Jan 6

Het nieuwe KRO-NCRV programma Reporter Radio staat zondag stil bij gemeenten die moeten bezuinigen en lasten verhogen om de tekorten door de dalende grondprijzen te compenseren. Reporter Radio nam twee gemeenten onder de loep. Tynaarlo onder de rook van Groningen, en Lansingerland, een fusiegemeente in het Hart van Zuid-Holland. Paul Hofstra, directeur Rekenkamer Rotterdam en Rekenkamer Lansingerland, en Hugo Priemus, Hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ontwikkeling TU Delft, praten over het verlies op grondbezit in deze eerste uitzending van Reporter Radio op Radio 1. Volgens hen is van herstel voorlopig nog geen sprake.

Het gemeentelijk grondbeleid staat al jaren onder druk. Uit een in december verschenen rapport over de gemeentelijke grondbedrijven in 2012 van Deloitte blijkt dat alle gemeenten samen weer 1,1 miljard euro verlies hebben genomen op hun grondbezit. Minister Melanie Schultz van Haegen toont zich optimistisch na het Deloitte rapport. Maar, zo stelt Hugo Priemus in Reporter Radio: “Spoedig herstel lijkt me een wonder, niets wijst daarop. Voor volgend jaar zijn er weer minder bouwvergunningen aangevraagd, de verhuurderheffing voor woningcorporaties zal leiden tot minder investeringen en de regels voor hypotheken zijn aangescherpt”. Gemeenten moeten er rekening mee gaan houden dat de oorspronkelijke grondwaarde voor altijd is verdwenen. “Er moet meer worden afgewaardeerd”, aldus Priemus. Ook wijst Priemus op de Publiek Private samenwerkingsprojecten. “De omvang daarvan is onbekend, terwijl de risico’s tot nu toe bijna altijd bij de gemeente terechtkomen”.

Reporter Radio ging op onderzoek in twee gemeenten die hard getroffen zijn door de verliezen op de grondexploitaties, Tynaarlo en Lansingerland. Paul Hofstra onderzocht in Lansingerland  hoe het zo ver kwam. “De gemeenteraad nam beslissingen om grond aan te kopen op basis van onvolledige informatie, onder tijdsdruk en zonder een risico-inschatting”. Andere Rekenkamers kwamen vaak tot dezelfde conclusie, de risico’s worden onvoldoende ingeschat.

Het journalistieke onderzoeksprogramma  Reporter Radio wordt elke zondag uitgezonden tussen 19.00 en 20.00 uur op Radio 1.

bron: Reporter Radio

Jul 31

Woningbezit leek lang het ideaal; als je huurde was je immers een dief van je portemonnee. Jarenlang was het kopen van een woning fiscaal aantrekkelijk, hypotheken waren makkelijk te krijgen en aflossen ervan was niet noodzakelijk. Mensen verruilden daarom massaal hun huurwoning voor een koopwoning. Dat is veranderd; een eigen huis is nu vaak een last. Is het niet beter het huurhuis weer te omarmen?

Vandaag een gesprek met emeritus hoogleraar volkshuisvesting (TU Delft) Hugo Priemus

bron: NTR | Lijn1

Feb 19

De PvdA in Amsterdam wil een gemeentelijk hypotheekfonds in het leven roepen dat de woningmarkt uit het slop moet trekken. Gemeenteraadslid Michiel Mulder is een van de initiatiefnemers van dit plan. Volgens hem moet het een alternatief bieden voor huizenkopers die geen hypotheek kunnen krijgen bij banken

mulder

“Hypotheekrente in Nederland is de hoogste in heel Europa, terwijl de wanbetalingen het laagst zijn. Dat gaat dus niet goed, de banken laten daar wat liggen. Mensen die een huis willen kopen staan met de rug tegen de muur, er zijn geen andere manieren om een hypotheek te krijgen. Dat vinden we onacceptabel omdat het de woningmarkt in het  houdt en daarom moet je daar als gemeente een rol in pakken.”

Hugo Priemus, Hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft, ziet vooral financiële risico’s en is bepaald geen voorstander van het plan. Wat hem betreft is er voor gemeenten geen enkele rol weggelegd bij het verstrekken van hypotheken. “Ik had begrepen dat gemeenten overal in Nederland moeten bezuinigen. Bovendien mag je in Nederland niet zomaar een bank beginnen, dus het oordeel van De Nederlandsche Bank lijkt me zeer de moeite waard.”

De PvdA in Amsterdam wil starters laten opdraaien voor het gepruts van de gemeente…

“Er worden allerlei verhalen verteld, ook in diverse media, over de schuldenbergen enzo…”

Drieënhalf miljoen Nederlandse gezinnen hebben een gezamenlijke schuld van 800 miljard Euro

Het hele debat bij  Pauw & Witteman.

bron: BNR

Jan 4

Een passend aanbod van huurwoningen is hét antwoord op de vastgelopen woningmarkt voor starters en flexwerkers. Elke maatregel om de koopwoningmarkt te stimuleren is onverstandig.

