Oct 25

Tijdens het Rondetafelgesprek Geldstelsel gaven Reinier Pollmann (Autoriteit Financiële Markten) en Dirk Bezemer (Rijksuniversiteit Groningen)  de VVD een lesje over de Nederlandse huizenmarkt. De VVD krijgt tevens de opdracht om de huizenmarkt nu eens echt aan te pakken omdat deze de stabiliteit van Nederland bedreigt.

VVD: Wir haben es nicht gewusst

AFM: Jonge generaties worden gedwongen veel te lenen

bron:

 

 

 

Jul 1

Het aantal huizenbezitters in Nederland met een betalingsachterstand van meer dan drie maanden is kleiner dan 1%. Waarom maakt iedereen zich dan zo druk over de stabiliteit van de huizenmarkt?  Er is wel degelijk iets aan de hand met onze huizenmarkt. Maar iets anders dan vaak wordt gedacht.

Voor de financiële crisis van 2007/2008 leek de Nederlandse huizenmarkt gezond. Prijzen en verkochte aantallen stegen.

Nederlanders leenden vaak de gehele waarde van het aangeschafte huis of meer. Aflossingsvrije hypotheken waren aantrekkelijk door het bestaan van hypotheekrenteaftrek. Een relatief groot deel van de balans van de Nederlandse banken bestaat uit hypotheken op Nederlandse huizen. Banken kunnen hun Nederlandse activiteiten niet geheel financieren uit Nederlandse spaargelden. En zijn aangewezen op buitenlandse financiering. Voor de crisis leek dit geen probleem. Buitenlanders kochten graag gebundelde pakketjes hypotheken uit het solide Nederland. Securitisatie noemen we dat.

Na de crisis is alles anders. Securitisatie is uit. Buitenlanders worden zenuwachtig van de relatief hoge hypotheekschuld van Nederlanders. En van de relatief grote omvang van de Nederlandse hypotheekportefeuille van Nederlandse banken. En van het grote aantal aflossingsvrije hypotheken. Met hoge verhoudingen van de waarde van de hypotheek tot de waarde van het huis. Risico’s die voor de crisis onvoldoende waren ingeprijsd.

En inmiddels dalen de huizenprijzen. De bodem lijkt nog niet bereikt. Er heerst nog steeds onzekerheid over het toekomstige belastingregiem voor de huizenmarkt. Het is  logisch dat buitenlanders niet meer staan te springen om Nederlandse hypotheken in portefeuille te nemen. In ieder geval moet de compensatie voor het risico aanmerkelijk hoger zijn dan voor de crisis.

Nederlandse banken zelf hebben vermoedelijk geen grote behoefte aan het uitbreiden van hun Nederlandse hypothekenportefeuille. Die portefeuille moet eerder kleiner dan groter worden.

Dat zijn de problemen van de Nederlandse huizenmarkt. Ondanks dat inderdaad lage cijfer van de betalingsachterstanden.

Bron: lexhoogduin.com

Dec 18

Er wordt voor de komende maanden rekening gehouden met een minimale prijsdaling. Ja, ja. Een enorm aantal te koop staande huizen, sterk toenemende problemen op de arbeidsmarkt, banken die een stuk terughoudender zijn dan een tijdje geleden en dan durft de ING wel een minimale daling van de prijzen te voorspellen. Goed werk, mannen.

Kees de Kort

Dec 1

De Nederlandse huizenmarkt lijkt zich, in lijn met het economisch beeld, enigszins te herstellen. Weliswaar ligt het aantal transacties nog steeds ongeveer een derde lager dan een jaar geleden, maaar volgens de Rabo heeft de prijsontwikkeling bijna de bodem bereikt.

Huizenprijs
De huizenprijzen reageren (met enige vertraging) sterk op de ontwikkeling van de economische groei in het afgelopen jaar: vlak na de kwartalen met een forse afname van de economische activiteit, nam de huizenprijs, afgemeten aan de verschillende indices, het hardst af. Momenteel dalen de prijzen jaar-op-jaar nog steeds.

