Apr 25

Toeval of niet, opeens komen van verschillende kanten, Rabo econoom Van Dalen en Amsterdam School of Real Estate (ASRE), geluiden dat de loan-to-value (LTV) ratio van hypotheken niet veel lager moet worden dan het nu is. Beide bijdragen zijn te vinden als blog op de NVM website. Kennelijk gesterkt door deze berichten stuurden de makelaars zelf een brandbrief naar de regering over deze kwestie. “Het loopt de spuigaten uit wat betreft de verzwaringen van de hypotheeknormen voor woningconsumenten. Het cumulatieve effect van deze  maatregelen heeft niet alleen een negatief effect op prijzen en transacties, maar zorgt ook voor onrust.”

Inderdaad zullen woningprijzen naar alle waarschijnlijkheid dalen als de LTV ratio omlaag gaat. De rente kan nauwelijks verder naar beneden, waardoor het effect van lagere leenquotes snel voelbaar zal zijn. Makelaars vrezen dat woningprijsdalingen hun verkoopcijfers beïnvloeden, terwijl banken bang zijn dat de nominale tegenwaarde van hun tophypotheken afneemt. Het ASRE onderzoek spreekt daarnaast van welvaartsverlies omdat lagere LTV ratio’s koopstarters dwingen om meer eigen geld mee te nemen bij de aankoop van hun woning. Daarvoor zullen ze enige tijd moeten sparen vanuit een al dan niet zelfstandige huurwoning. Dit ‘gedwongen’ sparen legt, volgens ASRE, beperkingen op aan het consumptiepatroon van deze vaak jonge huishoudens hetgeen leidt tot welvaartsverlies. Deze redenering impliceert dat woningaankoop zonder eigen geld, dus met een tophypotheek, wel ruimte biedt voor welvaart. Staat welvaart dan gelijk aan schuld? Lijkt me niet want zodra je een handtekening zet onder koop- en tophypotheekakte heb je getekend voor meer schuld dan het huis waard is, ofwel een negatief vermogen. In andere landen heten dergelijke hypotheken overigens subprime. Het duurt tenminste vijf jaar voordat je weer een beetje boven water staat, tenminste als alles goed gaat qua aflossing en marktprijsontwikkeling. De aflossing van starterleningen duurt bijvoorbeeld langer en ook waar woningprijzen dalen blijft het vermogen op het huis langer negatief. Mogelijk beleven woningeigenaren met tophypotheken wel een zekere ‘welvaart’ qua consumptiepatroon, zoals het ASRE onderzoek het verwoordt, maar dat geldt vooralsnog niet voor het reëel vermogen.

Het onderscheid tussen consumptieve bestedingen en vermogen wordt pas actueel wanneer er ongunstige veranderingen plaatsvinden in het inkomen en/of de bestedingslasten van de woningeigenaar. Maar volgens Rabo-econoom Van Dalen zijn er ook dan geen onoverkomelijke problemen, omdat de Nederlandse huiseigenaar internationaal gezien uitzonderlijk trouw is met het aflossen van leningen. Dit argument wordt door Nederlandse banken en DNB regelmatig gebruikt, vooral richting toezichthouders als de ECB. Betrouwbare schuldenaren zijn belangrijk voor onze grootbanken aangezien de helft van hun portefeuilles uit hypotheken bestaat, waarvan bovendien een belangrijk deel doorverkocht moet worden aan investeerders in mortgage backed securities. Maar de Nederlandse betalingsmoraal verhult dat juist hoge hypotheekschulden een rem vormen op welvaartsgroei van zowel woningeigenaren als onze nationale economie.

Zeer lezenswaardig is in dit verband het McKinsey rapport Debt and (not much) deleveraging. Volgens dit onderzoek draagt de Nederlandse betalingsmoraal namelijk niet bij aan de broodnodige vermindering van de schuldenlast. Van een afbouw van particuliere schuld was na 2008 bijvoorbeeld wel sprake in de VS waar de zogenaamde non-recourse hypotheken gangbaar zijn. Dit zijn hypotheken waarbij de schuld alleen maar verhaald wordt op het vastgoed. Banken kunnen de schuldnemers niet dwingen om hun verlies te compenseren met spaartegoeden of ander vermogen van de hypotheekgever. “While nonrecourse loans have resulted in a wave of painful foreclosures for borrowers and losses for lenders, they enable rapid resolution of debt for borrowers who can no longer afford to service their debt.” (p 37) In piekjaar 2010 werd in de VS 9% van alle hypotheken per executie ontbonden. Dit was voor de crisis minder dan 1%. Executoire woningverkoop droeg in belangrijke mate bij aan de snelle afname van hypotheekschuld in de VS sinds de crisis en aan het beginnend herstel van de woningmarkt waarvan langzamerhand sprake lijkt te zijn.

