Nov 7
Door Maartje Martens

De Nederlandse woningmarkt wordt overspoeld door een nieuwe groep marktdeelnemers die uitsluitend woningen kopen om weer te verhuren, de zogenaamde buy-to-let. Woningmarktexpert Maartje Martens analyseert deze ontwikkeling en komt tot de conclusie dat die niet zonder gevaren is. Hoewel er geen harde data zijn over de opkomst van buy-to-let moeten beleidsmakers deze ontwikkeling niet veronachtzamen omdat het in potentie onevenwichtigheden op de woningmarkt niet oplost maar kan versterken.

 Raadsels woningmarkt

Kan het zijn dat woningprijzen bovengemiddeld stijgen terwijl tegelijkertijd het eigenwoningbezit daalt? In zowel de Verenigde Staten (VS) als in het Verenigd Koninkrijk (VK) is dit al jaren het geval. Is dit in Nederland dan ook niet mogelijk? In Engeland daalt het eigenwoningbezit al sinds 2003 en is terug op het niveau van 1986 (English Housing Survey 2016). In de VS zelfs op het niveau van medio jaren 1960 (U.S. Census Bureau)! De recente opleving van koopprijzen keert deze trend opvallend genoeg niet. De afname van het eigenwoningbezit is in het VK niet enkel zichtbaar in de Londense regio, maar is zelfs scherper in de regio Greater Manchester of steden in Yorkshire of de West Midlands, aldus Clark et al (2016). Tot 2013 was vooral het leeglopen van de huizenprijsbubbel in de koopwoningmarkt hieraan debet. Daarna heeft het dalende aandeel koopwoningen een andere oorzaak: een antwoord van particuliere beleggers op de lage rente en het toenemende tekort aan huurwoningen.

Kopen om te verhuren (buy-to-let)

Deze ontwikkeling is sinds 2014 ook in Nederland herkenbaar. Door de lage rente en de toenemende (inhaal)vraag naar woningen zien we, ondanks verscherpte leenvoorwaarden, sterke prijsstijgingen. Begin 2016 was dit aanleiding tot gejuich dat het dieptepunt op de woningmarkt achter ons ligt. Herstel blijkt synoniem aan stijgende huisprijzen en woningtransacties. Het vindt voornamelijk plaats in Amsterdam (en regio) maar bereikt inmiddels ook Utrecht en andere universiteitssteden. Dat dit ‘herstel’ samengaat met de groei van particuliere verhuur (buy-to-let) blijft echter onderbelicht in beschouwingen over de Nederlandse woningmarkt.

Lees verder op mejudice.nl

 

Stadsgesprek: Gekte op de Woningmarkt from De Balie on Vimeo.

Jan 18

“spectaculaire groei woningmarkt“”! Londense toestanden in Amsterdam!” Dat zijn koppen van het nieuws gisteren. De berichten komen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) die de cijfers over het laatste kwartaal van 2015 bekend maakte. De koopwoningmarkt heeft de wind goed in de rug zei Ger Hukker, voorzitter van deze vereniging. Transactieaantallen overtreffen alle verwachtingen, tot vreugde van de makelaars want veel woningen verkopen is hun verdienmodel. Maar weten we nu wat er aan de hand is op de koopwoningmarkt? De NVM overspoelt de media met data over wat er is verkocht, waar en voor welke gemiddelde prijzen. Helaas houdt men niet bij wie de kopers zijn.

En juist daar is er veel veranderd, met grote gevolgen voor de koop woningmarkt. Er is namelijk een belangrijke nieuwe concurrent bij gekomen, de particuliere belegger (niet te verwarren met de institutionele belegger). Mijn stelling is: niet de koopwoningmarkt maar de particuliere verhuursector (buy-to-let) is momenteel booming. Dat geldt met name voor Amsterdam (vooral binnen de ring) en in mindere mate voor de andere universiteitssteden. Maar ook in andere Nederlandse steden zien we vaker particulieren die woningen kopen voor verhuur aan de groeiende groep huishoudens die niet kunnen of willen kopen.

De oorzaak van deze herleving van de particuliere huursector ligt bij de extreem lage rente die vermogende personen ertoe doet besluiten geld van spaar- en beleggingsrekeningen te halen en te investeren in het veel beter renderende vastgoed. Daarbij groeit de vraag naar huurwoningen gestaag, vooral in de universiteitssteden. Uit verkoopdata van NVM of CBS/Kadaster is deze toename van de particuliere huursector helaas niet af te leiden. Dit kan wel uit WOZ data- die maken namelijk een onderscheid tussen adres van eigendom en eigenaar -maar lopen te ver achter om deze recente omslag in kaart te brengen.

