Oct 11

George van Houts was weer eens op tv. Elke keer met hetzelfde verhaal:  ‘Als banken geld creëren, staat daar altijd een schuld tegenover. Aan dat door en door rotte systeem moet iets gebeuren.’ In linkse kringen ligt de oplossing dan natuurlijk al snel bij de overheid. George gaf overigens wel toe dat hij zelf ook dik in de woekerpolissen zit.

‘Een veelvoorkomende misvatting is dat banken simpelweg tussenpersonen zijn die geld uitlenen dat spaarders bij de hen hebben gestald.’ Maar de realiteit is dat banken geen spaargeld uitlenen, maar simpelweg nieuw geld uit het niets creëren wanneer zij bijvoorbeeld een hypotheek verstrekken.

Ik ben van mening dat dit geen probleem hoeft te zijn. De geldgroei in Nederland loopt voornamelijk via hypotheken. Dat banken zoveel nieuw geld konden scheppen is dus voornamelijk de schuld van de politiek die telkens de hypotheekregels versoepelde. Natuurlijk speelt de lage rente ook een rol.

heermaDe verstandige acties van voormalig staatssecretaris Enneüs Heerma (CDA) bijvoorbeeld. Hij besloot in 1993 dat het inkomen van de vrouw volledig mocht worden meegeteld bij de berekening van de maximale hypotheekgarantie.

kredietheer

Zie de ‘tijdgeest pagina’ van woningmarktcijfers.staanhier.nl

Lex hoogduin geeft in de onderstaande video aan hoe de enorme geldgroei is ontstaan. De problemen mede zijn mede veroorzaakt doordat de huizenprijzen niet werden meegenomen in de CPI. Misschien kan George er nog wat van leren..

May 29

Wordt het nieuwe leenstelsel de genadeklap voor de huizenzeepbel?

Feb 10

(We hebben toestemming van VBO Makelaars om dit artikel te plaatsen. Waarvoor dank!)

Door: Robert van Til

In de discussie wel of geen huizenzeepbel, staan economen lijnrecht tegenover elkaar. En heeft een eventuele huizenzeepbel structureel gevolgen voor de huizenmarkt? Ook over de vraag wat een huizenzeepbel precies inhoudt verschillen de meningen. De een ziet de zeepbel als een symptoom van een verziekt systeem. De ander beschouwt het als een vervelend, maar vbo_makelaarvoorbijgaand economisch fenomeen.

Lees ook: Economen: huizenprijzen gaan stevig dalen

In de grote Van Dale is het woord nog niet opgenomen. Toch kent inmiddels iedereen het woord ‘huizenzeepbel’. Een zeepbel ontstaat, als de prijzen te ver doorschieten. Wie op het dieptepunt van de markt een huis koopt, heeft geluk. Wie instapt op het hoogtepunt, heeft pech. Zo bezien is een huizenzeepbel een natuurlijk fenomeen, vergelijkbaar met de in de kantorenmarkt optredende ‘varkenscyclus’. Toch is daarmee niet alles gezegd. Terwijl beleggers in commercieel vastgoed hun knopen tellen en hun bezit afwaarderen, is de huizenzeepbel onderwerp geworden van een publiek debat. Er staan immers huizen onder water die eigenaren niet kunnen afwaarderen.

Aan de ene kant denken bankiers en woningmarktdeskundigen bij een huizenzeepbel uitsluitend aan mislukte bouwprojecten met veel leegstand. Aan de andere kant zien economen en woningmarktdeskundigen de huizenzeepbel als een symptoom van een verziekt financieel systeem dat ongebreidelde schuldfinanciering mogelijk maakte. Aanhangers van deze laatste, ‘brede’ interpretatie zijn onder meer de onafhankelijke woningmarktconsultant Maartje Martens en ex-Robeco topman Jaap van Duijn. In hun visie loopt de door te ruime financiering opgeblazen zeepbel pas leeg, als het prijsherstel op gang komt en ook de hoge hypotheekschuld (van bijna 700 miljard euro) is geslonken. Omdat prijsherstel nog vele jaren kan duren, blijft de totale schuldenberg naar hun mening een voedingsbodem voor nieuwe crisissen. Ook de kunstmatige laag gehouden rente zou een sluipend gif zijn dat de financiële stabiliteit aantast.

