Jun 23

Door een flexibelere arbeidsmarkt moet we ook naar een andere woningmarkt stelt Hans Stegeman econoom Rabobank. Het denken over kopen gaat anders worden, huren is misschien ook een goed idee. Een vast contract is nu “heilig” bij hypotheekverstrekkers, dat is ook maar relatief want conjunctuurgevoelig. De overheid kan een rol spelen in een nieuw garantiepakket om relevante risico’s af te dekken bij aankoop van een woning.

Hans Stegeman, “Hans Stegeman over een nieuwe woningmarkt”, Me Judice, 23 juni 2014.

Jul 8

Terugkeer naar de woningmarkt van voor 2008 is niet alleen onwaarschijnlijk, maar ook onwenselijk, stelt de Rabobank. De doorstroming zal steeds meer gaan haperen, mede doordat de groeiende groep ouderen langer in een koopwoning blijft wonen. De huidige woningbezitters zullen volgens de rabo-onderzoekers hun verlies moeten nemen.

Jun 4

Bubbels en fundamenten is de titel van een artikel dat is geschreven door Rabobank econoom Hans Stegeman. Hierin geeft hij aan dat er in Nederland geen huizenbubbel is omdat het overgrote deel van de waardeontwikkeling op de woningmarkt is te verklaren vanuit fundamentele factoren: reële rente- en inkomensontwikkeling, verstrekkingsbeleid en de ontwikkeling van het aanbod.  Helaas zeggen bank-economen dit vrijwel altijd en overal.

Als voorbeeld: Jonathan McCarthy, senior economist, New York Fed, and Richard W. Peach, vice president, New York Fed in 2004:

“The marked upturn in home prices is largely attributable to strong market fundamentals: Home prices have essentially moved in line with increases in family income and declines in nominal mortgage interest rates.”

Bubbel?
Wat is überhaupt een prijsbubbel? Zoals de Amerikaanse econoom Robert Shiller het hier uitlegt kan een speculatieve bubbel worden gezien als een sociale epidemie waarbij de besmetting gaat via de prijsontwikkeling. Ofwel, prijsstijgingen maken degenen die als eerste zijn ingestapt rijk. Dat nieuws verspreidt zich, waardoor steeds meer mensen willen instappen. Deze vraag leidt tot extra prijsstijgingen, waarbij altijd verhalen over een ‘nieuwe tijd’ en waarom dit toch allemaal verklaarbaar is de ronde doen. De bubbel neemt steeds sneller toe. Na het knappen van de bubbel volgt eenzelfde proces neerwaarts, omdat steeds meer mensen willen verkopen.

zie ook: There’s No Housing Bubble

De huidige problemen worden volgens Hans vooral veroorzaakt door de politiek. “Als je aan een van die fundamentele factoren gaat sleutelen leidt dit vanzelfsprekend tot een daling van de prijs. Een aanscherping van de verstrekkingsvoorwaarden doet dat, evenals een daling van de werkgelegenheid en de beschikbare inkomens. En langdurige politieke onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek helpt prijzen ook vanzelf omlaag. En daarbij geldt, net als in een opgaande markt, dat prijsdalingen versterkt worden door dalingen in het recente verleden en een deel van de daling ook een overreactie op basis van sentiment is.”

3-6-2013 16-52-22

Toch steekt Hans ook de hand in eigen boezem: “Achteraf praten is makkelijk. Maar wellicht was vooral één van de fundamenten, die van de financieringskant, wankel. En sleutelen aan een wankel fundament laat het hele bouwwerk op de woningmarkt schudden.”

Ik denk dat het niet geheel toevallig is dat Hans nu met dit stuk komt. Lees ook: Een glibberige blunderjacht – Follow the Money

Bron: Rabobank

Oct 12

De economische groei ligt de komende 10 jaar rond de 0% stelt Hans Stegeman, econoom Rabobank. Dit is lager dan verwacht en heeft consequenties voor het begrotingsbeleid van de overheid, aanpassingen zijn noodzakelijk omdat de inkomsten lager zullen zijn.

zie ook: De Grote Deflatie in Japan

bron: Me Judice

Mar 19

Auteur : Hans Stegeman

Uit Denemarken komen veel sprookjes, zoals dat van Hans Christian Andersen over de kleine zeemeermin. Sinds kort is een nieuw product uit dat land in trek: het zogenaamde Deense hypotheekmodel.

Het traditionele Deense hypotheekmodel houdt in dat hypotheken worden gefinancierd door de uitgifte van obligaties, waarbij een belegger direct investeert in de onderliggende hypotheken. De uit te geven obligaties zijn een afspiegeling van de onderliggende hypotheken in termen van looptijd, rentestructuur en aflossingsprofiel. De hypotheekrente wordt bepaald door de actuele marktrente op het moment van uitgifte van de obligaties.