De gevolgen van de nieuwe concurrentie op de koopwoningmarkt zijn nog moeilijk te voorspellen omdat nu andere marktwetten mede een rol gaan spelen dan wanneer het enkel om de traditionele koopwoningen voor eigen gebruik gaat. Particulieren willen investeren in koopwoningen omdat deze leeg staan en zij vrij zijn de huurprijzen te bepalen. Appartementsplitsing, kamergewijze verhuur, verhuur aan expatsen toeristen (airbnb), de mogelijkheden zijn legio en de opbrengsten vaak aanzienlijk. Huizenkopers voor eigen gebruik kunnen meestal niet concurreren met deze particuliere beleggers. Zeker niet als zij forse hypotheken moeten afsluiten terwijl beleggers voornamelijk met eigen geld financieren.

Een gevolg van deze nieuw concurrentie is een snel dalend woningaanbod, waardoor huizenprijzen blijven stijgen, ook de huurprijzen weer omhoog gaan, hetgeen weer huizenprijzen opstuwt en zo voort. Een nieuwe bubbel in de dop, maar ditmaal aangejaagd door de particuliere verhuurders. Deze invloed lees je echter niet af aan het aantal transacties. Zelfs in Londen, waar de buy-to-let sector al veel langere tijd van grote invloed is op de prijsontwikkeling in de koopsector, betreft het hooguit 20% van de transacties.

Het gevolg is echter wel dat vooral (zeer) koopkrachtige eigenaar bewoners kunnen meedingen in deze koopwoningmarkt. In Amsterdam lijkt daarvan een steeds grotere groep uit het buitenland te komen. Voor de goed verdienende expat is, dankzij onze riante hypotheekrenteaftrek, kopen aanzienlijk goedkoper dan het steeds duurdere huren. Het overgrote deel van degenen die een woning willen kopen of huren zien zich vaker gedwongen om op grotere afstand van stedelijke centra te gaan zoeken. Of zelfs nog veel verder: zo gaan steeds meer jonge Amsterdammers in Rotterdam op zoek naar een huis!

*Dit is de oorspronkelijke versie van: Belegger drijft huizenprijs op

Door: Maartje Martens

Aug 8

Afgelopen donderdag mochten Maartje Martens en Peter Boelhouwer hun woordje doen bij EenVandaag. Peter alleen op de radio en Maartje in de avonduitzending. Natuurlijk kwamen ze weer weer met een totaal verschillend verhaal. Het viel mij op dat Boelhouwer niet consequent is. Jarenlang schreeuwt hij dat een beperken van de leencapaciteit  direct zichtbaar wordt in de huizenprijzen. Nu is het niet meer dan een seizoensdingetje…

 Bouwlobbyist Peter Boelhouwer valt volledig door de mand

hypotheken juli 2015


Peter Boelhouwer Bouwend Nederland lobbyist

Meer Boelhouwer:

Waar is Peter Boelhouwer mee bezig?
Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

 

Meer Martens:
Martens vs. Boelhouwer – wel of geen huizenzeepbel?

Maartje Martens: “De doorstroommarkt is voorbij, daarom zullen de prijzen dalen”

Broos herstel van de woningmarkt

Beperking hypotheekrenteaftrek niet alleen goed voor de banken

Het Geluid van de Dag: leen gewoon geld

Hoeveel lucht zit er nog in de woningmarkt?

Horen, zien en spreken

Barst de huizenbubble?

Apr 25

Toeval of niet, opeens komen van verschillende kanten, Rabo econoom Van Dalen en Amsterdam School of Real Estate (ASRE), geluiden dat de loan-to-value (LTV) ratio van hypotheken niet veel lager moet worden dan het nu is. Beide bijdragen zijn te vinden als blog op de NVM website. Kennelijk gesterkt door deze berichten stuurden de makelaars zelf een brandbrief naar de regering over deze kwestie. “Het loopt de spuigaten uit wat betreft de verzwaringen van de hypotheeknormen voor woningconsumenten. Het cumulatieve effect van deze  maatregelen heeft niet alleen een negatief effect op prijzen en transacties, maar zorgt ook voor onrust.”

