Mar 10

Door: Tufkaj

Vandaag publiceerde Vereniging Eigen Huis (VEH) het onderzoek dat ze door RIGO heeft laten uitvoeren naar de samenhang tussen risico’s op gemeentelijke grondposities en de OZB. Baanbrekend en niet eerder vertoond, volgens de zegsman van RIGO. Strekking van het verhaal is dat gemeenten het schip in zijn gegaan door te speculeren met bouwgrond en nu de eigenwoningbezitter voor de brokken laten opdraaien middels de OZB. Als we de VEH moeten geloven, is dit niet eerlijk naar huizenbezitters en moeten de huurders bijdragen in de kosten.

Dat verhuurders de OZB gewoon doorrekenen in de huur en de huurder dus indirect ook meer OZB betaalt om de verliezen van vastgoedspeculanten te socialiseren negeert VEH dus. Dat ze stonden te dansen op tafel toen huurders de gaten in de rijksbegroting mochten dichten is men ook vergeten. Dat daargelaten, steun ik VEH wel in de oproep om bouwgrond reëel te (af)waarderen om nieuwbouw mogelijk te maken.

Het bevreemd me echter wel, die roep van de VEH om goedkopere grond. Huiseigenaren hebben immers gewoon belang bij dure grond aangezien dit hun bezit ook meer waard maakt. Niet voor niets draaide VEH als een blad aan een boom in hun mening omtrent startersleningen toen de huizenprijzen begonnen te dalen. Die startersleningen bestaan bij de gratie van gemeenten die vastgoed en grond duur willen houden. Kennelijk wil men grond goedkoop kopen en moet het daarna vooral zo snel mogelijk duur worden en blijven. Dat dit niet past binnen een eerlijk systeem van residuele grondwaarde bepaling wil er maar niet in bij de VEH.

Onderzoeksresultaten

In haar onderzoek heeft RIGO de gemeenten gerangschikt op basis van het risico dat zij lopen op grondposities. Uiteraard heb ik deze lijst gekoppeld met de gegevens van de SVn. Hieruit blijkt dat van de 100 gemeenten met het grootste risico er maar liefst 79 een starterslening bieden. Van de 100 gemeenten met het kleinste risico bieden er ‘slechts’ 60 een dergelijke subprime regeling. In een risicogemeente heb je dus 32% (19 procentpunt) meer kans op een starterslening, dan in een gemeente met een laag risicoprofiel.

Gemeenten die een starterslening bieden om ‘verliezen te beperken’ proberen dus niet alleen het verlies naar starters te schuiven, maar zullen starters in de toekomst óók meer OZB laten betalen. En dan hebben we het ook nog over een groep die democratisch waarschijnlijk geen enkele stem heeft gehad in de speculatie. Echter hebben starters geen vereniging met 690.000 leden die 25 euro per jaar betalen voor WC-eend onderzoekjes. Dus lees je daar morgen niet over in de krant.

Feb 10

Tientallen gemeenten gebruiken boekhoudtrucs om hun verliezen op aangekochte grond te verbergen. Naar schatting gaat het om verliezen van meerdere miljarden euro’s. Dat blijkt uit onderzoek van het FD.

Uit de jaarrekeningen van de gemeenten blijkt dat tientallen gemeenten hun verliezen maskeren door onder meer investeringen in grond onder een andere post de balans te zetten, schrijft het FD.

Oct 15

Veel Nederlandse gemeenten hebben miljoenen euro’s verlies geleden op grond die ze in het verleden hebben aangekocht. Dat blijkt uit onderzoek van Nieuwsuur onder veertig gemeenten. De verliezen maken forse bezuinigingen noodzakelijk. Aan het woord komen de wethouders van de gemeente Delft en Kaag en Braassem.

Beide gemeentes hebben voor tientallen miljoenen euro’s verlies moeten inboeken. Ook commentaar van Erwin van der Krabben, hoogleraar Vastgoed aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Hij voorspelt dat de verliezen voor de gemeenten de komende jaren nog gaan toenemen.

