Mar 17
Miljoenen mensen hebben een koophuis met Nationale Hypotheek Garantie voor als ze onverhoopt de hypotheek niet meer kunnen betalen. Een vangnet voor echtscheiding, ziekte en werkeloosheid. Maar hoe betrouwbaar is dit vangnet nog?

De NHG heeft namelijk nieuwe regels ingevoerd waardoor het steeds lastiger wordt om de restschuld op je huis bij verkoop kwijtgescholden te krijgen. Radar zoekt het uit.De Nationale Hypotheek Garantie zou een beetje houvast in onzekere tijden moeten geven. Je weet immers nooit of een huwelijk inderdaad voor eeuwig is en hetzelfde geldt voor je baan of gezondheid. De vraag is alleen of de NHG die garantie nog wel biedt sinds begin dit jaar de leennormen zijn bijgesteld.

De leennormen zijn veranderd omdat er de afgelopen jaren steeds meer mensen een beroep moesten doen op de NHG en het potje met geld dus harder leegloopt dan ooit. NHG stuurt aan op woningbehoud maar gaat daarin erg ver. Ze hanteren veel ruimere regels voor mensen met een lopende hypotheek.

Rekenvoorbeeld
Stel, Jan Jansen verdient 30.000 euro per jaar en heeft een hypotheek met NHG. Zijn relatie loopt stuk en het gescheiden stel wil het huis daarom verkopen. Als hij een nieuwe woning wil kopen, kan hij bij de bank zo’n 120.000 euro lenen.

Volgens de nieuwe (verruimde) NHG-normen kan hij echter een last dragen van 170.000 euro: een verschil van 50.000 euro. Dit kan ervoor zorgen dat de NHG niet garant staat voor de restschuld bij de verkoop van hun oude huis en Jan Jansen gedwongen wordt in de te dure woning moet blijven wonen.

Meer informatie over NHG.

Haircut methode
Niet alleen zijn er ruimere rekenregels voor woningbehoud opgesteld, de NHG biedt ook de zogenoemde ‘haircut methode’ aan. Als zij de hypotheek te hoog vinden voor een inkomen, dan kunnen ze het topje van de hypotheek kwijtschelden, zodat de hypotheek wel betaalbaar is op een salaris in plaats van twee. Maar ook deze methode is erop gericht de mensen in het huis te laten blijven wonen. Ook als je dat zelf niet geoorloofd vindt.

Testpanel enquête
We hebben het Radar Testpanel gevraagd naar hun ervaring met NHG. Zo’n 51.580 testpanelleden deden mee, waarvan ruim 14.000 respondenten een hypotheek met NHG hebben (gehad). ??De meeste mensen sloten NHG af op advies van een tussenpersoon (34%) en omdat het afsluiten ervan een extra korting op de hypotheekrente oplevert (31%). Bijna de helft (45%) beschouwt NHG als vangnet tegen een restschuld. 70 procent van de woningbezitters weet niet dat de voorwaarden recent zijn gewijzigd. Van de ondervraagden weet 83 procent sowieso niet dat het Waarborgfonds de voorwaarden tussentijds kan aanpassen.

De normen voor NHG zijn een jaar geleden via een pilot geïntroduceerd. Vóór die datum kreeg 49 procent de restschuld vergoed, 10 procent gedeeltelijk en 40 procent werd afgewezen. Sinds de normen zijn aangescherpt is dat percentage afwijzingen met 10% gestegen, waarbij een te hoog inkomen van één van de partners bij 32 procent als reden wordt opgegeven. Voor maart 2013 was dit maar liefst de helft minder.

Van de mensen die na maart 2013 zijn afgewezen voor kwijtschelding, geeft 64% aan niet genoeg inkomen te hebben om de hypotheek voort te zetten. Voor maart 2013 is dat 11% minder. De groep die na 2013 is afgewezen geeft in driekwart van de gevallen aan nog altijd in de te dure woning te wonen.

Meer Testpanel-uitslagen.