Inderdaad zullen woningprijzen naar alle waarschijnlijkheid dalen als de LTV ratio omlaag gaat. De rente kan nauwelijks verder naar beneden, waardoor het effect van lagere leenquotes snel voelbaar zal zijn. Makelaars vrezen dat woningprijsdalingen hun verkoopcijfers beïnvloeden, terwijl banken bang zijn dat de nominale tegenwaarde van hun tophypotheken afneemt. Het ASRE onderzoek spreekt daarnaast van welvaartsverlies omdat lagere LTV ratio’s koopstarters dwingen om meer eigen geld mee te nemen bij de aankoop van hun woning. Daarvoor zullen ze enige tijd moeten sparen vanuit een al dan niet zelfstandige huurwoning. Dit ‘gedwongen’ sparen legt, volgens ASRE, beperkingen op aan het consumptiepatroon van deze vaak jonge huishoudens hetgeen leidt tot welvaartsverlies. Deze redenering impliceert dat woningaankoop zonder eigen geld, dus met een tophypotheek, wel ruimte biedt voor welvaart. Staat welvaart dan gelijk aan schuld? Lijkt me niet want zodra je een handtekening zet onder koop- en tophypotheekakte heb je getekend voor meer schuld dan het huis waard is, ofwel een negatief vermogen. In andere landen heten dergelijke hypotheken overigens subprime. Het duurt tenminste vijf jaar voordat je weer een beetje boven water staat, tenminste als alles goed gaat qua aflossing en marktprijsontwikkeling. De aflossing van starterleningen duurt bijvoorbeeld langer en ook waar woningprijzen dalen blijft het vermogen op het huis langer negatief. Mogelijk beleven woningeigenaren met tophypotheken wel een zekere ‘welvaart’ qua consumptiepatroon, zoals het ASRE onderzoek het verwoordt, maar dat geldt vooralsnog niet voor het reëel vermogen.

Het onderscheid tussen consumptieve bestedingen en vermogen wordt pas actueel wanneer er ongunstige veranderingen plaatsvinden in het inkomen en/of de bestedingslasten van de woningeigenaar. Maar volgens Rabo-econoom Van Dalen zijn er ook dan geen onoverkomelijke problemen, omdat de Nederlandse huiseigenaar internationaal gezien uitzonderlijk trouw is met het aflossen van leningen. Dit argument wordt door Nederlandse banken en DNB regelmatig gebruikt, vooral richting toezichthouders als de ECB. Betrouwbare schuldenaren zijn belangrijk voor onze grootbanken aangezien de helft van hun portefeuilles uit hypotheken bestaat, waarvan bovendien een belangrijk deel doorverkocht moet worden aan investeerders in mortgage backed securities. Maar de Nederlandse betalingsmoraal verhult dat juist hoge hypotheekschulden een rem vormen op welvaartsgroei van zowel woningeigenaren als onze nationale economie.

Zeer lezenswaardig is in dit verband het McKinsey rapport Debt and (not much) deleveraging. Volgens dit onderzoek draagt de Nederlandse betalingsmoraal namelijk niet bij aan de broodnodige vermindering van de schuldenlast. Van een afbouw van particuliere schuld was na 2008 bijvoorbeeld wel sprake in de VS waar de zogenaamde non-recourse hypotheken gangbaar zijn. Dit zijn hypotheken waarbij de schuld alleen maar verhaald wordt op het vastgoed. Banken kunnen de schuldnemers niet dwingen om hun verlies te compenseren met spaartegoeden of ander vermogen van de hypotheekgever. “While nonrecourse loans have resulted in a wave of painful foreclosures for borrowers and losses for lenders, they enable rapid resolution of debt for borrowers who can no longer afford to service their debt.” (p 37) In piekjaar 2010 werd in de VS 9% van alle hypotheken per executie ontbonden. Dit was voor de crisis minder dan 1%. Executoire woningverkoop droeg in belangrijke mate bij aan de snelle afname van hypotheekschuld in de VS sinds de crisis en aan het beginnend herstel van de woningmarkt waarvan langzamerhand sprake lijkt te zijn.

Nederland kent (net als de meeste landen) de zogenaamde recourse leningen die banken in staat stellen om naast het huis zowel het vermogen als toekomstige inkomsten van de hypotheekgever toe te eigenen. Om dat te voorkomen zullen hypotheekgevers veel langer er alles aan doen om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Het gevolg is dat woningeigenaren die in financiële nood verkeren andere uitgaven drastisch zullen inperken, hetgeen bijdraagt aan het verder verdiepen en verlengen van de recessie. Inmiddels zijn bijna 113.000 consumenten in de problemen met hypotheekbetaling, een verdrievoudiging ten opzichte van 2008. En dit betreft alleen de huishoudens met een officiële registratie bij de BKR, het topje van de ijsberg.