Maximaal 80 procent van de woningwaarde kan worden gefinancierd met de uitgifte van obligaties. Daarnaast dient de bank voor elke verstrekte hypotheek extra onderpand aan te houden omdat eventuele kredietverliezen kunnen leiden tot bijstortverplichtingen aan de obligatiehouders.

Deense hypotheekobligaties zijn transparant, waardoor de consument inzicht heeft in de kostenopbouw van het hypotheektarief. Ook kan de consument altijd boetevrij aflossen en/of herfinancieren. Bovendien betalen Denen gemiddeld een lagere hypotheekrente dan in Nederland. Mooier kan een sprookje toch niet zijn?

Iedere econoom weet dat een gratis lunch niet bestaat. De voordelen voor de Deense consument, zoals de lage hypotheekrente en de aflossingsvoorwaarden, worden geheel betaald door de eindbeleggers, in Denemarken voor 85 procent binnenlandse beleggers. Voor hen zijn hypotheken laagrenderende beleggingen met een onzekere looptijd.

Hypotheekbanken hebben in het Deense model slechts de rol van intermediair tussen de consument en de kapitaalmarkt, waarbij het kredietrisico voor rekening blijft van Deense hypotheekbanken. Maar met een loan-to-market-value ratio van 80 procent wordt voor risicovolle groepen de toegang tot de Deense hypotheekmarkt bemoeilijkt, waardoor hypotheek­obligaties doorgaans een laag kredietrisicoprofiel hebben.

De voorstanders benadrukken dat de invoering van het Deense hypotheekmodel in Nederland een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid zou bieden voor de Nederlandse institutionele beleggers. Nederlandse banken hebben een omvangrijke hypotheekportefeuille en een grote financieringsbehoefte. Hierdoor zijn zij steeds afhankelijker geworden van de kapitaalmarkfinanciering en is de hypotheekrente hoger dan in omringende landen. Een oplossing hiervoor zou zijn dat institutionele beleggers meer gaan investeren in Nederland.

De vraag is echter of de animo van die institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, voor risicovolle langetermijnfinanciering groot genoeg is. Op dit moment beleggen Nederlandse pensioenfondsen slechts een beperkt deel van hun vermogen (minder dan 5 procent) in Nederlandse hypotheken.

IMF-Mortgage-Debt-to-GDP.jpg

Pensioenfondsen streven naar een gediversifieerde beleggingsportefeuille en een sterke exposure op Nederlands vastgoed ligt niet voor de hand. In tegenstelling tot Denemarken heeft Nederland een aanzienlijk grotere pensioensector, die verder ontwikkeld is.

Nog belangrijker is dat het marktrisico in het traditionele Deense model volledig voor rekening van beleggers komt, terwijl het rendement op traditionele hypotheekobligaties veel te laag is (dertigjaars hypotheekobligaties leveren 3,5 procent op) voor voldoende pensioenopbouw. Vanuit het perspectief van de Nederlandse hypotheekgever annex (toekomstige) gepensioneerde is dit niets anders dan een verschuiving van het risico: tegenover lagere hypotheeklasten nu staat een nog onzekerder pensioeninkomen in de toekomst. Waarom zouden we het rendement op het pensioen van alle werkende Nederlanders opofferen om de helft van hen van een kunstmatig goedkope hypotheek te voorzien?

Ik weet niet hoe goed u de sprookjes van Andersen kent, maar ze lopen vaak slecht af. Zo sterft de zeemeermin nadat de prins op wie ze verliefd was, trouwt met een ander.

Lees verder op de site van Het Reformatorisch Dagblad

May 9

Wie de discussie over de Nederlandse woningmarkt de afgelopen jaren gevolgd heeft gaat geloven dat er in Nederland in de afgelopen twintig jaar op alle fronten alleen maar verkeerde keuzes zijn gemaakt. Veel te hoge hypotheken, absurde huizenprijzen enhet overheidsingrijpen op de woningmarkt, zoals hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasingmaakt het een rommeltje. De Rabo-economen Van der Molen en Stegeman stellen dat een aantal, door velen als slecht beoordeelde instituties op de woningmarkt, de komende tijd hun waarde zullen bewijzen als de rente oploopt.

zie ook: Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank is erg onrealistisch en

De ongekende instabiliteit van de Nederlandse woningmarkt….

Verandert er al wat?
De bruto schuld van mensen met een koophuis was in 2010 meer dan 600 miljard euro, waarvan meer dan de helft aflossingsvrij. In nagenoeg geen enkel ander land is de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woningen hoger (IMF, 2011). Dat deze hoge hypotheekschuld grotendeels fiscaal gedreven is, dat is duidelijk. En dat dit zeker op de wat langere termijn een risico vormt is inmiddels ook een bekend inzicht (DNB, 2011).

Lees verder op Me Judice

zie ook:

Wijlen Bert Heemskerk vond dat alle Nederlanders samen de toekomstige verliezen van de Rabobank moesten dragen