Jan 24

Steeds meer Nederlanders komen in de financiële problemen door de malaise op de woningmarkt.

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

Oct 30

Onder huisbezitters heerst momenteel veel klein leed. Dat constateert Harrie-Jan van Nunen, commercieel directeur van De Financiële Makelaar uit Den Bosch en columnist van de website OverGeld.nl.

„Het gaat dan vooral om zaken die voor consumenten als onbegrijpelijk worden ervaren”, aldus Van Nunen. Hij geeft komende maandag samen met experts van De Hypotheekshop antwoord op al uw hypotheekvragen. Hij ziet als directielid van De Financiële Makelaar, een inkooporganisatie voor ruim 500 onafhankelijke hypotheekadviseurs, dat de strengere kredietverlening door banken in bepaalde gevallen negatieve gevolgen heeft.

„Sommige mensen die een ander huis willen kopen, kunnen dat niet meer vanwege de verscherpte normering van de bank. Ook al hebben ze nu een hoger inkomen dan een aantal jaren geleden en is de rente mogelijk lager, toch kunnen ze de hypotheek niet krijgen omdat die volgens de bank niet betaalbaar zou zijn. Dat kan heel onwerkelijk zijn voor deze huiseigenaren”, aldus de Brabantse ondernemer, die overigens in 2006 werd uitgeroepen tot de beste hypotheekadviseur van ons land.

Hij ervaart dat ook een groot aantal Nederlanders worstelt met de vraag wat te doen als zij een nieuw huis willen kopen. „Kun je beter eerst je huis verkopen voordat je een andere woning koopt? Maar hoe lang moet je wachten op een koper? En wat als je droomhuis plotseling voorbij komt? Kun je je huis wellicht tijdelijk verhuren en wat komt daar allemaal bij kijken? En hoe los je een eventueel verkoopverlies op?”

Aflopen rentevaste periode

Een andere kwestie waar veel woningbezitters mee worden geconfronteerd, is het aflopen van de rentevaste periode van hun hypotheek. Van Nunen adviseert consumenten zeker drie maanden van te voren bij hun bank aan de bel te trekken met de vraag wat de nieuwe hypotheekrente gaat worden indien deze per vandaag zou aflopen. „De regel is dat banken dit minimaal twee maanden van te voren laten weten, maar vaak houden ze zich daar niet aan. Als consument heb je dan te weinig tijd om het aanbod van je bank te vergelijken met die van de concurrentie en is de nieuwe periode ingegaan voordat je actie hebt kunnen ondernemen.”

Hypotheekklanten die tussentijds overstappen, krijgen meestal een boete van hun oude bank aan de broek. Van Nunen heeft daar op zich weinig problemen mee, maar hij vindt wel dat banken duidelijker moeten maken welke grondslagen zij gebruiken voor het berekenen van de boete. „Want nu kan het gebeuren dat iemand bij het oversluiten van zijn hypotheek een twee keer zo hoge boete krijgt als zijn buurman. Dat zou niet moeten kunnen.”

bron:  De Telegraaf

Feb 17

PvdA bankiersvrindenDen Haag gaat als eerste gemeente in Nederland hypotheken overnemen van burgers met financiële problemen. Het plan komt uit de koker van Henk Kool (PvdA), wethouder sociale zaken, werkgelegenheid en economie.

zie ook: Gemeente Den Haag gaat de banken spekken – Boumans Blog

In het systeem, dat Haags Vangnet heet, neemt de Gemeentelijke Kredietbank (GBK) van de stad de hypotheek over van huiseigenaren die gedwongen hun huis uit moeten omdat ze hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen. De gemeente betaalt de oorspronkelijke hypotheekverstrekker de executiewaarde van het huis en vraagt de bank in ruil daarvoor de restvordering kwijt te schelden.

Volgens Kool hebben zowel de Nederlandse Vereniging van Banken als afzonderlijke banken al ‘enthousiast’ gereageerd. ‘Het voordeel voor hen is namelijk dat ze meer voor het huis krijgen dan bij een executieveiling, waar doorgaans zo’n 70 procent van de executiewaarde wordt betaald.’

