Sep 10

Ondanks de rijkdom aan indexen die de ontwikkeling in huizenprijzen per land opsommen, leek er maar steeds nergens een grafiek te vinden die de huizenprijzen voor verschillende landen vergelijkbaar maken. Hoe ze hem sinds 2012 hebben weten te verstoppen weet ik niet, maar zojuist duikelde een fanatieke zeepbeller hem voor ons op. De grafiek verdient wat mij betreft gelijk een eigen post:

price-to-income

bron: Woningmarktcijfers

May 9

De man achter De hypotheekkater heeft een nieuwe website gebouwd om starters te helpen bij de keuze tussen een huur of een koopwoning. Dit omdat alle andere rekentools die je vindt op het internet alleen de huidige huur en de huidige netto hypotheeklasten vergelijken.

Wat daarbij wordt vergeten:

  • Je huurprijs stijgt elk jaar met een paar procent terwijl je bruto hypotheeklasten gelijk blijven bij een annuïtaire hypotheek.
  • Bij een koopwoning heb je te maken met gemeentelijke belastingen (OZB), extra verzekeringen en onderhoud.

Deze website biedt je een rekentool waarmee je je maandelijkse lasten kan vergelijken gedurende de komende jaren. Hierbij worden allerlei bijkomende kosten die vaak ‘gemakshalve’ worden vergeten ook meegenomen in de berekening. Daarnaast laat de rekenmodule je zien hoe je vermogen en woningwaarde zich ontwikkelt bij een huur- dan wel koopwoning.

Vooral voor starters, die vaak slechts enkele jaren in hun eerste woning blijven, is een goede berekening essentieel. Nu een woning kopen kan voordelig lijken als de bijbehorende maandlasten lager zijn dan bij huren. Maar als je als starter over bijvoorbeeld 5 jaar een volgende stap wilt maken en je blijkt dan je woning alleen met een forse restschuld te kunnen verkopen, dan had je nu misschien toch beter kunnen kiezen voor een huurwoning. Met deze website kan je deze situatie beter inschatten.

De tool is gemaakt door Jeroen Boschma, afgestudeerd als elektrotechnisch ingenieur, en werkzaam bij een groot Nederlands onderzoeksinstituut. Dus dit keer een site waar de banken, verzekeraars en andere hypotheekverkopers niets in te brengen hebben. 😉

bron: www.koopofhuurwoning.nl

Oct 29

Twee derde van de Nederlandse jongeren geeft momenteel de voorkeur aan een huurwoning. Dat blijkt uit een representatieve steekproef van onderzoeksbureau Markteffect. Dat ondervroeg 400 jongeren tussen 17 en 24 jaar die binnen nu en drie jaar verwachten een zelfstandige woonruimte te betrekken.

Naamsbekendheid
Invalshoek van het onderzoek dat werd gepubliceerd tijdens het Nationaal Symposium Woningcorporaties, was de naamsbekendheid en het imago van de huurmarkt onder jongeren. Ruim een derde van de ondervraagde jongeren staat ingeschreven bij een woningcorporatie. Dat geldt met name voor degenen in loondienst ouder dan 22. Driekwart van de jongeren ouder dan 19, wist spontaan één of meerdere corporaties te noemen.

Makkelijk opzegbaar
Maar liefst twee derde van de jongeren geeft momenteel de voorkeur aan een huurwoning boven koop. Vooral omdat het contract makkelijker opzegbaar is, het onderhoud wordt geregeld en ze geen hypotheek hoeven af te sluiten. Nadelig vinden ze dat er geen eigen aanpassingen uitgevoerd mogen worden en dat er geen eigen vermogen wordt opgebouwd. Naar hun idee is huren op lange termijn duurder.

Sociale media
Het overgrote merendeel van de jongeren zou een woning zoeken via websites van woningcorporaties, huizenwebsites of via vrienden en familie. Sociale media worden door bijna een op de tien jongeren als optie gezien om een woning te zoeken. Een derde van de ondervraagden zou benaderd willen worden via sociale media als Twitter, Hyves of Facebook.

