Aug 8

Afgelopen donderdag mochten Maartje Martens en Peter Boelhouwer hun woordje doen bij EenVandaag. Peter alleen op de radio en Maartje in de avonduitzending. Natuurlijk kwamen ze weer weer met een totaal verschillend verhaal. Het viel mij op dat Boelhouwer niet consequent is. Jarenlang schreeuwt hij dat een beperken van de leencapaciteit  direct zichtbaar wordt in de huizenprijzen. Nu is het niet meer dan een seizoensdingetje…

 Bouwlobbyist Peter Boelhouwer valt volledig door de mand

hypotheken juli 2015


Peter Boelhouwer Bouwend Nederland lobbyist

Meer Boelhouwer:

Waar is Peter Boelhouwer mee bezig?
Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

 

Meer Martens:
Martens vs. Boelhouwer – wel of geen huizenzeepbel?

Maartje Martens: “De doorstroommarkt is voorbij, daarom zullen de prijzen dalen”

Broos herstel van de woningmarkt

Beperking hypotheekrenteaftrek niet alleen goed voor de banken

Het Geluid van de Dag: leen gewoon geld

Hoeveel lucht zit er nog in de woningmarkt?

Horen, zien en spreken

Barst de huizenbubble?

Feb 9

De woningmarkt lijkt weer in de lift te zitten. Maar dit fragiele herstel wordt bedreigd.

Eindelijk, de woningmarkt klimt uit het dal. Na zeven jaar kommer en kwel stijgen de huizenprijzen sinds de zomer weer en neemt het aantal woningverkopen toe. Geen wonder dat de hosannaberichten van makelaars en banken je om de oren vliegen. Daarmee groeit ook het vertrouwen van de huizenkoper. Maar is die jubel-stemming wel terecht?

Wie kun je geloven?

Veel huizen bezitters vragen zich af welke voorspelling ze nog kunnen geloven als het om de woningmarkt gaat. Er lijkt weinig lijn in te zitten. Zo juichte Klaas Knot, directeur van De Nederlandsche Bank (DNB), al in maart 2013 dat het ergste leed achter de rug was. Maar nog geen paar maanden later voorspelde hij een daling van de huizenprijzen van 10%. Dat is niet de enige reden om voorzichtig te zijn. Woningmarktcijfers komen vaak uit de verdachte hoek van makelaars en banken, die belang hebben bij positieve berichten . Goed nieuws versterkt het consumentenvertrouwen en wordt daarmee een zichzelf waarmakende voorspelling. Maar later kan toch weer blijken dat het tegenvalt.

Onafhankelijke onderzoekers wagen zich niet graag aan een voorspelling. ‘Dit wordt een heel spannend jaar voor de woningmarkt. Ik verwacht nu eigenlijk dat het broze herstel zich doorzet. Maar garantie tot aan de deur’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Onafhankelijk woningmarktdeskundige en onderzoekster Maartje Martens is minder optimistisch. ‘De huizenprijzen hebben de bodem nog lang niet bereikt.’ Beide wetenschappers zijn het er wel over eens dat er grote bedreigingen op de loer liggen voor de woningmarkt.

nvm

Bedreiging

De belangrijkste bedreiging is dat lenen steeds lastiger wordt. Het Nibud, dat bepaalt welke lening verantwoord is bij welk inkomen, is van mening dat huizenkopers meer geld achter de hand moeten houden voor onvoorziene uitgaven. Dit jaar kunnen consumenten daarom op basis van hetzelfde jaarsalaris een veel lagere hypotheek krijgen dan vorig jaar. Vooral huizen kopers met een laag inkomen -vaak starters -mogen minder lenen. Een eenverdiener met een brutojaarinkomen van €25.000 kon vorig jaar nog een hypotheek krijgen van ruim €121.000 bij een rentevaste periode van tien jaar tegen 3% rente. Dit jaar kan hij nog maar €106.241 lenen. Dat is 12,25% minder.

