Mar 1

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft ING Bank drie boetes opgelegd van in totaal 130.000 euro. Volgens de toezichthouder was het beleid van de bank bij het verstrekken van hypotheken onvoldoende gericht op het voorkomen van overkreditering.

De bank heeft hierdoor hypotheken verstrekt die onverantwoord zijn, meldt de AFM dinsdag.

ING legt zich neer bij de beslissing van de toezichthouder, maar zegt het op alle punten oneens te zijn. De bank zegt in belang van de klant te hebben geadviseerd.

Ouders
ING Bank heeft in verschillende gevallen ouders laten meetekenen voor de hypotheek van hun kind. De financiële positie van de ouders werd in die gevallen onvoldoende bekeken.

Ook verstrekte de bank hypotheken op basis van historische woonlasten van consumenten. Hierbij werd geen rekening gehouden met BKR-kredieten tot 5.000 euro.

De AFM heeft in 2009 een branchebreed onderzoek gedaan naar advisering en kredietverstrekking door grote banken in Nederland. Het onderzoek moest aantonen of consumenten voldoende worden beschermd tegen te hoge hypotheekschulden.

Noodzakelijk
ING Bank is onvoldoende zorgvuldig geweest bij het verstrekken van kredieten aan zelfstandige ondernemers, concludeert de AFM. Zij konden in sommige gevallen leningen krijgen op basis van één jaaropgave. De toezichthouder vindt een toetsing op basis van drie jaaropgaven noodzakelijk.

Eerder legde de AFM al een boete op aan ABN AMRO van 30.000 euro. De bank zou ‘niet-passend advies’ hebben gegeven bij het verstrekken van kredietverzekeringen. Klanten kregen een te hoge hypotheek. De Rabobank werd ook beboet en moest 150.000 euro betalen.

bron: Elsevier.nl

Aug 17

Een op de vier adviezen voor een hypotheek schiet tekort, zo blijkt uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Vooral bij het oversluiten van hypotheken gaan adviseurs de fout in. Bij advies over vermogensopbouw slaat bijna de helft de plank mis. Overkreditering komt in 25% van de gevallen voor.

De volgens het AFM meest gemaakte fouten staan hieronder toegelicht:

Bij ruim éénderde van de oversluitadviezen wordt geen kwantitatieve vergelijking gemaakt tussen de oude en de nieuwe hypotheek. Zonder die vergelijking is het onmogelijk om vast te stellen of oversluiten in het voordeel van de consument is. Dit kan met name dan schadelijk zijn als ook een bijbehorende polis overgesloten wordt. Gezien de kosten die daarmee in veel gevallen gemoeid zijn, valt zonder kwantitatieve vergelijking nog maar te bezien of het oversluiten van de polis zowel financieel als wat de overige doelstellingen van de consument betreft een passend advies oplevert.

Verder blijkt bij het adviseren over de aflossing (vermogensopbouw), dat in bijna de helft van de gevallen het advies niet passend is, waardoor de consument bijvoorbeeld meer risico neemt dan bij hem of haar past. In ruim driekwart van de gevallen wordt bij deze adviezen de juiste en relevante informatie verstrekt. Dit betreft voor een groot deel adviezen, waarbij de financiële dienstverlener de opbouw van het vermogen waarmee afgelost zal worden, plaats laat vinden door te beleggen.

Bij de adviezen waar de dekking van het overlijdensrisico is geadviseerd in combinatie met het opbouwen van doelvermogen in de vorm van een gemengde verzekering wordt in ruim de helft van de beoordeelde adviezen de financiële positie niet in kaart gebracht in het geval van overlijden van één van de aanvragers. De financiële dienstverlener heeft daardoor niet kunnen berekenen in hoeverre de financiële positie van de consument na overlijden van één van de aanvragers toereikend is.

Ten aanzien van de juiste behandeling van fiscaliteit zijn verbeteringen vooral mogelijk wat betreft de juiste verwerking van de maximale fiscale aftrek van 30 jaar (vanaf 2 001), de bijleenregeling en het niet aftrekbaar zijn van het consumptief te besteden deel van het hypothecair krediet.

De Wet op het financieel toezicht eist onder meer van de adviseur dat hij:

  • informatie inwint over de consument (het klantprofiel);
  • in zijn advies voor zover redelijkerwijs mogelijk rekening houdt met deze informatie (passend advies);
  • informatie verstrekt aan de consument over zijn dienstverlening en het geadviseerde product; en
  • het klantprofiel en de productgegevens vastlegt en tenminste een jaar bewaart.

De AFM schat dat maximaal een op de tien adviseurs met opzet de klant verkeerd adviseert om zelf provisie op te kunnen strijken.

AFM-bestuurder Theodor Kockelkoren in het televisieprogramma Rondom 10

 

bron: AFM

tussenpersonen en bonussen..

Jun 14

Een lening van 4 tot 4,5 keer het bruto jaarsalaris. Dat is het maximale bedrag dat Vereniging Eigen Huis koopstarters adviseert te lenen. Dat slechts een handvol starters luistert naar dit advies blijkt uit onderzoek van dezelfde organisatie onder huizenkopers in de leeftijd van 20 tot 29 jaar. Starters shoppen vaak net zo lang totdat ze een geldschieter vinden die het gewenste aankoopbedrag wil verstrekken.