Het rapport is te verkrijgen via de website van Markteffect.

bron:  Aedesnet

Aug 8

Värmland, in centraal Zweden nabij het Noorse Oslo, is populair bij Nederlandse emigranten. De afgelopen twee jaar groeide de Nederlandse gemeenschap er met 22 procent tot 768 personen.

zie ook: Megabubblan Röda stugan

Dat meldt het provinciebestuur woensdag. In de dorpen Hagfors en Munkfors zijn Nederlanders nu de grootste etnische minderheid met 223 respectievelijk 54 personen. Volgens de regionale overheid zijn de lage grondprijzen en het ‘typisch Zweedse landschap’ redenen voor Nederlanders om zich in Värmland te vestigen.

bronnen:  Wereldwijzer Zweden svt.se

Mar 5

Meubelwinkels, autoverkopers en makelaars moeten het dit jaar hebben van de jongeren en de senioren. Deze groepen geven aan dat zij meer bereid zijn om een grote aankoop te doen, blijkt uit vrijdag gepubliceerd onderzoek van de Universiteit van Tilburg onder tweeduizend Nederlandse consumenten.

Onder mensen tussen de 35 en 44 jaar is de koopbereidheid juist sterk gedaald in vergelijking met een peiling vorig najaar. Ook in de groep van 45 tot 54 jaar is er minder behoefte om de portemonnee te trekken voor nieuwe meubels, een auto of een huis.

Bij 65-plussers is de kans op een grote aankoop groter geworden, maar het gaat hier wel om lage percentages. Jongeren tot 34 jaar zijn het meest kooplustig. Meer dan een kwart verwacht nieuw interieur aan te schaffen en rond de 12 procent wil een auto kopen. In de leeftijd van 25 tot 34 jaar is er grootste groep mogelijke huizenkopers (bijna 12 procent).

bron: AFN

Dec 24

Scheiden met een dikke restschuld...Veel stellen in nieuwbouwwijken gaan uit elkaar. Maar hun huis raken ze niet kwijt

De huizenmarkt staat stil. Mensen kopen pas als ze eerst van hun oude huis af zijn. Soms doet dit extra pijn. Bijvoorbeeld bij jonge ouders die gaan scheiden.

Driebergen. Peter Kee heeft er wel slapeloze nachten van gehad. Het huis dat alsmaar niet verkocht werd. Mooie gezinswoning, nota bene in het dorpje Loenen aan de Vecht – dicht bij Amsterdam en in het groen. In mei zetten Kee en zijn vrouw het op de markt en pas begin december was de verkoop rond. De kredietcrisis had toen al zo hard toegeslagen dat ze genoegen namen met het enige bod: 20.000 euro onder de vraagprijs.

Ze hadden in mei al een prachtige woonboot gekocht, voor in september. „Toen leek de markt nog normaal”, vertelt Kee. „Uiteindelijk betaalden we vier maanden dubbele lasten en hadden we een hoop onzekerheid. Ik kreeg er buikpijn van.” Ze hebben drie jonge kinderen. Aan de andere kant is Kee nu al blij dat hij dat ene bod accepteerde, want in Loenen wordt momenteel niets verkocht.

De woningmarkt ligt sinds een paar maanden vrijwel stil. In november werden 11.600 woningen verkocht, 30 procent minder dan in oktober, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het wordt nu ook zichtbaar op straat. In Driebergen bijvoorbeeld, een groen dorp ten zuidoosten van Utrecht, staan 146 huizen te koop. Vóór de kredietcrisis waren dat er steevast negentig. In één mooie straat bij het bos hangen acht te-koopbordjes. Gemiddeld staan ze nu vier maanden te koop, voorheen was dat twee tot drie maanden.

Aan alle kanten opperen belangenorganisaties maatregelen om een huizencrisis te voorkomen. De één wil de hypotheekgarantie verhogen, de ander roept banken op om niet te kritisch naar hypotheekaanvragen te kijken. En weer een ander wil de zogeheten scheefhuurders (een te lage huur, gezien het inkomen) aanpakken zodat zij doorstromen naar de koopsector.