Bovendien lenen banken nog maar maximaal 103% van de marktwaarde van de woning uit. Dat percentage wordt jaarlijks met 1% afgebouwd naar 100% in 2018. Onderzoekster Martens vreest dat het percentage daarna nog verder daalt. ‘Ik denk dat mensen op termijn nog maar 80% van de taxatiewaarde kunnen lenen. Daar wordt achter de schermen door banken, toezichthouders en de overheid al uitgebreid over gesproken.’ Zo adviseerde een commissie onder leiding van Herman Wijffels het ministerie van Financiën in 2013 alom de maximale hypotheek te verlagen naar 80%. En ook het Financieel Stabiliteitscomité, waarin vertegenwoordigers van DNB, AFM en het ministerie van Financiën zitten, onderzoekt de mogelijkheden de leenmogelijkheden verder in te perken na 2018.

Volgens Martens hangen deze plannen als een zwaard van Damocles boven de woningmarkt. ‘Als mensen minder kunnen lenen, zullen de huizenprijzen
ongetwijfeld flink gaan dalen.’ Hoogleraar Boelhouwer is het met Martens eens. ‘Als die plannen werkelijk worden uitgevoerd, is dat funest voor het herstel van de woningmarkt.’

Onder Water

Ook de forse restschulden van veel Nederlanders houden verbetering van de woningmarkt tegen. Bij ongeveer eenderde van de huishoudens is de woningwaarde lager dan de hypotheek. Hoogleraar woningmarkt Johan Conijn stelde vorig jaar in een interview met nu.nl dat dit een rem op het aantal woningverkopen zet. Deze huizenbezitters kunnen niet onder water doorstromen naar een volgende woning. Volgens Conijn is de schuld die ze meenemen namelijk vaak zo hoog dat ze een nieuw huis niet kunnen financieren. De verkoop uitstellen en ondertussen aflossen is voor deze mensen het beste advies.

Einde steunmaatregelen

Er zijn meer zaken die het broze herstel bedreigen. De afgelopen jaren probeerde de overheid de woningmarkt een slinger te geven door allerlei steunmaatregelen. Maar wanneer zo’n maatregel wordt beëindigd, kan dat juist weer een negatieve invloed hebben op de woningmarkt. Ook kan het eindigen van de verruimde schenkingsvrijstelling een klap betekenen voor de huizenmarkt. Sinds oktober 2013 mocht je belastingvrij een ton schenken aan wie je maar wilde. De ontvanger moest het geld gebruiken voor bijvoorbeeld de koop van een nieuw huis of een verbouwing. Hoeveel Nederlanders precies van deze maatregel gebruik hebben gemaakt, is niet duidelijk. Schattingen liggen tussen 50.000 en 100.000 mensen.

Daarnaast is de bodem van de pot met startersleningen bereikt. Den Haag trok de afgelopen jaren €50 miljoen uit om starters te helpen bij het kopen van een huis, maar stopt daar nu mee. Daardoor wordt het voor starters weer lastiger een huis te kopen. Sommige gemeenten blijven de starterslening wel aanbieden. Voor starters die geen steun meer kunnen krijgen, kan de Starters Renteregeling een alternatief zijn. Deze regeling wordt aangeboden door een groep woningbouwcorporaties die een deel van hun woningen verkopen. Zij schieten ten minste tien jaar lang maandelijks 20 % van de rente voor. Koper moeten het voorschot bij verkoop alleen terugbetalen als ze winst maken op het huis. Doordat de maandlasten lager uitvallen, kunnen de kopers een hogere hypotheek krijgen.

 Luchtbel

Martens is pessimistisch over de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt op langere termijn, omdat de huizenprijzen volgens haar nog steeds kunstmatig hoog zijn. Ondanks de forse daling zitten huizenbezitters nog steeds op een luchtbel, zo stelt Martens. ‘De huizenprijzen zijn gebaseerd op de hoogte van het bedrag dat mensen kunnen lenen, en niet op de werkelijke waarde van de stenen en de grond. Die zijn een stuk minder duur. Zo zie je de laatste jaren dat nieuwbouw steeds goedkoper wordt en de prijzen van bestaande woningen daarin meeneemt.’

