Feb 22

Om de kans op een nieuwe financiële crisis en het risico dat staatssteun nodig is te verkleinen, zullen banken meer reserves moeten aanhouden om als buffer te dienen bij mogelijke tegenslagen. In Basel III zijn daarom nieuwe liquiditeitseisen voor banken opgenomen.

Lees ook: Rutte niet blij met hypotheekvoorstel Rabobank

Deze liquiditeitseisen zijn ten aanzien van securitisaties inmiddels alweer versoepeld. Maximaal 15% van de verplichte liquiditeitsbuffer van banken mag uit securitisaties bestaan. Dit maakt het op het eerste gezicht eenvoudiger voor banken om bij andere banken funding te vinden voor de hypotheekportefeuille via securitisering. Maar de aanpassing  geldt alleen voor securitisaties met een maximum Loan to Value (LTV) van 80%. Aangezien Nederland veel tophypotheken heeft, kan dit percentage alleen worden bereikt door oude hypotheken met een lage LTV in de securitisatiepakketten op te nemen. Een andere mogelijkheid is te wachten met securitiseren totdat er voldoende is afgelost op nieuw uitgegeven hypotheken. Dat laatste alternatief vereist veel geduld, ook al geldt er vanaf 1 januari een aflossingsverplichting op nieuwe hypotheken. Nu begrijpt u ook waarom Rabobank de annuïteitenhypotheek verplicht wilde stellen.

Er blijft dus een herfinancieringsrisico bestaan omdat bij dalende huizenprijzen nieuwe financiering moet worden aangetrokken. Dit risico kan worden beperkt door LTV’s via aflossing snel beneden de 80% te brengen. Verder dient de kans op grote correcties in prijzen beperkt te worden door de woningmarkt stabieler te maken. Ook daarbij helpen lagere LTV’s. Daarnaast verdient het in navolging van Duitsland aanbeveling om in een opgaande markt de woningwaarde te gaan baseren op een voortschrijdend gemiddelde van huizenprijzen gedurende de afgelopen 10 jaar. Dit introduceert een anticyclisch element in het toezicht en maakt de woningmarkt een stuk stabieler omdat sterk stijgende woningprijzen zichzelf niet versterken door een onmiddellijke verhoging van de leencapaciteit. bron: Lans Bovenberg

Lans denkt nu dat het erg helpt als het lukt om pensioenfondsen meer te interesseren om hypotheken te financieren. Niet zo heel lang geleden (3 feb 2012) was hij echter nog vol lof over het ‘stabiele’ Deense model. Het risico/rendementsprofiel van Nederlandse subpribe-hypotheken was toen nog te hoog voor pensioenfondsen :

Gezien het langetermijn karakter van hypotheekfinanciering ligt het meer voor de hand om hypotheken te laten financieren door langetermijn beleggers zoals pensioenfondsen. De structuur van traditionele hypotheeksecuritisaties en gedekte obligaties blijkt echter onvoldoende aan te sluiten bij het gewenste risico/rendementsprofiel van Nederlandse pensioenfondsen waardoor slechts 5% van het pensioenvermogen is geïnvesteerd in Nederlandse hypotheken. Belangrijke tekortkomingen van de traditionele instrumenten zijn de complexe structuren, geringe liquiditeit en beperkte transparantie over de onderliggende hypotheekleningen

In het Deense hypotheekmodel mag maximaal 80% van de marktwaarde van een woning worden gefinancierd. Dit gaat dus voor Nederland niet werken. De pensioenfondsen moeten dus toch maar de Nederlandse hypotheken gaan opkopen, omdat niemand anders ze wil hebben. Dit alles natuurlijk om de banken te redden de starters te helpen… Dag pensioentje…..

Aug 12

Boos, heel boos was Nout Wellink over het rapport van het IMF:

‘De president van De Nederlandsche Bank Nout Wellink is ziedend op het Internationaal Monetair Fonds vanwege het misleidende rapport over de Nederlandse huizenmarkt’

“Er klopt niets van, en het komt midden in de internationale kredietcrisis op een wel heel slecht moment”

De vraag is natuurlijk of het wel terecht is dat Wellink zo boos is. Kan hij niet beter boos op zichzelf en zijn vrinden van de ECB zijn?

Dit schreef De Nederlandse Bank in 2003 over de Nederlandse hypotheek- en huizenmarkt:

De Nederlandse huizenmarkt koelt af. Dit volgt op een decennium van forse prijsstijgingen waarin de huizenprijzen meer dan verdubbelden en in reële termen tot 20% boven de piek van 1978 uitstegen

Verscheidene onderzoeken wijzen op de mogelijkheid van een aanzienlijke overwaardering van de Nederlandse huizenmarkt, hoewel dergelijke uitspraken altijd met onzekerheid omgeven zijn.