Dat zegt Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft, in reactie op het pleidooi van Bouwend Nederland-voorman Elco Brinkman op BNR om de Nationale Hypotheekgarantie uit te breiden.

bron: BNR

May 9

Door de Kunduz-coalitie is een heus “woningmarktmonster” gecreëerd, stelt Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting. Het woningmarktbeleid dat onder meer VVD, CDA, en D66 nu met elkaar zijn overeengekomen, leidt alleen maar tot nog meer ontwrichting op de woningmarkt.

bron: Radio 1

Sep 29

Hugo Priemus, hoogleraar besluitvorming infrastructurele projecten aan de TU Delft, geeft aan dat de tijd voor korte maatregelen op de woningmarkt voorbij is. Nieuwe verkiezingen ziet Priemus  als de enige oplossing als dit kabinet vast blijft houden aan het regeerakkoord .

Apr 18

De fiscale subsidies op de woningmarkt, zoals de hypotheekrente-aftrek en de huurregulering, hebben vastgoedprijzen opgeblazen. Dat is slecht voor starters en leidt tot hoge belastingtarieven, meent hoogleraar Hugo Priemus.

Nederland heeft een revolutie nodig op de woningmarkt, vergelijkbaar met de hervormingen die Groot-Brittannië sinds de jaren negentig heeft doorgevoerd. Dat stelt hoogleraar volkshuisvesting Hugo Priemus.

Lees verder op Z24.nl

Jun 7

Emeritus hoogleraar Hugo Priemus concludeerde in Trouw d.d. 21 april j.l. “dat het uiteindelijk weer goed komt maar dat zal nog jaren duren”. Samen met andere geïnterviewden wordt nadrukkelijk gesteld dat economische groei echt helpt. Ook de kwartaalrapportages van NVM en andere organisaties grijpen economische lichtpuntjes aan.

zie ook:  Hugo Priemus: “De huizenprijzen zullen waarschijnlijk jaren blijven dalen”

Deze teneur is symbolisch voor de media aandacht. Overigens meldde Priemus al eerder dat er “nog veel moest worden gebouwd”. Ik meen echter dat deze redeneringen in het verleden wel zo ongeveer golden, maar dat de huidige en toekomstige context wezenlijk anders zijn, tenzij zich een wonder voltrekt.

De heersende economische recessie legt opvallend snel de essenties van het functioneren van onze  woningmarkt bloot. Deze bestaat uit een urgentiemarkt en een welvaartsmarkt. De urgentiemarkt wordt gedreven door (pure) noodzaak. Deze uit zich in een heldere binding tussen vraag en aanbod van woningen. Voorbeelden zitten in de doelgroepen van starters, huishoudens met groeiend kindertal en 60 – 65 plussers. De welvaartsmarkt kenmerkt zich door ‘mooier, beter, ruimer en luxer’ wonen. De urgentie is anders en veel minder: ‘we kunnen maar we moeten niet……….’

De urgentiemarkt is van primair belang voor ieders welbevinden en de welvaartsmarkt is secundair. Deze  lijkt op een luxevraagstuk. Het totale spectrum van de woningmarkt is zeer breed en loopt van gehuurde zolderkamer in Delfzijl (goedkoopste van Nederland) tot en met koopvilla op duintop in Bloemendaal (duurste van Nederland). Beide woningen bezitten evenwel een fraai uitzicht op zee.

Tijdens de recessie valt op welke woningprojecten  ongehinderd wèl hun vlotte doorgang vinden c.q. worden afgenomen. Evenzo is de welvaartsmarkt in zijn rijke verscheidenheid een naakte waarheid geworden. Immers, velen kunnen het zich blijven permitteren om zich (verder) te verbeteren met een volgende woning maar kijken de kat uit de boom. Die welvaartsmarkt is dus kwetsbaar bij economische tegenslag.

Overheden en ontwikkelaars verdienden beide langdurig het meest en het makkelijkst aan de welvaartsmarkt tijdens gewoon economisch (hoog)tij. Naar zorgvuldige schatting heeft de welvaartsmarkt minstens een aandeel van 50% van de jaarlijkse bouwproductie. In het artikel in Trouw wordt over ‘kooplust’ geschreven. Dit begrip hangt als synoniem tegen de welvaartsmarkt aan.

Onderzoekers attendeerden echter zes jaar geleden al op de komst van een ontspannen woningmarkt in 2010. Dus buiten de onvoorspelde crisis om. Dit feit èn de effecten van de recessie resulteren in een ‘dubbele krimp’ van de woningmarkt. Het aantal huishoudens groeit minder snel en de nationale bevolkingsgroei in de komende 25 jaar vlakt af. De gemiddelde woningbezetting daalde jaarlijks en betreft nu landelijk 2,3 personen (in de vier grootste steden: 2 personen). Momenteel staat ongeveer 1,8 % van de woningvoorraad te koop. Toevallig is dit percentage bijna gelijk aan het  Nederlandse woningtekort. Trek je daar onder andere frictieleegstand en tweede woningen vanaf, dan resteert nog maar een klein woningprobleem.

