Feb 13

De Rabobank kwam gisteren weer met een kwartaalbericht over de Nederlandse woningmarkt. Sinds de prijzen wat lijken te stabiliseren zijn ze daarin ook weer begonnen met voorspellingen over de huizenprijzen. Het viel mij op dat ze enorm veranderlijk zijn in de stijging die ze voorspellen.

lees ook: Recordaantal incasso’s voor openstaande rekeningen

In november voorspelde woningmarktspecialist Pieter van Dalen dat de prijzen met 1½-3½% gaan toenemen ten opzichte van 2014.

“In 2015 verwachten wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. De positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de lage hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwwoningen hebben naar verwachting een groter effect dan de negatieve factoren zoals de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 145-165 duizend. Verder zal de gemiddelde huizenprijsindex in 2015 naar verwachting met 1½-3½% toenemen ten opzichte van 2014.”

Op Twitter kreeg Pieter stevige kritiek op zijn zwakke verhaal en kwam vrijwel direct met een herziening. “Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen” was de titel van het stuk.

Hij schrijft hierin: “De nieuwe Nibud-normen zijn strenger dan wij hadden verwacht. De negatieve impact ervan op de prijsontwikkeling van bestaande woningen zal vooral via de lagere financieringscapaciteit van de middeninkomens tot stand komen. Voor 2015 verwachten wij een gemiddelde prijsstijging van 1½-3½% ten opzichte van 2014 (Rabobank, 2014). De kans dat de prijsontwikkeling op de ondergrens van +1½% blijft steken, is door deze strengere normen toegenomen. Indien de hypotheekrente volgend jaar harder zal stijgen dan wij verwachten is er een risico dat de prijsontwikkeling nog lager zal uitpakken.”

Gisteren was het opeens weer rozengeur en maneschijn bij de Rabobank. Dit werd natuurlijk ook opgemerkt door onze staatsomroep:

“Voor 2015 voorzien wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. Wij verwachten dat de positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de dalende hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen sterk genoeg zullen zijn om te compenseren voor de negatieve factoren, zoals de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 150 tot 170 duizend, na 153 duizend verkopen vorig jaar. De gemiddelde huizenprijsindex neemt in 2015 naar verwachting met 1 tot 3% toe ten opzichte van 2014 na een stijging van 0,9% in 2014.”

Zo zie je maar weer, er is niets zo veranderlijk als het weer de Rabobank……

Feb 12

De Nederlandse woningmarkt zal de eerste maanden van dit jaar naar verwachting nog geen herstel laten zien. De weinig rooskleurige economische vooruitzichten, dalende koopkracht en oplopende werkloosheid en de daarmee gepaard gaande onzekerheid zorgen ervoor dat de prijzen in 2013 nog onder druk blijven staan.

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch , Rabobank: daling huizenprijs tot dertig procent , Risico’s Rabobank Ledencertificaten

Maar voor de middellange termijn ligt een gematigd herstel in de lijn der verwachting. Als de beleidsonrust is verdwenen, zal de structurele krapte op de Nederlandse koopwoningmarkt zorgen voor het loskomen van de latente vraag met een opwaartse druk op de huizenprijzen. Dat en meer staat in ons vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

maarten-van-der-molen-rabo

zie ook:  Rabobank durft geen voorspellingen over de huizenprijzen meer te doen

Ook de veronderstelling bij een deel van de huishoudens dat de woningprijzen verder zullen dalen, speelt een belangrijke rol. Potentiële kopers stellen de aankoop van een woning uit met het idee dat zij eenzelfde woning in de toekomst goedkoper kunnen kopen. Bij starters is deze prikkel groter dan bij doorstromers, aangezien doorstromers bij zowel de huidige als de toekomstige woning te maken krijgen met de verwachte prijsdaling. Daarnaast is door de verwachting van een voortdurende daling de periode toegenomen waarin de eenmalige kosten voor de aanschaf van een woning worden ‘terugverdiend’. Huishoudens willen daarom een stap in de woonladder overslaan. Starters willen geen woning waar ze binnen drie tot vijf jaar alweer ‘uitgegroeid’ zijn, bijvoorbeeld door gezinsuitbreiding. Dit heeft als gevolg dat de vraag naar koopwoningen momenteel afneemt. Starters en doorstromers zullen de aankoop van een woning echter niet uit blijven stellen. Als de huidige woning niet meer voldoet –door bijvoorbeeld gezinsuitbreiding of verandering van baan- zullen deze huishoudens toetreden tot de woningmarkt.