Daarom maakt makelaar Ans Groen zich zorgen over juist dit soort krantenartikelen, vertelt ze in haar kantoor in de Hoofdstraat in Driebergen. „Kopers zijn al afwachtend. De meeste mensen kopen nu pas iets als hun eigen huis is verkocht. Omdat ze anders met dubbele maandlasten zitten. We hebben dus weinig bezichtigingen. Maar als iedereen gaat zitten wachten, dan gebeurt er helemaal niets. En als er steeds over geschreven wordt dan worden consumenten nog voorzichtiger.”

Het is vooral onzekerheid over banen, die zowel kopers als banken voorzichtig maakt, zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. „Voorheen kreeg iedereen met een goed tijdelijk contract wel een hypotheek en nu zeggen banken: kom maar eens terug als je in vaste dienst bent. Of de potentiële koper vreest dat hij of zijn partner binnen een paar jaar werkloos wordt en stelt de aanschaf van een huis om die reden uit.”

Banken zijn ook voorzichtiger met zelfstandig ondernemers, merkte makelaar Groen onlangs in Driebergen. „De verkoop van een huis was bijna rond maar toen weigerden banken de koper een hypotheek te geven omdat hij een kleine zelfstandige is.”

De Vereniging Eigen Huis adviseert leden sinds kort om niets te kopen voordat het eigen huis is verkocht. Dat heeft iets vreemds, erkent André de la Porte. „Voor individuele leden is dat het beste advies, want de kans dat ze hun huis niet snel verkopen is groot. Ze zitten dan met twee hypotheken. Maar als iedereen dat advies opvolgt, dan ligt alles stil – dat is een nadeel.”

De vereniging wordt veel gebeld door teleurgestelde mensen die al een nieuw huis hebben gekocht en die dáchten dat hun huis snel zou verkopen, vertelt André de la Porte. „Vaak hebben ze een te hoge vraagprijs en willen ze niet zakken. Wij zeggen dan: kijk naar vergelijkbare huizen in je buurt die wél verkopen en pas je prijs aan.”

Voor een crash in de prijzen is André de la Porte niet bang. „We zijn erg verwend in Nederland. We dachten allemaal dat de prijzen alleen maar omhoog konden. Maar ze zijn nog steeds te hoog dus kan een daling geen kwaad.”

De afgelopen tien jaar zijn er tienduizenden ‘goedkope’ woningen gebouwd in wijken als Ypenburg, Leidsche Rijn, Houten-Zuid en grote delen van bijvoorbeeld Almere of Zoetermeer. Het percentage jonge gezinnen is daar relatief hoog. En ook het aantal echtscheidingen. „In wijken met veel goedkope koophuizen zitten altijd veel starters die relatief vaak scheiden en het huis dus te koop zetten”, zegt makelaar Lana Gerssen in Geldermalsen. Makelaar Pea Bullinga vertelt dat zij in de vinexwijk Houten-Zuid (30.000 woningen) elke week wel bij een nieuw jong gezin komt dat het huis te koop zet omdat het stel uit elkaar gaat. „Doet een moeder open met een peuter naast haar en een baby op de arm en dan denk je: ze willen vast groter wonen. Maar dan zegt ze: we gaan uit elkaar.”

De Vereniging Eigen Huis bevestigt de trend. „Sommige mensen zijn alweer gescheiden voordat het nieuwbouwhuis dat ze kochten is opgeleverd”, zegt André de la Porte. Het gaat meestal om jonge tweeverdieners, zegt makelaar Bullinga, die forenzen. „Ze hebben zich dan een paar jaar vastgebeten in het nieuwe huis en de nieuwe wijk. Ze hebben kinderen en dan is alles af en dan valt het tegen. En dan gaan ze uit elkaar.”

Inherent aan nieuwbouwwijken is ook dat veel mensen tegelijk voor sociale contacten zijn aangewezen op nieuwe mensen. Bullinga: „Vaak wordt men verliefd op de nieuwe buurman.

bron: nrcnext.nl

Dec 13

Dalende huizenprijzen60 % van de Nederlanders verwacht een daling van de huizenprijzen met minimaal 5 %. Maar als de werkeloosheid het komende jaar gaat toenemen wordt een grotere daling verwacht. Wat betekent een daling van de huizenprijzen voor u en wat zijn de gevolgen indien u een woning wilt verkopen met verlies?