Volgens Boelhouwer is dat echter geen probleem. ‘In Nederland is er een schaarste aan woningen en dat zal voorlopig zo blijven. Sterker nog, de schaarste wordt alleen maar groter, omdat er steeds minder bouwvergunningen worden afgegeven. Die schaarste drijft de prijzen op. Zolang er een tekort aan huizen is in Nederland, zullen de huizenprijzen hoger liggen dan sec de prijzen van de stenen en de grond. Tenzij je straks geen cent meer kunt lenen dan die waarde. Dan komt het anders te liggen.’huizenprijzen-inflatie

bron: consumentenbond.nl (Hier kunt u het gehele artikel lezen)

 

Nov 15

Peter Boelhouwer en Stef Blok geloofden in de maakbaarheid van de woningmarkt. Maartje Martens had ze anderhalf jaar geleden al gewaarschuwd dat het niet zo werkt.. Omdat het ‘huizentreintje‘ gecrasht is zullen de huizenprijzen vanaf volgend jaar gewoon weer verder dalen. “Er is met de startersleningen en de verruimde schenkingsvrijstelling een voorschot genomen op de verkooptransacties die later zouden plaatsvinden.”

Lees ook: Martens vs. Boelhouwer – wel of geen huizenzeepbel?De implosie van een woningmarkt

Peter Boelhouwer - OTB - Bouwend Nederland - Eigen Huis

Peter Boelhouwer – OTB – Bouwend Nederland – Eigen Huis

De roze lobbybril van Peter Boelhouwer

Waar is Peter Boelhouwer mee bezig?Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

NVM huizentreintje

Einde huizentreintje: je piepkleine startersappartement raak je niet meer kwijt. De veel te dure Vinex wordt het volgende slachtoffer..

May 21

Gisteren vond in de Tweede Kamer het debat over de kabinetsvisie Nederlandse bankensector plaats. Hierin deed Tony van Dijck ‘een Boelhouwertje’. Het werd duidelijk dat Tony goed naar Peter Boelhouwer had geluisterd en kwam met hetzelfde populistische verhaal als onze ‘totaal onafhankelijke’ woningmarkt professor. Gewoon elke generatie meer laten lenen om het Ponzi scheme te voeden, geen gezeik iedereen rijk. Dijsselbloem deed het af als kletskoek waar niemand meer in gelooft.

Lees ook: Peter Boelhouwer:”De crisis op de woningmarkt hebben we zelf georganiseerd” en Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

Ook NVM lobbyist Daan Keij was teleurgesteld in Dijsselbloem, zijn VVD vriendinDeze video is openbaar. Aukje de Vries kreeg geen voet aan de grond.

May 14

Hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft is veel positiever over de huizenprijzen dan de Rabobank. Hij denkt dat huizen dit jaar ‘ergens tussen de 3 en de 5 procent’ zullen stijgen.

In dit filmpje zie je dat zelfs de interviewer het niet meer begrijpt. Boelhouwer had in 2012 net meegewerkt aan woningmarktplan Wonen 4.0, maar de bouwondernemers vonden het maar niets en dwongen hem over hun stimuleringsplan te beginnen. Hier kwamen zij iets meer dan een week later mee. Boelhouwer is voor de financiering van zijn onderzoekcentrum OTB dan ook voor de helft afhankelijk van de bouwondernemers.

Feb 10

(We hebben toestemming van VBO Makelaars om dit artikel te plaatsen. Waarvoor dank!)

