Feb 19

Huizenmarkt door eeuwen heen stabiel

In de afgelopen twintig jaar heeft de Nederlandse bevolking soms met ontsteltenis gekeken naar pieken en dalen in de hypotheekrente en in de huizenmarkt. Zo vlogen de prijzen van huizen in de zeventiger jaren in zes jaar tijd met 140 procent om hoog.

Degenen die hun huis op de top van de markt kochten (1978) zagen echter tot hun schrik dat de bomen niet tot in de hemel konden groeien. In vier jaar tijd kelderden de prijzen weer met zo’n 35%. Gemiddeld leed de huizenbezitter in die jaren een vermogensverlies van ƒ 64.000,-. Zetten we dit af tegen de prijzen van 1995 dan zou dit nu een verlies hebben betekend van ca. ƒ 90.000,-.

Rente omhoog
Ook de hypotheekrente liet zich niet onbetuigd. In het begin van de jaren tachtig schoot de rente omhoog naar een “all-timehigh” van 13,4%. In die tijd bereikte de rente op kortlopende deposito-rekeningen zelfs waarden van 15%. Toch is het niet altijd zo dat in een tijd van stijgende rente de huizenprijzen dalen. Dat gebeurt pas op een moment dat de prijzen te ver zijn doorgeschoten zoals in 1978.

ontwikkeling huizenprijzen 1975-1996

Ontwikkelingen huizenprijzen 1630-1980

Prijzen omhoog
Tussen 1988 en 1991 steeg de rente van 6,7% naar 9,8%. Desondanks bleef de gang in de woningverkoop erin. Dat had twee redenen. Ten eerste waren de prijzen op dat moment te laag. De andere reden was dat het woningaanbod aan de smalle kant was, waardoor er een zgn. verkopersmarkt ontstond. Bij het stijgen van de rente krijgen kopers dan haast en gaan snel akkoord met inmiddels sterk verhoogde prijzen. Een dergelijke situatie zagen we ook in 1976, toen de rente steeg van 9% naar 11% en de prijzen desondanks in een half jaar tijd met ƒ 30.000,- opliepen.

Kentering
In 1995 zijn de prijzen echter te ver doorgeschoten. Alhoewel de situatie niet zo uit de hand is gelopen als in 1978, vindt er opnieuw en voor het eerst sinds 17 jaar een kentering in de markt plaats. Deze kentering is eigenlijk al ingezet in de zomer van 1994. Makelaars in het hele land signaleren de kentering. Volgens een makelaar uit De Bilt is de hausse voor bij. In Amsterdam wordt gezegd dat men niet meer bereid is om idioot hoge prijzen van huizen te betalen, terwijl men in de omgeving van de Veluwe praat over de omslag van een verkopers naar een kopersmarkt. Eigenlijk wil dit zeggen dat de koper vanaf heden de prijs bepaalt.

Stabiel op langere termijn
Ondanks alle pieken en dalen houdt de woningmarkt op de lange re termijn echter gewoon het inflatiepeil bij. Sinds 1975 was de inflatie gemiddeld 3,5% per jaar. De huizenprijzen stegen over die periode met gemiddeld 4,3 procent per jaar. Door de verwachte daling in de komende twee jaar zullen die curves in 1998 weer bij elkaar komen.

Onderzoek
Kijken we naar de zeer lange termijn dan blijkt dat de huizenmarkt door de eeuwen heen stabiel is gebleven, met af en toe een uitschieter naar beneden en naar boven. Dat zijn ook de conclusies van het onderzoek “Vastgoed op de langere Termijn, 1630- 1974”, gehouden door dr. Piet Eicholts en Gerard Opsteeg, welke verbonden zijn aan het Limburg Institute of Financial Economics van de Rijksuniversiteit in Limburg. Inflatie is van na de oorlog Beide heren vergeleken de prijzen van 615 panden aan de Herengracht in Amsterdam. De waarde van deze panden, die gebouwd zijn op het moment dat Prins Maurits de slag bij Nieuw poort leverde, is door de eeuwen heen stabiel gebleven. In de op deze pagina’s geplaatste grafieken wordt zelfs zichtbaar dat de prijzen in nominale bedragen tot aan de Tweede Wereldoorlog vrijwel gelijk zijn gebleven aan de cijfers in de voor inflatie gecorrigeerde tabel. Hier uit blijkt heel duidelijk dat inflatie eigenlijk een na-oorlogs fenomeen is. Kijken we wat scherper naar de voor inflatie gecorrigeerde tabel dan valt duidelijk op dat de huizenprijzen in 1970 op hetzelfde niveau lagen als in 1630. Opvallend is verder dat de dieptepunten in de waarde van het onroerendgoed lagen aan het eind van de tachtig-jarige oorlog (1648), aan het eind van het Napoleontisch tijdperk (1815) en aan het eind van de Tweede Wereldoorlog (1945). De huizen waren het duurst in het jaar 1735. Maar ook in 1670 en in 1895 waren ze aan de prijs.

Een analyse van drie en een halve eeuw onroerend goed maakt ook duidelijk dat pieken en dalen gemidddeld om de 32 jaar zichtbaar worden. Als we er van uit gaan dat 1978 ongetwijfeld een topjaar geweest moet zijn dan kunnen we rond het jaar 2010 onze borst nat maken. Het jaar 2010? Is dat niet exact 65 jaar na het begin van de geboortegolf?

Maximale hypotheek 1995

bron: Wegwijs

Tip van bezoeker Alex