Zolang u niet verhuist heeft een daling van de huizenprijzen meestal weinig gevolgen. Maar in de algemene voorwaarden van een bank is meestal opgenomen dat zij u kunnen verplichten tot extra aflossen en/of een hogere renteopslag omdat de lening hoger wordt t.o.v. de waarde van de woning.

Een daling van de huizenprijzen kan wel gevolgen hebben als u een woning gaat verkopen. Met name indien de opbrengst van de woning lager wordt dan de hypotheek die er op zit. Er zijn verschillende redenen te bedenken waarom de verkoopprijs van uw woning lager wordt dan de hypotheek. Bijvoorbeeld omdat u uw woning volledig heeft gefinancierd (koopsom plus kosten) en de woning wordt kort na aankoop weer verkocht, bijvoorbeeld als gevolg van een echtscheiding. Ook kan het zijn dat de woning in eerste instantie overwaarde had, maar u heeft de verwachte overwaarde middels een overbruggingshypotheek opgenomen, en ingebracht in uw nieuwe woning. Wanneer de huizenprijzen gaan dalen zal de werkelijk opbrengst lager worden dan de verwachte opbrengst, waardoor er alsnog een verkoopverlies ontstaat. (Zie hiervoor ook het artikel: De (on)mogelijkheden van een overbruggingskrediet).

De eerste vraag die beantwoord moet worden is; Kan men een woning verkopen indien de opbrengst lager is dan de hypotheek die erop zit ? Het antwoord hierop is eenvoudigweg: Nee!

Wanneer u uw woning met verlies gaat verkopen, zult u op de overdrachtsdatum de beschikking moeten hebben over voldoende liquide middelen om het verlies op te vangen. Heeft u het bedrag niet beschikbaar dan zal de bank geen toestemming geven voor de verkoop van uw woning. Wanneer u geen toestemming krijgt voor verkoop, kunt u de woning niet leveren zodat dat de kopers van uw woning u aansprakelijk kunnen stellen voor de door hun geleden schade.

Er zijn een drietal manieren om uw verkoopverlies op te lossen. U kunt kijken of het mogelijk is om (een deel) het verkoopverlies mee te financieren in de nieuwe woning. Belangrijk om te weten is dat u dan geen renteaftrek heeft over dit deel. Banken zullen de aanvraag dan ook zeer kritisch beoordelen. De bijleenregeling kent wel een regel voor verkoop met verlies. Als u binnen 5 jaar na verkoop van de woning weer een nieuwe woning koopt en u maakt verkoopwinst dan mag u de verkoopwinst verlagen moet het oude verkoopverlies. De bijleenregeling geeft u dus geen extra mogelijkheden.

Een andere manier om uw verlies te voldoen is door het afsluiten van een doorlopend krediet of een persoonlijke lening. Het is belangrijk dat voordat u voordat uw huis verkoopt, weet dat u deze lening ook daadwerkelijk krijgt!

Mocht u niet in staat zijn om het verlies zelfstandig op te lossen, treed dan in contact met uw bank. Ondanks dat banken niet verplicht zijn om u een lening te verstrekken voor het verkoopverlies, komt u middels overleg vaak tot een betere oplossing dan te wachten tot het moment dat het mis gaat. Met name indien u in grote (grote) financiële problemen dreigt te komen wanneer de koop niet doorgaat, zijn banken soms bereid om het verkoopverlies af te boeken om zo verder verlies te voorkomen. Het afboeken van een lening heeft meestal wel tot gevolg dat u een codering krijgt bij het BKR in Tiel, waardoor u in de toekomst mogelijk niet meer in aanmerking komt voor een lening of hypotheek. Vraag dus altijd naar de exacte voorwaarden van het voorstel!

bron: de Telegraaf

Jul 9

De hypotheekrente blijft maar stijgen, dit betekent dat oversluiten steeds minder aantrekkelijk wordt. In het eerste kwartaal van dit jaar is het aantal oversluitingen al met 40% gedaald. Er zijn dus toch nog heel wat mensen geweest die hun hypotheek hebben overgesloten. Waarschijnlijk zijn de meeste oversluiters van een variabele rente naar een vaste rente gegaan.

