Dec 9

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) riskeert onrust op de huizenmarkt door te zinspelen op een aanscherping van de regels voor hypotheekverstrekking.

bron fd.nl

Nov 14

Een onderbelichte oorzaak van de kredietcrisis is de interactie tussen rampbijziendheid – mensen gaan er stilzwijgend vanuit dat rampen niet voor zullen komen – en concurrentie. In afwezigheid van zelfregulering of toezicht krijgen mensen dan teveel hypothecair krediet. Ook in Nederland schort er wat dat betreft aan zelfregulering. De Gedragscode Hypotheken kent fundamentele weeffouten.

De discussie over de kredietcrisis beslaat vele oorzaken en wellicht net zoveel gevolgen, maarwat ik in het debat tot nu toe heb gemist – maar het kan zijn dat ik er over heen heb gelezen – is de interactie tussen bijziendheid en concurrentie. Toen ik een jaar of tien geleden bij De Nederlandsche Bank een studie deed naar kuddegedrag op financiële markten trof mij vooral een reeks studies over het effect van rampbijziendheid op de huizenmarkt. Mijn toenmalige baas kon over dit onderwerp slechts droogjes opmerken: “hiermee kunnen we ons niet profileren”, maar ik was gefascineerd. Richard Herring en zijn co-auteurs laten zien, dat mensen een subjectieve inschatting maken van risico’s. Als die inschatting erg laag wordt, ronden mensen hem – onbewust – naar beneden af, tot nul. Een kans van nul, dat betekent dat het niet op de agenda staat van het management van een financiële instelling, en dat een stijging van risico’s zodoende niet wordt gesignaleerd: het is uit het systeem. Een ramp gebeurt heel infrequent, en indien deze lang geleden heeft plaatsgevonden, dan schatten de meesten van ons de kans erop nihil. Dat noemen we rampbijziendheid, en die kan leiden tot het verschaffen van te ruim hypothecair krediet: mensen mogen teveel lenen en/of ze betalen een te lage rente. Het meeste trof mij in de studie van Herring en anderen de funeste rol van concurrentie. Stel dat de helft van de banken rampbijziend is, en de andere helft niet. Wat gebeurt er met die andere, slimme, verstandige helft? Die wordt van de markt gevaagd, want de klant kan elders, namelijk bij een rampbijziende bank, een grotere lening krijgen tegen een lagere rente! Zelfregulering en toezicht zouden dit perverse effect van concurrentie, mits goed ontworpen, kunnen tegengaan.

In Nederland hebben we zelfregulering en toezicht op het gebied van hypothecair krediet. Maar zijn ze goed ontworpen? Neem de in 2007 aangepaste Gedragscode Hypotheken, een zelfregulering van de bankensector. De code stelt een maximum van zo’n 30-35 aan het percentage van het inkomen dat iemand “verantwoord” aan woonlasten kan betalen. Vreemd genoeg geldt dit maximumpercentage voor elke combinatie van rente en aflossing – terwijl het voor een verantwoorde financiële planning nogal wat uitmaakt of die 30-35% alleen rente is, dan wel rente plus aflossing. Als mensen aflossen is dat sparen, en het is toch vreemd, om niet te zeggen onverantwoord, om daar een maximum aan te stellen. Zelf ben ik zo iemand die zichzelf dwingt om te sparen door onverantwoord duur te wonen maar flink af te lossen: als mijn spaargeld op de bank staat kan ik er te gemakkelijk bij, en van de aandelenmarkt word ik zenuwachtig. Verkeerd ontworpen dus. Maar daar houdt het niet op. Volgens de Gedragscode maakt het voor het maximaal verantwoorde hypotheekbedrag niet uit of de rente vast of variabel is. Sterker nog: een variabele rente is doorgaans lager, en dus moedigt de Gedragscode die aan, want wie kiest voor variabel heeft dus lagerewoonlasten en kan flink extra lenen. Maar een variabele rente, dat is pas riskant. Dat kan een kind begrijpen, we hebben het in de VS kunnen zien, en dat ondervinden ook de huiseigenaren die nu een continuïteitsbijdrage aan hun bank moeten betalen om hun hypothecaire lening te mogen verlengen.

Een goede Gedragscode maakt onderscheid tussen rentelasten en aflossingen, en hanteert een verschillend maximum voor vaste en variabele rente. Een goede adviseur zorgt er voor dat mensen begrijpen dat het al dan niet vastzetten van de rente niets te maken heeft met het gokken op renteverlagingen en -verhogingen. Vastzetten, dat is een verzekering afsluiten tegen een stijging van je woonlasten: als je zo’n stijging niet kan opvangen, moet je wel – net zoals je als huiseigenaar maar beter een opstalverzekering afsluit, ook al is de kans dat je huis afbrandt minimaal.

