Nov 28

Door Jos Koets

Vanaf 1 januari 2015 krijgen huizenbezitters weer te maken met wijzigingen. Hieronder een korte opsomming:

  • Hypotheekrente voor de hoge inkomens nog aftrekbaar voor 51%.
  • Meefinanciering kosten koper bij aankoop woning nog 3%.
  • Percentage van de WOZ-waarde gaat naar 0,75% (was 0,7%).
  • Per 1 juli 2015 maximale hypotheek met NHG 245.000 euro (incl. kosten koper).
  • NHG gaat naar twaalf kolommen in plaats van vijf voor berekening maximale hypotheek.
  • Afschaffing van de hoge schenkingsvrijstelling van 100.000 euro.

Hieruit blijkt dat Den Haag bezig is om in kleine jaarlijkse stapjes de hypotheekrente aftrek verder te beperken. Het percentage van de WOZ-waarde wordt verhoogd naar 0,75%. Dit is een minimale verhoging van 0,05%.

Huizenbezitters gaan hierdoor een paar euro per maand meer betalen. De hoge inkomens (mensen die 52% belasting betalen) hebben in 2015 nog 51% renteaftrek over de hypotheekrente. Ook hier gaat het om een paar euro per maand (afhankelijk van de hoogte van het hypotheekbedrag). Wie in 2015 een huis wilt kopen, kan nog 3% kosten koper meefinancieren.

De gemiddelde kosten koper bij aankoop van een woning is 6%. Hierbij heb ik de kosten van de makelaar buiten beschouwing gelaten en ga ik uit van een hypotheek met NHG (NHG kosten zijn 1%). Een koper moet dus eigen middelen in brengen van zo’n 3% van de koopsom (bij een aankoopsom van 200.000 euro is dit 6.000 euro).

Wat kunt u NHG-lenen?

In de afgelopen jaren is de maximale hypotheek op hetzelfde inkomen steeds minder geworden. Hieronder een mooi voorbeeld waarbij het hoofd inkomen 40.000 euro is en het tweede inkomen 10.000 euro. De toetsrente heb ik even genomen op 3,5%. In onderstaande tabellen de maximale hypotheek voor een hypotheek met en zonder NHG (is de GHF-norm).

  NHG in euro GHF in euro
Maximaal op inkomen NHG 1995136.134 194.590
Maximaal op inkomen NHG 1996 142.941 200.845
Maximaal op inkomen NHG 1997 142.941 223.779
Maximaal op inkomen NHG 1998 154.285 230.033
Maximaal op inkomen NHG 1999 167.899 238.373
Maximaal op inkomen NHG 2000 190.588 287.648
Maximaal op inkomen NHG 2001 200.000 272.801
Maximaal op inkomen NHG 2002 200.000 295.071
Maximaal op inkomen NHG 2003 225.000 292.287
Maximaal op inkomen NHG 2004 230.000 291.359
Maximaal op inkomen NHG 2005 240.000 269.090
Maximaal op inkomen NHG 2006 250.000 270.018
Maximaal op inkomen NHG 2007 265.000 281.152
Maximaal op inkomen NHG 2008 265.000  278.369
Maximaal op inkomen NHG 2009 265.000 287.648
Maximaal op inkomen NHG 2010 265.000 285.792
Maximaal op inkomen NHG 2011 275.585 275.585
Maximaal op inkomen NHG 2012 273.729 273.729
Maximaal op inkomen NHG 2013 255.171 255.171
Maximaal op inkomen NHG 2014 236.613 236.613
Maximaal op inkomen NHG 2015 218.056 218.056

Grote verschillen

Opvallend zijn de grote verschillen tot 2003. Dit heeft ook te maken met de maximale hypotheeknorm met NHG. Toch is duidelijk te zien dat vanaf 2001 tot 2011 de maximale hypotheek steeds hoger is geworden. Hierna is er een flinke daling ingezet en ik verwacht dat dit de komende jaren nog verder zal gaan plaatsvinden.

In de crisisjaren heeft men dus de fout gemaakt om de maximale hypotheek op hetzelfde inkomen te verhogen. Pas vanaf 2011 heeft men besloten om dit recht te gaan zetten door minder aan hypotheek te gaan verstrekken.

Lees verder op IEX.nl