Aug 14

De ECB heeft voor vele miljoenen aan Nederlandse rommelhypotheken opgekocht. Het gaat om NHG hypotheken van bankverzekeraar Delta Lloyd.

De Arena-securitisaties van Delta Lloyd zijn innovatief: ze dekken niet zoals gebruikelijk risico´s af met een renteswap, maar met een rentecap en andere voorwaarden.

Het Arena II-pakket van EUR787 miljoen aan hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie werd in november voor 42% opgekocht door de Europese Centrale Bank (ECB), in het kader van diens monetaire verruimingsprogramma, meldde het Financieele Dagblad.

Waar zou de Nederlandse staat zijn zonder de ECB?

Lees ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

bron: wallstreetweb.nl

lenen om te sparen

A. prima dat u zich als Risk Officer van een grote verzekeraar in de strijd mengt 😉 U neemt natuurlijk wel enig risico…

Jul 5

Arjen Gielen, de nieuwe directeur van de NHG blijkt ook weer een enorme gladjanus te zijn. Hij probeert de negatieve wijzigingen in de voorwaarden voor de garantie goed te praten.  Arjen Gielen is sinds 2007 raadadviseur van de minister-president bij het ministerie van Algemene Zaken. Het is niet zo vreemd dat er voor een hoge ambtenaar is gekozen. Het ‘aanpassen van de NHG regels tijdens de wedstrijd’ komt ook direct van de ministeries en niet van het waarborgfonds, zoals eerder door Stef Blok werd beweerd. 

Gielen was eerder ook lid van de directie Algemene Economische Politiek van het ministerie van Economische Zaken. Van 2002 tot 2005 was hij inspecteur Rijksfinancïen bij het ministerie van Financiën. Bij ditzelfde ministerie was hij eerder senior adviseur financiële economische politiek. Gielen startte zijn loopbaan bij het Centraal Planbureau.

Arjen Gielen: ‘Wij zijn ruimhartiger in het oplossen van problemen’

bron: RTL Z

Mar 17
Miljoenen mensen hebben een koophuis met Nationale Hypotheek Garantie voor als ze onverhoopt de hypotheek niet meer kunnen betalen. Een vangnet voor echtscheiding, ziekte en werkeloosheid. Maar hoe betrouwbaar is dit vangnet nog?

De NHG heeft namelijk nieuwe regels ingevoerd waardoor het steeds lastiger wordt om de restschuld op je huis bij verkoop kwijtgescholden te krijgen. Radar zoekt het uit.De Nationale Hypotheek Garantie zou een beetje houvast in onzekere tijden moeten geven. Je weet immers nooit of een huwelijk inderdaad voor eeuwig is en hetzelfde geldt voor je baan of gezondheid. De vraag is alleen of de NHG die garantie nog wel biedt sinds begin dit jaar de leennormen zijn bijgesteld.

De leennormen zijn veranderd omdat er de afgelopen jaren steeds meer mensen een beroep moesten doen op de NHG en het potje met geld dus harder leegloopt dan ooit. NHG stuurt aan op woningbehoud maar gaat daarin erg ver. Ze hanteren veel ruimere regels voor mensen met een lopende hypotheek.

Rekenvoorbeeld
Stel, Jan Jansen verdient 30.000 euro per jaar en heeft een hypotheek met NHG. Zijn relatie loopt stuk en het gescheiden stel wil het huis daarom verkopen. Als hij een nieuwe woning wil kopen, kan hij bij de bank zo’n 120.000 euro lenen.

Volgens de nieuwe (verruimde) NHG-normen kan hij echter een last dragen van 170.000 euro: een verschil van 50.000 euro. Dit kan ervoor zorgen dat de NHG niet garant staat voor de restschuld bij de verkoop van hun oude huis en Jan Jansen gedwongen wordt in de te dure woning moet blijven wonen.

Meer informatie over NHG.

Haircut methode
Niet alleen zijn er ruimere rekenregels voor woningbehoud opgesteld, de NHG biedt ook de zogenoemde ‘haircut methode’ aan. Als zij de hypotheek te hoog vinden voor een inkomen, dan kunnen ze het topje van de hypotheek kwijtschelden, zodat de hypotheek wel betaalbaar is op een salaris in plaats van twee. Maar ook deze methode is erop gericht de mensen in het huis te laten blijven wonen. Ook als je dat zelf niet geoorloofd vindt.

Testpanel enquête
We hebben het Radar Testpanel gevraagd naar hun ervaring met NHG. Zo’n 51.580 testpanelleden deden mee, waarvan ruim 14.000 respondenten een hypotheek met NHG hebben (gehad). ??De meeste mensen sloten NHG af op advies van een tussenpersoon (34%) en omdat het afsluiten ervan een extra korting op de hypotheekrente oplevert (31%). Bijna de helft (45%) beschouwt NHG als vangnet tegen een restschuld. 70 procent van de woningbezitters weet niet dat de voorwaarden recent zijn gewijzigd. Van de ondervraagden weet 83 procent sowieso niet dat het Waarborgfonds de voorwaarden tussentijds kan aanpassen.