Door: Robert van Til

In de discussie wel of geen huizenzeepbel, staan economen lijnrecht tegenover elkaar. En heeft een eventuele huizenzeepbel structureel gevolgen voor de huizenmarkt? Ook over de vraag wat een huizenzeepbel precies inhoudt verschillen de meningen. De een ziet de zeepbel als een symptoom van een verziekt systeem. De ander beschouwt het als een vervelend, maar vbo_makelaarvoorbijgaand economisch fenomeen.

Lees ook: Economen: huizenprijzen gaan stevig dalen

In de grote Van Dale is het woord nog niet opgenomen. Toch kent inmiddels iedereen het woord ‘huizenzeepbel’. Een zeepbel ontstaat, als de prijzen te ver doorschieten. Wie op het dieptepunt van de markt een huis koopt, heeft geluk. Wie instapt op het hoogtepunt, heeft pech. Zo bezien is een huizenzeepbel een natuurlijk fenomeen, vergelijkbaar met de in de kantorenmarkt optredende ‘varkenscyclus’. Toch is daarmee niet alles gezegd. Terwijl beleggers in commercieel vastgoed hun knopen tellen en hun bezit afwaarderen, is de huizenzeepbel onderwerp geworden van een publiek debat. Er staan immers huizen onder water die eigenaren niet kunnen afwaarderen.

Aan de ene kant denken bankiers en woningmarktdeskundigen bij een huizenzeepbel uitsluitend aan mislukte bouwprojecten met veel leegstand. Aan de andere kant zien economen en woningmarktdeskundigen de huizenzeepbel als een symptoom van een verziekt financieel systeem dat ongebreidelde schuldfinanciering mogelijk maakte. Aanhangers van deze laatste, ‘brede’ interpretatie zijn onder meer de onafhankelijke woningmarktconsultant Maartje Martens en ex-Robeco topman Jaap van Duijn. In hun visie loopt de door te ruime financiering opgeblazen zeepbel pas leeg, als het prijsherstel op gang komt en ook de hoge hypotheekschuld (van bijna 700 miljard euro) is geslonken. Omdat prijsherstel nog vele jaren kan duren, blijft de totale schuldenberg naar hun mening een voedingsbodem voor nieuwe crisissen. Ook de kunstmatige laag gehouden rente zou een sluipend gif zijn dat de financiële stabiliteit aantast.

Donkere wolk
Ook de vooraanstaande Australische econoom Steve Keen wijst de schuldfinanciering als oorzaak aan van de zeepbel. Hij voorspelde de financiële crisis reeds in 2005, net als bijvoorbeeld het Britse tijdschrift The Economist. Maartje Martens vervulde in Nederland een soortgelijke rol door in 2009 – toen de banken nog optimistische persberichten rondstuurden – te voorspellen dat de prijzen onvermijdelijk scherp zouden dalen. Het vastgoedbeleggingsfonds Redevco voorspelde in 2008 – op basis van de ervaringen in de jaren ‘80 – een prijsdaling van zo’n 40%. Hij ziet nog steeds een donkere wolk boven de markt hangen omdat de genomen prijsstimulerende maatregelen slechts een tijdelijk effect hebben.“Nog eens 20% is niet onmogelijk”, zegt ook Martens. “Bij de aanvang van de crisis in de jaren ‘80 kregen kopers een hypotheek van hooguit 80% van de executiewaarde. Ook toen waren, net als vóór de huidige crisis, leningen tot 120% mogelijk. Door die snelle daling was de bodem in vier jaar bereikt. Nu worden er onder de woningmarkt allerlei stutten geplaatst. De Nationale Hypotheekgarantie blijft tophypotheken tot 104% verlenen en de starterslening financiert waar de banken geen risico willen nemen. Er wordt van alles gedaan om de prijzen maar niet te snel te laten dalen.”

