Jun 6

Ruim de helft van de hypotheken die onder water staan, heeft een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Doordat de overheid een achtervangfunctie heeft bij NHG, staat de overheid daardoor indirect garant voor een meerderheid van de onderwaterhypotheken. Mocht NHG een tekort aan middelen krijgen, dan moet de overheid daarbij de financiele klappen opvangen. Dat meldt De Nederlandse Bank (DNB) in een Rapportage over Macro-economische risico’s die zij woensdag jl. publiceerde.

Lees ook: Risico’s in de Nederlandse hypotheken – portefeuille

Van een onderwaterhypotheek is sprake als de hypotheek die op een woning rust hoger is dan de waarde die de woning opbrengt bij verkoop. Als de eigenaar de woning – al dan niet noodgedwongen – moet verkopen, blijft dan een restschuld over. De Nationale Hypotheek Garantie geldt vaak als vangnet, mochten huizeneigenaren buiten de eigen schuld om in problemen komen. Raakt iemand bijvoorbeeld werkloos of arbeidsongeschikt en is de hypotheek door de inkomensdaling onbetaalbaar geworden, dan kan de huizeneigenaar onder voorwaarden de woning verkopen. Een eventuele restschuld neemt de NHG dan voor haar rekening. Momenteel staat bijna 30% van de hypotheken onder water. Bij de dertigers en veertigers staat zelfs 40% van de hypotheken onder water, doordat zij vaak op de top van de huizenmarkt een huis hebben gekocht en daardoor de daling van de huizenprijzen het hardst voelen.

Uit de rapportage blijkt dat het restschuldrisico vooral bij hypotheken met NHG voorkomt. Daardoor liggen de kredietrisico’s van onderwaterhypotheken meer bij de overheid dan bij de banken. Het NHG-aandeel bij onderwaterhypotheken is tweemaal zo hoog als bij andere hypotheken. Omdat de kredietrisico’s bij onderwaterhypotheken gemiddeld ook nog eens hoger zijn dan de kredietrisico’s bij hypotheken die niet onder water staan, ligt het grootste deel van de onderwaterrisico’s uiteindelijk bij de overheid:

Risicoklasse Percentage hypotheken met NHG
Lage LTV + lage LTI +/- 24%
Lage LTV + hoge LTI +/- 16%
Hoge LTV en lage LTI +/- 58%
Hoge LTV en hoge LTI +/- 42%

Hoge Loan-to-Value (LTV): hypotheek is meer dan 100% van de woningwaarde.
Hoge Loan-to-Income (LTI): hypotheek is meer dan 5 keer inkomen.

Daarnaast blijkt uit de rapportage dat het vooral bij onderwaterhypotheken lastig is om de situatie snel te verbeteren. Het afgelopen jaar is er flink extra afgelost op hypotheken. Zo is er in de eerste drie kwartalen van 2013 bijna € 7 miljard extra afgelost op hypotheken, ruim 1% van de totale hypotheekschuld. Maar deze aflossingen zijn vooral gedaan door ouderen die al een lage hypotheek hebben ten opzichte van de woningwaarde. Van de extra aflossingen vond minder dan 25% plaats op onderwaterhypotheken. Hieruit concludeert DNB dat huishoudens met een onderwaterhypotheek over minder middelen beschikken om extra af te lossen dan de huishoudens die al flinke overwaarde op de woning hebben.

Als de huizenprijzen niet stijgen, verwacht DNB dat twee derde van de woningen die eind 2012 onder water stond, over 10 jaar nog altijd onder water staan. Stijgen de huizenprijzen de komende 10 jaar met gemiddeld 2% per jaar, dan is over 10 jaar driekwart van de onderwaterhypotheken weer boven water.

Voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 schat DNB de risico’s wat lager in. Dat komt door de verplichte annuitaire aflossing en de maximale hypotheek van momenteel 104% van de woningwaarde. Daardoor zijn de restschuldrisico’s kleiner geworden. Desondanks vermeldt DNB wederom in de rapportage dat deze 104% lening internationaal gezien nog steeds erg hoog is. De Nederlandse Bank pleit dan ook al enige tijd voor een verdere verlaging van de maximale hypotheek tot 80% a 90% van de woningwaarde.

bron: homefinance.nl

Oct 25

Dirk BrouwnenDe overheid moet zich geleidelijk terugtrekken uit de woningmarkt. De overheidssubsidies op huren (huurtoeslag) en kopen (hypotheekrenteaftrek) moeten verdwijnen. Daarmee kunnen we voorkomen dat de Nederlandse woningmarkt uitgroeit tot de kern van ons volgende economische probleem.