Nederland kent (net als de meeste landen) de zogenaamde recourse leningen die banken in staat stellen om naast het huis zowel het vermogen als toekomstige inkomsten van de hypotheekgever toe te eigenen. Om dat te voorkomen zullen hypotheekgevers veel langer er alles aan doen om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Het gevolg is dat woningeigenaren die in financiële nood verkeren andere uitgaven drastisch zullen inperken, hetgeen bijdraagt aan het verder verdiepen en verlengen van de recessie. Inmiddels zijn bijna 113.000 consumenten in de problemen met hypotheekbetaling, een verdrievoudiging ten opzichte van 2008. En dit betreft alleen de huishoudens met een officiële registratie bij de BKR, het topje van de ijsberg.

Volgens het McKinsey rapport is de kans groot dat juist hoge hypotheekschulden van huishoudens opnieuw een crisis gaan veroorzaken. Hoge private schulden zorgen er verder voor dat de recessie die er op volgt dieper is en langer duurt omdat huishoudens die tot hun nek in de schuld zitten geen toegang meer hebben tot nieuwe kredieten, moeite hebben met het terugbetalen van hun lening en zich gedwongen zien om hun consumptieve uitgaven te verminderen. Bovendien kijken velen tegen een negatieve woningwaarde aan ten opzichte van hun hypotheek. Huishoudens met hoge schulden zijn kwetsbaarder bij veranderingen in inkomen of werkloosheid en bij stijgende kosten voor bijvoorbeeld zorg, belastingen, wonen, pensioenopbouw en, niet te vergeten, rente. Zeven landen worden in het rapport met name genoemd. Het zijn landen waar de hoge hypotheekschuld van huishoudens momenteel om eerder genoemde redenen mogelijk als ‘unsustainable’, onhoudbaar wordt bestempeld. Bovenaan die lijst staat Nederland. Merk op dat de woningprijsdaling van de afgelopen periode (in exhibit 21, hieronder) als een positieve ontwikkeling wordt gezien. De nu voorzichtig stijgende woningprijzen maken het particuliere schuldprobleem In Nederland weer minder houdbaar. Toch een heel ander beeld dan Rabo en ASRE ons willen vertellen.
household-debt-600

Kicking the can noemen we beleid dat de problemen voor zich uitschuift. En dat is precies wat er gebeurt als de voorstellen om de LTV ratio’s voor koopstarters onverminderd hoog te houden, in beleid worden omgezet. Op de korte termijn worden met deze maatregel huizenprijzen gestut, maar op de lange termijn ondergraaft het handhaven van onze internationaal reeds uitzonderlijk hoge hypotheekschuld herstel van zowel de koopwoningmarkt als van de Nederlandse economie.

Wat dan wel? Alles op alles zetten om op grote schaal een gevarieerd aanbod aan huurwoningen te bouwen voor jonge huishoudens in het goedkope en middensegment. Daar ligt de reële woningvraag. De bouw van voldoende huurwoningen biedt een kans om een einde te maken aan het belasten van steeds weer een nieuwe lichting jonge huishoudens met torenhoge hypotheekschulden. De promotie van nieuwbouw in de huursector komt uiteindelijk ook de koopsector ten goede omdat het onderdak biedt aan potentiële huizenkopers die eerst willen sparen. De ironie is dat er geld genoeg is, beleggers staan te springen om mee te doen.

Maartje Martens_april 2015

bron: housinganalysis.nl

May 12

Auteur: Peter Berends

Premier Mark Rutte blijkt 180 graden te zijn gedraaid met zijn standpunt over de enorme hypotheekschuld van Nederland, die met ongeveer 104 procent van het bruto binnenlands product (bbp) de hoogste ter wereld is.

De VVD-lijsttrekker noemde vrijdagavond in Pauw & Witteman de Nederlandse hypotheekschuld ‘ernstig’. In november vorig jaar zei Rutte in Nieuwsuur nog dat de hoge schuld helemaal geen probleem was.

Volgens de premier is er sinds de laatste Tweede Kamer-verkiezingen in juni 2010 een ‘enorme verandering’ opgetreden in de woningmarkt: “We zien nu dat de private schuld enorm veel extra toeneemt en de huizenprijzen zijn zeer gedaald.”