De normen voor NHG zijn een jaar geleden via een pilot geïntroduceerd. Vóór die datum kreeg 49 procent de restschuld vergoed, 10 procent gedeeltelijk en 40 procent werd afgewezen. Sinds de normen zijn aangescherpt is dat percentage afwijzingen met 10% gestegen, waarbij een te hoog inkomen van één van de partners bij 32 procent als reden wordt opgegeven. Voor maart 2013 was dit maar liefst de helft minder.

Van de mensen die na maart 2013 zijn afgewezen voor kwijtschelding, geeft 64% aan niet genoeg inkomen te hebben om de hypotheek voort te zetten. Voor maart 2013 is dat 11% minder. De groep die na 2013 is afgewezen geeft in driekwart van de gevallen aan nog altijd in de te dure woning te wonen.

Meer Testpanel-uitslagen.

Datum Ma 17 maart 2014

Tijd 20:30 tot 21:10
Officiële Twitter @trosradar
bron: Trosradar.nl

Feb 19

Karel Schiffer heeft besloten op te stappen als directeur van het NHG-fonds.  Karel heeft de afgelopen 20 jaar een enorm probleem opgebouwd en nu het fout dreigt te gaan vlucht hij.

Bijna tien jaar geleden vond Karel het al nodig om een bekende blogger en hypotheekadviseur te bedreigen. De blogger schreef in 2005 dat er in de toekomst meer mensen met een restschuld zouden blijven zitten. Schiffer dreigde direct met juridische stappen te ondernemen vanwege onrechtmatig handelen en schade voor de naam van NHG.

Ga je nu voor je vertrek nog even je excuses aanbieden Kareltje?

Karel Schiffer opzouten!!!!!!!!

Karel Schiffer: ‘Pas bij een prijsdaling van 20-25 procent en een werkloosheid van 9,5 procent is de bodem van het fonds bereikt. Maar dat scenario is niet reëel.’

zie ook:

Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

De praatjes van Karel Schiffer en Edward Feitsma

De totaal ongeloofwaardige Karel Schiffer

Karel Schiffer, dat kun je toch niet maken!

Kareltje, kareltje….

Staatsjournaal komt met een promo voor de NHG

Jan 16

door De starter

Vandaag kwamen de voorlopige NHG cijfers uit voor 2013. In het bijgaande persbericht was te lezen dat het toegenomen aantal verliesdeclaraties conform verwachting was. Ik vind het echter nog wel opvallend. In mei dit jaar werd namelijk bekend dat huizen met NHG garantie alleen nog verkocht mochten worden wanneer ze 95% of meer van de getaxeerde waarde opbrachten. Daarbij werden minder huizen op een veiling gebracht en ontstond voor de NHG de mogelijkheid de meestverdienend partner te laten blijven wonen in een woning als hij na een scheiding (bijna) genoeg verdient voor de hypotheek.

Ondanks al die maatregelen die onherroepelijk in eerste instantie (!) tot relatief MINDER verkochte woningen met NHG leiden is het totaal aantal declaraties dus met 27% gestegen. Ter info: om te kunnen declareren moet je eerst je huis verkopen.

Maar goed, conform voorspelling die toename dus geen reden tot paniek. Niet conform voorspelling was het feit dat ‘de pot’ leeg zou lopen. Begin vorig jaar meldde de NHG immers het volgende:

Per saldo is de prognose dat, mede door de verhoging van de premie voor nieuwe garanties (van 0,70% naar 0,85%), ook in 2013 sprake zal zijn van een positief resultaat voor het waarborgfonds.

Niets is minder waar; het vermogen liep terug van 786 naar 778 miljoen euro. Echter staan de inkomsten van de 85.200 nieuwe ‘instappers’ al in de boeken en is 8% van de declaraties nog niet afgehandeld. Als die een vergelijkbaar beeld vertonen als de andere 92% zal de NHG over 2013 zo’n 163 miljoen euro uitkeren. Daarmee loopt het vermogen terug van 786 naar 766 miljoen. In de uitgekeerde 163 miljoen tel ik dan wel de declaraties mee die van 2012 waren blijven liggen, maar bij verliezen is mij altijd geleerd deze gelijk in de boeken te zetten.