Dat stelt Dirk Brounen, hoogleraar Real Estate Economics aan de Tilburg University, in een opinieartikel dat verscheen in dagblad Trouw en op socialevraagstukken.nl.

De woningmarkt wordt volgens Brounen ‘van kabinet tot kabinet doorgegeven als een hete aardappel’. Ten onrechte, want het belang van een gezond gefinancierde woningmarkt is te groot voor de Nederlandse economie om nog langer te negeren, aldus de hoogleraar. ‘Nederland staat bekend als risico-avers, maar heeft in relatieve zin de grootste hypotheekschuld van de wereld. Jarenlang ging dit goed en ontstond overwaarde op de woning. Maar wie overwaarde ziet ontstaan, weet ook dat de woningmarkt onder de waarde van de schuldenlast kan duiken. Hier wordt echter niet voor gewaarschuwd en niets aan gedaan.’

Het is daarom volgens hem ‘tijd om hardop na te denken over alternatieven’. ‘Na ruim 110 verlammende jaren met lage corporatiehuren en hypotheekrenteaftrek is het nu een mooi moment om de woningmarkt in Nederland te laten afkicken van de overheid. We moeten toe naar een markt waarin consumenten niet kiezen voor een koopwoning vanwege fiscaal voordeel, maar kiezen voor wonen op basis van hun financiële en relationele situatie. We kunnen niet wachten tot de wal dit schip keert. Door de aloude regeling stapsgewijs af te bouwen ontstaat er een woningmarkt waarin een koper en huurder op eigen kracht beslissingen kan en moet nemen.’

bron:  Vastgoedmarkt.nl

Oct 15

Corporaties zullen de komende jaren voor miljarden euro’s gesnoeid worden. Dat blijkt uit een brief die Aedes-voorzitter Marc Calon onlangs aan corporaties heeft gestuurd. De corporaties zijn furieus.

In de brief geeft Calon aan dat het zeer waarschijnlijk is dat de overheid de corporaties niet zal sparen. “Het kabinet geeft duidelijk aan dat er ook naar de corporatievermogens wordt gekeken en dat er ettelijke miljarden per jaar bezuinigd moeten worden op het thema wonen”, schrijft de Aedes-voorzitter aan alle corporatiedirecteuren. “De betaalbaarheid, de huurtoeslag, de verwevenheid van koop- en huurmarkt en de sturing van de corporaties worden hier nadrukkelijk bij betrokken.” De kabinetsbezuinigingen kunnen volgens hem vergaande gevolgen hebben voor de sector. De bezuinigen zijn onderdeel van een grootschalig overheidsprogramma. Door de financiële crisis heeft het kabinet vele miljarden euro’s in banken en verzekeraars moeten pompen. Dat geld moet de komende jaren weer terugvloeien naar de staatskas. De bedoeling is dat jaarlijks 35 miljard euro wordt bespaard op overheidsuitgaven.

Hypotheekrente

Bronnen in de corporatiewereld verwachten dat in ieder geval de hypotheekrenteaftrek en het inflatievolgend huurbeleid aan de kant worden geschoven. De beleidsmakers zouden zich vooral bezig houden met de vraag hoe dit gecommuniceerd moet worden. Corporaties verwachten ook dat de huurtoeslag op het bordje van de corporaties komt te liggen. Nu betaalt de overheid deze toeslagen.

Uitkleden

Corporaties zijn geschrokken van de brief van Calon. “De volkshuisvesting staat in de brand”, reageert Piet de Vrije, directeur van woningcorporatie Patrimonium. Hij is faliekant tegen het verder uitkleden van de volkshuisvestingssector. “Wij laten onze huurders niet betalen voor de miljardenschuld die de staat heeft gemaakt om de bankencrisis op te lossen.” Calon is ook kritisch. Hij wil dat goed bekeken wordt wat de aankomende brede heroverweging van de woningmarkt voor effecten heeft, voordat eraan wordt gesleuteld. “Laat het korte termijn financieel gedreven bezuinigingsgebeuren niet de langetermijnvisie op de woningmarkt totaal verpesten”, waarschuwt hij.

bron: Cobouw.nl

May 28

De oorzaak volgens professor Boelhouwer:

De overheid probeert al een jaar of tien meer marktwerking in de woningbouw te krijgen. Boelhouwer: ,,Begin jaren negentig liet de politiek de teugels meer vieren. Voor die tijd bepaalde de overheid jaarlijks het aantal nieuwbouwhuizen en het percentage koop- en huurwoningen.”

