Jan 18

Dit is de titel van een artikel uit 2003. Een belangrijk stukje geschiedenis dat laat zien waar en hoe het fout ging in Nederland:

Nergens in Europa worden zulke risicovolle hypotheken verstrekt als in Nederland. Dat is niet alleen riskant voor huizenkopers, maar ook voor de banken. Zeker als de huizenmarkt stagneert en werkloosheid om zich heen grijpt. Toch willen de banken liever nog een stapje verder gaan.

zie ook: Was het slim om de regels voor een NHG Hypotheek toetsing te versoepelen?

De economie ligt op zijn gat. Per maand melden zich gemiddeld dertienduizend ontslagen werknemers bij het WW-loket. De inkomens moeten op de nullijn. De aandelenkoersen zijn gekelderd. De huizenmarkt die jarenlang floreerde, stagneert dit jaar. Terwijl er in die huizenmarkt volgens topeconoom Fred von Dewall van ING nog twintig procent lucht zit.

Maar op de hypotheekmarkt is het business as usual. Aangemoedigd door provisiebeluste hypotheekadviseurs meten huizenkopers zich tophypotheken aan, zelfs als ze die helemaal niet nodig hebben. Want hypotheken moeten tegenwoordig immers ‘fiscaal optimaal’ zijn. Ofwel: zoveel mogelijk lenen en aflossen zo lang mogelijk uitstellen.

Ook ING doet daar enthousiast aan mee, getuige haar recente billboardcampagne: ‘Wilt u weten wat een hypotheek kost? Waarom niet wat hij oplevert?’ Het is een aanmoediging om een zo hoog mogelijke hypotheek te nemen en daar tussentijds geen cent op af te lossen, om in dertig jaar het maximale belastingvoordeel binnen te schrapen. De doorstromer op de woningmarkt krijgt het advies om de gerealiseerde winst op zijn verkochte huis in een depot te storten, waarmee hij fiscaal vriendelijk voor de aflossing spaart of belegt. En niet alleen doorstromers, maar ook starters worden de laatste jaren massaal de beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken in gepraat.

Niemand in de markt lijkt er belang bij te hebben op de rem te trappen, behalve de overheid, die al die fiscaal gedreven hypotheken subsidieert. Afgelopen week fiatteerde de Tweede Kamer de zogenoemde bijleenregeling, die een dam moet opwerpen tegen het fiscale trapezewerk met de depotconstructies. Volgens de bijleenregeling verliest de doorstromer op de huizenmarkt een deel van zijn renteaftrek als hij de gerealiseerde overwaarde in zijn verkochte huis niet aanwendt voor de financiering van zijn nieuwe, duurdere huis. Maar of de bijleenregeling volgend jaar definitief een eind maakt aan het afsluiten van hoge, risicovolle hypotheken, is twijfelachtig. De Raad van State merkte onlangs op dat starters op de woningmarkt in de bijleenregeling juist een aanmoediging zullen zien om hun eerste huis met een tophypotheek te financieren.

De partijen op de hypotheekmarkt wijken nu uit naar de aflossingsvrije hypotheek, om hun fiscale voordeel te maximaliseren. De populariteit van deze hypotheekvorm, waar alleen rente op wordt betaald en geen aflossingsplan voor is opgesteld, groeit sinds halverwege de jaren negentig exponentieel.

Zo snel, dat er in Nederland voor circa 140 miljard euro, dat is veertig procent van de totale uitstaande hypotheekschuld van 350 miljard, geen aflossingsplan ligt. De populariteit groeit zo hard dat in mei de (toenmalige) voorzitter van het Koninklijk Notarieel Broederschap Dolf Plaggemars de noodklok luidde. ‘Mensen zitten met grote schulden, terwijl de huizenprijzen stagneren of zelfs dalen’, zei hij tegen de pers. Hij waarschuwde voor problemen zodra de werkloosheid zou toeslaan. En hij pleitte voor een fiscaal regime dat sneller aflossen stimuleert.

Tophypotheken

Drie van de vier hypotheken die dit jaar worden afgesloten zijn een tophypotheek – een lening die hoger is dan de vrije verkoopwaarde van het gekochte huis. Voor starters is de tophypotheek vaak pure noodzaak na de huizenprijsexplosie van de afgelopen vijftien jaar. Maar ook doorstromers benutten vaak hun leencapaciteit maximaal, daartoe aangemoedigd door hypotheekadviseurs. SNS-bankier Björn Alink constateerde vorig jaar in het economenblad ESB dat risicovolle hypotheken significant vaker via intermediairs werden afgesloten dan direct bij de bank. Tussenpersonen adviseren vaker aflossingsvrije hypotheken omdat ze daar hogere provisies op vangen. Alink signaleerde dat de banken steeds hogere bedragen uitlenen, vergeleken met de (executie)waarde van het onderpand. ‘Bij dalende huizenprijzen is dit gevaarlijk’, waarschuwde hij, niet alleen voor de huizenkoper maar ook voor de bank.

