Apr 12

Een nieuwbouwhuis is in Nederland vrijwel onverkoopbaar. De verkoop is in het eerste kwartaal van dit jaar dramatisch gedaald.

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

 

Jan 16

Nederland is niet bepaald een toonbeeld van politieke stabiliteit. Ook de woningmarkt lijdt daaronder, meent voorzitter Boele Staal van de NVB.

Die politieke instabiliteit blijkt vooral bij woningmarkthervormingen. Toch is het niet alléén de politiek die daaraan schuldig is, meent Staal. “De woningmarkt zit vast, het prijsmechanisme disfunctioneert. Dat zie je in de huurmarkt, in de koopmarkt, sociale woningbouw, scheefwonen en fiscaliteit”.

Hervorming
Staal pleit dan ook voor een nationaal akkoord over de hervorming van de woningmarkt. En dat betekent niet per se aanpak van de hypotheekrenteaftrek. “Komend voorjaar zal het kabinet beslissen over hervormingen. Daarin moet je alles betrekken en niets bij voorbaat iets uitsluiten.”

Fiscaal
Iedereen is het erover eens, meent Staal, dat er iets moet gebeuren aan de fiscaliteit van de woningmarkt. Het komt echter aan op creativiteit om te kijken hoe de woningmarkt weer op gang moet worden gebracht. “Regeren is vooruitzien”.

Banken kunnen daar een belangrijke rol in spelen, maar dan gaat het niet om de eisen bij een hypotheekaanvraag. “De stagnatie in de woningmarkt zit hem niet in de verstrekkingsnormen van de hypotheken, maar in het feit dat de prijzen nog veel te hoog liggen en de onzekerheid over de fiscaliteit.”

bron: BNR

Oct 22

De Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB)De Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB), pleit bij monde van haar voorzitter Jo Goossens, voor meer vrijheid voor gemeenten om eigen belastingen te heffen.

De aanleiding voor de uitspraken van Goossens is een onderzoek van het OTB van de TU Delft, waaruit blijkt dat een ruime meerderheid van de stadsbewoners met een bovenmodaal inkomen, een huis met een tuin belangrijker vindt dan stedelijke voorzieningen.

‘De uitkomsten laten duidelijk zien dat het compacte stadbeleid op de schop moet. Om echt aantrekkelijke steden te maken is een herziening van het belastingstelsel noodzakelijk voor een betere balans tussen baten en kosten van groen en stedelijke voorzieningen”, aldus Goossens.

Hij zei dit tijdens de bijeenkomst ‘(Binnen)stedelijk bouwen voor bovenmodale inkomensgroepen’ in Rotterdam.

Herziening van het belastingstelsel
‘De huidige situatie, waarbij de hoge kosten voor een groene omgeving volledig op het bordje van de koper of huurder van een project worden gelegd is oneerlijk, onzinnig en onwerkbaar.

Het is daarom de hoogste tijd dat gemeenten meer vrijheid krijgen om eigen belastingen te heffen, zodanig dat de last van goede stedelijke voorziening, inclusief de groene ambities, eerlijk over alle inwoners wordt verdeeld. Uiteraard vergt dit wel een herziening van het belastingstelsel’, aldus Goossens.

bron: VNG

Sep 10

Een aangepast voorstel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) om de zogenoemde tophypotheek aan banden te leggen, zou van tafel moeten. Het plan levert instabiliteit van de woningmarkt op en starters zijn er niet mee geholpen.

Dat heeft een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) woensdag gezegd. De AFM wil dat huizenkopers vanaf 2011 op enkele uitzonderingen na niet meer kunnen lenen dan 100 procent van de woningwaarde.

,,Dit draagt juist bij aan de instabiliteit van de woningmarkt. Door de nieuwe maatregelen gaan mensen geen huis kopen. Hierdoor klapt de woningmarkt in elkaar. De plannen zijn niet verstandig, zeker omdat de woningmarkt nu al kwetsbaar is”, aldus de zegsman. Hij zei verder dat het ,,ongewenst” is dat het voor starters nog moeilijker wordt een huis te kopen.

