Mar 15

Royal-Bank-of-ScotlandVolgens de marktanalisten van Royal Bank of Scotland – RBS – , die vorig jaar nog aan ABN Amro verbonden waren, gaat de prijs van de gemiddelde Nederlandse woning de komende twee jaar met bijna een kwart omlaag. Deze raming komt overeen met het lange termijn marktonderzoek van Wegwijs-Magazine dat medio vorig jaar nog een overwaardering van de Nederlandse markt signaleerde van ruim dertig procent.

Tussen augustus en januari is de gemiddelde huizenprijs al gedaald van € 262.000,- naar € 256.000,- (bron Kadaster), een daling van ruim twee procent. Volgens de cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars – NVM – zouden de huizenprijzen sinds het derde kwartaal gemiddeld zijn gedaald van € 248.000,- naar € 233.000,-. Dat komt neer op een daling van ruim zes procent.

Prijzen dalen sneller
De NVM-makelaars beheersen ‘slechts’ tweederde van de huizenmarkt, waardoor de cijfers van het kadaster nauwkeuriger zijn. De NVM-cijfers zijn wel actueler. Deze worden direct na de koopovereenkomst al vastgelegd, terwijl het kadaster daar gemiddeld 2,5 maand bij achterloopt. Aan de cijfers van beide organisaties is wel goed af te lezen dat het dure segment van de woningmarkt bepaald niet door NVM-makelaars wordt aangeboden.

Volgens het permanente Wegwijs-onderzoek zou de gemiddelde prijs van een woning op dit moment op € 197.300,- moeten liggen. De door het kadaster geproduceerde cijfers liggen daar 29,7 procent boven, terwijl de gemiddelde prijs volgens NVM-maatstaven ruim 18 procent te hoog ligt. Het gemiddelde tussen deze twee organisaties ligt op een plus van 23,85 procent ten opzichte van het langjarig Wegwijs-onderzoek. Dat onderzoek rekent met de gemiddelde prijsstijging van huizen van 5,1498 procent sinds 1947. De voorspelling van RBS komt dus vrij nauwkeurig overeen met de al jaren in Wegwijs gepubliceerde prijsvoorspelling.

Rabo door de knieën
Ook bestuursvoorzitter Bert Heemskerk van de Rabobank sluit een grotere prijsdaling niet meer uit. Nog recent orakelde Rabo over een prijsdaling van 3,5 procent voor dit jaar. Dit werd in vastgoedkringen eigenlijk al als een vertwijfelde poging tot marktbeïnvloeding beschouwd. Van Heemskerk meent nu een prijsdaling dit jaar van tien procent niet uit te sluiten. De NVM gaat uit van een daling van vijf procent.

Nieuwbouw niet verkocht
Ook de Nederlandse Vereniging van Bouwontwikkelaars – NVB – komt met desastreuze cijfers op de proppen. In de eerste maanden van dit jaar zijn maar liefst 60 tot 70 procent minder nieuwbouwhuizen verkocht dan een jaar eerder. Sinds de zomer hebben nieuwbouwwoningen al negen procent minder opgebracht, terwijl de NVB nog eens een daling met een dergelijk percentage verwacht voor de rest van 2009. De goedkoopste woningen worden nog wel verkocht aan starters. De prijsdaling zit vooral in het midden- en duurdere segment, waar de vraag voor een groot deel is weggevallen.

Grote woningvoorraad
Volgens de NVB is de huidige leegstaande voorraad aan nieuwbouwwoningen goed voor naar schatting meer dan vijftien maanden verkoop, terwijl vijf á zes maanden als normaal wordt beschouwd. Van de 26.000 nieuwbouwwoningen die te koop staan – 6.000 meer dan een jaar geleden – is de helft appartement. Normaal is dat een derde. De gemiddelde prijs van een verkochte nieuwbouwwoning is in een half jaar tijd gezakt van € 285.000,- naar € 260.000,-.

