Aug 2

Logo Autoriteit Financiële Markten

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is toezichthouder op het gedrag van en de informatieverstrekking door
alle partijen op de financiële markten in Nederland. Zij komt tot de onderstaande conclusie over het leengedrag van de Nederlandse huishoudens:

Huishoudens lopen risico als de rente gaat stijgen
Huishoudens hebben consumptieve en hypothecaire kredieten die (op termijn) duurder worden als de rente stijgt. Hierdoor kunnen zij in betalingsproblemen komen. Dit rapport onderzoekt de gevolgen voor de Nederlandse huishoudens van een mogelijke rentestijging:

  • het geeft aan hoe de rente zich kan ontwikkelen. Nota Bene: de AFM doet geen eigen voorspelling, maar gebruikt de voorspelling van de OESO. Daarnaast is een historisch schokscenario afgeleid;
  • het laat zien welke groepen nu problemen hebben en hoe die bij een rentestijging verergeren;
  • het helpt huishoudens bij de bewustwording van het risico en de eigen verantwoordelijkheid te nemen.

De impact van een rentestijging op huishoudens is aanzienlijk
Er zijn in Nederland veel huishoudens met consumptieve en hypothecaire schulden. Door de gestegen huizenprijzen van de afgelopen jaren hebben veel huishoudens hoge hypothecaire leningen afgesloten. Financiële instellingen hebben hogere hypotheken verstrekt dan ze ongeveer 10 jaar geleden zouden hebben gedaan bij hetzelfde inkomen. Verstrekten ze destijds ten hoogste driemaal het bruto inkomen aan hypotheek, de afgelopen jaren was een maximum van vijfmaal gebruikelijk. Daarbij werd het mogelijk bij de financiering tevens een eventueel tweede inkomen van een huishouden mee te rekenen. Huishoudens hebben hun huizen ‘scherper’ gefinancierd, waardoor zij gevoeliger zijn geworden voor een rentestijging. Een andere factor die huishoudens gevoeliger maakt voor een rentestijging, is de toenemende keuze voor variabele rente.

Bij het huidige renteniveau heeft (naar verwachting) een groep van ongeveer 180.000 huishoudens betalingsproblemen als gevolg van hypothecaire schulden Afhankelijk van de hoogte van het inkomen is het verantwoord dat huishoudens 22% tot 30% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten betalen. Het besteedbaar inkomen is het inkomen na aftrek van belastingen en premies. Deze budgettaire ruimte heeft het NIBUD[1] berekend na aftrek van de normale dagelijkse uitgaven, zoals voedsel, kleding, telefoon, gezondheidszorg en dergelijke. Een groep van naar schatting 180.000 huishoudens betaalt bij de huidige rente gemiddeld tussen de 30% en 40% van het besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten. Dit zijn gemiddelden. Er zijn dus huishoudens die beter maar ook slechter af kunnen zijn. Gemiddeld genomen overschrijdt de groep van 180.000 huishoudens de budgettaire ruimte voor hypotheeklasten en ondervinden daardoor betalingsproblemen. Zij moeten (drastisch) bezuinigen op andere uitgaven of interen op eventueel aanwezig vermogen. Als dit niet langer lukt en geen extra schulden kunnen worden aangegaan, dan komen deze huishoudens in de schuldhulpverlening terecht en kan (nood)gedwongen het huis worden verkocht.
Als de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, dan blijven huishoudens met een restschuld zitten.

Als de rente met 2 procentpunt stijgt, kunnen ruim 80.000 huishoudens extra in betalingsproblemen komen

Hogere rente betekent hogere hypotheeklasten. Bij variabele rente is dit onmiddellijk het geval, bij een rentevaste termijn werkt de rentestijging pas door bij het aflopen van deze termijn. Huishoudens kunnen hogere lasten opvangen met hun inkomen of hun vermogen. Als het scenario wordt genomen waarbij de rente tot het einde van 2006 met 2 procentpunt stijgt, dan heeft een groep van naar schatting ruim 80.000 huishoudens
onvoldoende inkomen of vermogen om een rentestijging te kunnen opvangen. Deze groep komt boven op de groep van naar schatting ongeveer 180.000 huishoudens die bij de huidige rentestand al moeite heeft de maandelijkse lasten op te brengen. In het totaal kunnen naar schatting ruim 260.000 huishoudens van de in totaal 7 miljoen huishoudens door een rentestijging uiteindelijk in ernstige betalingsproblemen komen.
Dit is bijna 9% van de ongeveer 3 miljoen afgesloten hypotheken.

bron: AFM

Jul 25

Het kopen van een eigen woning is voor de meeste huishoudens verreweg de belangrijkste financiële verplichting die zij in hun leven aangaan. Anderzijds vormt het eigen huis voor veel huishoudens de mogelijkheid bij uitstek om een eigen vermogen op te bouwen. De keerzijde hiervan is dat een individuele eigenaar-bewoner – al dan niet bewust – ook grote financiële risico’s aangaat.