Edward (toetsrente) Feitsma,  hypotheekexpert van de NVB

bron: Telegraaf.nl

Jul 4

Voor het 3e kwartaal 2009 heeft het Contactorgaan Hypothecair Financiers besloten de Toetsrente Gedragscode Hypothecaire Financieringen te verhogen van 5,6% naar 5,8%. De wijziging gaat in per 1 juli.

De toetstrente wordt gebruikt bij het berekenen van de maximale hypotheek bij hypotheken met een rentevastperiode van minder dan 10 jaar. De verhoging houdt in dat mensen die een hypotheek willen afsluiten met een kort rentevaste periode minder kunnen lenen dan voordien.

bron: homefinance.nl

Mar 11

De woningmarkt is in shock door de kredietcrisis. Er is sprake van een vertrouwenscrisis. Consumenten durven niet meer te kopen. Een forse productiedaling dreigt. En het dieptepunt is nog niet bereikt, althans als maatregelen uitblijven.

Aanbevelingen

Wat is er nodig voor een herstel? De NVB, de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers, heeft tien aanbevelingen voor het kabinet.

  • Ontwikkelaars betalen graag mee aan verruiming NHG-garantie.
    De NHG-garantie wordt voor wat betreft de woningnieuwbouw verruimd tot àlle nieuwbouwwoningen. Nu ligt die NHG-grens net als bij bestaande koopwoningen bij 265.000 euro. NVB-leden zijn bereid voor die uitbreiding extra geld in het NHG-fonds te storten, zodat het de huizenkoper niets extra’s hoeft te kosten. Recent heeft NVB dit voorstel al aan het kabinet gepresenteerd. Zo neemt de sector ook zelf verantwoordelijkheid om de crisis te lijf te gaan en de economie te helpen. Kenmerk .. effectief, zeer snel uitvoerbaar en kost geen overheidsgeld.
  • Ontwikkelaars zetten graag samen met overheid een Inkoopfonds Bestaande Woningen op.
    Uit recent onderzoek is gebleken dat zekerheid de allerbelangrijkste factor is voordat mensen verhuizen naar een koopwoning. En omgekeerd is het gebrek aan zekerheid en vooral het gebrek aan zekerheid ten aanzien van het oude huis de grootste bottleneck voor een verhuizing. Tot voor kort waren velen bereid een nieuw huis te verkopen zonder dat het oude was verkocht. Nu durft niemand dat avontuur nog aan te gaan. Dus ligt hier de sleutel waarmee de markt weer in beweging is te krijgen. Er moet dus een fonds komen dat de oude, niet verkochte, woningen inkoopt. Er ligt reeds een voorstel hiertoe bij het kabinet, maar ook op regionaal niveau liggen hier kansen. En welke gemeente of provincie durft samen met ontwikkelaars de handschoen op te nemen? Kenmerk .. zeer effectief, uitvoerbaar en kost weinig overheidsgeld.
  • Ook grondeigenaren zullen hun bijdrage moeten leveren.
    Van ontwikkelaars wordt terecht verlangd dat zij nog meer dan anders hard zullen werken aan een betere prijs-kwaliteitverhouding van hun woningen. Van iedereen in de keten zullen dus stevige concessies verlangd worden. Een bijzondere uitdaging vormen daarbij de huidige hoge grondprijzen. Maar ook die zullen fors omlaag moeten. In de afgelopen 10 jaar is de gemiddelde grondprijs onder een nieuwbouwwoning maar liefst verviervoudigd. Dat dit kon gebeuren, had te maken met de zogeheten residuele kostenbenadering. Maar die zelfde residuele benadering zorgt er nu voor dat de grondprijs even hard omlaag moet als die in het verleden omhoog ging. Volgens NVB moet de gemiddelde grondprijs in Nederland minimaal 30.000 euro zakken, wil er niet een totale onbalans komen tussen de ‘stenen’ en de grond. Uiteraard zal dit stevige onderhandelingen vergen tussen vooral gemeenten (die vaak de grond hebben) en marktpartijen. Soms beschikken marktpartijen over de grond. In dat geval geldt voor hen hetzelfde als voor gemeenten. Kenmerk .. zeer delicaat, kostbaar voor grondeigenaren, maar wel noodzakelijk.
  • Makelaars brengen veel beter dan nu de potentiële doorstroomketen in beeld.
    Doordat de woningmarkt zo compleet veranderd is en mensen pas durven doorstromen (kopen) als het oude huis is verkocht, zullen ook de makelaars zich moeten aanpassen. Nu bieden de makelaars o.a. op hun sites nog hoofdzakelijk informatie over te koop staande panden, terwijl er door de gewijzigde omstandigheden juist ook behoefte is aan informatie over mensen met verhuiswensen. Een eerste stap hiertoe is een knop op de website van de makelaars (zoals Funda), waarbij mensen hun interesse in een specifiek pand kunnen aangeven, ongeacht of deze huizen te koop staan of niet. Kortom, een digitale vorm van het ‘klassieke’ briefje in de brievenbus van het huis van je dromen, in de hoop de bewoners ervan te motiveren het te verkopen. Vervolgens brengt de makelaar de volledige doorstroomketen in kaart en brengt hij ook de betreffende gezinnen met elkaar in contact. Kenmerk .. zeer effectief, uitvoerbaar en kost geen overheidsgeld.