Miljoenen

Van de veertig benaderde gemeenten, waaronder de dertig grootste van Nederland, hebben er 33 een verlies van een miljoen euro of meer. Elf gemeenten hadden over 2011 een verlies van meer dan twintig miljoen euro. De vijf gemeenten met de grootste verliezen zijn: Kaag en Braassem (-46 miljoen), Groningen (-63 miljoen), Den Haag (-64,8 miljoen), Heerenveen (-79,5 miljoen) en Apeldoorn (-124 miljoen).

Lees verder op de site van Nieuwsuur

Feb 15

Steeds meer gemeenten kunnen hun financiën niet meer rond krijgen. Door de verliezen op de aankoop van te grote hoeveelheden grond raken ze in geldnood. Zo’n 25 gemeenten dreigen onder verscherpt toezicht van de provincie te komen. Dat schrijft het Financieele Dagblad woensdag.

bron: Nederlands Dagblad

Oct 10
Gemeenten moeten snel schoon schip maken en woningbouwplannen bijstellen of afblazen. Dat stellen deskundigen van Nicis, kennisinstituut voor steden.

Gemeenten moeten al hun energie steken in kansrijke plannen en radicaal een streep halen door onhaalbare of kwakkelende plannen, zegt Koos van Dijken van Nicis Institute, een van de samenstellers van een analyse van de situatie in de middelgrote steden (G32). Gebeurt dat niet, dan rollen er korte termijnoplossingen uit en zullen beleggers en financiers hun handen van de stad aftrekken.

Samen met het Kadaster maakte Nicis een analyse van de crisis in de gebiedsontwikkeling. De conclusie is dat de noodzaak voor een snelle reality check groot is. Steden moeten in kaart brengen wat de binnenstedelijke behoefte is, wie nog willen en kunnen investeren, en uitgaan van bescheiden groeiscenario’s. Als dat is gebeurd, moeten zij scherpe keuzes maken binnen bestaande programma’s en hun verlies nemen. Pas als is afgerekend met de erfenis van het verleden, kan er weer beweging komen in de stedelijke ontwikkeling.

Volgens Van Dijken wordt er nog veel getalmd: ‘Je merkt onder bestuurders veel onrust. Er wordt wel afgeboekt, maar het maken van zware keuzes en het stoppen met bepaalde projecten is nog zelden aan de orde. Nog maar 10 tot 20 procent van de gemeenten heeft echt besef van de urgentie.

De andere verkeren in de veronderstelling dat de crisis tijdelijk is en dat we terugkeren naar de gouden tijden. Temporiseren lijkt de leidende filosofie.’ Gemeenten houden volgens Van Dijken hun plannen wel tegen het licht, maar gaan ondertussen op een laag pitje gewoon door met ontwikkelen.

Tijdbom

 Volgens Jan Bron, wethouder Ruimtelijke Ordening & Volkshuisvesting van Hengelo en namens G32 een van de ‘probleemeigenaren’ van het dossier stedelijke herprogrammering, zullen Rijk en sommige provincies moeten bijspringen om steden niet verder in het schuldenmoeras te laten zakken.

Hij spreekt van een ‘tikkende tijdbom’ en vreest, anders dan de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Binnenlandse Zaken, een golf artikel-12-aanvragen. ‘We hebben het over een majeur probleem, dat erger wordt door de stijgende rentelasten en met het verdwijnen van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing in 2014. Steden moeten samen krachtig zeggen: wij redden het niet.’

Co Verdaas (PvdA), gedeputeerde Ruimtelijke Ordening in Gelderland, ziet in ‘wegstrepen’ van plannen en projecten een deel van de remedie. Gelderland is al begonnen met het opruimen van de (volgens Nicis) ‘planningspuinhopen’. ‘In de Achterhoek bijvoorbeeld heeft dat geleid tot het schrappen van de bouw van acht- à negenhonderd woningen.’ Verdaas onderschrijft veel conclusies uit de analyse, maar vindt de woningbouw- en grondexploitatiecrisis ‘niet te duiden zonder er de woningmarkt in z’n geheel bij te betrekken’. Het grootste probleem is volgens hem ‘nul doorstroming’.

‘Huur en koop zijn gescheiden markten. Jaren is lucht in het systeem gepompt. Eigen woningbezit gold als vermogensontwikkelaar. Er treedt nu een gezonde correctie op, door de recessie, de demografische ontwikkelingen en de terughoudendheid van de banken. Huizen zijn om in te wonen, niet om rijk van te worden.’