Afdelingsdirecteur monetair en economische beleid Job Swank en econoom Jan Kakes van De Nederlandsche Bank bevestigen dat de loan to value ratio – de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het onderpand – de laatste jaren “fors is gestegen”. Het lijkt op een cultuuromslag. “Nederlanders stonden bekend als spaarzaam en conservatief, maar nu is de gezinsschuld de hoogste in Europa.” De totale hypotheekschuld is de afgelopen dertig jaar gestegen van twintig tot bijna tachtig procent van het bruto binnenlands product (bbp). Nergens in Europa is dat percentage zo hoog. (Zie de grafieken op pagina 50). Nergens anders in Europa zijn de banken ook zo ruimhartig in het verstrekken van hypothecair krediet. Populaire (en risicovolle) hypotheekvormen zoals de beleggingshypotheek met depotconstructie of de aflossingsvrije hypotheek bestaan elders in Europa niet eens.

Enorme dynamiek

Al rond de eeuwwisseling sprak De Nederlandsche Bank (DNB) haar zorg uit over de dynamiek van de huizen- en hypotheekmarkt. De hypotheekportefeuille van de banken was in de hoogconjunctuur van de tweede helft van de jaren negentig verdubbeld, mede doordat een derde van de huizenbezitters een deel van de overwaarde verzilverde. Eén op de zeven verzilverde zelfs de hele overwaarde. De banken gingen daar in mee omdat de huizenprijzen toch stevig in de lift zaten en uiteraard omdat het zeer lucratief was.

Er schuilen gevaren in de hypothekencarrousel. Willige banken die de acceptatienormen oprekken, stellen huizenkopers in staat hoger te bieden, hetgeen de huizenprijzen verder opjaagt. Wat tenslotte de banken nóg williger maakt.

Job Swank gelooft echter niet dat zo’n vliegwielmechanisme alleen door de aflossingsvrije hypotheek kan ontstaan. “De meeste banken zijn in dit opzicht nog vrij conservatief. Bij het berekenen van de maximale hypotheek gaan ze doorgaans uit van een annuïteitenhypotheek van dertig jaar, ook als ze een aflossingsvrije hypotheek verstrekken.”

“Het fiscale regime is inderdaad steeds meer geëxploiteerd”, erkent Swank. “Negentig procent kiest tegenwoordig voor de maximale renteaftrek. Dit heeft ongetwijfeld effect op de huizenprijzen gehad, maar aan die impuls komt vanzelf een eind als iedereen een spaar-, beleggings- of aflossingsvrije hypotheek neemt.” Swank betwijfelt of de aflossingsvrije
hypotheek de belangrijkste factor is die de huizenprijzen opdrijft. De grootste impuls kwam volgens hem doordat banken sinds begin jaren negentig het inkomen van tweeverdieners volledig meetelden bij de berekening van de kredietlimiet. Daardoor alleen al schoot de leencapaciteit 50 tot 90 procent omhoog.

Risico’s

Wat gebeurt er als de huizenprijzen fors dalen? Swank ziet hier geen duidelijke aanwijzingen voor. Maar zelfs in dat scenario voorziet hij geen problemen voor de banken: “De huizenprijzen moeten sterk dalen voordat de waarde van de onderpanden onder de hypotheekportefeuille zakt.”

De macrocijfers van de totale hypotheekschuld en de huizenwaarde geven inderdaad niet veel aanleiding tot ongerustheid. Maar die cijfers verhullen veel. In haar Kwartaalbericht van september dit jaar stelt DNB dat de kwetsbaarheid van mensen die de afgelopen vijf jaar een tophypotheek afsloten, behoorlijk toegenomen is. Vooral voor rentebewegingen en dalende huizenprijzen.

Meer dan de helft van de huizenbezitters die onlangs een tophypotheek afsloten, betaalt dertig procent of méér van het huishoudinkomen aan de hypotheek. Vijftien procent van de uitstaande hypotheken kent een variabele rente (maar liefst twee maal zo veel als drie jaar geleden) terwijl voor een kwart van alle hypotheken vóór eind 2004 de rente wordt aangepast. De laatste tijd is de rente snel aan het stijgen, waardoor huizenbezitters met hogere lasten geconfronteerd kunnen worden, zeker als zij gedurende de looptijd van de lening niets aflossen.

