Jun 27

Tientallen miljoenen Amerikanen hangen dagelijks uren voor HGTV, kort voor House and Garden Television. Dit blije kanaal toont 24 uur per dag en 7 dagen per week hoe naïeve burgers woningen aankopen, opknappen, opwaarderen en herscheppen, alsof de krediet- en huizencrisis nooit zal terugkeren. Uitgangspunt is iemands maximale hypotheekbudget. Maar of dat nu vier ton is of drie miljoen, het hele bedrag moet en zal opgaan aan design badkamers –bij elke slaapkamer één- woonkeukens met kookeiland en wijnkoelkast, inloopkasten, uitgebroken zitkamers met open haard en tot bioscopen omgetoverde kelders. En nooit niks moeizaam slopen, overspannen verbouwen of treuren over financiële tegenvallers. HGTV transformeert je pijn- en moeiteloos van een onhandige woonconsument met geld- en tijdgebrek in een breed lachende modelwoning-met-hypotheek-eigenaar.

De aanpak van HGTV floreert ook in Nederland. Het RTL4-programma ‘TV Makelaar: Mission Impossible’ trekt tot 1,3 miljoen kijkers. Die laven zich aan de interieurs van jaloersmakende droomhuizen, en aan de woningzoektocht van naïeve, jonge stelletjes die niet verblikken of verblozen bij prijzen van vier tot zes ton, grotendeels te financieren met geleend geld.

Lees verder op de site van Erica Verdegaal

May 3

Door Erica Verdegaal

Veel Nederlandse huiseigenaren lossen niets af op hun aflossingsvrije hypotheek. Dat kan uitdraaien op een financiële ramp.

Zes van de tien Nederlanders kijken financieel vooruit, toont de Monitor Financieel Gedrag van Wijzer in Geldzaken. Vier van de tien doen dat dus niet. Ze weten niet hoe hun pensioen eruit ziet en hebben geen buffer voor als het tegenzit.

Toch krijgt ook deze groep te maken met dure pech als een echtscheiding, inkomensverlies of onverwachte kosten. Extra kwetsbaar zijn mensen met hoge schulden, bijvoorbeeld doordat ze hun huis financieren met een aflossingsvrije hypotheek.

Zo’n hypotheek klinkt een beetje als een cadeautje van de bank en de overheid, want de maandlasten lijken laag en de hypotheekrenteaftrek is decennialang maximaal.

Aflossingsvrije tijdbom

Eind 2012 hadden bijna zes op die tien woningbezitters een aflossingsvrije hypotheek lopen. Veel van die huiseigenaren genieten nog altijd onbekommerd van hun schijnbaar lage maandlasten. Niet wetende dat hun hypotheek een tijdbom kan zijn.

Woon ook jij in zo’n aflossingsvrije tijdbom? Mogelijk koers je dan af op een ramp. Want aan het einde van de looptijd –meestal dertig jaar- willen de meeste banken dat je de hele hoofdsom terugbetaalt. Dat aflossingsvrije geldt namelijk alleen ‘tijdens de contractsduur’.

Alleen de aflossingsvrije hypotheken van de Rabobank lopen na 30 jaar op dezelfde voorwaarden door. En bij ING krijg je, onder voorwaarden, aan het einde van de looptijd nog tien jaar tijd om af te lossen. Alle andere banken willen gewoon hun uitgeleende geld terug.

Lees verder bij Radar

Jul 25

Wij hebben een aflossingsvrije hypotheek van €400.000 en daarnaast €95.000 spaargeld. We willen dit jaar €20.000 aflossen. Toch twijfel ik, want we hebben drie jonge kinderen en dus veel kosten in het vooruitzicht. Zit ons geld eenmaal in stenen, dan kun je er niet meer bij. Wat is verstandig?

