Apr 26

De vaste commissie voor Financiën stelde op 6 april 2011 Jan Kees een aantal goede vragen  naar aanleiding van de aanscherping van de normen voor hypothecaire kredietverlening.

Hier volgen enkele vragen:

De leden van de PvdA en D66 fractie vragen hoeveel hypotheken op particuliere woningen er op dit moment in Nederland zijn? Welk percentage is op dit moment gefinancierd met een hypotheek die voor meer dan 50% aflossingsvrij is? Voor welk deel van de in recente jaren afgesloten hypotheken zou de nieuwe regeling achteraf prohibitief geweest zijn?

Er zijn in Nederland zo’n 4,1 miljoen koopwoningen. Daarvan zijn er zo’n 3,5 miljoen woningen als onderpand voor een hypotheeklening ingezet. Hoeveel hypotheken voor meer dan 50% aflossingsvrij zijn afgesloten is niet precies bekend. Wel is bekend dat zo’n 64% van de in 2010 afgesloten hypotheken met NHG zijn gefinancierd. Dit betekent dat ten minste 64% van de in 2010 afgesloten hypotheken maximaal 50% aflossingsvrij zijn. Bij een maximale lening met deze LTV norm duurt aflossing of vermogensopbouw van de top pakweg 9 à 10 jaar.

Door de tot € 350 000 verhoogde kostengrens is het bereik van de NHG vergroot tot ongeveer 80% van de woningmarkt. Dat betekent dat van alle woningverkopen in Nederland zo’n 80% qua koopsom in aanmerking kan komen voor NHG. Binnen dat bereik tot de € 350 000 zijn zo’n 80% van de woningtransacties daadwerkelijk met NHG gefinancierd. In totaal zijn dus zo’n 64% van de afgesloten hypotheken in 2010 met NHG afgesloten.

De aflossingsvrije hypotheek behoort samen met de spaarhypotheek/bankspaarhypotheek tot de populairste hypotheekvormen. Vaak komen deze twee hypotheekvormen ook in een combinatie voor, dat wil zeggen dat de totale hypotheeklening bestaat uit een deel aflossingsvrije en een deel (bank)spaarhypotheek. Naar schatting zal de aflossingsvrije hypotheek in meer dan de helft van de gevallen worden gebruikt; hetzij als enige hypotheek, hetzij in combinatie met een andere hypotheekvorm.

Woon2009 geeft ook inzicht in het percentage aflossingsvrije hypotheken. In 2009 bestonden 69% van de hypotheken uit één hypotheekvorm. Uit onderstaande grafiek blijkt dat een groot deel van deze enkelvoudige hypotheken volledig aflossingsvrij is:

enkelvoudige-hypotheken

Figuur 4.9: Enkelvoudige hypotheken naar soort, 2006–2009 (verdeling)

31% van de hypotheken bestaat uit een combinatiehypotheek. 78% van deze combinatiehypotheken had in 2009 een aflossingsvrij deel.

De leden van de CDA fractie vragen waarom er een bepaling is opgenomen waarbij kan worden afgeweken van de LTV norm als er bij de oude woning een restschuld wordt overgehouden. Ook is de bepaling opgenomen dat deze norm niet geldt als de lasten minder bedragen dan 60% van de lasten uit een financiering op basis van maximale leencapaciteit. Waarom zijn deze bepalingen opgenomen? Hoe groot acht de minister de kans dat hierdoor de loan-to-value ratio van de huizen zal oplopen?

Er zijn specifieke gevallen benoemd die afwijking van de LTV norm rechtvaardigen, dit is in lijn met de voorstellen de AFM eerder deed in haar Feedbackstatement.

Indien iemand geconfronteerd wordt met een waardedaling van zijn woning acht ik het niet in het belang van de consument en de doorstroming van de woningmarkt dat hij in feite vast zit in zijn huidige woning. Persoonlijke omstandigheden zoals een andere baan kunnen er toe leiden dat verhuizing nodig is. Voor een nieuwe woning geldt de nieuwe LTV norm onverkort, echter de restschuld van de oude woning kan in dat geval worden meegefinancierd.