In andere woorden waren 85.000 nieuwe premies niet genoeg om 3.900 declaraties te dekken. Nu zeker een kwart van de huizenbezitters onder water staat geeft dat te denken. Om een nieuwe NHG-instapper te krijgen moet er immers ook een woning worden verkocht. Daarbij is de vraag hoeveel mensen in de toekomst voor NHG kiezen. De maximale hypotheek die onder NHG valt loopt steeds verder terug, net als de nagekomen garanties en beloften. Met een steeds lagere maximale Loan-to-value en een Nederlandse staat die geen AAA meer is zou de rentekorting ook kunnen teruglopen. Maar het belangrijkste is dat de NHG als je deze lijn doortrekt in een paar jaar failliet gaat zonder nieuwe instappers. Van een systeem dat puur op nieuwe instappers drijft krijg ik sowieso een wat ongemakkelijk gevoel.

Zelf voorziet men vanaf 2018 in ieder geval een snel herstel. Staat genoteerd.

Jan 7

De CEO van Nationale Hypotheek Garantie heeft jonge mensen heel wat uit te leggen. Karel Schiffer is zijn naam. Karel komt zijn beloften niet na.

Journalist Jan-Hein Strop en hypotheekadviseur Jos Koets hebben de NHG ook op de korrel genomen. De Nationale Hypotheek Garantie heeft namelijk de voorwaarden voor NHG-hypotheken snel aangepast nu de huizenprijzen maar blijven dalen. Jan-Hein stelt zelfs de vraag: ‘Is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) nog wel een garantie?

Financieel adviseur Jos Koets, die de voorwaarden nauwgezet analyseerde, schreef hierover op IEX.nl: ‘Het grote voordeel dat NHG kwijtschelding geeft bij een verkoopverlies vanwege arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en echtscheiding is hiermee een utopie geworden.’

Dit is niet wat Karel de afgelopen jaren in zijn Metro columns heeft beloofd:

“Meer dan ooit doet scheiden dus lijden. Slechts voormalige geliefden die een lening hebben met Nationale Hypotheek Garantie komen met de schrik vrij. Wanneer beiden hebben meegewerkt aan een onderhandse verkoop wordt de restschuld immers betaald door NHG. Ook bij werkloosheid is dit het geval.”
(2 december 2009)”

Stel: u wordt onverhoopt werkloos. Of gaat scheiden. Dan bestaat de kans dat u uw woning moet verkopen Soms. met een verlies als gevolg. Een lening met Nationale Hypotheek Garantie voorkomt een rampscenario. Want NHG zal een eventuele restschuld van u overnemen..
(23 maart 2011)

Maar ook de tophypotheek die u nu in problemen brengt heeft u mede aan de NHG te danken. Dit is namelijk volgens Schiffer een kroonjuweel van het volkshuisvestingsbeleid. Een eigen woning was hierdoor niet langer exclusief weggelegd voor de rijken, maar ook voor Jan met de pet…..

“De tophypotheek die mede onder invloed van de hypotheekgarantie tot stand is gekomen, is dus al decennialang een kroonjuweel van het volkshuisvestingsbeleid.”
(23 september 2009)

Karel lijkt zich dus niet zo druk te maken om zijn geloofwaardigheid en de toekomst van jonge gezinnen. De dalende waarde van zijn eigen huis vindt hij daarentegen wel erg zorgelijk.

Lees ook: NHG normen versoepelen en versoberen en Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

Dec 15

De afgelopen week kreeg Mathijs Bouman kritiek van Kees Verhoeven op zijn artikel in het FD. Bouwman vindt het een goed idee om een securitiseermachine te bouwen die van hypotheken hypotheek­obligaties maakt waar langetermijnbeleggers in willen investeren.

“In wens ‘funding gap’ via NHI te dichten, gaat Mathijs Bouman snel voorbij aan goede concurrentie en toezicht”  luidt de kritiek van Verhoeven.

Volgens Mathijs is het een probleem dat de NHG Nederlandse hypotheken niet 100% garandeert, en er dus geen gesecuritiseerde obligaties van te bouwen zijn. Doordat de NHI nu alleen nieuwe NHG hypotheken opkoopt blijft het ‘big bang effect’ voor de banken uit.  Hij geeft nog wel toe dat een uitgekleed NHI wellicht goed voor nieuwe toetreders, en dus de marktwerking is, maar toch is het erg ‘jammer dat de oude er niet onder vallen’.

Ik vond het toch een beetje een vreemd verhaal en vroeg Bouman te reageren op de de onderstaande video van Piet Moerland. De voormalig bestuursvoorzitter van de Rabobank geeft hierin aan dat banken zelfredzaam moeten zijn en dat securitisaties de huidige problemen hebben veroorzaakt.

Verder kreeg ik het vermoeden dat Bouman zelf een erg hoge hypotheek heeft. Is hij op zoek naar ‘The Greater Fool’? Waarom zou hij anders zo voor een plan zijn dat de concurrentie verminderd en misschien zelfs tot een hogere hypotheekrente zal leiden?