  • Overheid geeft kopers van nieuwe huizen een eenmalige energiebonus.
    In Duitsland is de auto-industrie de belangrijkste bedrijfstak. Niet verwonderlijk dat de Duitse overheid deze bedrijfstak steunt met o.a. een milieubonus van 2500 euro voor iedere nieuwe milieuzuinige auto. Nederland heeft geen auto-industrie, maar wel een bedrijfstak bouw die eveneens wezenlijk is voor de economie. In navolging van de Duitse steun krijgt iedere koper van een milieuzuinig nieuwbouwhuis een milieubonus van 25.000 euro. Zo worden drie vliegen in één klap geslagen. Het helpt de woningmarkt en het milieu èn het verdient zichzelf terug via hogere btw-opbrengsten, meer bouwleges en ozb voor gemeenten en minder tekorten op gemeentelijke grondexploitaties. Behalve het Rijk zou ook de provincie de milieubonus kunnen geven. Kenmerk .. prikkelt investeringen in een schoon milieu, effectief en uitvoerbaar. Weliswaar kost het overheidsgeld, maar dit verdient zich snel terug.
  • Hypotheekbanken komen met meer eigentijdse hypotheekproducten.
    Banken houden nu veel te weinig rekening met de verschillen in exploitatielasten van hun hypotheeknemers. Dat is niet terecht, want nieuwe woningen hebben veel lagere exploitatielasten (minder onderhoud en minder energie) dan oude huizen. In de toekomst, wanneer de energielasten opnieuw stijgen, wordt dit aspect alleen maar belangrijker. Hier zouden banken bij de toetsing van de hypotheekaanvragen veel meer dan nu rekening mee moeten houden. Kenmerk .. prikkelt investeringen in een schoon milieu, effectief en uitvoerbaar. Het kost geen geld.
  • De overheid helpt starters met een premie bij aankoop nieuwbouwhuis.
    Van de huidige crisis is vooral de starter de dupe, omdat de doorstroming stagneert. Immers de ‘comfortkopers’ durven niet meer te verhuizen en laten daarom op de bestaande markt onvoldoende starterswoningen achter. Starters zijn daardoor aangewezen op nieuwbouwwoningen, maar vaak zijn deze woningen weer te duur. Daarom zou het een idee zijn als de overheid starters helpt met een eenmalige premie. In de jaren tachtig stond dit bekend als de zogeheten premie-C woningen. Kenmerk .. helpt starters, effectief en uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld maar verdient zich terug.
  • Provincies en gemeenten bevorderen de doorstroming met een premie.
    Elke regio is anders. Dus dè woningmarkt bestaat niet. En niet overal zal de woningmarkt gediend zijn met meer starterswoningen. In dat geval zou een welkom alternatief zijn: een premie voor doorstromers, die niet perse doorstromers naar een nieuwbouwhuis hoeven te zijn. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld maar het verdient zich terug.
  • Marktpartijen pakken samen met corporaties stedelijke vernieuwing aan.
    Corporaties zullen versneld moeten gaan saneren in slechte wijken. Nu doen ze dat niet of te weinig, omdat ze kampen met liquiditeitsproblemen. Bovendien is hun animo om te investeren vaak beperkt door de optelsom van vennootschapsbelasting, heffingen door het Rijk en het inflatievolgend huurbeleid. Het Rijk zou de corporaties dus meer moeten faciliteren, zodat
    corporaties samen met marktpartijen de stedelijke vernieuwing voortvarend ter hand kunnen nemen. Uitbreiding van de zogeheten WSW-borging is een eerste noodzakelijke stap. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar. Het kost overheidsgeld, maar verdient zich terug.
  • Corporaties zoeken samen met marktpartijen en overheden naar mogelijkheden om onverkochte koopwoningen om te zetten in huurwoningen.
    Dertig jaar geleden heeft de toenmalige staatssecretaris van VROM, Gerrit Brokx, in de toenmalige huizencrisis de omzetting van onverkochte koopwoningen naar premiehuurwoningen mogelijk gemaakt. Daarmee is de sector veel leed bespaard gebleven. Ook nu zouden corporaties, marktpartijen en overheden de samenwerking moeten zoeken. En wie kan dat beter organiseren dan de provincie. Kenmerk .. effectief, uitvoerbaar en kan eventueel overheidsgeld kosten.