Ook is opgenomen dat een lage LTI ratio (een hoog inkomen ten opzichte van de hypothecaire lening), waarbij het risico op betalingsproblemen laag is, een hogere LTV ratio kan verantwoorden. In dit geval is strikte grens van de LTV ratio vanuit het perspectief van overkreditering niet noodzakelijk. Daarbij wil ik wel aangeven dat ik het essentieel vind dat bij het afsluiten van een hypotheek het potentiële restschuldrisico zoveel mogelijk wordt beperkt.

De leden van de SP fractie vragen de minister een overzicht geven van de maximumpercentages die in het buitenland worden gehanteerd voor de verhouding tussen de hypotheek en de marktwaarde van de woning. De leden van de SP vragen de minister ook of hij daarbij kan aangeven welke percentages in de landen gemiddeld gebruikelijk zijn?

De LTV ratio’s in veel landen zijn onlangs aangescherpt omdat er een hoog risico ligt op hoge LTV ratio’s. Hoewel exacte gegevens over de hoogte van de maximale LTV ratio’s (mij) niet bekend zijn ligt de gebruikelijke verstrekkingnorm in de meeste landen beneden de 100%.

In het rapport «Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers» van DNB en de AFM uit 2009 is het onderstaande overzicht opgenomen welke zich baseert op gegeven van de ECB en het IMF. Overigens zijn de Nederlandse cijfers gebaseerd op gegevens van het kadaster, deze gegevens over de loan to value zijn wat vertekend, onder meer door een hogere inschrijving van de hypotheek dan daadwerkelijk geleend en door hogere leningen voor nog uit te voeren verbouwingen. Uit onderzoek in opdracht van het toenmalige ministerie van VROM (WoON2009) blijkt dat het hypotheekbedrag voor alle huishoudens in 2008 gemiddeld 110% van de waarde van de woning op het moment van aanschaf. Ten opzichte van de actuele waarde bedraagt de hypotheekschuld van alle huishoudens met een eigen woning gemiddeld genomen 57%. Dit is niet representatief voor recent aangekochte woningen, omdat sommige huishoudens al lange tijd in dezelfde woning wonen. Indien de groep beperkt wordt tot huishoudens die in de periode van 2005 tot 2008 een woning hebben gekocht, dan bedraagt het hypotheekbedrag gemiddeld genomen 96% van de waarde van de woning op het moment van aanschaf. Doorstromers hebben doorgaans een lagere LTV dan starters.

LTV-ratio

Uit meer recente gegevens van het FSB komen soortgelijke cijfers naar voren.In Frankrijk is de gemiddelde LTV ratio bij het afsluiten van een hypotheek 80% (2009), in Duitsland 74% (2009), in Italië 68.6% tot 73.2% (2008 – 2010), in Spanje 56% (2009) en in Groot Brittannië 61% (2009). De ratio’s van verschillende landen zijn overigens niet één op één met elkaar te vergelijken. De hoge LTV ratio’s in Nederland hangen ondermeer samen met 6% overdrachtsbelasting.

En als
afsluiter:

Het is echter niet eenvoudig om de gevolgen van overkreditering exact te kwantificeren. Huishoudens zullen alles in het werk stellen om de maandelijkse lasten aan rente en aflossing te kunnen blijven voldoen. Cijfers die alleen zien op betalingsachterstanden van de hypotheek zullen dus geen volledig beeld geven. In bredere zin zien we wel dat de het voorkomen van problematische schulden nog steeds punt van aandacht is. Uit onderzoek van het platform Wijzer in geldzaken blijkt bijvoorbeeld dat een flink deel van de Nederlanders moeite heeft om rond te komen.

bron: Overheid.nl – Officiële Bekendmakingen