De huiseigenaar, met wie de GBK een nieuwe, lagere hypotheek afsluit, komt in de schuldsanering (70 procent van het minimumloon, red.) terecht en moet met de gemeente afspraken maken over afbetaling van de hypotheek en eventuele overige schulden. ‘Door de lagere hypotheeklast, komt er financiële lucht’, aldus Kool. Het idee is dat de huiseigenaar de hypotheek binnen zeven jaar weer oversluit op de vrije markt.

Kool wijst erop dat het plan niet alleen gunstig is voor huiseigenaren en banken, maar ook voor de gemeente. ‘Gedwongen verkoop van woningen op grote schaal kan leiden tot extra druk op sociale huurwoningmarkt en op schuldhulpverleningstrajecten. Daarnaast komen huizen op veilingen nu vaak in handen van huisjesmelkers – dat voorkom je ook.’

Het gevaar dat de gemeenschap opdraait voor wanbetaling van anderen, is volgens Kool vrijwel afwezig. ‘We lichten mensen helemaal door en beginnen er alleen aan, als het kan. Voor het geval een huis alsnog geveild moet worden, hebben we een verzekering afgesloten. De huiseigenaren betalen in dat kader ook een opslag.’

Volgens cijfers van het CBS steeg het aantal gedwongen huizenverkopen in 2009 met 15 procent. In Den Haag zitten momenteel twaalf gezinnen in noodopvang omdat ze hun hypotheeklasten niet meer konden betalen.

Eberhard van der Laan, minister van Wonen, Wijken en Integratie, laat via een woordvoerder weten dat hij ‘enthousiast’ is over het plan.

bron:  de Volkskrant

Jul 7

ING wil huiseigenaren die door de economische crisis (tijdelijk) zonder baan zijn komen te zitten, tegemoetkomen. Als deze klanten voldoen aan de voorwaarden – zelf onvoldoende financiële buffers bezitten maar wel een ‘reëel uitzicht’ om binnen een jaar weer werk te hebben – hoeven zij gedurende maximaal een jaar geen hypotheekrente te betalen.

De aflossing en premiebetaling op de levensverzekering lopen wel door en de niet-betaalde hypotheekrente moet binnen vijf jaar worden afgelost.

De maatregel lijkt veel op de zogenoemde woonlastenfaciliteit die de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) – verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – onlangs lanceerde. Maar nieuw is dat ING’s ‘rentepauze’ ook geldt voor klanten met een hypotheek zónder NHG. ING is hiermee de eerste bank die, deels, tegemoetkomt aan de oproep van de stichting WEW de woonfaciliteit ook voor deze huizenbezitters open te stellen.

Er zijn wel enkele verschillen tussen de twee steunmaatregelen, die moeten voorkomen dat mensen straks massaal hun huis gedwongen moeten verkopen. „Bij de woonlastenfaciliteit mag je maximaal negen procent van de totale hypotheekschuld opbouwen en die periode is doorgaans langer dan een jaar; eerder anderhalf à twee jaar”, zo geeft directielid van ING Retail Hans Hagenaars aan. „Daarnaast bieden wij rentepauze puur voor klanten die werkloos zijn geworden, terwijl de woonlastenfaciliteit ook kan gelden voor mensen die bijvoorbeeld door een echtscheiding in de problemen komen.”

Hoeveel mensen uiteindelijk gebruik zullen maken van de rentepauze kan Hagenaars nog niet inschatten. Maar voor een breder pakket maatregelen voor huizenbezitters, dat ING volgende week dinsdag onder de naam Hypotheek Hulp lanceert, denkt hij dat de komende maanden ongeveer 5000 klanten in aanmerking komen. Dit pakket bestaat onder meer uit een ‘scan’, waarmee hypotheekklanten op internet kunnen testen of zij financieel tegen een stootje kunnen, en een telefonische hulplijn voor mensen die zorgelijk scoren in die test.