Ook de voorraad aan te koop staande bestaande woningen is met ruim 180.000 bijzonder hoog. Vorig jaar werden in totaal 182.000 kooptransacties gesloten. Gemiddeld zou een woning momenteel dus ongeveer een jaar te koop moeten staan. De sfeer op de woningmarkt is de laatste maanden echter verslechterd, waardoor de gemiddelde verkooptijd oploopt richting anderhalf jaar. Zo’n lange verkooptijd geldt overigens niet voor het segment tot € 250.000,-. Deze goedkopere woningen gaan sneller van de hand. Het aantal te koop staande huizen is nu ongeveer 40.000 hoger dan een jaar geleden. Positief is wel dat veel makelaars de laatste weken berichten meer klanten binnen te krijgen dan in de afgelopen maanden.

Werkloosheidsgolf in bouw
De gang van zaken op de woningmarkt is in hoge mate onrustbarend. Met een dergelijk grote te koop staande woningvoorraad is het eigenlijk onzinnig dat er nog woningen gebouwd worden. Voor de economie is het belangrijk dat de woningmarkt zakt naar een acceptabel prijsniveau, zodat bij de bevolking weer enthousiasme ontstaat voor de aankoop van een woning. Het huidige prijsniveau ligt eigenlijk al op het niveau van het jaar 2014.

Als de overheid niet snel met aanvaardbare plannen voor de woningmarkt komt, is een enorme werkloosheidsgolf in de bouw niet meer tegen te houden. De afgelopen maanden hebben diverse hypotheekkantoren hun vestigingen moeten sluiten vanwege een te beperkt aantal klanten. De vestiging Huis & Hypotheek heeft in korte tijd drie vestigingen failliet zien gaan. Ook bij de Hypotheker zijn vestigingen gesloten. Onder makelaarskantoren vindt al enkele maanden een slachting plaats. Verhoging van de grens waarbij Nationale Hypotheek Garantie kan worden gegeven, is wel het minste dat het kabinet nu zou moeten doen.

Tot medio vorig jaar was er geen vuiltje aan de lucht. Huizen gingen nog als zoete broodjes over de toonbank en de prijzen rezen de pan uit. Sinds oktober is dat verleden tijd. De paar geïnteresseerden die er nog zijn, kunnen nu kiezen uit driemaal zoveel koophuizen als normaal. Ze worden soms verleid met een gratis auto of vakantie. De huizen blijven echter onverkocht, ook al doen de makelaars nog zo hun best. Eind volgende week komt daar wellicht een eind aan als het doorstromingsfonds voor de woningmarkt wordt gepresenteerd.

Vorige week meldden de media dat een groot aantal grote gemeenten minister Van der Laan (Wonen) heeft voorgesteld een Inkoopfonds op poten te zetten voor woningverkopers die hun huis niet kwijtraken. Als het oude huis te lang te koop blijft staan, neemt zo’n inkoopfonds de woning tegen een gegarandeerde minimumwaarde over. Volgens de gemeenten kan een landelijk inkoopfonds aan angstige verkopers, die bang zijn hun huis amper nog kwijt te kunnen raken, op deze wijze weer vertrouwen geven.

Woningcorporaties kopen huizen

Deze week staken de woningbouwcorporaties hun vinger op bij de minister van Financiën met weer een ander idee. De corporaties willen huizen opkopen die door de economische recessie onverkoopbaar zijn geworden. Na opkoop worden de huizen verhuurd. Alleen woningen met een vraagprijs van maximaal € 250.000,- komen daarvoor in aanmerking.

Volgens de corporaties worden de woningen tegen een courante marktprijs gekocht. De in nood verkerende huiseigenaren krijgen de garantie dat de woning later niet onder de getaxeerde verkoopprijs wordt verkocht.

Koopprijzen laag

Een nadeel van de initiatieven van inkoopfondsen en woningcorporaties voor huiseigenaren is dat deze, in ruil voor een stuk zekerheid, ongetwijfeld een aanzienlijk lagere koopsom voor hun huis tegemoet kunnen zien dan bij normale verkoop. Het Inkoopfonds spreekt van een
gegarandeerde minimumwaarde terwijl de woningcorporatie spreekt van een courante marktprijs. Zeker zal zijn dat zo’n courante marktprijs zwaar naar beneden zal worden afgerond.