 Vier ton schuld, maar toch dubben of je zal aflossen. Het is typisch iets van deze tijd. Pakweg de helft van alle huishoudens heeft een hypotheek. Dus hoor je je zus, ouders en vrienden praten over netto woonlasten, collega’s pochen over hun renteaftrek, de overburen discussiëren over de beste hypotheek, en je tante verhalen van haar verbouwing, betaald met geleend geld. Half Nederland leent. En wat iedereen doet, geldt als normaal en is dus verstandig. Je hebt iets uit te leggen als je aflost, of –nog erger- een woning huurt.

De verheerlijking van hypotheekschuld doet denken aan het geloof in homeopathische middelen. Driekwart van onze huishoudens meent dat het werkt. Maar het kan niet werken, want het bevat geen werkzame stof. Daarom mogen de producenten niet meer melden waar het spul voor dient. Maar homeopathie-fans blijven geloven. “Het werkt gewoon” zei er een in het NOS-journaal. “En als het werkt, dan is het dus wetenschappelijk onderbouwd.”

Ook lenen is een geloof geworden. We doen het, zoals hier, zelfs voor extra armslag in de toekomst. Iets rationeler zijn mensen die het voor- of nadeel van lenen berekenen. Ze zetten hun spaarrente tegenover hun netto hypotheekrente. En bepalen, rekening houdend met vermogensrendementsheffing, wat het voordeligste is.

Lees verder op de site van Erica Verdegaal

Jul 10

Makelaars zijn opgetogen, woningtaxateurs blij, keuken- en badkamerboeren opgelucht en hypotheekbemiddelaars hoopvol. Huizenverkopers ademen weer, banken blijven glimlachen en de overheid zucht eventjes opgelucht. Want ruim een jaar lang zakt de overdrachtsbelasting op huizen voor particulieren van 6 naar 2%. Deze geste maakt de aankoop van een bestaand pand tot 1 juli 2012 4% goedkoper. Nieuwbouwkopers betalen evenveel als voorheen.

De tijdelijk lagere overdrachtsbelasting –in Telegraafjargon “verhuisboete”- is de zoveelste poging om onze woningmarkt op te peppen. Op 17 september 2009 werd de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro om aarzelende kopers over de streep te trekken. Met NHG ben je als hypotheekgever, onder voorwaarden en tegen een schappelijk tarief, beschermd tegen een hypotheekrestschuld tot maximaal 350.000 euro. Dit bleek echter ontoereikend om onze dure en tot de nok verhypothekeerde woningmarkt blijvend uit het slop te trekken.

Een nieuwe reanimatieronde startte op 1 oktober 2010. Om de consument te paaien en de bouwbranche een zet te geven, verlaagde de overheid de BTW op renovatie of verbouw van particuliere woningen tijdelijk van 19 naar 6%. Het aantal onverkochte huizen bleef zich echter ophopen. Dus kwam er wéér een douceurtje voor huisbezitters: sinds afgelopen januari mag je maximaal drie in plaats van twee jaar hypotheekrente aftrekken over een eigen huis dat te koop staat en waarin je niet meer woont.

Tot juli kostte alle woningmarktsteun de Staat al honderden miljoenen euro’s aan belastinginkomsten. De lagere overdrachtsbelasting verhoogt de rekening met nog eens 1,2 miljard. Een flink deel daarvan betalen werknemers doordat hun spaarloonregeling eerder wordt afgeschaft.

Waarom deze eindeloze infusen, subsidies en reanimaties om de woningmarkt aan de praat te houden?

Lees het op de blog van Erica Verdegaal

Jun 13

Het begrotingstekort, de vergrijzing en de slinkende gasbel zijn olie op het vuur voor de aanwakkerende generatiestrijd. Welke leeftijdsgroep gaat de bezuinigingen, pensioenen en stijgende zorgkosten betalen? Wie profiteerden er tot nu toe het meest? Tot vorige week waren babyboomers de kop-van-jut. Vijftigers en zestigers zouden dik geprofiteerd hebben van de naoorlogse welvaart plus geëxplodeerde huizenprijzen en nu op plezierjachten genieten van door hun collega’s gesubsidieerde pensioenen en vut.