„Als het goed is, zal slechts een kleine minderheid van die mensen uiteindelijk in fase drie (de rentepauze dus) terechtkomen”, stelt Hagenaars, die de grootste problemen qua werkloosheid in de loop van volgend jaar verwacht. Hij erkent dat de kosten voor ING „ook nog een klein beetje overzichtelijk” moeten blijven. Bij hypotheken zonder NHG ligt het risico van niet-terugbetalende huizenbezitters namelijk volledig bij de bank.
Met de rentepauze wijkt ING dan ook af van de lijn van de bankenkoepel NVB. „Boven de NHG-grens zijn wij in principe geen voorstander van de woonlastenfaciliteit”, verklaarde een NVB-woordvoerder eind vorige maand. Voor huiseigenaren met een hogere lening dan die – onlangs tot €350.000 opgetrokken – grens komt het volgens de NVB aan op ‘maatwerk’, waarbij de betreffende bank van geval tot geval bekijkt hoe een klant in problemen het best kan worden geholpen.

Als mogelijkheden noemde de zegsman daarbij het tijdelijk verlagen van de maandlasten zonder dat daardoor de hypotheeksom wordt verhoogd en het verhuren van een woning (in het geval van dubbele woonlasten). Probleem is dat de regels hiervoor van gemeente tot gemeente verschillen. Volgens Hagenaars van ING is er vanuit de financiële sector een stevige lobby gaande in politiek Den Haag om tot een landelijk beleid te komen ten aanzien van het tijdelijk verhuren van koophuizen.

En mocht het uiteindelijk tóch tot een gedwongen verkoop komen – nu gebeurt dat ongeveer 2000 keer per jaar – zouden de banken graag zien dat bij zo’n veiling ook particuliere kopers zouden mogen meebieden. Nu is dat voorbehouden aan professionele partijen, wat volgens de banken leidt tot (te) lage opbrengsten. Volgens ING, een van de initiatiefnemers van een speciale werkgroep op dit terrein, is er „van veel partijen commitment om tot een verbetering van het veilingsysteem te komen”.

bron: de Telegraaf

Apr 15

Logo INGDoor de crisis komen dit en volgend jaar tussen de 100 en 140 duizend huiseigenaren in betalingsproblemen. Daarmee dreigt een op de twintig huizenbezitters zijn hypotheeklasten niet meer te kunnen dragen.

Door de crisis komen dit en volgend jaar tussen de 100 en 140 duizend huiseigenaren in betalingsproblemen. Daarmee dreigt een op de twintig huizenbezitters zijn hypotheeklasten niet meer te kunnen dragen.

Die berekening is af te leiden uit een risicoanalyse van ING, een van de grootste hypotheekaanbieders van Nederland. De belangrijkste oorzaak van de problematische hypotheekleningen is de werkloosheid. Die stijgt volgens het Centraal Planbureau in 2010 naar 8,5 procent van de beroepsbevolking.

ING gaat ervan uit dat als de bank niets doet, de komende twee jaar 5 procent van zijn klanten een betalingsachterstand oploopt. Dat is drie keer zoveel als vorig jaar. De meesten zullen uiteindelijk wel betalen, denkt ING. De bank heeft 16 procent van de hypotheekmarkt in handen.

De hypotheekportefeuille van ING is representatief voor de totale markt van particuliere hypotheken. Omgerekend naar de 2,8 miljoen huishoudens met een hypotheek, zouden 140 duizend van die gezinnen in betalingsproblemen komen.

Leider op die markt is Rabobank, dat bijna eenderde van alle particuliere hypotheken heeft uitstaan. De bank hanteert geen scenario’s zoals ING om te bepalen hoeveel klanten in betalingsproblemen kunnen komen door de crisis. Wel houdt Rabobank het aantal gedwongen verkopen bij. Dit jaar zijn dat er naar schatting vierduizend, een verdubbeling ten opzicht van 2008.

