Jun 6

Ruim de helft van de hypotheken die onder water staan, heeft een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Doordat de overheid een achtervangfunctie heeft bij NHG, staat de overheid daardoor indirect garant voor een meerderheid van de onderwaterhypotheken. Mocht NHG een tekort aan middelen krijgen, dan moet de overheid daarbij de financiele klappen opvangen. Dat meldt De Nederlandse Bank (DNB) in een Rapportage over Macro-economische risico’s die zij woensdag jl. publiceerde.

Lees ook: Risico’s in de Nederlandse hypotheken – portefeuille

Van een onderwaterhypotheek is sprake als de hypotheek die op een woning rust hoger is dan de waarde die de woning opbrengt bij verkoop. Als de eigenaar de woning – al dan niet noodgedwongen – moet verkopen, blijft dan een restschuld over. De Nationale Hypotheek Garantie geldt vaak als vangnet, mochten huizeneigenaren buiten de eigen schuld om in problemen komen. Raakt iemand bijvoorbeeld werkloos of arbeidsongeschikt en is de hypotheek door de inkomensdaling onbetaalbaar geworden, dan kan de huizeneigenaar onder voorwaarden de woning verkopen. Een eventuele restschuld neemt de NHG dan voor haar rekening. Momenteel staat bijna 30% van de hypotheken onder water. Bij de dertigers en veertigers staat zelfs 40% van de hypotheken onder water, doordat zij vaak op de top van de huizenmarkt een huis hebben gekocht en daardoor de daling van de huizenprijzen het hardst voelen.

Uit de rapportage blijkt dat het restschuldrisico vooral bij hypotheken met NHG voorkomt. Daardoor liggen de kredietrisico’s van onderwaterhypotheken meer bij de overheid dan bij de banken. Het NHG-aandeel bij onderwaterhypotheken is tweemaal zo hoog als bij andere hypotheken. Omdat de kredietrisico’s bij onderwaterhypotheken gemiddeld ook nog eens hoger zijn dan de kredietrisico’s bij hypotheken die niet onder water staan, ligt het grootste deel van de onderwaterrisico’s uiteindelijk bij de overheid:

Risicoklasse Percentage hypotheken met NHG
Lage LTV + lage LTI +/- 24%
Lage LTV + hoge LTI +/- 16%
Hoge LTV en lage LTI +/- 58%
Hoge LTV en hoge LTI +/- 42%

Hoge Loan-to-Value (LTV): hypotheek is meer dan 100% van de woningwaarde.
Hoge Loan-to-Income (LTI): hypotheek is meer dan 5 keer inkomen.

Daarnaast blijkt uit de rapportage dat het vooral bij onderwaterhypotheken lastig is om de situatie snel te verbeteren. Het afgelopen jaar is er flink extra afgelost op hypotheken. Zo is er in de eerste drie kwartalen van 2013 bijna € 7 miljard extra afgelost op hypotheken, ruim 1% van de totale hypotheekschuld. Maar deze aflossingen zijn vooral gedaan door ouderen die al een lage hypotheek hebben ten opzichte van de woningwaarde. Van de extra aflossingen vond minder dan 25% plaats op onderwaterhypotheken. Hieruit concludeert DNB dat huishoudens met een onderwaterhypotheek over minder middelen beschikken om extra af te lossen dan de huishoudens die al flinke overwaarde op de woning hebben.

Als de huizenprijzen niet stijgen, verwacht DNB dat twee derde van de woningen die eind 2012 onder water stond, over 10 jaar nog altijd onder water staan. Stijgen de huizenprijzen de komende 10 jaar met gemiddeld 2% per jaar, dan is over 10 jaar driekwart van de onderwaterhypotheken weer boven water.

Voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 schat DNB de risico’s wat lager in. Dat komt door de verplichte annuitaire aflossing en de maximale hypotheek van momenteel 104% van de woningwaarde. Daardoor zijn de restschuldrisico’s kleiner geworden. Desondanks vermeldt DNB wederom in de rapportage dat deze 104% lening internationaal gezien nog steeds erg hoog is. De Nederlandse Bank pleit dan ook al enige tijd voor een verdere verlaging van de maximale hypotheek tot 80% a 90% van de woningwaarde.

bron: homefinance.nl