Volgens het McKinsey rapport is de kans groot dat juist hoge hypotheekschulden van huishoudens opnieuw een crisis gaan veroorzaken. Hoge private schulden zorgen er verder voor dat de recessie die er op volgt dieper is en langer duurt omdat huishoudens die tot hun nek in de schuld zitten geen toegang meer hebben tot nieuwe kredieten, moeite hebben met het terugbetalen van hun lening en zich gedwongen zien om hun consumptieve uitgaven te verminderen. Bovendien kijken velen tegen een negatieve woningwaarde aan ten opzichte van hun hypotheek. Huishoudens met hoge schulden zijn kwetsbaarder bij veranderingen in inkomen of werkloosheid en bij stijgende kosten voor bijvoorbeeld zorg, belastingen, wonen, pensioenopbouw en, niet te vergeten, rente. Zeven landen worden in het rapport met name genoemd. Het zijn landen waar de hoge hypotheekschuld van huishoudens momenteel om eerder genoemde redenen mogelijk als ‘unsustainable’, onhoudbaar wordt bestempeld. Bovenaan die lijst staat Nederland. Merk op dat de woningprijsdaling van de afgelopen periode (in exhibit 21, hieronder) als een positieve ontwikkeling wordt gezien. De nu voorzichtig stijgende woningprijzen maken het particuliere schuldprobleem In Nederland weer minder houdbaar. Toch een heel ander beeld dan Rabo en ASRE ons willen vertellen.
household-debt-600

Kicking the can noemen we beleid dat de problemen voor zich uitschuift. En dat is precies wat er gebeurt als de voorstellen om de LTV ratio’s voor koopstarters onverminderd hoog te houden, in beleid worden omgezet. Op de korte termijn worden met deze maatregel huizenprijzen gestut, maar op de lange termijn ondergraaft het handhaven van onze internationaal reeds uitzonderlijk hoge hypotheekschuld herstel van zowel de koopwoningmarkt als van de Nederlandse economie.

Wat dan wel? Alles op alles zetten om op grote schaal een gevarieerd aanbod aan huurwoningen te bouwen voor jonge huishoudens in het goedkope en middensegment. Daar ligt de reële woningvraag. De bouw van voldoende huurwoningen biedt een kans om een einde te maken aan het belasten van steeds weer een nieuwe lichting jonge huishoudens met torenhoge hypotheekschulden. De promotie van nieuwbouw in de huursector komt uiteindelijk ook de koopsector ten goede omdat het onderdak biedt aan potentiële huizenkopers die eerst willen sparen. De ironie is dat er geld genoeg is, beleggers staan te springen om mee te doen.

Maartje Martens_april 2015

bron: housinganalysis.nl

Feb 9

De woningmarkt lijkt weer in de lift te zitten. Maar dit fragiele herstel wordt bedreigd.

Eindelijk, de woningmarkt klimt uit het dal. Na zeven jaar kommer en kwel stijgen de huizenprijzen sinds de zomer weer en neemt het aantal woningverkopen toe. Geen wonder dat de hosannaberichten van makelaars en banken je om de oren vliegen. Daarmee groeit ook het vertrouwen van de huizenkoper. Maar is die jubel-stemming wel terecht?

Wie kun je geloven?

Veel huizen bezitters vragen zich af welke voorspelling ze nog kunnen geloven als het om de woningmarkt gaat. Er lijkt weinig lijn in te zitten. Zo juichte Klaas Knot, directeur van De Nederlandsche Bank (DNB), al in maart 2013 dat het ergste leed achter de rug was. Maar nog geen paar maanden later voorspelde hij een daling van de huizenprijzen van 10%. Dat is niet de enige reden om voorzichtig te zijn. Woningmarktcijfers komen vaak uit de verdachte hoek van makelaars en banken, die belang hebben bij positieve berichten . Goed nieuws versterkt het consumentenvertrouwen en wordt daarmee een zichzelf waarmakende voorspelling. Maar later kan toch weer blijken dat het tegenvalt.