Zeepbel is bedreiging: “Prijsdaling van nog eens 20% niet onmogelijk”, aldus Martens

Martens vs. Boelhouwer

Zeepbel is onzin: “Prijsontwikkeling goed te verklaren.Speculatieve bel is al leeg”, aldus Boelhouwer

Volgens Martens steekt de markt nu structureel anders in elkaar dan vòòr 2008. “Mijn stelling is dat er een einde is gekomen aan de woningmarkt met een hoge doorstroming. En er is voorlopig geen weg terug. Nu een woning kopen, is niet meer speculeren op toekomstige prijsstijgingen, maar investeren voor de lange termijn. Mensen blijven langer in een huis wonen en willen maximale kwaliteit voor de beste prijs, op korte en lange termijn. En dat is vaak nieuwbouw: steeds scherper geprijsd, weinig onderhoud. Om die reden zullen nieuwe woningen de prijzen van de bestaande woningen nog flink omlaag gaan brengen, met name in het dure segment. Met andere woorden: nieuwbouwkosten bepalen steeds meer de marktprijzen in de huidige woningmarkt.”

Fundamentals
De banken baseren hun prijsdalinganalyses vooralsnog op bekende ‘fundamentals’: daling van inkomens, stijgende werkloosheid, ontwikkeling van de rente en ‘prudentieel’ beleid van de overheid dat de leencapaciteit beperkt. Samen met onrust en onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en het gedaalde consumentenvertrouwen is de prijsdaling daarmee verklaard.
Ook vooraanstaand hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) heeft niet veel op met de ‘zeepbeltheorie’. “De redenering is: ‘kredietverruiming levert een bubbel op, want er komt een tijd dat die kredieten weer worden ingeperkt. En als je de hypotheekrenteaftrek afschaft, dalen de prijzen’. Dat laatste is waar, maar dat vind ik geen speculatieve zeepbel. Ook het argument dat verkoopprijzen naar bouwkosten zullen bewegen, geldt alleen voor een perfect functionerende markt. En daar is Nederland nog ver van verwijderd. Want wie de cijfers van bijvoorbeeld de OESO er bij neemt, ziet dat de prijsontwikkeling in Nederland over de periode 1985-2008 niet wezenlijk afweek van de meeste andere Europese landen. De Nederlandse woningmarkt is net als in veel andere Europese landen een voorraadmarkt, waar de prijs puur wordt bepaald door de vraag en niet door de productiekosten.”

Volgens hem is de markt ook (nog) niet structureel veranderd. “De huidige dynamische markt zou in de toekomst wel net als België en Duitsland meer statisch kunnen worden. Dan gaat de prijsvorming wezenlijk anders verlopen. Dan krijgen de bouwkosten wel veel invloed. Maar dat is een ontwikkeling op de lange termijn die beleidsmatig moet worden ingestoken. Een bewuste keuze dus en geen natuurlijk verschijnsel.”

te goedkoop of te duur?
Hoe duur is een Nederlandse woning vergeleken met het geïndexeerd langjarig gemiddelde? Die vraag blijkt niet makkelijk te beantwoorden. De meningen zijn verdeeld:

  • De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) concludeerde in 2005 dat woningen in Nederland 20% waren overgewaardeerd.
  • In 2008 schatte het IMF de overwaardering zelfs op 30%.

Vreemd genoeg draaide het IMF dit in 2009 terug tot 7%, om deze enkele maanden later geheel te reduceren tot nul. Dat gebeurde nadat het Centraal Planbureau (CPB) kritiek had geleverd op de grofmazige meetmethode van het IMF.

  • Het CPB zelf concludeerde in 2008 dat er in 2007 helemaal geen sprake was van een overwaardering.
  • Volgens de Europese Commissie schoot de balans in 2012 door en waren huizen toen 10 tot 20% te goedkoop.
  • Ook de Europese Centrale Bank (ECB) zag de prijs in het laatste kwartaal van 2012 onder het langjarig evenwichtsniveau duiken.
  • Dit strookt echter weer niet met het bericht van The Economist van medio 2013 dat de prijzen in Nederland nog zeker 13% te hoog zijn.
  • Ook het IMF ziet nog steeds een overwaardering.

bron: vbomakelaar.nl

Apr 9

Het Staatsjournaal had vandaag ‘een klein beetje goed nieuws’ over de huizenmarkt. Peter Boelhouwer mocht weer eens komen vertellen dat het binnenkort misschien wel beter gaat. Bob Maas, beleidsadviseur bij Vereniging Eigen Huis, was vanmiddag al in zijn nopjes. Hij wist toen al dat het Achtuurjournaal met een huizenmarkt verhaaltje zou komen.