Datum Ma 17 maart 2014

Tijd 20:30 tot 21:10
Officiële Twitter @trosradar
bron: Trosradar.nl

Jan 16

door De starter

Vandaag kwamen de voorlopige NHG cijfers uit voor 2013. In het bijgaande persbericht was te lezen dat het toegenomen aantal verliesdeclaraties conform verwachting was. Ik vind het echter nog wel opvallend. In mei dit jaar werd namelijk bekend dat huizen met NHG garantie alleen nog verkocht mochten worden wanneer ze 95% of meer van de getaxeerde waarde opbrachten. Daarbij werden minder huizen op een veiling gebracht en ontstond voor de NHG de mogelijkheid de meestverdienend partner te laten blijven wonen in een woning als hij na een scheiding (bijna) genoeg verdient voor de hypotheek.

Ondanks al die maatregelen die onherroepelijk in eerste instantie (!) tot relatief MINDER verkochte woningen met NHG leiden is het totaal aantal declaraties dus met 27% gestegen. Ter info: om te kunnen declareren moet je eerst je huis verkopen.

Maar goed, conform voorspelling die toename dus geen reden tot paniek. Niet conform voorspelling was het feit dat ‘de pot’ leeg zou lopen. Begin vorig jaar meldde de NHG immers het volgende:

Per saldo is de prognose dat, mede door de verhoging van de premie voor nieuwe garanties (van 0,70% naar 0,85%), ook in 2013 sprake zal zijn van een positief resultaat voor het waarborgfonds.

Niets is minder waar; het vermogen liep terug van 786 naar 778 miljoen euro. Echter staan de inkomsten van de 85.200 nieuwe ‘instappers’ al in de boeken en is 8% van de declaraties nog niet afgehandeld. Als die een vergelijkbaar beeld vertonen als de andere 92% zal de NHG over 2013 zo’n 163 miljoen euro uitkeren. Daarmee loopt het vermogen terug van 786 naar 766 miljoen. In de uitgekeerde 163 miljoen tel ik dan wel de declaraties mee die van 2012 waren blijven liggen, maar bij verliezen is mij altijd geleerd deze gelijk in de boeken te zetten.

In andere woorden waren 85.000 nieuwe premies niet genoeg om 3.900 declaraties te dekken. Nu zeker een kwart van de huizenbezitters onder water staat geeft dat te denken. Om een nieuwe NHG-instapper te krijgen moet er immers ook een woning worden verkocht. Daarbij is de vraag hoeveel mensen in de toekomst voor NHG kiezen. De maximale hypotheek die onder NHG valt loopt steeds verder terug, net als de nagekomen garanties en beloften. Met een steeds lagere maximale Loan-to-value en een Nederlandse staat die geen AAA meer is zou de rentekorting ook kunnen teruglopen. Maar het belangrijkste is dat de NHG als je deze lijn doortrekt in een paar jaar failliet gaat zonder nieuwe instappers. Van een systeem dat puur op nieuwe instappers drijft krijg ik sowieso een wat ongemakkelijk gevoel.

Zelf voorziet men vanaf 2018 in ieder geval een snel herstel. Staat genoteerd.

Jan 7

De CEO van Nationale Hypotheek Garantie heeft jonge mensen heel wat uit te leggen. Karel Schiffer is zijn naam. Karel komt zijn beloften niet na.

Journalist Jan-Hein Strop en hypotheekadviseur Jos Koets hebben de NHG ook op de korrel genomen. De Nationale Hypotheek Garantie heeft namelijk de voorwaarden voor NHG-hypotheken snel aangepast nu de huizenprijzen maar blijven dalen. Jan-Hein stelt zelfs de vraag: ‘Is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) nog wel een garantie?

Financieel adviseur Jos Koets, die de voorwaarden nauwgezet analyseerde, schreef hierover op IEX.nl: ‘Het grote voordeel dat NHG kwijtschelding geeft bij een verkoopverlies vanwege arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en echtscheiding is hiermee een utopie geworden.’

Dit is niet wat Karel de afgelopen jaren in zijn Metro columns heeft beloofd:

“Meer dan ooit doet scheiden dus lijden. Slechts voormalige geliefden die een lening hebben met Nationale Hypotheek Garantie komen met de schrik vrij. Wanneer beiden hebben meegewerkt aan een onderhandse verkoop wordt de restschuld immers betaald door NHG. Ook bij werkloosheid is dit het geval.”
(2 december 2009)”

Stel: u wordt onverhoopt werkloos. Of gaat scheiden. Dan bestaat de kans dat u uw woning moet verkopen Soms. met een verlies als gevolg. Een lening met Nationale Hypotheek Garantie voorkomt een rampscenario. Want NHG zal een eventuele restschuld van u overnemen..
(23 maart 2011)

Maar ook de tophypotheek die u nu in problemen brengt heeft u mede aan de NHG te danken. Dit is namelijk volgens Schiffer een kroonjuweel van het volkshuisvestingsbeleid. Een eigen woning was hierdoor niet langer exclusief weggelegd voor de rijken, maar ook voor Jan met de pet…..