De grootste risico’s schuilen volgens de banken in de werkloosheidsstatistieken, zeker bij tweeverdieners. Als één inkomen wegvalt, ontstaat vaak onmiddellijk een probleem. Toch probeert Swank het alarm van de notarissen te relativeren. “Het aanbod op de huizenmarkt is ontegenzeglijk flink gestegen. Veel huizen staan lang te koop, maar zonder dat er over de hele linie erg grote prijsconcessies worden gedaan. Dat is een teken dat er betrekkelijk weinig mensen gedwongen zijn te verkopen.” Het aantal executoriale verkopen stijgt wel, maar op de totale markt blijft dat een marginaal verschijnsel. Directeur Joop Lobstein van het Bureau Krediet Registratie in Tiel heeft ook geen alarmerende statistieken. “Het aantal betalingsachterstanden neemt procentueel niet toe ten opzichte van het aantal kredieten.” Volgens Lobstein is dat percentage (vijf procent probleemkredieten) zeer stabiel en conjunctuurongevoelig. Of is het de stilte voor de storm?

Toezicht

Dit neemt niet weg dat DNB het toezicht op de enthousiaste hypotheekverstrekkers de afgelopen drie jaar heeft aangescherpt. Niet al te drastisch. Aandacht kregen de administratieve organisatie en de interne controle van het hypotheekbedrijf van de banken. Bovendien moeten banken sinds kort hun hypotheekportefeuille onderwerpen aan een stresstest, waarin de effecten van negatieve scenario’s voor de huizenmarkt en de hypotheekrente worden doorgerekend. Maar deze stresstest mogen de banken binnen bepaalde randvoorwaarden zelf ontwerpen.

Sinds kort moeten de banken DNB ook regulier overzichten verstrekken van de loan-to-value-ratio van hun hypothecaire kredieten. Maar een uitsplitsing van hun kredieten naar hypotheekvorm hoeven de banken nog altijd niet te verstrekken, zo bevestigt Aerdt Houben, hoofd Sectie financiële stabiliteit van DNB. Volgens Houben is op praktische gronden besloten om deze informatie in te winnen via enquêtes in plaats van rapportages. “De hypotheekvormen zijn enorm divers, en het wordt nog diverser.” Dat klopt, en ze worden steeds riskanter ook.

Drie jaar geleden zinspeelde DNB in het onderzoeksrapport De kredietverlening door Nederlandse banken onder de loep op het aan banden leggen van de tophypotheken. Dat kan DNB bijvoorbeeld doen door een maximum te verbinden aan de loan-to-value-ratio voor nieuwe hypotheken. Daar is het niet van gekomen. Houben: “Daar moet je voorzichtig mee zijn. Je moet het level playing field in de markt niet verstoren. Daar concurreren Nederlandse met buitenlandse banken en banken met verzekeraars, die onder toezicht van de Pensioen & Verzekeringskamer (PVK) staan. Een wettelijke regeling zou dan uitkomst bieden, maar de politiek wilde daar niet aan.”

Dan resteert de traditionele solvabiliteitstoets als natuurlijke rem op de hypotheekverstrekking. Voor leningen tot 75 procent van de executiewaarde moeten banken vier procent van de lening aan eigen vermogen apart zetten. Voor hogere leningen is het vermogensbeslag acht procent.

De solvabiliteitstoets begon kennelijk te knellen, want de afgelopen vijf jaar hebben banken bij DNB gepleit om de executie-waarden van hun onderpanden te mogen indexeren. Dan kunnen ze met hetzelfde eigen vermogen verhoudingsgewijs meer tophypotheken verstrekken. De toezichthouder voelde aanvankelijk weinig voor het indexeren van de eerder getaxeerde executiewaarden, omdat dit ‘zeker in tijden van een overspannen huizenmarkt’ een ‘zelfstandige opwaartse impuls op de huizenprijzen’ kan opleveren, zo waarschuwde het eerder genoemde DNB-rapport in 2000.

