximale winst kunnen behalen. Door de overheid zijn genoeg maatregelen te verzinnen om te zorgen dat de hiervoor genoemde praktijk niet meer leuk is. En op korte termijn meer grond beschikbaar komt.

Onroerendgoedbelasting
Een mogelijkheid om speculatie met grond minder aantrekkelijk te maken is de kosten van de gemeente en provinciefonds (€ 16 miljard) te verschuiven naar de OZB. Door deze verschuiving kan bijvoorbeeld het toptarief van de BTW van 19% verlaagd worden naar 10%. BTW werkt als een verkapte vorm van boete / belasting op arbeid. Met deze verlaging van de BTW wordt zwartwerken en speculeren met grond etc. minder aantrekkelijk. Bij een woning van twee ton betekent deze verschuiving dat per jaar ca. € 2.000 meer OZB betaald moet worden. Deze belasting kan ook meer specifiek gericht worden op mensen die speculeren met grond.

Geschreven en ingestuurd door Hans van Steenbergen www.nieuweopenwereld.nl