“De tophypotheek die mede onder invloed van de hypotheekgarantie tot stand is gekomen, is dus al decennialang een kroonjuweel van het volkshuisvestingsbeleid.”
(23 september 2009)

Karel lijkt zich dus niet zo druk te maken om zijn geloofwaardigheid en de toekomst van jonge gezinnen. De dalende waarde van zijn eigen huis vindt hij daarentegen wel erg zorgelijk.

Lees ook: NHG normen versoepelen en versoberen en Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

Sep 13

Huiseigenaren die willen verhuizen mogen straks hun restschuld geheel of gedeeltelijk onder de Nationale Hypotheek Garantie laten vallen. Dat meldt RTL Nieuws donderdagavond op basis van Haagse bronnen. De oplossing zou echter voor maar voor een beperkte groep gaan gelden.

Het meefinancieren van de restschuld zou alleen onder strikte voorwaarden mogelijk worden en alleen gaan gelden voor mensen die al een Nationale Hypotheek Garantie hebben.

Gelukkig zijn er ook nog mensen die wel helder kunnen denken, zoals macro-econoom Mark Sanders:

Als banken geld uitlenen op een basis van onderpand en een analyse van de kredietwaardigheid van de klant dan moet men uiteraard ook delen in de strop als de kredietnemer (buiten zijn schuld) niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen en / of het onderpand in waarde daalt.’

Nov 19

Het Rijk blijft ook na dit jaar de woningmarkt extra stimuleren met een hogere Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De in 2009 opgehoogde kostengrens naar 350.000 euro wordt niet per 1 januari 2012 maar stapsgewijs in de periode tot medio 2014 teruggebracht naar de reguliere hoogte van 265.000 euro.

zie ook: Karel Schiffer: 2 miljard staatssteun voor NHG

NHG-grensbedrag

Tot 1 juli 2012 geldt de huidige grens van 350.000 euro. Daarna bedraagt de maximale hypotheek onder NHG-voorwaarden 320.000 euro. Vanaf juli 2013 is dat een jaar lang nog 290.000 euro. Dat schrijft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, mede namens minister De Jager van Financiën vandaag aan de Tweede Kamer.

Crisis

De verhoging naar 350.000 euro geldt na een verlenging vorig jaar sinds juli 2009 als onderdeel van een pakket aan maatregelen om de  effecten van de economische crisis te bestrijden. De verhoogde grens sluit aan bij de categorie duurdere woningen waar de vraaguitval op de woningmarkt het grootst is.

Hans Stegeman Rabobank

Hans Stegeman had nog zo gewaarschuwd.

Hans Stegeman Rabobank

Waarborgfonds

Via het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)  staat de overheid bij NHG-hypotheken garant voor een eventuele restschuld. Op voorwaarde dat niet meer de helft van de hypotheek aflossingsvrij is, kunnen huizenkopers van hun bank een lager rentetarief krijgen.

Onwenselijk

Beide ministers constateren dat van de verhoogde NHG veel gebruik wordt gemaakt. Ruim de helft van alle hypotheken tussen de 265.000 euro en 350.000 euro is met NHG.  Tegelijkertijd benadrukt het kabinet dat een blijvend hogere NHG-grens onwenselijk is. De overheid hoort normaal gesproken geen rol te spelen in het duurdere segment. Met een geleidelijke afbouw benadrukt het kabinet dat de ophogingen tijdelijk zijn.

Premie garantstelling omhoog

De eenmalige premie die huizenkopers met een NHG-hypotheek voor de garantstelling betalen stijgt in 2012 van 0,55 procent naar 0,70 procent van de hypotheeksom. Hierdoor worden de buffers voor de NHG groter en nemen de risico’s voor de overheid als achtervang af.

Download:

Kamerbrief over de voortzetting van het tijdelijk verhoogde grensbedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (PDF)

bron: ElsevierFiscaal.nl

Apr 21

Voor het verstrekken van een hypotheek worden er steeds strengere eisen gesteld. Door nieuwe NHG normen kunnen tweeverdieners met gelijkwaardige inkomens minder hypotheek krijgen.