Maar de banken hebben de informele toezegging al binnen. Aerdt Houben: “Onder bepaalde voorwaarden mogen ze waarschijnlijk eind dit jaar gaan indexeren.” Daarmee laat de toezichthouder een sterk afremmechanisme van de hypotheekmarkt los.

bron: FEM Business

Dec 21

TV makelaarTv-programma’s over de huizenmarkt voelen de pijn van de kredietcrisis. Konden de camera’s van de TV Makelaar er tot voor kort nog wel voor zorgen dat een moeilijk te verkopen huis alsnog van eigenaar verwisselde; inmiddels is dat niet vanzelfsprekend meer. Ook de schrijvers van de nieuwe Net 5-serie Verborgen Gebreken, over het hippe makelaarswereldje in Amsterdam, zijn getroffen. Wat te doen met achterhaalde scripts vol hosannaverhalen over een overspannen woningmarkt?

Net 5 erkent de omslag: ‘We hebben de eerste twee afleveringen gezien en daar is inderdaad nog sprake van een oververhit wereldje waarin makelaars tegen elkaar opboksen. Maar de serie draait vooral om de hoofdpersonen en hun belevenissen. Het blijft tenslotte fictie.’ De woordvoerster denkt dat kijkers wel zullen begrijpen dat het er op de echte woningmarkt inmiddels minder ruig aan toegaat. De schrijvers hebben bovendien de mogelijkheid om de actualiteit in te passen, omdat nog niet alle afleveringen zijn opgenomen. ‘De makers van de serie, NL Film & TV, staan voortdurend in contact met echte makelaars in het Amsterdamse, dus andere verhaallijnen zijn mogelijk.’

Amsterdam-Zuid
Verborgen Gebreken gaat over drie vrouwen en twee mannen die samen een goedlopend makelaarskantoor in Amsterdam-Zuid runnen. Hoofdrollen worden gespeeld door Jennifer Hoffman, Maryam Hassouni, Ricky Koole, Egbert Jan Weeber en Frederik Brom. De serie is vanaf maart 2009 te zien.

Bij de TV Makelaar leek de impact van financiële crisis overduidelijk. In dit RTL4-programma gaat het om het kopen, verkopen en bekijken van (droom)huizen. Het verkoopgedeelte bleek dit seizoen echter een taaie, zo niet onmogelijke klus. Hoezeer het huis ook door de aan het programma verbonden stylist Michiel onder handen werd genomen; het bleef onverkocht. Sterker, tijdens de speciaal georganiseerde open dagen kwam er soms niemand opdagen.

Meer factoren
RTL 4 zegt dat de tegenvallende verkopen niet alleen zijn te wijten aan een veranderende markt. ‘Er zijn zoveel andere factoren, zoals de staat van de woning, de grootte en de ligging’, verklaart een woordvoerster. ‘Het is voor kijkers nog altijd interessant om te zien wat er allemaal komt kijken bij huizen, in de breedste zin van het woord. Bovendien geeft de stylist handige trucs zodat je je huis alsnog kunt verkopen.’

Toch verliep het afgelopen seizoen allesbehalve geruststellend. Het begon met de Rotterdamse kubuswoning in de eerste aflevering van het seizoen. Hoewel er nog wel wat mensen kwamen kijken, deed niemand een bod. Het huis staat volgens de site van TV Makelaar nog steeds te koop. Een aflevering later streek het programma neer op de Bergenboulevard in Amersfoort. ‘Hele leuke huizen, mooie uitstraling en ook nog zeer betaalbaar’. De twee huizen bleven akelig leeg tijdens de open dagen en zijn nog altijd niet verkocht. In één van de laatste afleveringen van het seizoen werd een leegstaand huis in Beetsterzwaag nog helemaal opgepimpt. Over de afloop werd dit keer gezwegen. De site van het programma schept ook hier duidelijkheid: ‘Nu is het enkel nog wachten op de nieuwe eigenaar.’

bron: de Volkskrant

Oct 15

Jan Luiten van Zanden, hoogleraar economische geschiedenis aan de Universiteit Utrecht, gelooft dat het deze keer goed mis is. ‘Net als tijdens de Grote Depressie in de jaren dertig gaat een sterke daling van de beurskoersen gepaard met een gebrek aan vertrouwen in de banken. Dat is een explosieve combinatie.’ Toen en nu moesten banken grote verliezen nemen omdat de onderpanden waartegen zij geld leenden hun waarde verloren.

Een andere overeenkomst: ‘De verliezen worden versterkt door een hefboom’, zegt Casper de Vries, hoogleraar economie aan de Erasmus Universiteit. ‘Nu zijn dat de derivaten (afgeleide financiële producten) waarin de hypotheken werden verpakt. Toen was het geleend geld waarmee beleggers speculeerden op de aandelenmarkten.’