Overheden staan erom bekend forse winsten te maken uit hun onroerendgoedbezit. De absurd opgedreven grondprijs is daar een duidelijk bewijs van. Omdat beide instellingen via overheidsgeld worden gefinancierd kan een benauwde verkoper er zeker van zijn dat de door de overheid bepaalde minimum- of courante waarden aan de lage kant zullen zijn.

Kat in’t nauw
Ook de makelaars komen met oplossingen. Nu een groot aantal makelaars de deuren heeft moeten sluiten en een onbekend aantal in de wurggreep van de recessie zit, presenteert de branche nieuwe verkoopmethoden. Een kat in het nauw maakt echter rare sprongen. De NVM komt in paginagrote advertenties met een zogenaamde No-Risk clausule, “een clausule die dubbel huizenbezit voorkomt”. Een clausule die extra zekerheid moet bieden.

Volgens deze clausule, die in het koopcontract tussen verkoper en koper zal worden opgenomen, wordt de aankoop van een woning ontbonden als het huis van de koper niet wordt verkocht. Dat is natuurlijk wel een ’zekerheidje’ voor de koper maar bepaald niet voor de verkoper. Die heeft namelijk, gebaseerd op zijn koopcontract zelf ook een huis gekocht en ‘schrikt zich het haasje’ als zijn koper plotseling afhaakt.

High-Risk
Bovendien heeft de NVM bedacht dat de verkoper bij zo’n contract de mogelijkheid blijft houden om zijn woning aan een andere koper aan te bieden, zolang de koper zijn huis niet heeft verkocht. Weg ‘zekerheid’ voor de koper. Iedereen blijft dus in angst of onzekerheid zitten. De No-Risk clausule van de NVM fungeert hier eigenlijk als een High-Risk clausule, een clausule die de markt juist blokkeert in plaats van doet doorstromen. De NVM heeft daarbij dan nog niet gedacht aan de mogelijkheid dat de verkoper, in zijn positie van koper van een duurdere woning, ook met zo’n “No-Risk”-clausule kan worden geconfronteerd. Zouden de NVM-makelaars dit systeem invoeren dan zou in no-time een onbeheersbare chaos ontstaan, waarbij de overheid in ieder geval zal moeten ingrijpen.

Overbruggingsgarantie

Een overbruggingsmogelijkheid die een iets grotere realiteitszin heeft, is de overbruggingsgarantie die door meerdere makelaarsverenigingen tezamen op poten is gezet. Bij deze regeling wordt minimaal 2,5 procent van de koopsom door de notaris van de verkoper ingehouden. Dit bedrag wordt achteraf aan de koper betaald als hij of zij gedurende een jaar zijn woning niet heeft kunnen verkopen. Veel kopers zullen onder de huidige omstandigheden een jaar echter te kort vinden en twee jaar eisen. De koper heeft momenteel namelijk de macht. In dat geval is de verkoper echter 5% van zijn koopsom kwijt. Verkoopt de koper zijn eigen woning na verloop van bijvoorbeeld anderhalf jaar, dan betaalt de notaris hem achteraf driekwart van die 5 procent en krijgt de verkoper het overschot terug. Beide partijen betalen voor deze regeling € 395,- administratiekosten.

Verkopers zitten vanaf de eerste dag van verkoop bij deze overbruggingsgarantie voor dubbele lasten. Zij raken een groot deel extra van hun koopsom kwijt. Kopers lopen twee jaar lang geen enkel risico. Er is geen stok achter de deur voor kopers om de woning zo snel mogelijk kwijt te raken, omdat hun dubbele lasten door de verkoper worden betaald. Kopers zijn in dit systeem dus tevredener dan verkopers. Ook de notarissen zijn niet blij met dit systeem, want zij zullen tot twee jaar na de verkoop op hun qui-vive moeten blijven.

In onroerendgoedkringen is bekend geworden dat in de loop van volgende week een doorstromingsfonds voor de woningmarkt wordt gepresenteerd dat de nadelen van de hiervoor genoemde systemen oplost. Dit doorstromingsfonds zou bovendien goedkoper zijn en niet ten laste van het werk van notarissen komen. Details van het doorstromingsfonds worden rond 19 maart bekendgemaakt.

bron: Wegwijs