Een scherpere correctie zou kunnen optreden door een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een significante toename van de hypotheekrente

Belang van de huizenmarkt voor de financiële stabiliteit
De relatie van de huizenmarkt met financiële stabiliteit verloopt met name via huishoudens en financiële instellingen. Ervaringen uit het verleden en in andere landen leren dat huizenprijsdalingen gezinshuishoudingen in een financieel kwetsbare positie kunnen brengen. De betekenis van dit kanaal is toegenomen, doordat de huizenmarkt een steeds belangrijkere rol is gaan spelen in de financiële situatie van gezinnen. Zo blijkt uit berekeningen dat het percentage van het totale beschikbare inkomen dat wordt besteed aan rente en aflossing op hypotheken in het afgelopen decennium fors is gestegen; de daling van de rente op hypotheekschulden ten spijt . Door de hogere huizenprijzen en het toegenomen huizenbezit vertegenwoordigt de waarde van eigen woningen (eur 915 miljard) inmiddels bijna de helft van de balans van gezinnen. Daarbij zijn met name specifieke deelgroepen kwetsbaar, zoals starters op de woningmarkt, die hypotheken hebben afgesloten met hoge ‘loan to value’-ratio’s (de verhouding tussen de aanschafprijs van een woning en de hypotheekomvang) of met een beleggingsconstructie. Huizenprijsdalingen (zeker in combinatie met lage beurskoersen) leiden bij de desbetreffende huizenbezitters al snel tot een negatieve vermogenspositie waardoor zij bij gedwongen verkoop (door bijvoorbeeld werkloosheid, echtscheiding of verhuizing) met restschulden kunnen blijven zitten.

Balang van de banken
Naast huishoudens hebben ook banken een groot belang in de huizenmarkt. Woninghypotheken beslaan meer dan 20% van hun geconsolideerde balans.

In essentie bestaan er vier factoren die de kwetsbaarheid van het bankwezen voor huizenprijsontwikkelingen bepalen. De eerste is het wanbetalingrisico op hypotheken. Dit risico is met name afhankelijk van de verhouding tussen het besteedbare inkomen van huishoudens en de financieringslasten van de hypotheek. Des te hoger de financieringslasten ten opzichte van het inkomen, des te groter is het wanbetalingrisico bij werkloosheid of het wegvallen van een tweede inkomen.

Een tweede factor is de eerder genoemde ‘loan to value’-ratio, die de onderpandwaarde van een lening bepaalt alsook de hoeveelheid kapitaal die banken moeten aanhouden tegenover hun leningenportefeuille. Ontwikkelingen in de ‘loan to value’-ratio hebben de kwetsbaarheid van het bankwezen voor forse dalingen in de huizenprijzen vergroot. Zo is de ‘loan to value’- ratio op nieuwe hypotheken in de loop der tijd flink toegenomen. Daarbij komt dat tegenwoordig vaker wordt gekozen voor een hypotheekvorm waarvan de financiële risico’s voor huishoudens – en dus ook banken – gedurende de gehele looptijd hoog blijven. Zo hebben huishoudens die 20 jaar geleden een woning kochten, in meer dan de helft van de gevallen een lineaire-, annuïteiten- of spaarhypotheek. Naarmate de resterende looptijd bij deze hypotheekvormen verstrijkt, wordt het financiële risico geleidelijk kleiner, door periodieke afbetalingen. Huishoudens die in 2001 en 2002 een woning kochten daarentegen, hebben in meer dan 80% van de gevallen een aflossingsvrije hypotheek (waarbij de hypotheekschuld gedurende de gehele looptijd onverminderd hoog blijft), of een leven/beleggingshypotheek (waarbij in aandelen wordt belegd, zodat de uiteindelijke aflossing onzeker is).

Een derde factor is de mate waarin banken eventuele verliezen op hun hypotheekportefeuille zonder problemen kunnen opvangen. Omdat de solvabiliteit van het Nederlandse bankwezen zich, dankzij een daarop gericht beleid van de banken, al jaren ruimschoots boven het vereiste Bazelse minimum bevindt, beschikken banken over buffers waarmee zij onverwachte verliezen kunnen opvangen.

Tot slot is relevant in hoeverre banken voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de hypothecaire kredietverlening. Hier spelen twee ontwikkelingen. Enerzijds zijn sinds het begin van de jaren negentig de niet-rentebaten voor banken relatief belangrijker geworden, al is hier recent enige kentering in waar te nemen. Anderzijds zijn er aanwijzingen dat binnen de rentebaten een groter aandeel afkomstig is van hypotheken. Het aandeel van de hypothecaire kredietverlening in de totale bancaire kredietverlening is in het afgelopen decennium immers toegenomen terwijl de hypotheekrente minder sterk is gedaald dan de rente op overige kredietvormen. Per saldo lijkt de afhankelijkheid van inkomsten uit de hypothecaire kredietverlening de laatste jaren ietwat te zijn toegenomen. Al met al zijn de financiële risico’s voor gezinnen en banken door de afkoeling van de huizenmarkt toegenomen. Daarbij speelt dat ‘loan to value’-ontwikkelingen en de keuze van hypotheekvorm de kwetsbaarheid in de loop der tijd hebben vergroot.

bron:dnb.nl

In dit Rapport uit 2003 staat ook nog een scenario waarin wordt berekend wat de economische gevolgen zouden kunnen zijn van een prijscorrectie van 20%. Destijds heeft de ECB dit scenario kunnen afwenden door de rente te verlagen, (lees:geldpers aanzetten) maar deze kunstmatige welvaart/ financiële doping heeft alleen maar gezorgd voor het vooruitschuiven en het verergeren van de problemen. De inflatie en de toekomstige problemen op de huizenmarkt zijn naar mijn mening het gevolg van monetaire struisvogelpolitiek van de centrale banken.

Men geeft zelf al aan dat een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een significante toename van de hypotheekrente voldoende moet zijn om de huizenprijzen 20% te laten zakken. Zat het IMF er dan echt zoveel naast, of is de waarheid
misschien te hard voor de heer Wellink?