De marktleider meent dat het aantal mensen met een hypotheek dat in de betalingsproblemen komt, zal stijgen. ‘Maar de 5 procent waar ING mee komt, lijkt ons erg fors’, zegt een hypotheekanalist van de bank.

ING geeft aan dat het door scherp te letten op het betalingsgedrag van zijn hypotheekklanten, probeert het aantal zwakke betalers tot het minimum te beperken. Zou een op de twintig van hun klanten meer dan drie maanden hun hypotheek niet betalen in de problemen komen dan kost de bank dat naar eigen zeggen tussen de 150 en 190 miljoen euro. Van de 100 miljard euro die de bank aan hypotheken heeft uitstaan, beschouwt ING 8 miljard als riskant.

Volgens De Nederlandsche Bank stonden eind 2008 voor 590 miljard euro aan hypotheken uit.

bron: de Volkskrant

Apr 9

Het aantal huiseigenaren met betalingsachterstanden is in het eerste kwartaal van dit jaar met 25% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Zonder maatregelen leidt dit over pakweg een jaar onherroepelijk tot een forse stijging van het aantal gedwongen huizenverkopen.

Dat signaleert de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, die spreekt van een zeer zorgwekkende situatie. Normaal gesproken telt de stichting – bekend van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – jaarlijks zo’n tweeduizend huishoudens met een betalingsachterstand van vier maanden of meer. “Dan is er serieus iets aan de hand”, verklaart Karel Schiffer, algemeen directeur van de stichting. Als gevolg van de economische crisis waren het er dit jaar tot dusver een kwart meer dan in de eerste drie maanden van 2008.

“Het is heel spannend wat er in het tweede kwartaal gaat gebeuren”, zegt hij.

Als de stijgende trend van het aantal ‘echte probleemgevallen’ zich voortzet, “staan deze over een jaar voor de deur voor een gedwongen verkoop”, waarschuwt Schiffer van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning.

Hij is met het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten in vergaand overleg over maatregelen om mensen die door werkloosheid in de problemen zijn gekomen, te ontzien. Zij zouden een betalingspauze van twee tot drie jaar kunnen krijgen, waarin ze niet of minder betalen voor woonlasten. “Zo wordt voorkomen dat deze mensen direct hun huis moeten verkopen”, aldus Schiffer.

Dit leidt na die pauze wel tot wat hogere maandlasten, maar ze zouden dit makkelijk kunnen behappen zodra ze weer een baan op hun niveau hebben.

Dat signaleert de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, die spreekt van een zeer zorgwekkende situatie. Normaal gesproken telt de stichting – bekend van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – jaarlijks zo’n tweeduizend huishoudens met een betalingsachterstand van vier maanden of meer. “Dan is er serieus iets aan de hand”, verklaart Karel Schiffer, algemeen directeur van de stichting. Als gevolg van de economische crisis waren het er dit jaar tot dusver een kwart meer dan in de eerste drie maanden van 2008.

“Het is heel spannend wat er in het tweede kwartaal gaat gebeuren”, zegt hij.

Als de stijgende trend van het aantal ‘echte probleemgevallen’ zich voortzet, “staan deze over een jaar voor de deur voor een gedwongen verkoop”, waarschuwt Schiffer van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning.

Hij is met het ministerie van VROM en de Vereniging Nederlandse Gemeenten in vergaand overleg over maatregelen om mensen die door werkloosheid in de problemen zijn gekomen, te ontzien. Zij zouden een betalingspauze van twee tot drie jaar kunnen krijgen, waarin ze niet of minder betalen voor woonlasten. “Zo wordt voorkomen dat deze mensen direct hun huis moeten verkopen”, aldus Schiffer.

Dit leidt na die pauze wel tot wat hogere maandlasten, maar ze zouden dit makkelijk kunnen behappen zodra ze weer een baan op hun niveau hebben.

bron: Telegraaf.nl