In de jaren negentig heeft zich in Nederland een stormachtige ontwikkeling op de koopwoning- en de hypotheekmarkt voorgedaan. De verkoopprijzen verdubbelden, de uitstaande hypotheekschuld verviervoudigde in deze periode. In Europees perspectief gezien veranderde Nederland van een bescheiden middenmoter tot koploper in termen van onder meer de uitstaande hypotheekschuld.

hypotheekschud bbp ratio

Nederlandse vs Amerikaanse hypotheken (tov BNP)

Een onverwachte daling van het inkomen op huishoudniveau, door werkloosheid, scheiding of anderszins, al dan niet in combinatie met een ‘crisis’ op de koopwoningmarkt, kunnen eigenaar-bewoners in grote problemen brengen. Zie onder meer de ervaringen in Nederland begin jaren tachtig en Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en Zweden begin jaren negentig.

Loan-to-value-ratio hypothekenen

het geleende bedrag is hoog in relatie tot de waarde van het onderpand (‘Loan to Value Ratio’). Hierdoor kan bij een gedwongen verkoop een hogere restschuld ontstaan

loan to income in Nederland

het geleende bedrag is hoog in relatie tot het inkomen van de huizenkoper (’Loan to Income Ratio’). Hierdoor kunnen klanten bij een stijgende rente eerder in de financiële problemen komen omdat zij een groot deel van hun inkomen aan rentelasten moeten besteden.

Met de voorspoedige economische groei vanaf het midden van de jaren negentig lijken eigenaar-bewoners, in binnen- en buitenland, steeds meer bereid om grote schulden aan te gaan om een eigen woning te kopen; voor veel eigenaar-bewoners is een hypotheek zelfs niet langer meer synoniem met een schuld. De koopwoning wordt gezien als één van de beste, zo niet de beste, belegging voor het gemiddelde huishouden. De bijbehorende kosten en risico’s zijn geleidelijk naar de achtergrond gedrongen; de kansen op vermogenswinsten en ontologische voordelen (vrijheid, zekerheid) worden hoe langer hoe meer benadrukt.

Nederlandse eigenaar-bewoners hebben in Europees perspectief gezien een inhaalslag gepleegd ten aanzien van de hypothecaire financiering van het eigenwoningbezit. In veel opzichten was Nederland medio jaren tachtig een bescheiden middenmoter (De Nederlandse Bank, 1999). Inmiddels zijn Nederlandse eigenaar-bewoners koploper in Europa. De uitstaande hypotheekschuld in Nederland is met ruim € 580 miljard (2007) inmiddels hoger dan de staatsschuld, en in procenten van het bruto nationaal product nop een historische hoogtepunt gekomen (98 procent versus nog geen 40 procent in 1990). Alleen Denemarken kan ons land nog enigszins bijhouden

loan-to-value ratio. (ltv) groter dan 100%

Renteperiode woninghypotheken

De economische recessie eind jaren zeventig (oliecrisis) en de ineenstorting van de koopwoningmarkt eind jaren zeventig in diverse landen. Een sterk oplopende werkloosheid en hypotheekrente (De rente liep toen op naar 13 procent. ) leidde er toe dat een groot aantal eigenaar-bewoners in ernstige betalingsproblemen kwam. De crisis op de koopwoningmarkt die hiervan mede het gevolg was, leidde er op haar beurt toe dat de vermogenswinsten waar men op hoopte, omsloegen in zeer concrete vermogensverliezen. Op de top waren er jaarlijks 2500 gedwongen verkopen. Tussen 1979 en 1984 moest de Rijksoverheid, die toen nog garant stond, 450 miljoen gulden uitkeren. En daarbij moet je bedenken dat veel minder mensen toen een eigen huis hadden. Ondanks dat bleef het eigen huis in veel landen de norm.

zie ook: minfin.nl

Rondom 10 over de zeepbel in de huizenmarkt…

Schulden europa