Vorige week schoot het Centraal Planbureau de verguisde Zwitserlevengeneratie te hulp. De studie Vergrijzing Verdeeld toont dat juist de geboortejaren 1975 tot 1985 het meeste profiteren van overheidsgeld. Zij ontvangen levenslang jaarlijks 2.000 euro meer overheidsgeld dan zij betalen. Terwijl babyboomers en net geborenen het met jaarlijks 500 euro moeten doen.

De suggestie is duidelijk: dertigers en veertigers vangen het meest, en kunnen dus wat inleveren. Maar cijfers bedriegen. De lichting 1975 tot 1985 zit er lang niet zo warm bij als hun ouders. Volgens het CBS is het gemiddelde vermogen van een huishouden met een hoofdkostwinner van 25 tot 45 jaar 93.000 euro, en dat van een gezin met een 45- tot 65-jarige kostwinner 248.000 euro.

De verklaring is simpel.

Babyboomers groeiden op met zuinige gewoontes en kochten betaalbare huizen. Dertigers en veertigers weten echter niet beter dan dat welvaart en huizenprijzen eeuwig stijgen. Naïef hebben ze hun mogelijke rijkdom, onder grof marketinggeweld, verkwanseld aan verhypothekeerde (te) dure huizen, designkeukens en woekerpolissen en bubbelbaden op het dakterras. Dat leek rationeel, maar is een klapsigaar uit eigen doos: dertigers en veertigers zijn ongewild het kanonnenvoer geweest dat economie en huizenmarkt heeft aangejaagd.

lees verder op de Geld & Werk blog van nrc.next

May 19

Het woord ‘overwaarde’ verdient de hoofdprijs als meest misleidende term van de afgelopen decennia. Bij overwaarde is uw huis meer waard dan de hypotheekschuld.

Veel woningeigenaren worden daar onrustig van. Oorzaak: twintig jaar krediet- en hypotheekreclames veranderden de huisbezitter in een blinde woonconsument. Een woon-consument wil ‘overwaarde benutten’. Dat is extra lenen met je huis als onderpand. En of er nu een krediet- of landencrisis voorbij zeilt, de woonconsument blijft zijn huis zien als de goud spuwende wonderezel uit het sprookje van de gebroeders Grimm. Je roept ‘ezeltje strek je’ (lees: je volgt een hypotheek‘advies’) en je woning zou euro’s braken. Eindeloos en zonder risico.

Geloof niet in sprookjes.

Lees hier verder

Apr 24

Half Nederland staat op zijn kop nu Hans Hoogervorst, de voorman van de Autoriteit Financiële markten (AFM), probeert de tophypotheek te verbieden. De hypotheekverstrekkers noemen het de doodsteek voor de woningmarkt. Advocaten zeggen dat de AFM niet bevoegd is om dit te bepalen. De Tweede Kamer hield zelfs een spoeddebat over de kwestie. De meeste kamerleden en het Ministerie van Financiën blijken terug te schrikken voor Hoogervorst’s omstreden plan. Heeft hij dus ongelijk?

Lees verder op de site van nrcnext

Jan 27

Erica Verdegaal is econoom en columnist. Ze schrijft over persoonlijke geldzaken van consumenten. In een uitzending van Pauw & Witteman nam ze tussenpersonen op de korrel.

De NBVA (vereniging van onafhankelijke financiële en assurantieadviseurs) reageert woest: Econoom Erica Vertegaal zei hierin onder meer dat financieel adviseurs niet te vertrouwen zijn. Dit is volgens de NBVA een volkomen eenzijdig beeld.

Zelf vond ik het zeer goede zaak dat de “gladde verkopers” er eens flink van langs kregen.