Nieuw onderzoek van twee Amerikaanse economen, Carmen Reinhart en Kenneth Rogoff, belooft evenmin veel goeds voor de komende tijd. Zij vergeleken achttien naoorlogse crises in het Westen met elkaar. Voor de huidige crisis staan de indicatoren diep in het rood: de Amerikaanse huizenprijzen zijn de afgelopen jaren veel sterker gestegen dan in de aanloop naar de gemiddelde financiële crisis.

Ook het tekort op de lopende rekening (een maatstaf voor de hoeveelheid kapitaal die het land instroomt) van de Verenigde Staten is nu twee tot drie keer zo groot als bij eerdere financiële noodsituaties.

Met gevoel voor understatement concludeert Harvard-hoogleraar Rogoff, die tot 2003 hoofdeconoom was van het Internationaal Monetair Fonds: ‘De Verenigde Staten moeten zichzelf nogal gelukkig prijzen als de neergang uiteindelijk vrij mild en van korte duur blijkt te zijn.’

Bij de vijf grote crises van de afgelopen zestig jaar was het verschil tussen de economische groei op de piek en in het dal 5 procent. Drie jaar duurde het gemiddeld voor het land weer uit dat dal was opgeklommen. In de VS zou dat langer kunnen duren.

Ook Martin Feldstein, directeur van het Nationaal Bureau voor Economisch Onderzoek in de VS, verwacht dat de huidige recessie ‘dieper en langer’ zal zijn dan de voorgaande. De reden, zei hij onlangs op een symposium in Washington, is dat de daling van de huizenprijzen nu buitengewoon sterk is. Dat zal de consumptie van Amerikaanse gezinnen, de belangrijkste motor van de economie, fors afremmen. Bovendien, zegt Feldstein, worden vrijwel alle recessies voorafgegaan door hoge olieprijzen. Sinds de oliecrisis van de jaren zeventig is de oliemarkt niet meer zo krap geweest als nu.

Opvallend aan het onderzoek van Rogoff en Reinhart is dat de ezels van de financiële wereld zich steeds weer tegen dezelfde steen blijken te stoten. Altijd staat er, in de aanloop naar de crisis, ergens op de wereld een geldkraan wagenwijd open. Daardoor worden bankiers en beleggers makkelijk van krediet voorzien en gaan dat volop investeren.

En altijd zijn die bankiers, die beleggers en de analisten door wie ze zich zich graag gerust laten stellen, ervan overtuigd dat er déze keer geen reden tot zorg is. Want déze keer zit de economie anders in elkaar.

Toen de aandelenkoersen eind jaren negentig omhoog spoten, schreeuwde de toenmalige Fed-voorzitter Alan Greenspan van de daken dat het tijdperk van de Nieuwe Economie was aangebroken, waardoor de noodzaak minder groot was om de withete economie af te remmen.

De afgelopen jaren luidde de bezweringsformule van bankiers dat allerlei nieuwe financiële innovaties het systeem stabieler hadden gemaakt dan ooit. De risico’s zouden behapbaar zijn gemaakt doordat ze over vele partijen in het financiële systeem waren verspreid.

Niet alleen beleggers in het land van de zeepbel geloven daarin, de rest van de wereld doet mee: in de jaren voorafgaand aan de crisis, zo blijkt uit het onderzoek van Rogoff en Reinhart, zijn er altijd horden buitenlandse beleggers die een graantje mee willen pikken van het feest dat op de aandelenmarkt of in de vastgoedwereld wordt gevierd.

Maar uiteindelijk blijkt dat in de financiële wereld iedere keer hetzelfde liedje wordt gezongen: na een hausse komt een baisse. Het refrein van dat liedje is de huizenmarkt. Als die omhoog schiet, is het aftellen tot de crisis begint.

Waar de vergelijking met de Grote Depressie spaak loopt, is volgens Van Zanden het internationale systeem: ‘dat stortte in de jaren dertig in. Nu lijkt de rest van de wereldeconomie vrij stabiel te zijn.’

Maar volgens George Soros, de van oorsprong Hongaarse superbelegger, staat ook dat niet vast. Soros wijst erop dat de grootste geldkraan van de wereld – de Fed, die almaar dollars kon bijdrukken omdat de Amerikaanse munt de reservemunt van de hele wereld was – wordt dichtgedraaid. Het gevolg, zo schreef hij onlangs in een ingezonden brief in de Financial Times: de ergste crisis in het Westen sinds de Tweede Wereldoorlog.

bron: de Volkskrant