Dat die marktwerking totaal mislukt lijkt, komt volgens Boelhouwer doordat de overheid tegelijkertijd allerlei bouwregels aanscherpte. ,,Neem het nieuwe Bouwbesluit – hogere plafonds, luie trappen, enzovoorts – waardoor de bouwkosten met zo’n zes procent stegen. Of de nieuwe Energie Prestatie Normering: goed voor de duurzaamheid, maar de bouwkosten gaan omhoog.” Ook op het gebied van ruimtelijke ordening zijn de regels volgens Boelhouwer fors aangescherpt. ,,Dorpen mogen nog zelden uitbreiden; alleen in stedelijke gebieden mag nog gebouwd worden. Ook moeten aannemers meer geld steken in verfraaiing van de directe omgeving. Dat milieubewegingen veel vaker dan vroeger naar de rechter stappen om bouwplannen te frustreren, komt de bouwproductie ook niet ten goede.”

Hausse

Een andere rem vormen de fors gestegen grondprijzen. ,,Gemeenten hebben die de afgelopen jaren soms wel verdrievoudigd om mee te profiteren van de huizenprijzenhausse”, zegt Boelhouwer. Die grondprijzen moeten zo snel mogelijk weer naar beneden, zegt de volkshuisvestingsprof. ,,Maar overheden hebben de neiging prijzen wel te verhogen in geval van economische voorspoed, maar niet te verlagen als het slecht gaat.” Daarnaast is versoepeling van de regels hoog nodig, vindt Boelhouwer. En er moet meer ruimte komen voor bouwen in het groen. ,,Want dat willen mensen.”

Dat iedere balans in de woningmarkt zoek is, komt ook doordat de politiek de vraag naar woningen veel te veel stimuleert. Een ‘subsidiecarrousel’, noemt Boelhouwer het. De hypotheekrenteaftrekis volgens hem de grootste boosdoener. ,,Een uiterst merkwaardige subsidie, waarmee de overheid feitelijk de inkomensverschillen in Nederland vergroot en tegelijk de huizenprijzen kunstmatig hoog houdt. Terwijl het doel van overheidsingrijpen zou moeten zijn: garanderen dat ook de economisch zwakkeren een dak boven hun hoofd hebben.”

In de rest van Europa is de hypotheekrenteaftrek de laatste jaren fors ingeperkt volgens Boelhouwer, waardoor grote verschillen zijn ontstaan tussen huizenprijzen hier en in het buitenland. Een steeds grotere trek van bemiddelde Nederlanders naar de Belgische en Duitse grensstreek is het gevolg. ,,Zeker nu je tegenwoordig de hypotheekrenteaftrek mag ‘meenemen’ naar het buitenland.”

hypotheekschuld

Toch moet de overheid op dit moment nog even afblijven van de hypotheekrente, waarschuwt Boelhouwer. ,,Vanwege de economische crisis is dat spelen met vuur.” De hypotheeklasten zijn zo enorm – in totaal 587 miljard euro, per inwoner veruit het hoogst ter wereld – moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert. ,,Het is zonde dat de politiek halverwege de jaren negentig niet begonnen is met geleidelijke beperking van de renteaftrek. Dat had de oververhitte markt kunnen afkoelen.”

hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland

hypotheekschuld in verhouding tot het net “national income” in Nederland en de USA

De banken krijgen van Boelhouwer ook een veeg uit de pan. Dat de huizenprijzen zo torenhoog zijn opgelopen, komt doordat zij met allerlei fancy hypotheekconstructies de renteaftrek maximaal uitmolken. Boelhouwer: ,,Het beleid van banken werkt vaak contra-productief. In de jaren tachtig waren ze zeer streng bij hypotheekverstrekkingen, waardoor de economische crisis extra lang aanhield. In de jaren negentig waren ze veel te coulant, waardoor de huizenmarkt en economie oververhit raakten.”

Hypotheekschuld in relatie tot inkomen en waarde eigen woning

Inmiddels heeft Nederland de eerste plaats overgenomen van Denemarken.