Bijdrage van iedereen

Duidelijkheid, snelheid en herstel van vertrouwen, daar draait het om, zegt de NVB. Uiteraard zijn er nog veel meer ‘wegen die naar Rome leiden’. Maar het belangrijkste is dat iedereen zijn bijdrage aan het herstel levert. Dit geldt voor marktpartijen, overheden en corporaties. Juist op regionaal niveau is er qua samenwerking veel mogelijk. Even cruciaal is dat mensen snel weten waar ze aan toe zijn. Dit om te voorkomen dat iedereen op elkaar gaat zitten wachten. Dat laatste zou pas echt rampzalig zijn.

Dec 8

NepromDe woningproductie daalt veel harder dan eerder werd aangenomen. Slechts de helft van de geplande nieuwbouw zal volgend jaar worden gerealiseerd. Die afname is vrijwel volledig toe te schrijven aan de stilgevallen markt voor nieuwbouwkoopwoningen, blijkt uit nog niet gepubliceerde cijfers van de projectontwikkelaars.

Vorige maand werd er nog op gerekend dat de afname van de woningproductie tot dertig procent beperkt zou blijven. De projectontwikkelaars verwachten nu echter dat bijna de helft van de geplande woningen niet zal worden gebouwd. Dat betekent dat er volgend jaar geen 85.000, maar slechts veertigduizend nieuwe woningen bijkomen.

Directeur Jan Fokkema van Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars, stelt dat het hier om voorlopige cijfers gaat. ”Het zijn altijd dagkoersen, maar duidelijk is dat het steeds moeilijker wordt om nieuwbouwwoningen verkocht te krijgen.”

Vooral de koopwoningmarkt wordt hard getroffen door de afnemende productie. Naar verwachting komen er slechts vijftienduizend nieuwe koopwoningen bij in 2009, terwijl er komend jaar ruim veertigduizend nieuwe koophuizen gebouwd zouden worden.

”De malaise in de woningproductie gaat grotendeels voorbij aan de huurmarkt,” verwacht directeur Nico Rietdijk van de NVB, bouwende projectontwikkelaars. ”Voor de koopwoningmarkt pakt het dramatisch uit. Door de onzekerheid die is ontstaan, wordt er geen huis meer verkocht. Van de nieuwe woningen die in 2009 zouden worden ontwikkeld, blijft vermoedelijk zeventig procent onverkocht.”

bron: parool.nl

Sep 26

Op de website van de Nederlandse Vereniging van Banken staat duidelijk vermeld dat de nieuwe stand van de toetsrente voor het 4e kwartaal van 2008 uiterlijk 1 september zou worden vastgesteld. Na meerdere keren navragen waarom dit niet gebeurd is laat men uiteindelijk weten dat de vakantie van Edward Feitsma, hypotheekexpert van de NVB, de reden is. Men heeft besloten dat de nieuwe toetsrente nu uiterlijk 1 oktober opnieuw wordt vastgesteld.