Een deel van de groei uit het verleden was dus ook gebaseerd op de kunstmatig hoge groei van de kredietverlening. Die fout zijn we niet van plan nog een keer te gaan maken (1.04)

Prijs
De mediane huizenprijs van de NVM is gedurende de afgelopen vier kwartalen met 6,9% afgenomen. Deze prijsdaling komt geheel voor rekening van het vierde kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009. Daarna is voorzichtig de opgaande lijn ingezet. Bovendien geldt de opgaande lijn in het afgelopen half jaar voor alle woningtypen, met slechts één uitzondering. Appartementen, die in de afgelopen maanden het minst in prijs zijn gedaald, leverden in het derde kwartaal 1.000 euro in ten opzichte van het tweede kwartaal. Wel valt er het een en ander af te dingen op de cijfers van de NVM, vooral vanwege samenstellingseffecten. Zo worden momenteel minder duurdere woningen verkocht, waardoor de mediane (de middelste waarneming) huizenprijs automatisch daalt.

Kwaliteit
De huidige mediane woning is daarmee van een mindere kwaliteit en/of kleiner van omvang dan een jaar geleden. Desondanks zijn de NVM-cijfers relevant, aangezien deze reeksen circa drie maanden voorlopen op de andere tijdreeksen van Nederlandse huizenprijzen. In die tijdreeksen wordt meer rekening gehouden met het feit dat in een laagconjunctuur vooral dure woningen minder vaak van eigenaar wisselen. Deze indices, zoals de PBK van CBS/Kadaster en de WOX van ABF Valuation, komen naar onze verwachting voor 2009 uit op een daling van de gemiddelde huizenprijs in Nederland met ongeveer 3% als we uitgaan van stabilisatie van de markt.

2010
In 2010 deinen de huizenprijzen ook weer mee met de conjuncturele ontwikkeling. Enerzijds is er waarschijnlijk een licht herstel van vertrouwen door gunstiger economisch nieuws, anderzijds loopt de werkloosheid op. Een stabilisatie van het huidige prijsniveau, bij een nog steeds relatief laag aantal transacties past in dit beeld.

bron: RTLZ.nl

Nov 5

Voor het eerst doen analisten een voorspelling voor de prijsontwikkeling van de huizenmarkt op basis van patroonherkenning. Het is waarschijnlijk dat de huizenprijzen de komende twee tot drie jaar enkele tientallen procenten in waarde zullen dalen.

“Woningprijs in december met 4,1% gestegen”, aldus een bericht onlangs in de media. Na de forse stijgingen in de periode 1995 – 2002 lijkt de woningmarkt tot rust te zijn gekomen. Dat een aanzienlijk genuanceerder beeld denkbaar is, kan worden afgeleid uit het patroon dat momenteel zichtbaar is.

Patroonherkenning is een analysevorm die met name gehanteerd wordt bij het in kaart brengen van de beurskoersen. Wanneer in een bepaalde markt voldoende kopers en verkopers aanwezig zijn, ontstaat een patroon. We zien in een dergelijk patroon steeds combinaties van trends en correcties. Een belangrijk verschil tussen trends en correcties is dat de golfbewegingen binnen een trend weinig overlap kennen, terwijl dat bij correcties juist wel het geval is.

Het interessante aan patroonherkenning is dat er altijd tenminste 3 golven zijn, ongeacht of je je nu in een trend dan wel in een correctie bevindt. Daarin zit ook de voorspellende kracht van patroonherkenning. Een voorbeeld kan dat illustreren. Wanneer vanaf een bodem of vanaf een top een trend begint die gevolgd wordt door een correctie, weten we één ding zeker: het vervolg na de correctie is weer een trend en wel in dezelfde richting als de oorspronkelijke trend. Heel vaak staan de trends ook nog in een bepaalde verhouding tot elkaar. Een vaak voorkomende verhouding is dat de eerste trend qua lengte gelijk is aan de vervolgtrend.