Onafhankelijke onderzoekers wagen zich niet graag aan een voorspelling. ‘Dit wordt een heel spannend jaar voor de woningmarkt. Ik verwacht nu eigenlijk dat het broze herstel zich doorzet. Maar garantie tot aan de deur’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Onafhankelijk woningmarktdeskundige en onderzoekster Maartje Martens is minder optimistisch. ‘De huizenprijzen hebben de bodem nog lang niet bereikt.’ Beide wetenschappers zijn het er wel over eens dat er grote bedreigingen op de loer liggen voor de woningmarkt.

nvm

Bedreiging

De belangrijkste bedreiging is dat lenen steeds lastiger wordt. Het Nibud, dat bepaalt welke lening verantwoord is bij welk inkomen, is van mening dat huizenkopers meer geld achter de hand moeten houden voor onvoorziene uitgaven. Dit jaar kunnen consumenten daarom op basis van hetzelfde jaarsalaris een veel lagere hypotheek krijgen dan vorig jaar. Vooral huizen kopers met een laag inkomen -vaak starters -mogen minder lenen. Een eenverdiener met een brutojaarinkomen van €25.000 kon vorig jaar nog een hypotheek krijgen van ruim €121.000 bij een rentevaste periode van tien jaar tegen 3% rente. Dit jaar kan hij nog maar €106.241 lenen. Dat is 12,25% minder.

Bovendien lenen banken nog maar maximaal 103% van de marktwaarde van de woning uit. Dat percentage wordt jaarlijks met 1% afgebouwd naar 100% in 2018. Onderzoekster Martens vreest dat het percentage daarna nog verder daalt. ‘Ik denk dat mensen op termijn nog maar 80% van de taxatiewaarde kunnen lenen. Daar wordt achter de schermen door banken, toezichthouders en de overheid al uitgebreid over gesproken.’ Zo adviseerde een commissie onder leiding van Herman Wijffels het ministerie van Financiën in 2013 alom de maximale hypotheek te verlagen naar 80%. En ook het Financieel Stabiliteitscomité, waarin vertegenwoordigers van DNB, AFM en het ministerie van Financiën zitten, onderzoekt de mogelijkheden de leenmogelijkheden verder in te perken na 2018.

Volgens Martens hangen deze plannen als een zwaard van Damocles boven de woningmarkt. ‘Als mensen minder kunnen lenen, zullen de huizenprijzen
ongetwijfeld flink gaan dalen.’ Hoogleraar Boelhouwer is het met Martens eens. ‘Als die plannen werkelijk worden uitgevoerd, is dat funest voor het herstel van de woningmarkt.’

Onder Water

Ook de forse restschulden van veel Nederlanders houden verbetering van de woningmarkt tegen. Bij ongeveer eenderde van de huishoudens is de woningwaarde lager dan de hypotheek. Hoogleraar woningmarkt Johan Conijn stelde vorig jaar in een interview met nu.nl dat dit een rem op het aantal woningverkopen zet. Deze huizenbezitters kunnen niet onder water doorstromen naar een volgende woning. Volgens Conijn is de schuld die ze meenemen namelijk vaak zo hoog dat ze een nieuw huis niet kunnen financieren. De verkoop uitstellen en ondertussen aflossen is voor deze mensen het beste advies.

Einde steunmaatregelen

Er zijn meer zaken die het broze herstel bedreigen. De afgelopen jaren probeerde de overheid de woningmarkt een slinger te geven door allerlei steunmaatregelen. Maar wanneer zo’n maatregel wordt beëindigd, kan dat juist weer een negatieve invloed hebben op de woningmarkt. Ook kan het eindigen van de verruimde schenkingsvrijstelling een klap betekenen voor de huizenmarkt. Sinds oktober 2013 mocht je belastingvrij een ton schenken aan wie je maar wilde. De ontvanger moest het geld gebruiken voor bijvoorbeeld de koop van een nieuw huis of een verbouwing. Hoeveel Nederlanders precies van deze maatregel gebruik hebben gemaakt, is niet duidelijk. Schattingen liggen tussen 50.000 en 100.000 mensen.

Daarnaast is de bodem van de pot met startersleningen bereikt. Den Haag trok de afgelopen jaren €50 miljoen uit om starters te helpen bij het kopen van een huis, maar stopt daar nu mee. Daardoor wordt het voor starters weer lastiger een huis te kopen. Sommige gemeenten blijven de starterslening wel aanbieden. Voor starters die geen steun meer kunnen krijgen, kan de Starters Renteregeling een alternatief zijn. Deze regeling wordt aangeboden door een groep woningbouwcorporaties die een deel van hun woningen verkopen. Zij schieten ten minste tien jaar lang maandelijks 20 % van de rente voor. Koper moeten het voorschot bij verkoop alleen terugbetalen als ze winst maken op het huis. Doordat de maandlasten lager uitvallen, kunnen de kopers een hogere hypotheek krijgen.