De uitspraken van Rutte zijn opmerkelijk, omdat de toename van de hypotheekschulden in Nederland de laatste jaren enorm zijn afgevlakt door de stagnerende woningmarkt en er dus ook veel minder vraag en aanbod is van makkelijke hypotheekkredieten. Ook dalen de huizenprijzen al sinds 2008.

Om de woningmarkt te hervormen heeft het kabinet samen met oppositiepartijen D66, GroenLinks en de ChristenUnie besloten om de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen alleen te laten gelden voor hypotheken die volledig afgelost worden. Dat moet wel, waarschuwt Rutte: “Het schuldprobleem van die enorme berg hypotheekschuld in combinatie met dalende huizenprijzen is te ernstig.”

Bron: FOK.nl

Apr 13

Kredietbeoordelaars als Standard & Poor’s en Moody’s maken zich grote zorgen over de hoogte van de Nederlandse hypotheekschuld. Dat zei de president van De Nederlandsche Bank (DNB) Klaas Knot vrijdag tijdens een bijeenkomst aan de Universiteit van Amsterdam.

”Als je met kredietbeoordelaars in de Londense City praat, gaat het over niets anders dan de hypotheekschuld”, zei Knot. Nederlandse huishoudens hebben een totale hypotheekschuld van 640 miljard euro. De schuld is ten opzichte van het nationaal inkomen de grootste van de eurozone en bedraagt nu 105 procent van het bruto binnenlands product. In 1995 was dat nog maar 43 procent.

Lees verder op de site van  Nederlands Dagblad

bron video: Room for Discussion

Dec 30

Nederlandse banken sluiten bijna geen nieuwe hypotheken meer af. De groei van hun hypothekenportefeuilles is in november nagenoeg tot stilstand gekomen.

lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

Dec 6

Hoewel gemiddeld genomen de prijs van Nederlandse huizen aanzienlijk hoger ligt dan de bijbehorende hypotheek, bestaan tussen huishoudens grote verschillen. Terwijl ouderen over een aanzienlijk netto vermogen beschikken, is de vermogenspositie van veel jonge huiseigenaren  is juist kwetsbaar. Zij hebben veelal een negatieve overwaarde én nog weinig gespaard.

zie ook: Stenen, spaargelden en hypotheekschulden – Follow the Money

De eigen woning is voor huishoudens de voornaamste bron van zowel vermogen als schulden. De schulden zijn recent verder gegroeid: medio 2011 besloeg de gezamenlijke hypotheekschuld EUR 644 mrd. Hier staat ruim EUR 1100 mrd aan woningwaarde tegenover. Gemiddeld genomen hebben woningbezitters daarmee een aanzienlijke overwaarde op de eigen woning: meer dan 40% van de huidige woningwaarde.

De daling van huizenprijzen in de afgelopen jaren maakt de verhouding tussen schuld en vermogen echter ongunstiger. Deze ontwikkeling raakt in beginsel alle woningbezitters op dezelfde manier: de prijs van de eigen woning daalt, waardoor de overwaarde afneemt. Verontrustend is dat tussen huishoudens grote verschillen in uitgangspositie bestaan. Vooral jongere huishoudens blijken over weinig overwaarde te beschikken, terwijl bij ouderen gemiddeld juist een aanzienlijke buffer bestaat (grafiek 1).

Overwaarde per leeftijdklasse

Deze verschillen zijn voor een belangrijk deel te verklaren door de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen decennia. Vanaf 1984 tot 2008 zijn de huizenprijzen onafgebroken en sterk gestegen. Nederlanders die relatief lang geleden een huis hebben gekocht, hebben daardoor een flinke overwaarde op hun huis zien ontstaan.

Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen juist gedaald, waardoor deze ontwikkeling is omgekeerd. Voor huishoudens die rond de top van de markt een huis hebben gekocht, is de hypotheekschuld daarom aanzienlijk hoger dan de huidige waarde van de bijbehorende woning. Dit effect wordt versterkt door de ongunstige uitgangspositie van veel Nederlanders bij het aangaan van een hypotheek. Doordat veelal een tophypotheek wordt afgesloten die hoger ligt dan de vrije verkoopwaarde van de woning, beginnen veel nieuwe huizenbezitters met negatieve overwaarde.