A_SbplsCUAAauBf

 huishoudens CBS

Meer oudere alleenstaanden

duitsland

Nov 19

De huizenprijzen dalen  volgend jaar gemiddeld met 7 procent. Dat verwachten economen van de Rabobank, zo blijkt uit het maandag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch

De aangekondigde beleidsmaatregelen op de woningmarkt,samen met de algehele bezuinigingsoperatie, zullen in 2013 naar verwachting wel tot druk op de woningprijzen leiden. Ten eerste zorgen de algemene bezuinigingen voor een daling van de koopkracht, en daarmee voor een daling van de leencapaciteit waardoor huishoudens minder geld kunnen uitgeven aan de aanschaf van een woning. Ten tweede zullen de specifieke woningmarktmaatregelen een extra duit in het zakje doen. Zo zal de per 1 januari 2013 ingaande verplichting om nieuwe hypotheken volledig en annuïtair af te lossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek leiden tot hogere maandlasten en een lagere leencapaciteit. Deze factoren worden deels gecompenseerd doordat ook de restschuld vanaf 2013 in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. Per saldo verwachten wij een prijsdaling van bestaande koopwoningen in 2013 van 7%, waarbij deze per segment en regio kan verschillen en dat meer dan de helft van deze prijsdaling al in 2012 is gerealiseerd.

bron : Rabobank

Aug 13

De prijsdaling van koopwoningen zet ook in 2013 door. Het aantal verkochte huizen blijft laag. Doordat kopers de huidige vraagprijzen niet willen of kunnen betalen, en verkopers de vraagprijs maar mondjesmaat verlagen, komen beide partijen maar moeizaam tot overeenstemming.

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch

In 2012 zullen de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld met 5% dalen. Voor 2013 wordt een daling van 4% verwacht. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

Prijsontwikkeling 2008 - 2012

Aug 19

Het herstel van de woningmarkt is nog niet in zicht. De huizenprijzen zullen in 2011 naar verwachting met 2 procent dalen en in 2012 nogmaals met 2,5 procent. Dat schrijven economen van de Rabobank in het vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

 

maximale hypotheek

Latent aanbod huizen

Lees verder op de site van de NVM   (De NVM heeft het artikel snel verwijderd! Klik hier een screendump )

May 18

De markt voor koopwoningen vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. In het eerste kwartaal van 2011 daalde de gemiddelde huizenprijs in Nederland met 0,5% ten opzichte van het kwartaal ervoor. In vergelijking met een jaar geleden ligt het huidige prijsniveau 1,2% lager.

zie ook:  Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch

Ondanks een sterke opleving in de eerste twee maanden van het jaar steeg het aantal transacties met slechts 2,2% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (12-maands totalen). Oorzaak is de flinke terugval van het aantal transacties in maart. Aan dit maandpatroon kunnen we duidelijk de effecten van de beleidsmaatregelen aflezen (de reeks kent een vertraging van twee à drie maanden). De opleving in januari en februari komt voort uit de rust omtrent de hypotheekrenteaftrek bij het aantreden van het nieuwe kabinet. Ook kregen huishoudens een extra prikkel om voor 1 januari een huis te kopen, door de verlaging van de Nibud financieringslastpercentages. Door deze aanpassing kunnen huishoudens op basis van hetzelfde inkomen en rentepercentage 3 à 4% minder lenen dan een jaar geleden. In maart viel het aantal transacties door deze aanpassing juist terug.