 Luchtbel

Martens is pessimistisch over de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt op langere termijn, omdat de huizenprijzen volgens haar nog steeds kunstmatig hoog zijn. Ondanks de forse daling zitten huizenbezitters nog steeds op een luchtbel, zo stelt Martens. ‘De huizenprijzen zijn gebaseerd op de hoogte van het bedrag dat mensen kunnen lenen, en niet op de werkelijke waarde van de stenen en de grond. Die zijn een stuk minder duur. Zo zie je de laatste jaren dat nieuwbouw steeds goedkoper wordt en de prijzen van bestaande woningen daarin meeneemt.’

Volgens Boelhouwer is dat echter geen probleem. ‘In Nederland is er een schaarste aan woningen en dat zal voorlopig zo blijven. Sterker nog, de schaarste wordt alleen maar groter, omdat er steeds minder bouwvergunningen worden afgegeven. Die schaarste drijft de prijzen op. Zolang er een tekort aan huizen is in Nederland, zullen de huizenprijzen hoger liggen dan sec de prijzen van de stenen en de grond. Tenzij je straks geen cent meer kunt lenen dan die waarde. Dan komt het anders te liggen.’huizenprijzen-inflatie

bron: consumentenbond.nl (Hier kunt u het gehele artikel lezen)

 

Nov 15

Peter Boelhouwer en Stef Blok geloofden in de maakbaarheid van de woningmarkt. Maartje Martens had ze anderhalf jaar geleden al gewaarschuwd dat het niet zo werkt.. Omdat het ‘huizentreintje‘ gecrasht is zullen de huizenprijzen vanaf volgend jaar gewoon weer verder dalen. “Er is met de startersleningen en de verruimde schenkingsvrijstelling een voorschot genomen op de verkooptransacties die later zouden plaatsvinden.”

Lees ook: Martens vs. Boelhouwer – wel of geen huizenzeepbel?De implosie van een woningmarkt

Peter Boelhouwer - OTB - Bouwend Nederland - Eigen Huis

Peter Boelhouwer – OTB – Bouwend Nederland – Eigen Huis

De roze lobbybril van Peter Boelhouwer

Waar is Peter Boelhouwer mee bezig?Peter Boelhouwer is het schoothondje van de bouwondernemers

NVM huizentreintje

Einde huizentreintje: je piepkleine startersappartement raak je niet meer kwijt. De veel te dure Vinex wordt het volgende slachtoffer..

Feb 10

(We hebben toestemming van VBO Makelaars om dit artikel te plaatsen. Waarvoor dank!)

Door: Robert van Til

In de discussie wel of geen huizenzeepbel, staan economen lijnrecht tegenover elkaar. En heeft een eventuele huizenzeepbel structureel gevolgen voor de huizenmarkt? Ook over de vraag wat een huizenzeepbel precies inhoudt verschillen de meningen. De een ziet de zeepbel als een symptoom van een verziekt systeem. De ander beschouwt het als een vervelend, maar vbo_makelaarvoorbijgaand economisch fenomeen.

Lees ook: Economen: huizenprijzen gaan stevig dalen

In de grote Van Dale is het woord nog niet opgenomen. Toch kent inmiddels iedereen het woord ‘huizenzeepbel’. Een zeepbel ontstaat, als de prijzen te ver doorschieten. Wie op het dieptepunt van de markt een huis koopt, heeft geluk. Wie instapt op het hoogtepunt, heeft pech. Zo bezien is een huizenzeepbel een natuurlijk fenomeen, vergelijkbaar met de in de kantorenmarkt optredende ‘varkenscyclus’. Toch is daarmee niet alles gezegd. Terwijl beleggers in commercieel vastgoed hun knopen tellen en hun bezit afwaarderen, is de huizenzeepbel onderwerp geworden van een publiek debat. Er staan immers huizen onder water die eigenaren niet kunnen afwaarderen.