Opvallend is dat de groep huishoudens met een lage overwaarde ook over relatief weinig spaartegoed beschikt om de hypotheek mee af te lossen. De belangrijkste oorzaak hiervan is simpelweg dat zij relatief kort geleden een hypotheek zijn aangegaan en dus nog weinig tijd hebben gehad om vermogen op te bouwen. Deze dynamiek beperkt de ruimte om tegenvallers zoals werkloosheid op te vangen verder. Grafiek 2 illustreert dit door middel van een fictief maar realistisch voorbeeld. De grafiek toont de huidige overwaarde op de eigen woning en de daaraan gekoppelde spaartegoeden, afhankelijk van het jaar waarin de woning is gekocht en bijbehorende hypotheek is afgesloten. Hierbij wordt aangenomen dat de hypotheek bij afsluiting 112% van de woningwaarde bedraagt en aan het einde van de looptijd voor de helft wordt afgelost, terwijl de waarde van de woning zich in lijn met de nationale huizenprijsontwikkeling heeft ontwikkeld. Duidelijk zichtbaar is dat kopers die lang geleden een eigen woning hebben gekocht, een aanzienlijk netto vermogen hebben opgebouwd: zij beschikken zowel over spaartegoeden als over overwaarde. Tegelijkertijd hebben met name huishoudens die de afgelopen vijf jaar een huis hebben gekocht een negatief eigen vermogen. Deze huishoudens zijn daardoor kwetsbaar, aangezien ze achter kunnen blijven met een restschuld bij verkoop van de woning. Wanneer een betalingsachterstand op de hypotheek ontstaat en het huis gedwongen wordt verkocht neemt dit risico verder toe: in deze gevallen zal het huis immers minder opbrengen dan in de vrije verkoop.

Overwaarde en vermogensopbouw eigen woning

De daadwerkelijke kwetsbaarheid van recente huizenkopers kan in de praktijk nog groter blijken dan bovenstaande analyse aangeeft. In de periode tussen 1998 en 2007 bestond meer dan de helft van de nieuw afgesloten vermogensopbouwproducten voor hypotheken uit beleggingsproducten (noot 1). Het hierop behaalde rendement is uiteraard afhankelijk van het gekozen soort beleggingen. Gezien de ontwikkeling van de beurzen in het afgelopen decennium is het echter waarschijnlijk dat in een aanzienlijk aantal polissen minder vermogen is opgebouwd dan met een spaarproduct het geval zou zijn geweest.Daarnaast is het niet zeker dat elke huizenkoper streeft naar een aflossing van 50 procent van de hypotheek. Dit zal van geval tot geval verschillen, waarbij soms meer maar soms ook minder wordt gespaard. Anderzijds is in de bovenstaande analyse ook niet meegenomen dat huishoudens beschikken over financiële buffers die niet zijn gekoppeld aan de eigen woning, zoals beleggingen en vrij beschikbaar spaargeld. Dit zal het beeld echter niet veel veranderen: vooral ouderen hebben een dergelijke extra spaarpot terwijl juist jonge huishoudens beschikken over veel minder vrij beschikbaar vermogen.Noot: Hypotheekpolissen afgesloten bij levensverzekeraars. Bron: Verbond van verzekeraars (vanaf 2003) en CBS (1997-2002).

bron: De Nederlandsche Bank

Dec 5

De Wall Street Journal luidt de noodklok over Nederlandse hypotheekschulden.

Na de IMF, de OESO, DNB en de AFM waarschuwt nu ook de Wall Street Journal dat Nederlandse huishoudens teveel schulden hebben. ‘The title of most indebted goes to households in the Netherlands, and the main reason is the enormous mortgages that the Dutch –though frugal by reputation- take out.’

De Wall Street Journal beschrijft, na een bezoekje aan Almere, hoe Nederlandse huishoudens in de problemen kunnen raken door de grote hypotheken die zij hebben afgesloten. Overgefinancierde gezinnen zijn slechts een scheiding verwijderd van een gedwongen verkoop.

Hoewel de Wall Street Journal een aantal economen citeert die bezorgd zijn over de schuldenlast van huishoudens is premier Rutte nog karakteristiek optimistisch. “Ja, er is veel hypotheekschuld in Nederland, maar daar staan ook huizen tegenover; bezit. We hebben in Nederland ook zo’n 700 miljard in de pensioenpotten zitten. We hebben dus ook heel erg veel besparingen.”

Nov 9

Vorige week kwam De Nederlandsche Bank, bij monde van president Klaas Knot, met een waarschuwing voor het kabinet. Volgens Knot vormt de historisch hoge Nederlandse hypotheekschuld een bedreiging voor huishoudens en banken.

Beperking hypotheekrenteaftrek

Juist de huidige crisis maakt dat de huizenmarkt kwestbaar is en huizenprijzen zouden kunnen dalen. Dat betekent volgens DNB een risico voor banken en huishoudens.