De uitdaging ligt nu in het aanvaarden en uitdiepen van de urgentie- en de welvaartsmarkt.  Ontwikkelende gemeenten en marktpartijen moeten hun hand in eigen boezem steken en pijlen richten op het samen concretiseren van die urgentiemarkt en daarop hun woningprogramma enten. Hierbij zijn steeds minder heipalen en grotere projecten nodig. En er moet weer ouderwets worden ingezoomd op de specifiek lokale situatie. Herstructurering, verbouw en aanpassing zullen een nieuw leven tegemoet zien. Het alom gehanteerde leidmotief van ‘de doorstroming’ zal eveneens een andere route volgen.

De welvaartsmarkt krijgt zijn cliënten – zo lang de recessie duurt – in aanzienlijk kleinere aantallen. Na de huidige recessie is een lichte opleving van de woningvraag verwachtbaar. Echter vanaf nu manifesteert zich de komende twintig jaren een gestage daling van de potentiële beroepsbevolking. Daarnaast is zeker dat het gehele jaar 2010 (en 2011?) last heeft van een politieke discussie over hypotheken. Kortom, de context is en blijft structureel anders.

Mijn slotconclusie is dat tal van prominenten niet aan correcte beeldvorming doen over de woningmarkt. Van marktpartijen kan men zulks verwachten gezien het commerciële belang. Voor een hoogleraar is het opmerkelijk. Verder zal de Nederlandse bouwsector eens moeten gaan beseffen dat de tering naar de nering moet worden gezet. De woningbouwsector is niet anders dan een volgende sector (op de woningvraag). Telkenmale wordt de indruk gewekt door de lobbyisten van de brancheorganisaties, dat deze sector in zijn volle omvang een autonoom gegeven is.

Alleen al een vergelijking met Duitsland, België, Engeland en Frankrijk maakt duidelijk dat de Nederlandse woningbouwsector en het riante woningaanbod al enige jaren zijn doorgeschoten. Tegenslagen doen hierdoor extra zeer. Het is maatschappelijk gezien veel beter om op de nieuwe toekomst in te spelen dan te lobbyen voor een opgeblazen bouwprogramma.

Drs. R.H.(Rob) de Ruiter

bron: KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing

Mar 31

De woningbouwcijfers die vorige week door het CBS zijn gepresenteerd kloppen niet. Dat meldt het Financieele Dagblad. Het lijkt erop dat de gemeenten de opgaven hebben opgeschroefd. Het CBS meldde vorige week een recordnieuwbouwproductie van 83.000 gereedgekomen woningen in 2009. Tienduizend woningen minder is echter dichter bij de waarheid, zegt een aantal bouwprofessoren.

De gemeenten hebben ‘deze keer de cijfers flink gemajoreerd’, zegt emeritus hoogleraar aan de Technische Universiteit Delft Hugo Priemus in het FD. Hij verwijst naar de Verstedelijkingsafspraken tussen kabinet en stadsregio’s die betrekking hebben op de periode tussen 1 januari 2005 en 1 januari 2010. In 2004 maakte de rijksoverheid afspraken met twintig stedelijke regio’s over de in die regio’s te bouwen aantallen woningen in deze periode, met als doel de woningbouwproductie uit het dal te trekken en het landelijk woningtekort terug te dringen tot 1,5%. Die delen van de geplande woningbouw die niet voor de einddatum van 1 januari 2010 zijn opgeleverd, komen niet in aanmerking voor rijkssubsidie. Om die gelden toch binnen te halen, hebben gemeenten de cijfers volgens Priemus met circa 10.000 overschat.
De cijfers verrassen ook het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB). Algemeen directeur Taco van Hoek vindt de cijfers ‘lastig te plaatsen’. Hij dicht het recordniveau een groot ‘administratief’ karakter toe.
Hoofdeconoom Michiel Vergeer van het CBS blijft in de cijfers geloven tot het tegendeel blijkt. ‘Het enige wat ik kan zeggen, is dat het aflopen van de subsidieregeling mogelijk een impuls is geweest om woningen werkelijk op te leveren.’

bron: PropertyNL

Mar 25

Het oplopen van de hypotheekrente en het afwachtende gedrag van consumenten kunnen de huizenmarkt nog jaren parten spelen. Dat zegt  Hugo Priemus, hoogleraar Besluitvorming grote infrastructuurprojecten en emeritus hoogleraar volkshuisvesting.

bron: KRO-Goedemorgen Nederland