Jan 4

De luchtbel op de Amerikaanse huizenmarkt lijkt te zijn leeg gelopen. Maar in sommige Europese landen zijn koopwoningen nog altijd relatief duur, inclusief Nederland.

Dat concludeert weekblad The Economist in de eerste weekeditie van het nieuwe jaar.

Het Britse weekblad werkt met een eigen indicator om huizenmarkten internationaal te vergelijken. Deze is gebaseerd op een verhoudingsgetal dat prijzen van koopwoningen afzet tegen het huurrendement van commerciële vastgoedinvesteerders.

The Economist house-price indicators

Idee is dat het huurrendement de alternatieve kosten van wonen weergeeft voor eigenaren van koopwoningen. The Economist werkt met meerjarige gemiddelden van de woningprijs-huurkosten ratio en zet actuele woon- en huurprijzen af tegen dit gemiddelde.

Huizenmarkt VS gekalmeerd
Uit de meest recente cijfers over 2009 blijkt dat Amerikaanse huizenprijzen in tien grote steden nog maar 3 procent boven het meerjarig gemiddelde van de woningprijs-huurkosten ratio liggen. (zie kader: Huizenmarkt)

zie ook: The Economist, (2003): House of cards

In Europa zijn er echter nog veel landen waar huizenprijzen relatief hoog zijn. Voor Nederland komt The Economist op een overwaardering van 21 procent. In Groot-Brittannië liggen huizenprijzen nog altijd 29 procent boven het meerjarig gemiddelde van de woningprijs-huurkosten indicator.

In landen als Duitsland en Zwitserland zijn koopwoningen relatief goedkoop.

Hypotheekrente- aftrek Nederland
The Economist wijst erop dat de eigen maatstaf niet perfect is. Zo is de tijdsspanne waarin de gemiddelde verhouding tussen woningprijzen en huurkosten wordt gemeten niet in alle landen gelijk. Dit kan onderlinge verschillen tussen landen vertekenen.

Bijzonder voor Nederland is uiteraard de grote invloed van de hypotheekrente-aftrek op de woonlasten van huiseigenaren. Commerciële huurders krijgen in Nederland geen fiscale subsidie.

Aangezien de indicator van The Economist actuele woning- en huurprijzen afzet tegen een historisch gemiddelde van de woonprijs-huurrkosten ratio, wordt het effect van de hypotheekrente-aftrek in principe consistent mee gewogen.

bron: Z24.nl

Dec 29

Het traditionele beeld van de spaarzame Nederlander moet op de schop. We leven al tien jaar op de pof, blijkt uit de statistieken van het CBS.

leenkneuzen

Nederland heet een spaarzaam volkje te zijn, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de op krediet levende Amerikanen. Maar ook in ons land blijken we al tien jaar meer uit te geven dan er binnenkomt, blijkt uit recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Lees hier verder

Mar 12

Maartje Martens

Vrijwel alle deskundigen zijn het er inmiddels over eens dat woningprijzen naar beneden gaan, maar de meningen zijn behoorlijk verdeeld over hoe lang de reeds ingezette daling zal gaan duren en hoe fors de daling zal zijn. Naar de mening van Maartje Martens zijn er duidelijke indicaties voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. Een belangrijk deel van de indicaties is te vinden in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van de koopwoningmarkt.

Stagnatie, terugval, impasse zijn begrippen die gebruikt worden voor de Nederlandse koopwoningmarkt sinds het najaar van 2008. In een brandbrief aan de regering vragen vrijwel alle betrokken marktpartijen om maatregelen. Deze analyse liegt er niet om: met name in de woningbouwproductie gaan harde klappen vallen. Van de geplande 85.000 woningen zullen er in 2009 hooguit 40.000 gerealiseerd worden en deze teruggang wordt vrijwel geheel toegeschreven aan de koopsector. In november zijn 40% minder woningen verkocht dan een jaar daarvoor en het aantal bezichtigingen is zelfs met 75% gedaald.

Toch gaan veel analisten ervan uit dat de Nederlandse woningmarkt gezond is en er momenteel sprake is van een normale fluctuatie. Zij achten een vrije val van woningprijzen onwaarschijnlijk en voelen zich daarin gesteund door marktindicatoren als rentestand, inflatie, inkomensontwikkeling en, niet te vergeten, het grote woningtekort. Tot deze groep behoren analisten van banken en een reeks van economen en woningmarktdeskundigen. Zij verwachten een teruggang van de woningprijzen in Nederland van hooguit 10%. Het is volgens hen vooral van belang het vertrouwen van de consumenten in de woningmarkt niet negatief te beïnvloeden. Tot op dit moment is in officiële statistieken nog weinig merkbaar van een prijsdaling van woningen in Nederland, maar dat wil niet zeggen dat er niets aan de hand is, in tegendeel. Er zijn ook andere, officieuze, geluiden te horen, bijvoorbeeld van individuele makelaars die verkopen aanzienlijk zien slinken. Onlangs voorspelde bouwondernemer Bert Verwelius in Quote 500 van december 2008 een daling van woningprijzen met 30%, hetzelfde percentage als het IMF al voorzag in april 2008.