Mathijs weigerde te antwoorden op mijn vraag of hij een hoge hypotheek heeft. Hij noemt dat ‘verdachtmakingen‘ en weet niet zo goed hoe hierop te reageren… Dus ben ik zelf maar even gaan zoeken.

Mathijs wist al jaren dat dit fout moest gaan

 

Jul 15

Zalvende woorden spreekt de NHG in haar kwartaalberichten. De risico’s voor de Nederlandse staat zijn gering. FTM gaat het na en constateert anders. Er is niet veel voor nodig om het garantiefonds om te duwen.

Ruim 159 miljard euro aan gegarandeerde hypotheken op een buffer van slechts 787 miljoen euro. Nee, het is geen Amerikaanse cowboybank, maar het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de uitvoerder van de nationale hypotheekgarantie (NHG). Een gewone kredietverzekeraar met zo’n hefboom zou al lang zijn gesloten, maar niet het WEW. Mocht de buffer namelijk niet toereikend blijken, dan staat de overheid garant.

Lees verder bij Follow the Money

Apr 1

Volgens Haagse bronnen heeft minister Blok afgelopen maanden achter de schermen gewerkt aan een nieuwe oplossing om de woningmarkt vlot te trekken. Met het nieuwe plan wil Blok de verzekeringsmaatschappijen tegemoet komen die door het afschaffen van spaarhypotheken een belangrijke inkomstenbron kwijt raakten.

twitconv

Het nieuwe plan behelst een volledige herziening van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). “De NHG is nooit ontworpen om te functioneren in tijden van prijsdalingen. Nu dit tegen alle economische modellen van CPB en DNB in toch mogelijk blijkt, komt het systeem onder druk te staan”, aldus Karel Schiffer van de NHG.

Hij vervolgt: “Er is binnen dit systeem geen enkele prikkel om door te stromen, na de eenmalige heffing houden kopers toch de rest van hun leven restschuldbescherming. Doorstroming komt de laatste jaren eigenlijk alleen voort uit een buitensporig hoog scheidingspercentage onder deelnemers aan de NHG. Nadeel is wel dat de bodem van het garantiefonds op deze manier in zicht komt.

Het nieuwe plan is afgekeken van de effectenbeurs, waar beleggers aandelen kunnen kopen en daarbij een verzekering tegen prijsdaling kunnen afsluiten. Deze zogeheten put-opties bieden de koper van een huis de zekerheid om na een afgesproken termijn het huis tegen een afgesproken prijs van de hand kunnen doen. Omdat huizen nu eenmaal altijd duurder worden is dit een zeer interessant product dat bijvoorbeeld verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen zouden kunnen aanbieden. Een woordvoerder van Pensioenfonds APG heeft al laten weten graag aan de onderhandelingstafel plaats te nemen.

De looptijd van de Nationale Put-Optie (NPo) zal naar alle waarschijnlijkheid vijf jaar en een dag bedragen. Op deze manier kan er een lagere toetsrente op de hypotheek worden bedongen. Indien een eigenaar geen gebruik van de optie maakt maar na vijf jaar en een dag blijft wonen, komt zijn recht op de prijsgarantie te vervallen. Er is dus een grote prikkel om iedere vijf jaar naar een ander huis te verhuizen. Op deze manier hoopt minister Blok jonge stellen te stimuleren stappen te blijven zetten in hun wooncarrière.

De maximale lening zal naar verluid gebaseerd kunnen worden op de waarde van de NPo. Sluit een starter dus een NPo af van 175 duizend euro voor een huis van 150 duizend euro, dan zal hij onder de nieuwe regels een hypotheek mogen nemen van 105% van de 175 duizend, dus 184 duizend euro. Het extra geld dat hiermee vrij komt kan gebruikt worden voor bijvoorbeeld een duurzame investering of een wereldreis.

Ook wethouders van verschillende gemeenten zouden zijn aangehaakt bij het initiatief. Uit onder andere Horst aan de Maas en Amsterdam zijn afgevaardigden van respectievelijk CDA en PVDA eensgezind over de Win-Win die het nieuwe plan oplevert. “Door het opkopen tegen Garantieprijs, zijn ook wij gegarandeerd van een toenemende WOZ- en grondwaarde. Starters die onder NPo kopen willen we graag een extra stimulans geven in de vorm van een verantwoorde extra lening of subsidie. Details daarover worden eerdaags bekend gemaakt”.

bron: Woningmarkt Cijfers

 

1april

Nov 3

Voor zo’n miljoen huizenbezitters met de Nationale Hypotheekgarantie wordt verhuizen in het nieuwe jaar een dure grap. De NHG-hypotheek blijkt alleen mee te nemen te zijn naar een volgende woning als ze voortaan annuïtair en volledig wordt afgelost.

Lees verder bij de Volkskrant

hypotheekschuld