Voor starters met twee inkomens, gaat het lastiger worden om een hypotheek af te sluiten. De banken gaan namelijk uitsluitend uit van het hoogste inkomen voor hypotheken met NHG. Het tweede (lagere) inkomen gaat niet meer meegeteld worden. Hierdoor kunnen er vreemde situaties ontstaan.

Voor tweeverdieners waarbij één van beide een laag inkomen heeft, valt goed te leven met de nieuwe normen. Tweeverdieners die beide ongeveer hetzelfde verdienen zijn door de nieuwe normen de dupe. Ze kunnen slechts een hypotheek krijgen op basis van het hoogste inkomen, terwijl er nog een iets lager inkomen extra binnen komt.

Het lijkt mij terecht dat beide inkomens niet meer voor 100 procent meetellen, maar dit lijkt mij een te zware maatregel. Zij krijgen namelijk daarnaast ook nog te maken met de strengere criteria van de banken.

bron: huizenmarkt.blog.nl

Mar 30

De Nationale Hypotheek Garantie, de NHG, moet zo snel mogelijk worden afgeschaft. Dat bepleiten economen die onderzoek deden in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

zie ook:  Regels overstelpen hypotheekmarkt

De garantieregeling voor huizenkopers heeft louter negatieve economische effecten, stellen de onderzoekers van SEO Economisch Onderzoek. Hij drijft de huizenprijs op en betekent dus voor de de belastingbetaler, die uiteindelijk garant staat voor de leningen, een enorm risico.

Verlies vergoed
Wie een huis koopt met NHG krijgt het verlies vergoed als hij zijn woning gedwongen met een restschuld moet verkopen. Medio 2009 werd onder invloed van de kredietcrisis de grens voor zulke hypotheken verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Mede daardoor steeg het aantal NHG-hypotheken. Van alle hypotheken onder de 350.000 euro die vorig jaar werden afgesloten was 80 procent met ING.

‘De NHG schiet niet met scherp, zeker niet meer na de verhoging’, legt directeur Barbara Baarsma van SEO uit. ‘Hij was bedoeld als steuntje in de rug voor specifieke groepen die moeilijk een hypotheek konden krijgen, starters of mensen met een laag inkomen. Nu komt de koopgrens overeen met twee keer modaal. Dat werkt enorm marktverstorend. Kortom: NHG, weg ermee!’

Als het waarborgfonds dat achter de garantie zit onvoldoende blijkt, is het uiteindelijk de overheid die garant moet staan. Daardoor stimuleert de NHG banken en huiseigenaren tot het nemen van te grote risico’s, vinden de onderzoekers. De overheid krijgt bij de groei van het aantal NHG-hypotheken steeds meer van die risico’s op het bord. De Nederlandsche Bank waarschuwt regelmatig voor dit gevaar.

Onrust
Vorige week zei NHG-directeur Karel Schiffer nog in deze krant dat hij verwacht dat de regeling ook volgend jaar uitgebreid zal blijven tot 350.000 euro. ‘Pas als de onrust in de markt ten einde is, kan en moet de grens weer verlaagd worden.’

In reactie op het onderzoek van SEO zegt Schiffer dat de NHG juist een perfecte rol heeft gespeeld in het stabiliseren van de woningmarkt. ‘Kijk naar landen waar ze geen vergelijkbare garantieregeling hebben. Daar zijn de prijzen met 20 tot 25 procent gedaald en wordt er geen huis meer gebouwd of verkocht. Ook het aantal executieverkopen ligt daar hoger.’

De NVB gaat niet zo ver voor afschaffing van de NHG te pleiten. ‘Maar we vinden wel dat die terug moet naar wat de garantie was: een volkshuisvestingsinstrument’, zegt hoofd Consumentenzaken van de NVB, Edward Feitsma. ‘Het was bedoeld voor kopers die niet zonder hulp kunnen, maar het is een algemene financieringsmogelijkheid geworden.’

bron: vk.nl

Sep 7

Het kabinet heeft de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met een jaar verlengd. Garanties werken net als uitkeringen verslavend.

bron:  Het Financieele Dagblad

Nov 17

 

NHG Logo

 

Het tarief voor de Nationale Hypotheek Garantie gaat per 1 januari 2010 fiks omhoog. Een huizenkoper betaalt dan 0,55 procent van de koopprijs als borgtochtprovisie, in plaats van 0,45 procent. Oftewel een verhoging van ruim 22 procent.