De toetsrente is een minimumpercentage rente waar hypotheekverstrekkers vanuit gaan bij het bepalen van de maximale hypotheeksom. Dat is afgesproken in een gedragscode. De toetsrente voorkomt dat leners met een te hoge hypotheek in de problemen komen als de rente op korte temijn stijgt. Sinds 1 januari 2007, wordt de toetsrente ieder kwartaal aangepast. De toetsrente geldt voor alle offertes met een rentevastperiode korter dan 10 jaar. Voor offertes met een rentevastperiode van 10 jaar of langer wordt getoetst op het werkelijke tarief.

Tarieven 2007 Tarieven 2008
  • 1e kwartaal 4.90%.
  • 2e kwartaal 4.90%.
  • 3e kwartaal 5.30%
  • 4e kwartaal 5.30%

Ik vind dit een vreemde gang van zaken, men is op de hoogte van hetgeen op de website vermeld staat maar neemt niet de moeite om dit aan te passen.

Aug 20

Het 1e halfjaar van 2008 is geen sterk halfjaar geweest voor de afzet van nieuwe koopwoningen. In de eerste zes maanden van 2008 verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwbedrijven 14% minder nieuwbouwwoningen dan in dezelfde periode van vorig jaar. Het zijn de conclusies van de (meest recente) Thermometer Koopwoningen; het halfjaarlijkse rapport waarmee de NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers een cijfermatige impressie geeft van de woningmarkt.

Oorzaak voor de verkoopdaling is een combinatie van factoren, zoals een gestegen hypotheekrente, afnemend consumentenvertrouwen en scherpere condities van banken. Een bijkomend probleem voor de nieuwbouwsector vormen de gestegen kosten, waardoor de marges voor de ontwikkelaars en bouwbedrijven zwaar onder druk zijn komen te staan. Hoewel er nu veel aandacht is voor de recent (fors) gestegen bouwkosten, zijn het vooral de grondkosten, die de laatste jaren voor veruit de grootste kostenstijgingen in de woningbouw hebben gezorgd. Tien jaar geleden kostte een gemiddelde kavel onder een nieuw koophuis 29.000 euro, maar dat is inmiddels opgelopen tot 101.000 euro. Dit betekent een stijging met bijna 250%. Dat is aanmerkelijk meer dan de stijging van 36% van de pure bouwkosten en ook aanmerkelijk meer dan de stijging van bijvoorbeeld benzine (+74%) in deze periode.

Teneinde de nieuwbouw concurrerend te houden met de bestaande bouw, komt het er volgens NVB nu meer dan ooit voor álle partijen bij de woningbouw, zoals ontwikkelaars en gemeenten, op aan de gewenste producten te ontwikkelen en tegelijk de (totale) kosten van de woningbouw scherp te houden. NVB noemt in zijn studie verschillende mogelijkheden, maar zet vooral in op de noodzaak van tariefsverlagingen voor bouwgrond. Met name gemeenten hebben – nu de markt tegenzit, erg veel moeite om de grondprijzen te verlagen. Op zich begrijpelijk, jarenlang zijn zij immers gewend geraakt aan de enorme opbrengstenstijgingen van bouwgrond en hebben daar mede hun gemeentebegrotingen op afgestemd, maar het is de enige remedie om de woningbouw in Nederland betaalbaar te houden. De gemeentelijke grondprijzen zijn gegeven de huidige markt gemiddeld 13.000 euro per kavel te hoog en moeten omlaag. Hiernaast dringt NVB er bij de gemeenten op aan zeer terughoudend te zijn met het stellen van extra aanvullende eisen bovenop het Bouwbesluit, omdat ook dit de woningbouw op extra kosten jaagt van zo’ n 2.000 á 9.000 euro per huis, waar de huizenkoper niet voor wil betalen.

bron: nvb-bouw.nl