De rente voor tophypotheken (executiewaarde boven de 100%) is naar de 6% gestegen. Twee jaar geleden was trouwens de variabele rente voor hypotheken met NHG nog rond de 2,7%. Dit is nu al met 100% gestegen naar 5,4%. De maandlasten stijgen dus behoorlijk voor een grote groep mensen.

Meer dan 7%
Als voorbeeld neem ik een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro en een fiscaal voordeel van 42% om te laten zien wat dit netto per maand meer gaat kosten. De vraag is natuurlijk of de rente nog verder gaat stijgen? Het is goed mogelijk dat de rente voor alle periodes tot boven de 7% kan stijgen.

De Postbank toont trouwens al aan dat zij dit percentage vragen aan hun bestaande klanten. De gevolgen voor de huizenprijzen zijn dan groot, want die kunnen dan behoorlijk dalen. Mensen met een te hoge aflossingsvrije hypotheek hebben dan een groot probleem.

Een rekenvoorbeeld

iemand heeft een maximale aflossingsvrije hypotheek afgesloten van 90% van de executiewaarde. Het volgende is van toepassing:

  • Koopsom is waarde woning 200.000
  • Kosten koper 20.000
  • Afgesloten hypotheek 220.000
  • Executiewaarde 180.000
  • Maximale afgesloten aflossingsvrije hypotheek (90% van de executiewaarde) is 162.000
  • Noodzakelijke dekking bij overlijden en spaargedeelte is 58.000

Waardedaling
De waarde van de koopwoning in het voorbeeld is helaas met 10% gedaald waardoor de waarde nu 180.000 euro is en de executiewaarde 160.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek mag nu 144.000 euro (90% van de executiewaarde) zijn.

Hierdoor moet minimaal 76.000 euro worden verzekerd bij overlijden en op de einddatum worden gespaard. Het tekort is hierdoor 18.000 euro geworden. Afhankelijk van de geldgever zijn de volgende mogelijkheden van toepassing:
# Aanpassen van de lopende polis.
# Aflossen van de huidige hypotheek.

Het aanpassen van de lopende polis lijkt op het eerste gezicht geen probleem. De premie die meer moet worden betaald, zal zeker niet hoog zijn. Slechts 18.000 euro bijverzekeren daar draait toch niemand zijn handen voor om. Zolang de gezondheid van de verzekerde persoon tenminste in orde is.

Hogere overwaarde

Als de gezondheid echter zeer slecht is geworden, dan kan de geldgever wel eens moeilijk gaan doen. Niemand wil namelijk een brandend huis verzekeren. Het kan nog erger door het verplichte verschil direct te laten betalen. Bij SNS bank staat letterlijk het volgende in de voorwaarden:

Artikel 30. Bezichtiging en (her)taxatie
30.1 De bank is te allen tijde bevoegd het registergoed te bezichtigen en te doen (her)taxeren.
30.2 Blijkt na (her)taxatie dat de lening een hoger percentage van de executiewaarde bedraagt dan bij het aangaan van de lening het geval was, dan komen de kosten van de (her)taxatie ten laste van de schuldenaar en is de schuldenaar verplicht binnen een maand na schriftelijke aanzegging door de bank een zodanige aflossing te doen dat dit percentage weer gelijk is aan of lager is dan het percentage bij het aangaan van de lening.

Afrekenen dus en in mijn rekenvoorbeeld gaat het om 18.000 euro, dat direct op tafel moet komen. Voor diegene die dit toevallig nog achter de hand hebben, is dit dus geen probleem. Echter vergeet niet dat de huidige hypotheek lager wordt.

Bij verkoop in de toekomst van de woning (als de woning weer in waarde stijgt) wordt hierdoor de overwaarde hoger. De welbekende bijleenregeling komt dan om de hoek kijken en de gevolgen zijn dus merkbaar. Zo zie je maar weer dat een te hoge aflossingsvrije hypotheek toch nog nadelige gevolgen kan hebben voor de toekomst.