De borgtochtprovisie is het bedrag dat de huizenkoper betaalt aan het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW). Reden van de verhoging is dat het WEW verwacht dat er door het economisch slechte tij meer aanspraken gedaan zullen worden op het fonds.

Het tarief is nu nog 0,45 procent. Wie na 1 januari bijvoorbeeld een huis koopt van 300.000 euro is met het nieuwe percentage dus 300 euro meer kwijt.

Gebruik NHG
Wie een huis koopt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt een borgtochtprovisie aan WEW. Dat geld wordt gebruikt om de eventuele restschuld bij de bank af te betalen in het geval van gedwongen verkoop. In ruil voor deze zekerheid krijgt de huizenkoper een lagere hypotheekrente.

In juli 2009 werd de NHG-garantie tijdelijk opgerekt van 265.000 euro naar 350.000 euro. Deze verhoging blijft ook in 2010 van kracht.

bron: Z24.nl

Aug 18

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), heeft vorig jaar 41 procent van de aangevraagde schadeclaims afgewezen. Dat is ongeveer twee keer zoveel als in 2007. Dat blijkt uit het jaarverslag van de NHG. Hypotheekverstrekkers en banken zijn slordig geweest met het toekennen van hypotheken. Dat zegt Karel Schiffer, directeur van de Nationale Hypotheek Garantie, waar banken aankloppen als een woning gedwongen geveild wordt en te weinig opbrengt.

Wij vragen veel te veel voor ons huis.

 

Te hoog
Volgens Schiffer was er vaak sprake van te hoge hypotheken. In sommige gevallen klopte het taxatierapport niet.

“Op een moment dat je als geldgever geen rekening houdt met secundaire financiële verplichtingen zoals een doorlopend krediet of een lening bij een postorderbedrijf, dan kom je in de sfeer van overcreditering en heb je een onverantwoorde hypotheek.”

“Als wij dossiers zien waarin geldgevers fouten hebben gemaakt met de acceptatie dan betaalt de NHG niet uit. Op dat moment waren de banken slordig.”

Rommelhypotheken
Uit onderzoek van de NOS blijkt dat de financiers die zich de afgelopen jaren vooral op de Nederlandse rommelhypotheken hebben gericht steeds vaker op de blaren moeten zitten.

Het kadaster heeft sinds 1 januari 2007 4899 gedwongen veilingen geregistreerd. Afgezet naar marktaandeel constateert IG&H Consulting dat met name Sparck, Elq en Gmac steeds vaker te maken hebben met executieveilingen. Ook Aegon en SNS staan hoog in die lijst.

Voorkomen
SNS bestuursvoorzitter Ronald Latenstein erkent dat SNS recent de eisen voor hypotheken heeft aangescherpt. Het aantal veilingen ziet hij inderdaad oplopen. “Maar we zijn nu veel actiever om erop af te gaan als we zien dat mensen in de problemen komen. Het is altijd verstandiger om een veiling te proberen te voorkomen. Dat is voor alle betrokken partijen beter.

Volgens Matthijs Mons van IG&H hebben de kleine Amerikaanse geldleners zich vooral gericht op mensen die elders geen lening konden krijgen, mensen met een BKR-notering en zonder vast salaris. Daar vallen nu de eerste klappen.

SNS en Aegon hebben vooral hypotheken verkocht via tussenpersonen. Die hebben meer gelet op verkoop en te weinig op risico’s.

Verliezen
Opvallend is dat DSB, dat de afgelopen maanden onder vuur lag omdat de bank te makkelijk hypotheken zou verschaffen, relatief weinig met executieveilingen te maken heeft. Ook Rabobank weet de schade te beperken.

Mons denkt dat de kosten voor de banken de komende maanden wel zullen oplopen.. “Wij houden er rekening mee dat de banken dit en volgend jaar te maken krijgen met verliezen, voorzieningen van meer dan een miljard euro. Dat betekent dat de winsten van de banken voor een groot deel zullen verdampen.

bron: NOS

  • Pagina 1 van 3
  • 1
  • 2
  • 3
  • >