Donkere wolk
Ook de vooraanstaande Australische econoom Steve Keen wijst de schuldfinanciering als oorzaak aan van de zeepbel. Hij voorspelde de financiële crisis reeds in 2005, net als bijvoorbeeld het Britse tijdschrift The Economist. Maartje Martens vervulde in Nederland een soortgelijke rol door in 2009 – toen de banken nog optimistische persberichten rondstuurden – te voorspellen dat de prijzen onvermijdelijk scherp zouden dalen. Het vastgoedbeleggingsfonds Redevco voorspelde in 2008 – op basis van de ervaringen in de jaren ‘80 – een prijsdaling van zo’n 40%. Hij ziet nog steeds een donkere wolk boven de markt hangen omdat de genomen prijsstimulerende maatregelen slechts een tijdelijk effect hebben.“Nog eens 20% is niet onmogelijk”, zegt ook Martens. “Bij de aanvang van de crisis in de jaren ‘80 kregen kopers een hypotheek van hooguit 80% van de executiewaarde. Ook toen waren, net als vóór de huidige crisis, leningen tot 120% mogelijk. Door die snelle daling was de bodem in vier jaar bereikt. Nu worden er onder de woningmarkt allerlei stutten geplaatst. De Nationale Hypotheekgarantie blijft tophypotheken tot 104% verlenen en de starterslening financiert waar de banken geen risico willen nemen. Er wordt van alles gedaan om de prijzen maar niet te snel te laten dalen.”

Zeepbel is bedreiging: “Prijsdaling van nog eens 20% niet onmogelijk”, aldus Martens

Martens vs. Boelhouwer

Zeepbel is onzin: “Prijsontwikkeling goed te verklaren.Speculatieve bel is al leeg”, aldus Boelhouwer

Volgens Martens steekt de markt nu structureel anders in elkaar dan vòòr 2008. “Mijn stelling is dat er een einde is gekomen aan de woningmarkt met een hoge doorstroming. En er is voorlopig geen weg terug. Nu een woning kopen, is niet meer speculeren op toekomstige prijsstijgingen, maar investeren voor de lange termijn. Mensen blijven langer in een huis wonen en willen maximale kwaliteit voor de beste prijs, op korte en lange termijn. En dat is vaak nieuwbouw: steeds scherper geprijsd, weinig onderhoud. Om die reden zullen nieuwe woningen de prijzen van de bestaande woningen nog flink omlaag gaan brengen, met name in het dure segment. Met andere woorden: nieuwbouwkosten bepalen steeds meer de marktprijzen in de huidige woningmarkt.”

Fundamentals
De banken baseren hun prijsdalinganalyses vooralsnog op bekende ‘fundamentals’: daling van inkomens, stijgende werkloosheid, ontwikkeling van de rente en ‘prudentieel’ beleid van de overheid dat de leencapaciteit beperkt. Samen met onrust en onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en het gedaalde consumentenvertrouwen is de prijsdaling daarmee verklaard.
Ook vooraanstaand hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) heeft niet veel op met de ‘zeepbeltheorie’. “De redenering is: ‘kredietverruiming levert een bubbel op, want er komt een tijd dat die kredieten weer worden ingeperkt. En als je de hypotheekrenteaftrek afschaft, dalen de prijzen’. Dat laatste is waar, maar dat vind ik geen speculatieve zeepbel. Ook het argument dat verkoopprijzen naar bouwkosten zullen bewegen, geldt alleen voor een perfect functionerende markt. En daar is Nederland nog ver van verwijderd. Want wie de cijfers van bijvoorbeeld de OESO er bij neemt, ziet dat de prijsontwikkeling in Nederland over de periode 1985-2008 niet wezenlijk afweek van de meeste andere Europese landen. De Nederlandse woningmarkt is net als in veel andere Europese landen een voorraadmarkt, waar de prijs puur wordt bepaald door de vraag en niet door de productiekosten.”

Volgens hem is de markt ook (nog) niet structureel veranderd. “De huidige dynamische markt zou in de toekomst wel net als België en Duitsland meer statisch kunnen worden. Dan gaat de prijsvorming wezenlijk anders verlopen. Dan krijgen de bouwkosten wel veel invloed. Maar dat is een ontwikkeling op de lange termijn die beleidsmatig moet worden ingestoken. Een bewuste keuze dus en geen natuurlijk verschijnsel.”

te goedkoop of te duur?
Hoe duur is een Nederlandse woning vergeleken met het geïndexeerd langjarig gemiddelde? Die vraag blijkt niet makkelijk te beantwoorden. De meningen zijn verdeeld:

  • De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) concludeerde in 2005 dat woningen in Nederland 20% waren overgewaardeerd.
  • In 2008 schatte het IMF de overwaardering zelfs op 30%.

Vreemd genoeg draaide het IMF dit in 2009 terug tot 7%, om deze enkele maanden later geheel te reduceren tot nul. Dat gebeurde nadat het Centraal Planbureau (CPB) kritiek had geleverd op de grofmazige meetmethode van het IMF.

  • Het CPB zelf concludeerde in 2008 dat er in 2007 helemaal geen sprake was van een overwaardering.
  • Volgens de Europese Commissie schoot de balans in 2012 door en waren huizen toen 10 tot 20% te goedkoop.
  • Ook de Europese Centrale Bank (ECB) zag de prijs in het laatste kwartaal van 2012 onder het langjarig evenwichtsniveau duiken.
  • Dit strookt echter weer niet met het bericht van The Economist van medio 2013 dat de prijzen in Nederland nog zeker 13% te hoog zijn.
  • Ook het IMF ziet nog steeds een overwaardering.

bron: vbomakelaar.nl