Wanneer we deze kennis toepassen op onderstaande grafiek, wat vertelt ons dat dan over de huizenmarkt in Nederland?

patroonherkenning huizenmarkt

De grafiek laat de wijziging van de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen zien sinds 1995. Eind 1999 was de waardestijging het grootst, op jaarbasis bedroeg de waardetoename ruim 20% (TOP). Tot 2003 nam de jaarlijkse waardestijging sterk af, op de bodem bedroeg zij op jaarbasis gemeten nog slechts 1,2%. Gezien de kracht van de daling is duidelijk sprake van een trendmatige beweging (golf a).

Sinds 2003 gaat de waardestijging zijwaarts: in de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde jaarlijkse stijging zo’n 4%. Deze zijwaartse beweging, golf b, is vanwege de overlap correctief. Golf b lijkt zijn top inmiddels te hebben gemaakt (NU). De kans neemt nu met de dag toe dat de prijsstijgingen zullen gaan omslaan in prijsdalingen. Een nieuwe trend ontstaat dan in de vorm van golf c.

Vaak is de lengte van golf c gelijk aan die van golf a. Zelfs als de lengte van golf c minder groot is, dan bedraagt op grond van onze berekeningen de daling nog altijd tenminste 6% per jaar. Waarschijnlijker is het echter dat de prijsdaling op enige moment 1% per maand zal bedragen ofwel 12% per jaar. De patronen laten zien dat de daling rond 2010 weer zal afnemen, waarna vermoedelijk in 2010 voor het eerst weer een omslag naar een lichte stijging per maand denkbaar is. De conclusie is ons inziens dat er een grote waarschijnlijkheid bestaat dat de huizenmarkt de komende twee tot drie jaar rake klappen gaat krijgen, waarbij men aan dalingen van enkele tientallen procenten kan denken. Op grond van de patronen is de aankoop van een woonhuis nú niet het beste moment. Onlangs heeft Elmer Hogervorst hierover een interview op BNR gegeven.

Vaak staan trends ook in een bepaalde relatie tot elkaar. Een veelvoorkomende verhouding is dat de eerste trend qua lengte gelijk is aan de vervolgtrend. Als we deze kennis toepassen op de grafiek hiernaast, vertelt die ons heel wat over de huizenmarkt in Nederland. De grafiek laat de wijziging van de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen zien sinds 1995. Eind 1999 was de waardestijging het grootst; in dat jaar steeg de gemiddelde waarde met ruim 20%. Dat is het hoogste punt in de grafiek. Tot 2003 nam de jaarlijkse waardestijging sterk af, op de bodem bedroeg zij op jaarbasis gemeten nog slechts 1,2%. Gezien de kracht van de daling is duidelijk sprake van een trendmatige beweging (neergaande golf na piek).

Sinds 2003 gaat de waardestijging ‘zijwaarts’: in de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde jaarlijkse stijging zo’n 4%. Deze zijwaartse beweging is vanwege de overlap correctief. Deze licht stijgende golf lijkt dit jaar zijn top te bereiken. Met de dag neemt de kans nu toe dat de prijsstijgingen omslaan in prijsdalingen. Een nieuwe trend ontstaat dan in de vorm van een neergaande golf.

Vaak is de lengte van deze neergaande golf gelijk aan die van de eerste opgaande golf. Zelfs als de lengte van de verwachte neergaande golf minder groot is, bedraagt op grond van onze berekeningen de daling nog altijd ten minste 6% per jaar. Waarschijnlijker is het dat de prijsdaling op enig moment 1% per maand zal bedragen ofwel 12% per jaar. De patronen laten zien dat de daling rond 2010 zal afnemen, waarna vermoedelijk in 2010 voor het eerst een omslag naar een lichte stijging per maand denkbaar is. De conclusie moet luiden dat zeer waarschijnlijk de huizenmarkt de komende twee tot drie jaar rake klappen gaat krijgen. Wij denken aan prijsdalingen van enkele tientallen procenten.

Elmer Hogervorst is verbonden aan Hogervorst Advies, Rick Versteeg aan Matrix Asset Management.