In dit artikel wil ik de stelling onderbouwen dat er duidelijke indicaties zijn voor een langdurige en ernstige stagnatie van de koopwoningmarkt en voor een flinke daling van de woningprijzen. De verklaring hiervoor is niet enkel de kredietcrisis, maar ligt voor een belangrijk deel in een tot nog toe geheel onderbelicht aspect, namelijk de structuur van koopwoningmarkt zelf die de afgelopen dertig jaar gebaseerd was op huisprijsinflatie en doorstroming.

Lees verder: Een ding is zeker: woningprijzen in Nederland zullen scherp dalen

Dr Ir Maartje Martens,
zelfstandig adviseur woningmarkt,
Delft

Feb 4

ING is met een balanstotaal van 1300 miljard euro ruimschoots de grootste bank van Nederland en bezet wereldwijd de 9de plaats. Helaas bedraagt het eigen vermogen van ING maar 25 miljard. Door een reeks internationale overnames kreeg de bank vanaf het eind van de jaren negentig een steeds internationaler karakter. Uit deze cijfers blijkt wel dat er op banken weinig toezicht is, de “goden van het geld’ hebben enorme hoeveelheden geld uit het niets geschapen.

Niet zo vreemd dat Wouter Bos het niet zo ziet zitten met dit zinkend schip. Als men 2% van de uitstaande risico’s moet afschrijven ($26 miljard) is de bank al failliet.

Gaat Nederland IJsland achterna?

Leverage banking

Dec 18

EULER HERMES KredietverzekeringHet aantal faillisementen groeit volgend jaar in Nederland harder dan in andere Europese landen. Euler Hermes, de grootste kredietverzekeraar ter wereld, verwacht op basis van eigen onderzoek dat het aantal faillisementen in Nederland met ruim 38 procent toeneemt.

Met deze toename staat Nederland bovenin de faillissementsindex van het concern. In de lijst, met vooral ontwikkelde economieën, staan alleen de Verenigde Staten en Hongkong hoger. Het Verenigd Koninkrijk staat net onder Nederland met een stijging van 34 procent.

De groei van het aantal faillisementen is een gevolg van de financiële crisis en de economische teruggang. Volgens de kredietverzekeraar heeft vooral de verslechtering van de Duitse economie grote gevolgen voor het Nederlandse bedrijfsleven.

bron: eulerhermes.com

Nov 27

vastgoedrapport Groningen | Assen

De Gouden Tijden voor de Noordelijke vastgoedmarkt zijn voorbij. Vooral de makelaars van luxe nieuwbouwcomplexen krijgen het voor de kiezen.

Volgens hoogleraar Ed Nozeman van de Rijksuniversiteit Groningen, zal de woningmarkt nooit meer hetzelfde zijn en kan de dip nog wel jaren aanhouden. Vooral luxe nieuwbouwcomplexen zijn nu moeilijk te verkopen. Zo zijn voor de Tasmantoren in de stad nog maar 30 van de 200 appartementen verkocht.

Huizenkopers kunnen juist baat hebben bij de huidige economische crisis, want makelaars verzinnen de gekste dingen om aspirantkopers te verleiden. Niet alleen de bekende ronkende termen worden ingezet, maar de koper kan ook rekenen op kortingen en zelfs een minuutje gratis winkelen. Volgens Nozeman zullen projectontwikkelaars in de toekomst nog steviger inzetten en zelfs aanbieden om de huidige woning van de koper over te nemen.

bron: RTV Noord

Nov 16

Lenen en consumeren Terwijl de ene na de andere spaarbank reclame maakt met zijn hoge rentetarieven en ons aanzet geld te storten, wil de vakbeweging dat het spaarloon wordt gedeblokkeerd en dat we de vrijgekomen middelen gaan besteden. De economie mag immers niet inzakken. We moeten consumeren.

In de Verenigde Staten gaat het nog een stap verder.

Eerder dit jaar hebben gezinnen al een cheque in de bus gekregen, waarvan de bedoeling was dat ze er zo snel mogelijk mee naar de winkelcentra zouden gaan, en nu heeft de aankomende president Obama een plan om huishoudens nog eens $1000 toe te stoppen. We zullen en moeten doorgaan met besteden, want anders gaat het niet goed met de economie.

Het gevolg van de Amerikaanse bestedingsdrift is dat de spaarquote van gezinnen in de VS al een aantal jaren rond nul ligt. In de jaren tachtig spaarden Amerikanen nog gemiddeld 8% van hun beschikbaar inkomen. Alom wordt die spaarquote van nul gezien als het beste bewijs van de slechte staat waarin Amerika verkeert. Ze besteden daar maar raak en dat moet wel fout aflopen.

Maar voor we in Nederland met het opgeheven vingertje gaan zwaaien, is het wel goed dat mensen zich realiseren dat de spaarquote van Nederlandse gezinnen sinds 2003 ieder jaar negatief is geweest. Niet nul als in Amerika, maar negatief. In 1995 spaarden we nog 5%. Nu besteden we dus ons hele beschikbare inkomen en dan nog wat extra. We ontsparen. Maar de nationale spaarquote is toch positief?

