Jan 2

Huizenprijzen wereldwijdEcht gezellig zal het op de buurtfeesten op Lough Fern Heights de komende zomer waarschijnlijk niet worden. Wie als eerste een huis kocht in het bouwprojectje aan de winderige noordkust van Ierland, zal knarsetandend moeten toezien hoe de nieuwe buren hun koffers pakken voor een vakantie aan de Zwarte Zee.

Patrick Doherty, de bouwer van de 44 huizen in het plaatsje Milford, zit zo omhoog met zijn laatste 3 woningen, dat hij de kopers beloont met een gratis appartement in Bulgarije. De vakantiewoningen zijn gelegen in een andere project van hem aan de Bulgaarse kust.

Economische voorspoed, een lage rentestand en een beperkt risicobesef van de hypotheekbanken hebben in Ierland en ver daarbuiten gezorgd voor florerende huizenmarkten. Maar de voorspoed is voorbij. Ook buiten Ierland zitten verkopers omhoog met huizen die eerder in een handomdraai, en vaak boven de vraagprijs, werden verkocht.

Wereldwijd verkeren huizenmarkten in verval (zie grafiek). Zelfs Dubai, lang gezien als een van de meest profijtelijke woningmarkten ter wereld, heeft het moeilijk. Volgens een rapport van de in vastgoed gespecialiseerde consultancyfirma Colliers International stijgen de prijzen van woningen nauwelijks meer en ligt een daling in het verschiet. Grote uitbreidingsprojecten zijn afgeblazen.

Begin 2010 bodem
De Britse huizenprijzen bevinden zich op het niveau van februari 2006, blijkt uit de Halifax huizenprijzenindex. Dat is overigens nog altijd 44 procent hoger dan in augustus 2003. Uiteindelijk zal de huizenprijs het niveau van vijf jaar geleden bereiken, voorspelt huizenonderzoeker Liam Bailey van consultancyfirma Knight Frank. ‘Eind 2009, begin 2010 hebben we de bodem bereikt.’

Waar ligt de oorzaak van die wereldwijde vastgoedcrisis? Is er voor al die landen één oorzaak aan te wijzen voor de prijsval? Nee, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedbeleggingen aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Hij deed veel onderzoek naar de internationale ontwikkelingen op de huizenmarkten en omschrijft de problemen als een griepvirus.

‘Sommigen hebben last van het virus, anderen lopen er gewoon mee door’, zegt Brounen. Werkgelegenheid, de rente en de groei van de economie hebben invloed op de huizenmarkt in alle landen, denkt hij. ‘Die verklaren ongeveer de helft van de dynamiek op een huizenmarkt.’

Verder heeft iedere huizenmarkt zijn eigen, lokale drivers en downers, stelt hij. ‘Nederland bijvoorbeeld heeft al twintig jaar last van krapte op de huizenmarkt. In 2007 ging de huizenprijs in Amsterdam met 14 procent omhoog. Die stijging kun je niet meer verklaren uit economische factoren, maar wel vanuit de druk van kopers.’

Duitsland
Ander voorbeeld, Duitsland. Brounen: ‘Dat land heeft een heel ruime koopmarkt en een liberale huurmarkt. Dat heeft geleid tot een gematigde prijsontwikkeling. Nu bijvoorbeeld de eisen rond kredietverstrekking worden verscherpt, wordt in Duitsland gemakkelijk geswitcht van koop naar huur en blijven de gevolgen relatief beperkt.’

Spanje dan. Brounen: ‘Daar levert de bouwsector 14 procent van het bruto nationaal product. Dat is enorm. Zo worden al jaren te veel huizen geproduceerd, een ontwikkeling die geen enkel ander land heeft gezien.’

De onderlinge verbondenheid van de huizenmarkten is vrij gering, denkt de vastgoedwetenschapper. ‘Nee, het is geen Dominoday. Als mensen in Detroit in de Verenigde Staten getto’s zien ontstaan, dan hoeft dat nog niet overal te gebeuren. De animo om een huis te kopen zal er niet groter van worden, maar dat is niet meer dan een indirect effect.’

Spanje is een van de weinige markten die wel direct lijden onder de malaise elders, denkt Brounen. ‘De situatie was al slecht en werd slechter door de Britse crisis. Landen als Spanje en Portugal hebben enorm baat gehad bij de grote prijsstijgingen in Engeland. Die hebben geleid tot de aankoop van veel tweede woningen. Die vraag is nu weggevallen.’

Twee groepen
De huizenmarkten van vandaag de dag kunnen worden verdeeld in twee groepen, denken de cijferaars van de Global Property Guide. In de eerste groep leidde de prijsval op de huizenmarkt tot een economische recessie, zoals in de VS, Engeland en Ierland. In de tweede groep was het andersom. De economische recessie zorgde voor problemen op de huizenmarkt.

Nederland hoort volgens de gids tot de tweede groep, samen met Canada en Noorwegen. In Europa hebben de twee groepen volgens de onderzoekers een ding gemeen. De vooruitzichten zijn ‘zeer negatief’, vooral voor de landen die al zwaar zijn getroffen, zoals Engeland. Over Nederland wordt overigens geen verwachting uitgesproken.

Hoogleraar Brounen verwacht een prijsdaling tot 10 procent in Nederland. ‘Maar het is heel moeilijk daar iets over te zeggen. Het kan niet anders dan dat ook de huizenmarkt zal lijden onder de crisis. Daar staat tegenover dat Nederland nog steeds krapte kent op de huizenmarkt. Nu de bouwers het laten afweten, zal dat niet minder worden. In de loop van 2009 zal het wel weer makkelijker worden geld te lenen. Dan zitten we nog met een economische recessie, maar gaan mensen weer gewoon plannen maken. Bijvoorbeeld het kopen van een huis, waarvoor ze dan weer een hypotheek kunnen afsluiten.’

bron: de Volkskrant