Ten behoeve van doorstroming moet in zijn visie de woningmarkt snel geliberaliseerd. De hypotheekrenteaftrek mag daarbij niet heilig zijn, omdat dit systeem voor verkeerde prikkels zorgt. Een fundamentele vraag volgens Verdaas: ‘Gaan we investeren in het aanpassen van de woningvoorraad of helpen we mensen in de juiste woning te komen?

Prognose verlies G32
Voor de middelgrote gemeenten (G32) dreigt een gezamenlijk verlies van 414 miljoen euro op de onbebouwde percelen in portefeuille. Dat is de prognose van Nicis, kennisinstituut voor steden. Voor de in 2001-2011 aangeschafte percelen is door de G32- steden ruim 838 miljoen euro neergeteld. De verliesraming is aan de voorzichtige kant, omdat het mogelijke verlies op bebouwde percelen die herontwikkeld moeten worden (oude spoorzones, industrieterreinen) en op impopulaire bebouwde percelen niet in de cijfers betrokken is.

Van de G32 lopen Zwolle en Haarlemmermeer het grootste financiële risico met onbebouwde gronden. Zij leveren 40 miljoen euro in als door hen aangekochte grond weer tegen agrarische waarde in de boeken komt. Genoemde steden worden op de voet gevolgd door Breda (39 miljoen euro) en Nijmegen (38 miljoen). Apeldoorn sluit de kopgroep met een geraamde afboekingswaarde van 32 miljoen. Zaanstad en Schiedam vormen met flinke afstand de achterhoede met een verwachte afboekingswaarde van respectievelijk 3 miljoen en 0.

bron: Binnenlands Bestuur

Oct 4

Nederlandse gemeenten verliezen veel geld, doordat ze door de financiële crisis blijven zitten met hun dure grond. Consultantsbureau Deloitte heeft berekend dat de verliezen voor gemeentelijke grondbedrijven kunnen oplopen tot 2,9 miljard euro.

Vorig jaar ging Deloitte nog uit van een verlies van 2,4 miljard euro. Door de crisis moeten gemeenten bouwprojecten voor huizen of kantoren uitstellen. Er zijn simpelweg te weinig en soms helemaal geen kopers, terwijl de financiering voor de grond wel door loopt en de rente ook.

Lees verder op de site van NOS Nieuws

May 30

De Nederlandse gemeenten hebben in 2009 een verlies van 414 miljoen euro op bouwgrond geleden. Ook bij de meeste andere beleidsterreinen was er sprake van tekorten. Dankzij de eenmalige opbrengst uit de verkoop van aandelen van Nuon en Essent werd 2009 toch positief afgesloten.

Lagere opbrengst uit verkopen grond

De bouwgrondexploitatie was jarenlang een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeenten. In 2009 werd de trend echter verstoord. Het gerealiseerde saldo van de lasten en baten op de bouwgrondexploitatie was negatief (-414 miljoen euro) en lag ruim 1 miljard euro lager dan in 2008. Dit kwam vooral doordat de opbrengsten uit verkopen van grond door de economische crisis flink lager uitvielen.

Door de tegenvallende opbrengsten stelden de gemeenten de verwachtingen naar beneden bij. In de begrotingen voor 2009 gingen de gemeenten er nog vanuit 543 miljoen euro aan de exploitatie van bouwgrond over te houden. Voor 2010 was dit 371 miljoen en voor 2011 zo’n 41 miljoen.

Baten en lasten bouwgrondexploitatie gemeenten

Tekorten vooral bij grote gemeenten

De gemeente Utrecht leed in 2009 met een negatief saldo van 62 miljoen euro het grootste verlies op bouwgrond, gevolgd door Den Haag (- 42 miljoen euro). Daarnaast waren ook in Arnhem, Breda en Rotterdam de verliezen groot.

Van de vier grote steden behaalde Amsterdam als enige een positief resultaat. Wel was het exploitatiesaldo er met 86 miljoen euro lager dan in 2008, toen de hoofdstad nog ruim een half miljard euro verdiende aan het bouwrijp maken, verkopen en verpachten van grond.

