Nov 16

Huizenbezitters die denken veilig te zitten met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), komen bedrogen uit. De regels worden binnen een jaar, voor de tweede keer een stuk strenger gemaakt. Wie zijn huis met verlies moet verkopen, krijgt zijn restschuld lang niet altijd meer vergoed.

Veel huizenbezitters dachten dat de Nationale Hypotheekgarantie een vangnet is dat ze zal beschermen als ze hun huis met verlies moeten verkopen. Dat was ze dan ook door het NOS Staatsjournaal wijsgemaakt.

Dit fragment komt uit een NOS uitzending uit december 2010. Terwijl dit uit 2008 stamt:  “De Tweede Kamer wil dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verhoogd, maar volgens Bos geeft dat alleen meer zekerheid aan de banken en niet aan de burgers.”

 Jos Koets heeft aan de hand van een voorbeeld duidelijk gemaakt wat er gaat veranderen:

  • A heeft een inkomen van 60.000 euro
  • A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 4%, bankspaar en aflossingsvrije hypotheek)
  • A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 40.000 euro

In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 178.042 euro Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 257.787 euro

Twee keer
In bovenstaand voorbeeld is door de nieuwe berekening van NHG de maximale hypotheek 79.745 euro hoger (257.787 – 178.042). Dit is natuurlijk een enorm bedrag op een inkomen van 40.000 euro (bijna twee keer het inkomen).

Als A aangeeft aan NHG dat hij de hypotheek van 250.000 euro niet meer kan betalen, dan heeft A een probleem. Stel de woning wordt gedwongen verkocht, dan zal NHG de restantschuld niet vergoeden. Zij gaan er namelijk vanuit dat A zijn hypotheek WEL kan betalen.

In de huidige situatie (tot 1 januari 2014) had A wel onder de borgstelling gevallen en was de restantschuld onder bepaalde voorwaarden wel kwijtgescholden.

Een extreem voorbeeld:

  • A heeft een inkomen van 50.000 euro
  • A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 3%, beleggen en aflossingsvrije hypotheek)
  • A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 30.000 euro

In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 151.208 euro. Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 253.140 euro.

In deze extreme berekening verklaart NHG dus dat de huizenbezitter een hypotheek kan betalen van 8,44 keer zijn inkomen! Ik hoop dat NHG rekening heeft gehouden met de rechtszaken die de afgelopen tijd zijn geweest van huizenbezitters tegen banken vanwege overcreditering.

Instanties zoals de Autoriteit Financiële Markten, Nederlandse Vereniging van Banken en het Nibud hebben hier hun toestemming voor gegeven.  Maar de Vereniging Eigen Huis zal toch wel opkomen voor hun achterban? Vergeet het maar, die tweeten liever over het gestegen consumenten vertrouwen, zoals ze met Stef Blok hebben afgesproken.

2013-11-16 20_10_05-@huizenprijzen_AAA_huizenmarkt_economie op Twitter

Of gaan ze nu toch nog op mijn vraag reageren?