Aan de ene kant denken bankiers en woningmarktdeskundigen bij een huizenzeepbel uitsluitend aan mislukte bouwprojecten met veel leegstand. Aan de andere kant zien economen en woningmarktdeskundigen de huizenzeepbel als een symptoom van een verziekt financieel systeem dat ongebreidelde schuldfinanciering mogelijk maakte. Aanhangers van deze laatste, ‘brede’ interpretatie zijn onder meer de onafhankelijke woningmarktconsultant Maartje Martens en ex-Robeco topman Jaap van Duijn. In hun visie loopt de door te ruime financiering opgeblazen zeepbel pas leeg, als het prijsherstel op gang komt en ook de hoge hypotheekschuld (van bijna 700 miljard euro) is geslonken. Omdat prijsherstel nog vele jaren kan duren, blijft de totale schuldenberg naar hun mening een voedingsbodem voor nieuwe crisissen. Ook de kunstmatige laag gehouden rente zou een sluipend gif zijn dat de financiële stabiliteit aantast.

Donkere wolk
Ook de vooraanstaande Australische econoom Steve Keen wijst de schuldfinanciering als oorzaak aan van de zeepbel. Hij voorspelde de financiële crisis reeds in 2005, net als bijvoorbeeld het Britse tijdschrift The Economist. Maartje Martens vervulde in Nederland een soortgelijke rol door in 2009 – toen de banken nog optimistische persberichten rondstuurden – te voorspellen dat de prijzen onvermijdelijk scherp zouden dalen. Het vastgoedbeleggingsfonds Redevco voorspelde in 2008 – op basis van de ervaringen in de jaren ‘80 – een prijsdaling van zo’n 40%. Hij ziet nog steeds een donkere wolk boven de markt hangen omdat de genomen prijsstimulerende maatregelen slechts een tijdelijk effect hebben.“Nog eens 20% is niet onmogelijk”, zegt ook Martens. “Bij de aanvang van de crisis in de jaren ‘80 kregen kopers een hypotheek van hooguit 80% van de executiewaarde. Ook toen waren, net als vóór de huidige crisis, leningen tot 120% mogelijk. Door die snelle daling was de bodem in vier jaar bereikt. Nu worden er onder de woningmarkt allerlei stutten geplaatst. De Nationale Hypotheekgarantie blijft tophypotheken tot 104% verlenen en de starterslening financiert waar de banken geen risico willen nemen. Er wordt van alles gedaan om de prijzen maar niet te snel te laten dalen.”

Zeepbel is bedreiging: “Prijsdaling van nog eens 20% niet onmogelijk”, aldus Martens

Martens vs. Boelhouwer

Zeepbel is onzin: “Prijsontwikkeling goed te verklaren.Speculatieve bel is al leeg”, aldus Boelhouwer

Volgens Martens steekt de markt nu structureel anders in elkaar dan vòòr 2008. “Mijn stelling is dat er een einde is gekomen aan de woningmarkt met een hoge doorstroming. En er is voorlopig geen weg terug. Nu een woning kopen, is niet meer speculeren op toekomstige prijsstijgingen, maar investeren voor de lange termijn. Mensen blijven langer in een huis wonen en willen maximale kwaliteit voor de beste prijs, op korte en lange termijn. En dat is vaak nieuwbouw: steeds scherper geprijsd, weinig onderhoud. Om die reden zullen nieuwe woningen de prijzen van de bestaande woningen nog flink omlaag gaan brengen, met name in het dure segment. Met andere woorden: nieuwbouwkosten bepalen steeds meer de marktprijzen in de huidige woningmarkt.”

Fundamentals
De banken baseren hun prijsdalinganalyses vooralsnog op bekende ‘fundamentals’: daling van inkomens, stijgende werkloosheid, ontwikkeling van de rente en ‘prudentieel’ beleid van de overheid dat de leencapaciteit beperkt. Samen met onrust en onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en het gedaalde consumentenvertrouwen is de prijsdaling daarmee verklaard.
Ook vooraanstaand hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) heeft niet veel op met de ‘zeepbeltheorie’. “De redenering is: ‘kredietverruiming levert een bubbel op, want er komt een tijd dat die kredieten weer worden ingeperkt. En als je de hypotheekrenteaftrek afschaft, dalen de prijzen’. Dat laatste is waar, maar dat vind ik geen speculatieve zeepbel. Ook het argument dat verkoopprijzen naar bouwkosten zullen bewegen, geldt alleen voor een perfect functionerende markt. En daar is Nederland nog ver van verwijderd. Want wie de cijfers van bijvoorbeeld de OESO er bij neemt, ziet dat de prijsontwikkeling in Nederland over de periode 1985-2008 niet wezenlijk afweek van de meeste andere Europese landen. De Nederlandse woningmarkt is net als in veel andere Europese landen een voorraadmarkt, waar de prijs puur wordt bepaald door de vraag en niet door de productiekosten.”