Betaalbaarheidsindex Rabobank

Een indexwaarde van meer dan 100 wil zeggen dat de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen bedragen, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddeld gezinsinkomen en een gemiddeld geprijsde woning. Bij een waarde minder dan 100 is de woning zonder inzet van eigenvermogen slecht betaalbaar

Voor 2011 en 2012 verwachten wij een verdere daling van de woningprijzen, met respectievelijk 2% en 2½%. Dit als gevolg van het stijgende aantal woningen dat te koop staat, op een toch al hoog niveau. In april stonden ruim 184.000 woningen te koop. Daarnaast staat de betaalbaarheid onder druk. Door de verlaging van de financieringslastpercentages kunnen huishoudens minder lenen en de verwachting is dat deze percentages per 1 januari 2012 opnieuw zullen worden verlaagd. Het effect hiervan wordt versterkt door de licht oplopende rente. Het grote aanbod enerzijds en beperkende financieringsmogelijkheden anderzijds zorgen ervoor dat bij het huidige prijsniveau vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Onze verwachting is dat verkopers gedurende het jaar hun prijs zullen verlagen om hun huis te verkopen, deels omdat de noodzaak daartoe bij sommige huiseigenaren zal toenemen. Het aantal transacties zal uitkomen op 130.000 dit jaar en 135.000 volgend jaar.

Het aantal gedwongen verkopen is in het eerste kwartaal iets opgelopen, maar bevindt zich nog altijd –in internationaal perspectief– op een zeer laag niveau. Ook het aantal betalingsachterstanden is in internationaal perspectief laag. Hieraan liggen onder meer de goede kredietverlening, de lage werkloosheid, het goede sociale-zekerheidsstelsel en een goede betalingsmoraliteit ten grondslag.

De bouw zal in zowel 2011 als in 2012 hinder blijven ondervinden van de stagnatie op de woningmarkt. Gezien het relatief lage aantal verstrekte vergunningen zal de bouwproductie naar verwachting uitkomen op respectievelijk 55.000 en 52.000.

bron: Kwartaalbericht Woningmarkt Rabobank

May 17

Rabobank verwacht dat de huizenprijzen dit jaar met 5 procent zullen dalen en volgend jaar met 1 procent. Die voorspelling doet de bank vrijdag in het kwartaalbericht over de woningmarkt. De bank komt tot de conclusie aan de hand van cijfers over het tanende consumentenvertrouwen.

‘Dat staat onder druk en het risico bestaat dat dat nog verder daalt’, zegt een woordvoerder van de bank. Daarom zijn de mensen niet bereid om grote aankopen te doen.

In augustus 2008 verwachtte de bank nog dat de prijzen dit jaar met 2,5% zouden stijgen:

Al met al verwachten we dat de gemiddelde huizenprijzen verder zullen stijgen.
Vooral door het sneller oplopen van de rentetarieven hebben we onze
verwachtingen voor de huizenprijsontwikkeling in beperkte mate naar beneden
bijgesteld. Zowel voor 2008 als voor 2009 voorzien wij een toename met 2½%.
Hiermee ligt de stijging van de huizenprijzen voor het eerst sinds 2003 lager dan
het inflatietempo.

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch


Slechter dan verwacht

In februari gaf Rabobank nog de prognose af dat de huizenprijzen dit jaar met 3,5 procent zouden dalen. ‘De ontwikkelingen in het eerste kwartaal zijn slechter uitgevallen dan we verwacht hadden.’

Op basis daarvan heeft de bank de raming voor heel 2009 bijgesteld. Het zal afhangen van de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen of de bank de cijfers nog een keer bijstelt.

Twee groepen kopers
De cijfers over huizenprijzen van het Kadaster en de NVM zijn gebaseerd op de prijzen van verkochte huizen. Maar dat zegt niet alles over de prijzen van te koop staande huizen.