Ja, maar dat komt voor wat betreft de gezinnen omdat er voor ons gespaard wordt, via de pensioenfondsen. Nederlanders zijn gedwongen spaarders geworden. Dankzij ons kapitaaldekkingsstelsel kunnen werknemers zich permitteren hun hele inkomen uit te geven.

In alle ontwikkelde landen zien we overigens dat spaarquotes de laatste tien jaar zijn gedaald. Of je nu Engeland of Duitsland of Japan neemt, het beeld is overal hetzelfde.

De belangrijkste reden waarom er minder gespaard wordt, is dat de rentestanden jaren achtereen gedaald zijn. Lenen werd steeds aantrekkelijker – met als gevolg sterk gestegen huizenprijzen – en sparen loonde eigenlijk niet. In Nederland werd de zorg voor de oude dag overgenomen door de pensioenfondsen en daardoor konden Nederlanders besteden, uitgaan en vakantievieren zonder zich om de dag van morgen te hoeven bekommeren.

Hoe kan de balans tussen sparen en consumeren worden hersteld? Als mensen zich zorgen maken over de toekomst gaan ze als regel meer sparen. Zie wat nu gebeurt. Het helpt daarbij als de rente hoger is dan een schamele 1 of 2%. Ook daar zien we nu verandering, want volgens de reclameboodschappen kan je spaarrente oplopen tot wel 5%! De banken hebben nu spaargeld nodig en ineens kunnen ze ons wel een behoorlijke vergoeding bieden, waar sommige eerder op internetrekeningen stiekem de rente naar vrijwel niets hadden verlaagd. Het gaat dus de goede kant op, zou je zeggen. Maar dan grijpt de vakbeweging in. Sparen? We moeten besteden! Stel je voor dat we een procent minder zouden uitgeven dan in het recordjaar 2007. Dat zou een ramp zijn! Nederlanders als de Amerikanen van Europa – dat is wat de vakbeweging eigenlijk wil.

bron: Telegraaf.nl

Jul 20

Op de site van De Nederlandse Bank vond ik een interessant stuk over de Amerikaanse huizenmarkt:

“De gevolgen van huizenmarktcorrecties blijven niet beperkt tot de huizenmarkt, maar raken de reële economie. Tot nog toe heeft dit zich vooral gematerialiseerd in dalende woninginvesteringen. Als het bij dalende woninginvesteringen zou blijven, dan vielen de gevolgen voor de Amerikaanse economie nog mee. Maar de kans is groot dat de correctie op de huizenmarkt dit jaar een rem zal zetten op de consumptie. Dit komt op het moment dat ook de reële inkomensgroei afneemt en de werkgelegenheid daalt, waardoor de consumptie ook vanuit deze hoek minder steun krijgt. De aanhoudende problemen op de huizenmarkt kunnen de consumptie raken via stijgende woonlasten en vooral via het wegvallen van vermogenseffecten.

Stijgende woonlasten
De aanscherping van de kredietvoorwaarden leidt voor bestaande huiseigenaren tot hogere woonlasten, wanneer een rentevaste hypotheek afloopt of een variabele rentehypotheek is afgesloten. Hogere woonlasten verkleinen de bestedingsruimte, met mogelijk negatieve effecten voor de consumptie. Dit geldt vooral voor huishoudens met hoge woonlasten in verhouding tot hun inkomen. Voor het gemiddelde Amerikaanse huishouden geldt dat de woonlasten in het afgelopen decennium sterk zijn gestegen, tot bijna 14 procent van het beschikbare inkomen. Deze stijging weerspiegelt een forse toename van de hypotheekschuld.

Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.

Nu vooral de rente op hypotheken met een kortere looptijd wat is gedaald, is dit voor menig huishouden aanleiding de hypotheek over te sluiten. In het licht van de hoge schulden en het onzekere economische vooruitzicht is het alleen onzeker of deze impuls aan het vrij beschikbare inkomen wordt aangewend voor bestedingen. Ondanks de lagere hypo theekrente, ligt voor veel subprime huishoudens dit jaar een stijging van de woonlasten in het verschiet van 10 procent tot 25 procent door renteomzetting naar hogere tarieven. Omdat deze huishoudens doorgaans weinig reserves én een beperkte toegang tot krediet hebben, gaat deze woonlastenstijging eerder ten koste van de consumptie. Naar schatting kan de bbp-groei dit jaar hierdoor met 0,2 à 0,3 procentpunt lager uitvallen.”

bron: DNB

Hoe is de situatie in Nederland?

Rabobank betaalbaarheidindex

De betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland wordt door de Rabobank gemeten aan de hand van de Rabobank-betaalbaarheidindex. Een indexwaarde van meer dan 100 wil zeggen dat de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen bedragen, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddeld gezinsinkomen en een gemiddeld geprijsde woning. Bij een waarde minder dan 100 is de woning zonder inzet van eigenvermogen slecht betaalbaar

Conclusie: het begint er steeds meer op te lijken dat Nederland ook behoorlijk subprime begint te worden!!! Ik denk dat gevolgen van dalende huizenprijzen voor de Nederlandse economie gigantisch zullen zijn.