Knot adviseert daarom de regering zo snel mogelijk maatregelen te nemen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Dat kan, aldus Knot, het beste door geleidelijk de hypotheekrenteaftrek te verlagen. Mensen zouden zo gedwongen worden de lening geleidelijk af te lossen.

Onrust

Vanuit het kabinet en de drie coalitiepartijen werd fel gereageerd op het advies van de DNB. Rutte zei in zijn persconferentie afgelopen vrijdag: “Ik ben het niet met hem (Knot, red.) eens”. Ook CDA, VVD en PVV lieten weten niet naar het systeem van de hypotheekrenteaftrek te willen kijken, omdat dat zou zorgen voor extra onrust op de woningmarkt.

Wetenschappelijk Instituut CDA

Maar vandaag waarschuwt de directeur van het Wetenschappelijk Instituut van het CDA, Raymond Gradus, voor hetzelfde risico als de Nederlandsche Bank.

Afbetaling

Gradus vindt ook dat de hoge hypotheekschuld van Nederland een risico betekent voor banken en huishoudens. Daarom bepleit hij een verandering in het belastingsysteem dat maakt dat mensen geprikkeld worden hun schulden eerder af te betalen.

Hij vindt dat het kabinet en zijn eigen partij het CDA daar zo snel mogelijk naar moeten kijken. Er zou mogelijk in de volgende kabinetsperiode iets moeten veranderen.

Donner in actie

bron: Nieuwsuur.nl

Oct 31

De uitstaande hypotheekschuld is in Nederland zeer sterk gegroeid sinds 1990 Dan is natuurlijk de eerste vraag: hoe komt dit?

Het antwoord is relatief simpel: door de fiscale stimulering van hypotheekschulden. In Nederland loont het simpelweg om een zo groot mogelijke schuld aan te houden. En door de financiële innovaties van de laatste jaren is dit alleen maar sterker geworden.

Mortage Debt Outstanding (percent of GDP)

Sep 21

Hans de Geus vertelde vandaag op RTLZ nog maar eens een keer dat de nationale hypotheekschuld een enorm risico voor de Nederlandse economie vormt. Omdat de politiek dit  jarenlang bleef ontkennen gaan we nu zeer grote problemen krijgen.

lees ook: Economie en vastgoed: terug naar 1982? en IMF bezorgd over Nederlandse huizenmarkt en De aflossingsvrije hypotheek

aflossingsvrij en geen spaarpotje
Eén op de drie hypotheeksluiters die een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten, geeft aan voor aflossing van de hypotheek een spaar of beleggingsproduct afgesloten te hebben. Dit betekent automatisch dat tweederde niet bijspaart voor de aflossing van de hypotheek. De hoogte van het vermogen waarvoor men spaart is in ruim de helft (53%) van de gevallen niet bekend. Ongeveer één op de vijf „bijspaarders‟ geeft aan 50% of meer van het hypotheekbedrag bij te sparen.

Mar 28

De genereuze hypotheekrenteaftrek verstoort de Nederlandse huizenmarkt en moet daarom worden beperkt. Dat stelden onderzoekers van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) maandag in een rapport over de Nederlandse economie.

Volgens de onderzoekers vergroot de aftrek de risico’s die banken en huishoudens nemen. Zij adviseren de regering daarom de mogelijkheden om rente af te trekken geleidelijk te verminderen. „Het zou helpen als daar al snel een geloofwaardige boodschap over wordt afgegeven”, aldus de economen.

Minister Jan-Kees de Jager (Financiën) gaf in een reactie echter aan niets te voelen voor een beperking van de hypotheekrenteaftrek. „De huizenkoper heeft juist nu behoefte aan rust op de woningmarkt.”

De onderzoekers benadrukten dat structurele hervormingen, zoals de aanpak van de hypotheekrenteaftrek en het verhogen van de pensioenleeftijd, helpen de Nederlandse economie gezonder te maken zonder de economische groei aan te tasten. De huidige bezuinigingen helpen wel om het overheidstekort sterk terug te dringen, maar zorgen de komende twee jaar ook voor een economische groei die lager is dan in 2010. Het IMF voorspelt voor de komende twee jaar een groei van circa 1,5 procent.

Hoewel het overheidstekort vorig jaar sterker werd verkleind dan verwacht, ziet het fonds ziet geen reden om het tempo van de bezuinigingen terug te schroeven. „Dat moet pas als de economische groei stilvalt”, stelde de leider van de IMF-missie naar Nederland, Lorenzo Figliuoli.

bron:  De Telegraaf

  • Pagina 1 van 3
  • 1
  • 2
  • 3
  • >