Mar 24

Geachte heer, mevrouw,

Hierbij een open brief betreffende de nieuwe regels van NHG bij scheiding. Het is u algemeen bekend dat de regels van NHG met betrekking tot scheiding drastisch zijn gewijzigd. Vanaf 1 januari 2014 hanteert NHG de werkelijke last toets als mensen gaan scheiden. Deze toets zorgt ervoor dat mensen gemakkelijker in hun woning kunnen blijven wonen omdat zij simpelweg een hogere hypotheek kunnen dragen op hun inkomen.

Waar op het ogenblik bij aankoop van een woning gemiddeld 4,5 keer het inkomen aan hypotheek verkregen kan worden, wordt bij de werkelijke last toets deze verruimd naar zelfs 6 keer of meer van het inkomen. Hierbij kijkt NHG niet alleen naar het inkomen maar ook naar het vermogen. Zij hebben zelfs de mogelijkheid om bestaande hypotheekvormen om te zetten (naar een andere hypotheekvorm) om daar de maandlasten mee te verlagen. Hierbij wordt ook de duur van de hypotheekvorm verlengd naar weer 30 jaar terwijl er al diverse jaren renteaftrek is genoten. Bovendien worden eigen middelen (het vermogen) meegenomen in de toets. Dit betekent dat iemand die wat gespaard heeft eerder positief uit de toets komt dan iemand die “lekker heeft geleefd”. De toets zorgt er dus voor dat het beter is om niet te sparen!! Ik vind dit persoonlijk een verkeerde denkwijze dat huizenbezitters die gespaard hebben gestraft worden.

In het kort komt het erop neer dat NHG er alles aan doet om de woning te kunnen behouden. In veel situaties geeft de huizenbezitter aan de nieuwe maandlasten van zijn omgezette hypotheek niet te kunnen betalen. In dit geval ontstaat er een discussie tussen NHG en de huizenbezitter waarbij NHG aangeeft dat de toets leidend is. De huizenbezitter moet dus genoegen nemen met de berekening van NHG. Indien deze een klacht wil indienen dan is dit niet mogelijk. Er is geen instantie waar de klacht kan worden ingediend behalve bij de rechter. U begrijpt dit zullen veel huizenbezitters niet doen. Het gevolg is dat deze de “opgedrongen” situatie accepteert en gaat proberen iedere maand de hypotheeklasten netjes te betalen. Indien dit toch niet lukt, ontstaat er een groot probleem. NHG staat namelijk niet meer borg waardoor de restschuld door gedwongen verkoop en gemaakte incassokosten door achterstandsbetalingen op het boordje bij de huizenbezitter komt. Deze zal zijn hele leven hier mee te maken krijgen terwijl NHG iets opgedrongen heeft.

In de diverse gesprekken die ik heb gehad met NHG blijven zij van mening dat hun werkelijke last toets leidend is. Natuurlijk moet eerst de bank de situatie beoordelen. Deze moet met een goed argument komen als de huizenbezitter binnen de toets valt en toch de maandlasten niet kan betalen. Vanwege het leidende karakter van de NHG toets zullen banken de toets ook daadwerkelijk 100% volgen. Het gevolg is dat de huizenbezitter bij zijn bank en  bij NHG tegen een dichte deur aan loopt.

De werkelijke last toets wordt in de media gebracht als een hulpmiddel voor scheidende huizenbezitters. In werkelijkheid blijkt dit een strop te zijn voor veel huizenbezitters. Ik vind het onbegrijpelijk dat instanties zoals de NVB, Nibud en de AFM hun goedkeuring hebben gegeven aan deze toets. NHG geeft op hun website en in hun voorwaarden aan dat de AFM de beheercriteria heeft onderschreven. Hiermee zeggen zij dus dat de AFM 100% achter de berekening staat. U komt echter op twitter met de volgende reactie:

Alleen op hoofdlijnen uitgangspunten met NHG besproken. Geen akkoord beheernormen. Verantwoorde toepassing per klant belangrijk

Met deze reactie geeft u aan het niet 100% eens te zijn met NHG. Iedere situatie kan anders zijn en deze moet ook zo worden beoordeeld, is uw mening. Echter wie gaat dit beoordelen. Het antwoord is simpel dit is NHG. Wat moet een huizenbezitter dan doen als deze het niet eens is met de uitspraak van NHG. De AFM beoordeelt namelijk geen persoonlijke situaties. U begrijpt de cirkel is weer rond en de huizenbezitter is weer eens de dupe.

Ik ben van mening dat u als toezichthouder meer kan doen voor de huizenbezitters in Nederland. Er is nu een situatie ontstaan die tot grote chaos gaat leiden in Nederland. Ik heb daarom de volgende vragen / voorstellen:

  • Er moet een instantie komen waar huizenbezitters hun klacht over NHG kunnen indienen. Ik ben van mening dat de AFM daarin het voortouw moet nemen en het is zelfs mogelijk dat zij dit gaan controleren. Gaat de AFM dit doen?
  • Een duidelijk standpunt van de AFM zelf betreffende de nieuwe regels van NHG. Staan zij 100% achter de werkelijke last toets van NHG die leidend is of niet.
  • Gaat de AFM het initiatief nemen (loket worden) om huizenbezitters die het niet eens zijn met NHG te helpen. Kunnen zij hun persoonlijke situatie aan hen voorleggen.

Indien u de afgelopen drie maanden terug kijkt, begrijpt u ook dat de ontstane situatie zo snel mogelijk moet veranderen. Hoe langer deze situatie blijft, hoe meer “slachtoffers” er zullen vallen. Het gevolg is een mediagekte waar we niet op zitten te wachten.

Ik verneem graag uw schriftelijke reactie op deze openbrief die ook op internet wordt geplaatst.

Met vriendelijke groeten.
Jos Koets (columnist en hypotheekadviseur)