9-4-2013 22-06-07

‘Een klein beetje goed nieuws’

Boelhouwer vertelt al jaren dat het binnenkort beter gaat…

Feb 21

Het duurt zeker nog zeker enkele maanden voordat banken de nieuwe startershypotheek uit het Woonakkoord kunnen aanbieden. De banken vinden de nieuwe variant technisch complex en hebben een aanlooptijd nodig.

Peter Boelhouwer van de TU Delft. “Dit is een heel bijzonder product, ik ken het ook internationaal nergens. Het wordt gepresenteerd als dé oplossing voor de starters. Dat is natuurlijk volstrekte kolder.” Het kabinet lijkt verstrikt te raken in zijn eigen brij van regeltjes om de woningmarkt vlot te trekken.

Boelhouwer : “Als ik starter zou zijn en ze zouden zeggen: ‘dit is de oplossing voor de woningmarkt’, dan zou ik als starter nog even wachten.”

Lees verder bij BNR

Jan 15

Peter Boelhouwer vindt dat de overheid de huizenprijzen weer moet opdrijven. ‘Dan is het vertrouwen zo weer terug’ volgens Peter.

Boelhouwer was eerst lange tijd voor Wonen 4.0.  Maar nog dezelfde dag dat Bouwend Nederland met een stimuleringsplan kwam was hij hier plotseling ook voor. Een paar uur later mocht hij  al op TV komen vertellen hoe goed het plan van de bouwlobby wel niet is.

Gratis geld zie je volgens Peter terug in de huizenprijzen. Verrassend….

Ook Betty de Boer was weer in vorm. Na jarenlang te hebben volgehouden dat de hypotheekrenteaftrek heeft gezorgd voor meer eigen woning bezit, begrijpt zij nu dat het een subsidie op schuld is. Gisteren heeft ze het licht gezien 😉

Harry van der Heijden laat zien dat hij een echte wetenschapper is.

Dec 27

Professor Doctor Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU-Delft, gaf vanochtend bij de NOS wederom aan dat starters op dit moment geen starterswoning moeten kopen. “Ik zou het mijn kinderen niet aanraden” zei hij letterlijk. Makelaar Anke Bodewes, voorzitter vakgroep Wonen NVM, is het natuurlijk niet met hem eens. Maar helaas kwam zij niet verder dan wat voorspelbare lege makelaarspraatjes om starters te overtuigen dat wel te doen.

Boelhouwer deed in het radioprogramma verder weer zijn gebruikelijke verhaal met een hoop “lobbypraat”. Dat de nationale hypotheekschuld met 644 miljard nog steeds de hoogste ter wereld is zul je hem bijvoorbeeld niet meer horen zeggen. Daar was hij in 2003 veel duidelijker over:

Toch moet de overheid op dit moment nog even afblijven van de hypotheekrente, waarschuwt Boelhouwer. ,,Vanwege de economische crisis is dat spelen met vuur.” De hypotheeklasten zijn zo enorm – in totaal 278 miljard euro, per inwoner veruit het hoogst ter wereld – moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert. ,,Het is zonde dat de politiek halverwege de jaren negentig niet begonnen is met geleidelijke beperking van de renteaftrek. Dat had de oververhitte markt kunnen afkoelen.” bron: tudelft.nl (2003)

bron: NOS

  • Pagina 1 van 2
  • 1
  • 2
  • >