Leengedrag starter

Een hoge lening krijgen starters echter niet zomaar losgepeuterd. De 650 000 koopstarters die de komende jaren op zoek zijn naar een woning, moeten soms bij wel vijf hypotheekverstrekkers aankloppen om een huis te kunnen kopen. Volgens de grootste adviesorganisaties de Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis en Hypotheek slaagt twintig procent tot een kwart van hen er niet in om een hypotheek te krijgen in de populaire randsteden. Vooral tijdelijke contractanten en freelancers vallen tussen wal en schip. Het verschilt van bank tot bank of zij een intentieverklaring van de werkgever of drie aangiftes inkomstenbelasting moeten laten zien.

Woonlastennorm

Naast het tekort aan betaalbare starterwoningen, is de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen de belangrijkste reden voor de lange zoektocht van starters op de woningmarkt. Sinds 1 januari 2007 mag een hypotheek niet hoger zijn dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen, zoals ook de woonlastennorm van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) dat voorschrijft. De norm berekent hoeveel procent van het inkomen verantwoord aan woonlasten mag worden uitgegeven. Slechts in uitzonderlijke gevallen mogen hypotheekverstrekkers daarvan afwijken.

Het belangrijkste doel van de norm is mensen te beschermen tegen overkreditering. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat deze bescherming hard nodig is. Starters weten vaak niet dat ze aanspraak maken op starterleningen en subsidies van de overheid. Een meerderheid van de starters is evenmin op de hoogte van de voorwaarden van de hypothecaire verplichtingen. Ze gaan er ten onrechte vanuit dat de gevaren van een maximale hypotheek worden afgedekt door het afsluiten van een arbeidsongeschiktheidsverzekering. De kosten voor onderhoud en reparatie aan de eigen woning zien ze dikwijls over het hoofd.

Overkreditering

Door de invoering van de nieuwe norm is het er niet makkelijker op geworden om een huis te financieren. Voor de gemiddelde koopstarter met een inkomen dat lager ligt dan modaal is het een hele opgave om een huis van twee ton gefinancierd te krijgen. In plaats van een goedkoper huis te zoeken of wat langer in een huurhuis te blijven wonen, zoeken starters vaak net zo lang door totdat ze een hypotheekverstrekker vinden die wel met hun in zee wil. Veel starters redeneren hierbij dat het wel in orde komt met de financiën, zodra de inkomsten omhoog gaan door bijvoorbeeld een salarisverhoging.

De gevaren van een financiële strop bij het afsluiten van een maximale lening zijn duidelijk. Als inkomen wegvalt door een overlijdensgeval, een zwangerschap of het stuklopen van een relatie bijvoorbeeld. Dikwijls kunnen mensen dan niet anders dan het huis te verkopen, als het al niet uitloopt op een gedwongen verkoop. In het laatste geval kunnen zij niet aankloppen bij de Nationale Hypotheek Garantie, omdat die een grens stelt bij hypotheken tot 4,5 keer het inkomen en een koopsom van maximaal 240 000 euro. De restschuld blijft dan dus op naam van de starter staan en een doorstarten naar een tweede woning wordt onmogelijk.

Goed hypotheekadvies

Ter voorkoming van dit soort problemen, wil een goede financiële adviseur daarom altijd weten of de consument de financieringslasten in de toekomst kan opbrengen. Hij kijkt daarom niet alleen het loopbaanperspectief, maar ook naar eventuele uitstaande leningen, de gezinssituatie, kinder- en pensioenplanning en de aard en bestendigheid van het inkomen. Een deskundig advies is van groot belang als je bedenkt dat de meerderheid van de starters slecht op de hoogte is van de eigen financiële mogelijkheden en beperkingen.

Toch is niet iedereen even blij met de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De Hypotheker, Hypotheek Shop en Huis en Hypotheek vinden dat de regeling teveel mensen dupeert. Ze zijn het erover eens dat mensen beschermd moeten worden tegen overkreditering, maar krijgen sinds de invoering van de norm opvallend veel klanten over de vloer die ze wel verder willen, maar niet kunnen helpen. Zo kreeg een hoog opgeleid stel zonder kinderwens voorheen nog wel eens tonnetje extra, terwijl dat er nu vaak niet meer bij is.

De bank en de los-vast contractant

Voor tijdelijke contractanten, freelancers en zelfstandige ondernemers is het vaak nog lastiger om een hypotheek te krijgen. De Postbank houdt vast aan twee jaarrekeningen en de Rabobank in Utrecht praat pas met ondernemers en freelancers als zij drie jaarrekeningen of aangiften inkomstenbelasting laten zien. Zij kunnen daarentegen al wel eerder terecht bij de ABN AMRO en ING bank.

Voor tijdelijke contractanten speelt mee of de werkgever een intentieverklaring kan overleggen waarin staat dat hij de intentie heeft om het contract te verlengen. Bij de Postbank is een dergelijke verklaring zelfs een voorwaarde voor een gesprek. Daarnaast helpt de bank enkel klanten met minimaal een jaarcontract. In tegenstelling tot de ABN AMRO en ING bank waar onder bepaalde voorwaarden ook halfjaarcontractanten terecht kunnen zonder intentieverklaring.