Henriëtte Prast

prof.dr. H.M. (Henriëtte) Prast
Hoogleraar
h.m.prast@uvt.nl

Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen
Departement Financiering

bron: MeJudice

Nov 14

De kredietcrisis heeft banken voorzichtiger gemaakt bij het verstrekken van hypothecaire leningen. Die stellige indruk krijgt directeur Jan Fokkema van de belangenorganisatie voor projectontwikkelaars Neprom. ,,Banken zitten zo sterk op hun geld. Dat is erg onhandig voor de woningmarkt”, zo stelde hij donderdag.

Strenger
Volgens Neprom zijn banken de laatste zes tot acht weken strenger geworden in het navolgen van de anderhalf jaar geleden opgestelde gedragscode voor banken. Daarin werden extra strenge inkomenscriteria opgenomen. ,,Het zijn richtlijnen, die ruimte voor interpretatie overlaten. Onze indruk is dat banken ze nu meer naar de letter naleven.”

Ontbonden contracten
Bij de Neprom aangesloten projectontwikkelaars zien onder meer een sterke stijging van het aantal ontbonden contracten. Fokkema is ervan overtuigd dat dat aan de banken ligt, hoewel het koopproces ook door consumenten afgebroken kan worden. ,,Wij gaan af op geluiden die we horen van onze leden.”

Terughoudendheid onnodig
De terughoudendheid van banken is onhandig, omdat het ervoor zorgt dat er minder koopcontracten worden gesloten en daardoor minder mensen doorschuiven. Nieuwe projecten komen door de bancaire voorzichtigheid niet van de grond en de woningproductie zakt in. ,,Het inzakken van de productie zal in de toekomst weer leiden tot stijgende huizenprijzen, aangezien er nog steeds sprake is van een tekort”, aldus Fokkema.

bron: ANP

Sep 30

Per 1 januari 2007 geldt een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze is opgesteld omdat de overheid te hoge hypotheken in verhouding tot het inkomen signaleert. Hierdoor zijn woningbezitters kwetsbaar voor een daling van de huizenprijzen, een stijgende hypotheekrente of een dalend inkomen. De belangrijkste aanpassingen in de nieuwe gedragscode zijn bedoeld om overkreditering te voorkomen.

zie ook: Maximale hypotheek: hoeveel mag ik lenen?

Op jongeren fora (fok.nl , tweakers.net) zijn veel discussies te vinden over hypotheken en de hoogte daarvan. Het valt daarbij op dat een groot aantal verstrekkers het niet zo nauw neemt met de regels.  Dit terwijl de bankiers telkens terugvallen op deze regeling om aan te geven dat er in Nederland niets aan de hand is….

maximale hypotheek 30000euro bruto mei 2007

Een aantal voorbeelden:

juni 2007
Ik heb 2,5 jaar geleden 5,8x m’n bruto jaarsalaris kunnen krijgen, met een jaarcontract + intentieverklaring, zonder eigen geld en zonder garantstelling door ouders.
Achteraf gezien was dat prima op te brengen. Ik ben blij dat ik niet ben gaan huren, dat had me per maand veel meer gekost dan de hypotheek + bijkomende kosten (groot onderhoud, VvE) en dan had ik nu niet een leuk bedrag aan overwaarde kunnen verzilveren.

In de afgelopen jaren is het wel wat strikter geworden, maar banken zijn nog steeds flexibel voor starters met een gunstig toekomstperspectief.

juni 2007
Bij mij wilde de rabobank echt niet boven de 4,5x norm uit. Ik was er zelf eigenlijk een beetje verbaasd over. Volgend jaar krijg ik (hopelijk) m’n PhD in natuurkunde en mn vriendin is net afgestudeerd en gaat binnenkort werken. We kwamen maar iets van 20.000 euro tekort, maar ze wilden er gewoon niet in mee. Jammer voor de rabobank.
juni 2007
Die norm heb ik ook altijd vreemd gevonden. Banken / Tussenpersonen willen op het einde van de dag gewoon die hypotheek aan jou verkopen. Dat de Rabobank niet verder gaat dan 4.5x, tsjah dat is hun verlies. Starters shoppen net zolang totdat ze iemand hebben gevonden die hun wel 5.5x hun jaarinkomen leent. Zelf maak ik me niet zo druk. Heb redelijk goed toekomstperspectief en 5x – 5 1/2 keer moet wel te doen zijn.
juni 2007
In de mei versie van de wegwijs (http://www.wegwijs.nl/uploads/tx_skpdfviewer/44_5_2007.pdf) staat een artikel over deze bovengrens en enige statistieken over de banken (pagina 41). Een starter die 30.000 verdient zou volgens de afspraken maximaal 135.000 kunnen lenen, bij DSB en national academica kon tot 190.000 geleend worden (6.4x jaarsalaris). Eigenlijk hield geen enkele grotere bank zich aan de richtlijn

Maximale hypotheek 15 jaar vaste rente mei 2007

De bankiers vertrouwen volledig op de Gedragscode Hypothecaire Financieringen