Volgens hem is de markt ook (nog) niet structureel veranderd. “De huidige dynamische markt zou in de toekomst wel net als België en Duitsland meer statisch kunnen worden. Dan gaat de prijsvorming wezenlijk anders verlopen. Dan krijgen de bouwkosten wel veel invloed. Maar dat is een ontwikkeling op de lange termijn die beleidsmatig moet worden ingestoken. Een bewuste keuze dus en geen natuurlijk verschijnsel.”

te goedkoop of te duur?
Hoe duur is een Nederlandse woning vergeleken met het geïndexeerd langjarig gemiddelde? Die vraag blijkt niet makkelijk te beantwoorden. De meningen zijn verdeeld:

  • De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) concludeerde in 2005 dat woningen in Nederland 20% waren overgewaardeerd.
  • In 2008 schatte het IMF de overwaardering zelfs op 30%.

Vreemd genoeg draaide het IMF dit in 2009 terug tot 7%, om deze enkele maanden later geheel te reduceren tot nul. Dat gebeurde nadat het Centraal Planbureau (CPB) kritiek had geleverd op de grofmazige meetmethode van het IMF.

  • Het CPB zelf concludeerde in 2008 dat er in 2007 helemaal geen sprake was van een overwaardering.
  • Volgens de Europese Commissie schoot de balans in 2012 door en waren huizen toen 10 tot 20% te goedkoop.
  • Ook de Europese Centrale Bank (ECB) zag de prijs in het laatste kwartaal van 2012 onder het langjarig evenwichtsniveau duiken.
  • Dit strookt echter weer niet met het bericht van The Economist van medio 2013 dat de prijzen in Nederland nog zeker 13% te hoog zijn.
  • Ook het IMF ziet nog steeds een overwaardering.

bron: vbomakelaar.nl

Nov 26

Ik krijg nogal eens de vraag of ik weet hoe ver de huizenprijzen uiteindelijk gaan dalen. Hier heeft natuurlijk niemand het precieze antwoord op. Zelf denk ik dat Maartje Martens met haar voorspelling het meest dichtbij gaat komen. Zij verwacht rond de -40% vanaf de top in 2008. Het ‘herstel’ van de huizenprijzen kan dan nog tot na 2030 duren.

ScreenShot001

ScreenShot002

ScreenShot003

Nov 21

Politici haten dit soort uitspraken, maar voor starters zijn ze een lot uit de loterij. De echte woningmarkt experts.

In chronologische volgorde: Willem Middelkoop, Maartje Martens, Jaap van Duijn, Paul Schnabel, Piet Moerland en Stef Blok

Oct 22

Het wordt zo langzamerhand bij iedereen duidelijk dat de huizentrein definitief ontspoord is. Dat dit zou gebeuren bleek jaren geleden al uit deze analyse van Maartje Martens. Zij schrijft hierin over gesegmenteerde en geïntegreerde woningmarkten. Duidelijk is dat Nederland sinds het uitbreken van de crisis net als Duitsland een gesegmenteerde markt heeft gekregen. Om een geïntegreerde woningmarkt in stand te houden is namelijk een continue huisprijsinflatie nodig.

lees ook: ’Ruimere hypotheek huizenkopers’

Niet zo vreemd dus dat  het rabobank-vastgoedgroep Stimuleringsfonds Volkshuisvesting gisteren met een noodkreet kwam. Nog meer geld voor starters, anders implodeert de markt voor starterswoningen en komt er een enorme prijsval voor duurdere vrijstaande woningen.

Een groot deel van de dertigers en veertigers zitten nu “onder water” gevangen in hun Vinex-polder huis, dit terwijl de hoog-en-droog zittende hypotheekvrije babyboom generatie wil gaan cashen. Maar wie moet die extreem dure huizen gaan kopen als er meerdere generaties uit de markt zijn weggevaagd ?

Het enige wat men kan doen is huren extreem duur maken, en zo starters dwingen aan het Ponzi-feest deel te nemen. Maar als deze starters nog even standhouden zullen zij de spekkopers zijn.

Als je nu instapt dan….

  • Pagina 1 van 2
  • 1
  • 2
  • >