‘Er zijn twee groepen kopers te onderscheiden. Een groep die het huis per se kwijt wil of moet en een groep waarbij er geen haast achter zit en die gewoon een bepaald bedrag voor hun huis willen krijgen.’ Die laatste groep kan de gevraagde prijzen voor huizen nog wat hoger houden.

Nov 12

In het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank staat dat in 2008 huizenprijzen met gemiddeld 1,5 procent stijgen, voor volgend jaar rekent Rabobank op een toename met 1 procent.

Begin dit jaar had men het nog over een groei van 3,25% voor 2008. Hieruit blijkt wel dat de propaganda van onderzoeker Martijn de Jong-Tennekes nooit uitkomt. Het lijkt mij verder niet nodig om hier nog veel woorden aan vuil te maken.

Wel stond het rapport weer vol leuke grafieken:

uitstaande hypotheekschuld

inkomen en maximale hypotheek

Prijzen koopwoningen

Hypotheekrentes verder omhoog

Volume hypotheekproductie

Bouwproductie

Aug 8

De Rabobank is vandaag weer met een nieuw kwartaalbericht woningmarkt gekomen. Men blijft uiterst positief over de Nederlandse huizenmarkt, er zijn wel wat zwarte wolken, maar zoals vrijwel iedereen weet kunnen bij de Rabobank de prijzen alleen stijgen, dus er is niets aan de hand. Opvallend is dat de Rabo-economen die commentaar geven bij RTLZ, na stevig doorvragen, veel minder positief zijn. Het volgende kwartaalbericht zal wel weer een stukje negatiever zijn en “Dit hadden wij niet verwacht” weer het excuus..

Conclusie van de Rabobank

Al met al verwachten we dat de gemiddelde huizenprijzen verder zullen stijgen.
Vooral door het sneller oplopen van de rentetarieven hebben we onze
verwachtingen voor de huizenprijsontwikkeling in beperkte mate naar beneden
bijgesteld. Zowel voor 2008 als voor 2009 voorzien wij een toename met 2½%.
Hiermee ligt de stijging van de huizenprijzen voor het eerst sinds 2003 lager dan
het inflatietempo.

Wat zegt men over de betaalbaarheid

De Rabobank-betaalbaarheidindex meet de betaalbaarheid van een gemiddelde
koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland
(figuur 12). Deze index maakt onderscheid tussen de betaalbaarheid voor starters
(110% financiering) en doorstromers (70% financiering) bij de aanschaf
van een nieuwe woning. Heeft de index een waarde van 100, dan bedragen de
bruto maandlasten 30% van het bruto inkomen, waarbij wordt uitgegaan van de
aanschaf van een gemiddeld geprijsde woning en een huishouden met een
gemiddeld gezinsinkomen. Is de indexwaarde hoger dan 100, dan bedragen de
bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen en vice versa.

Rabobank betaalbaarheidindex augustus 2008

De betaalbaarheid is dus lager dan eind jaren ’70 toen de laatste huizencrisis begon!

Dit schreef de Nederlandse Bank over de Amerikaanse subprime markt:

Voor subprime huishoudens liggen de woonlasten soms boven de 40 procent van het beschikbare inkomen, zonder dat daar spaargelden tegenover staan.

Wat zegt men bij de Rabobank over de groei van de economie

De Rabobank verwacht voorlopig geen economische recessie. Volgens de economische studie ‘De conjunctuur voorbij’, beleven we dit jaar en begin volgend wel iets minder economische groei. Maar volgens het rapport blijft de economie in 2009 en ook daarna de groeiende trend voortzetten. De economie zal tot 2014 met ongeveer 2 procent per jaar blijven groeien.

we dachten, we dachten….

Men gaat we er voor het gemak maar even van uit dat er geen grote conjuncturele verstoringen optreden en dat Nederland een productieland wordt..

Denkt iedereen bij de Rabobank er zo over?

Dat is zeker niet zo, intern wordt er heel anders gepraat. Maar zelfs Lex Hoogduin geeft nu toe dat bij een zwakkere economie de huizenprijzen zullen dalen.

bron: Kwartaalbericht Woningmarkt