Saldo van baten en lasten bouwgrond

Lees verder op cbs.nl

Jun 3

Hoewel verschillende politieke partijen de beperking van de hypotheekrenteaftrek hoog op het verlanglijstje hebben staan, is het belastingvoordeel voor huizenbezitters geen onderwerp van gesprek bij de meeste gemeenten. Dat blijkt uit onderzoek van adviesbureau BMC.

En dat terwijl het gemeenten veel geld kan kosten, mocht het komen tot een aanpassing. Het ‘h-woord’ valt veelvuldig tijdens de campagne. Veel partijen – SP, GroenLinks, D66, PvdA – willen de maatregel op de schop nemen.

D66-leider Alexander Pechtold heeft zelfs de hervorming van de woningmarkt tot ‘breekpunt verklaard’. Alleen CDA, VVD en de PVV verzetten zich tegen ‘gemorrel’ aan de hypotheekrenteaftrek. VVD-leider Mark Rutte weigert het echter tot breekpunt te bombarderen.

Ozb

Mocht de hypotheekrente na de verkiezingen op de helling gaan, dan kost dat gemeenten geld. Door de verwachte waardedaling van de huizenprijs lopen de gemeenten inkomsten mis aan de onroerendzaakbelasting (ozb).

Die belasting levert nu in totaal 2,9 miljard euro op. Bij een gemiddelde waardedaling van 4,7 procent krijgen de gemeenten in 2015 zo’n 136 miljoen euro minder ozb in het laatje, stelt BMC. Daarnaast valt er minder te verdienen aan nieuwbouwprojecten en de verkoop van grond.

Afwachten

Uit een steekproef van BMC onder 33 gemeenten blijkt dat de meeste – 73 procent – zich niet bezighouden met mogelijke aanpassingen van de hypotheekrenteaftrek. Gemeenten willen eerst de verkiezingen afwachten en bezien welke maatregelen de nieuwe regering daadwerkelijk neemt.

“De meeste gemeenten beseffen wel dat een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek grote gevolgen kan hebben, maar verwachten dat deze niet aangepast zal worden en hebben daarom ook niet nagedacht over de mogelijke wijzigingen met betrekking tot het woonbeleid.” Slechts een enkele, veelal grote gemeente (zes procent) heeft scenario’s klaarliggen voor het geval het tot een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek komt, aldus BMC.

bron: nu.nl

Mar 16

Emmen loopt 15 miljoen euro mis omdat een projectontwikkelaar verzuimt twee lappen grond van 6,5 hectare in de nieuwe woonwijk Delftlanden af te nemen die door de gemeente bouwrijp zijn gemaakt. Dat zei de gemeente maandag. Emmen sleept daarom projectontwikkelaar Megahome uit Almelo voor de rechter.

De projectontwikkelaar maakte in 2004 een afspraak met Emmen, zo verklaarde de gemeente. Megahome verkocht grond aan de gemeente, die de percelen vervolgens bouwrijp maakte. Volgens de gemeente zouden de percelen vervolgens door de ontwikkelaar worden teruggekocht. De gemeente zegt 45 miljoen euro te hebben geïnvesteerd door de percelen te voorzien van verlichting, paden, riolering, kabels en leidingen. De laatste hectaren neemt de projectontwikkelaar niet terug, maar vraagt hiervoor uitstel vanwege de slechte situatie op de woningmarkt.

De projectontwikkelaar wilde maandag niet reageren. Het kort geding is begin april.

bron: Telegraaf.nl

Mar 12

De Nederlandse gemeenten zijn flink getroffen door de recessie. Volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten hebben ze daardoor over 2009 en 2010 een tekort van ruim drie miljard euro. Vooral de grote steden hebben door de crisis flink moeten inleveren.

De inkomsten zijn sterk teruggelopen doordat er minder wordt gebouwd. De grondexploitatie brengt daardoor veel minder op, zegt de VNG.

Als de huizenmarkt weer aantrekt, zal dat probleem ten goede veranderen. Maar volgens de de VNG blijven de gemeenten dan nog wel zitten met een structureel tekort van een half miljard euro.

bron:  ANP

  • Pagina 1 van 2
  • 1
  • 2
  • >