Apr 27

De financiële sector blijft kwetsbaar voor nieuwe schokken en huizenbezitters lopen steeds meer risico. Dat schrijft De Nederlandsche Bank in haar halfjaarlijkse rapport over de financiële stabiliteit.

Woningmarkt

De woningmarkt is niet stilgevallen, maar wel sterk afgekoeld. Woningprijzen in Nederland worden in belangrijke mate bepaald door de leencapaciteit van huishoudens. De afname van hypothecair krediet heeft deels bijgedragen aan de correctie op de woningmarkt. De prijsdaling sinds de piek in augustus 2008 bedraagt bijna 8 procent (grafiek 12), wat overigens veel minder is dan de grote prijsdalingen in landen als de VS, Ierland of Spanje. Na een substantiële prijsdaling in de tweede helft van 2008 en vooral in 2009, zijn de prijzen van woningen in 2010 gestabiliseerd. Recent zijn de prijzen opnieuw in beperkte mate gedaald. Ook het aantal verkochte per jaar is lager dan voor de crisis. Van 2000 tot halverwege 2008 werden jaarlijks rond de 200.000 huizen verkocht. Dit aantal ligt nu iets onder de 130.000. De daling van het aantal transacties gaat samen met een verlenging van de gemiddelde verkooptijd, wat wijst op het voortbestaan van overaanbod.

Het gevaar voor een verdere prijsdaling op de woningmarkt is aanwezig. De stabilisatie van de huizenmarkt wordt gedeeltelijk veroorzaakt door niet-structurele factoren. Zo hebben de nationale hypotheekgarantie (NHG), die tijdens de crisis is verhoogd, en de hypotheekrenteaftrek een prijsverstorend effect op de woningmarkt. Momenteel dragen deze beleidsinstrumenten bij aan de stabilisatie van de woningmarkt, maar er vloeien tevens perverse prikkels uit voor huishoudens, bijvoorbeeld om relatief hoge leningen af te sluiten ten opzichte van de aankoopwaarde van een huis en om relatief weinig af te lossen gedurende de looptijd van een hypotheek. Het geleidelijk wegnemen van deze prikkels zou de stabiliteit van het Nederlandse financieel systeem structureel vergroten.

schuldquote-ned-huishoudens

Daarnaast vergroot de huidige lage rente de leencapaciteit van huishoudens, wat een opwaarts effect heeft op de vraag naar nieuwe hypotheken. Het risico van verdere prijsdalingen groeit, nu onder invloed van oplopende inflatiedruk ook de kans op een aanpassing van de lange rente toeneemt (zie hoofdstuk 1).

Huishoudens

Een sterke stijging van de lange rente zal niet alleen een effect hebben op de huizenmarkt, maar ook op het besteedbaar inkomen van huishoudens. Zo zullen huizenbezitters die een variabele hypotheekrente betalen, of waarvan de rentevaste periode met een relatief lage rente afloopt, direct worden geraakt bij een stijging van de rente. Nederland kent traditioneel veel hypotheken met een vaste rente. Dat draagt bij aan de stabiliteit. Voor een relatief grote groep huishoudens loopt de rentevaste periode de komende vijf jaar echter af. Op basis van enquête-gegevens blijkt dat dit voor meer dan 50 procent van de huishoudens het geval is.

Hogere vermogensbuffers maken huishoudens minder kwetsbaar voor prijsschokken op de huizenmarkt. Bovendien beperken buffers de wisselwerking tussen de huizenmarkt en de economie doordat huishoudens minder snel gedwongen zijn hun consumptiepatroon aan te passen. Dit draagt bij aan stabiliteit op macroniveau. De verhouding tussen bezittingen en schulden van Nederlandse huishoudens, de zogenaamde schuldquote, is de afgelopen jaren echter ongunstiger geworden (grafiek 13). Dit komt doordat de uitstaande hypotheekschulden blijven toenemen, terwijl de waarde van het woningbezit de afgelopen jaren is gedaald.

Meer dan de helft van de uitstaande hypotheekschulden is aflossingsvrij (grafiek14). Dat betekent dat er tijdens de looptijd niet afgelost wordt en ook geen aan de hypotheek gekoppeld vermogen wordt opgebouwd. Door de hogere hefboom (leverage) blijven huishoudens langdurig kwetsbaar voor waardeschommelingen van hun huizenbezit. Uit gegevens over de eerste helft van 2010 blijkt wel dat van de nieuw afgesloten hypotheken het aflossingsvrije gedeelte kleiner is dan voorheen. Een reden daarvoor is de toename van NHG-hypotheken, waarbij het aflossingsvrije deel maximaal 50 procent van de waarde van de woning bedraagt. Deze positieve trend zal de komende jaren moeten worden voortgezet om ook het totaalbeeld voor alle uitstaande hypotheekschulden te veranderen. De aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financiering, die de minister van Financiën

Type hypotheek

(in overleg met de AFM en hypotheekverstrekkers) onlangs heeft voorgesteld, is daarvoor een belangrijke stap. Volgens de nieuwe hypotheeknormen geldt voor alle hypotheken een maximum aan het aflossingsvrije deel van 50 procent. Verder wordt het hypotheekbedrag beperkt tot 110 procent van de koopprijs. Daarmee blijft de maximale hypotheekschuld nog altijd hoger dan de waarde van het onderliggende bezit. Van belang is dat de sector deze norm strikt naleeft.

bron: DNB – Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland

Aug 13

De woningmarkt is zodanig vastgelopen dat het de hoogste tijd is voor een aanpak waarbij er een breed politiek draagvlak wordt gecreëerd om de bestaande taboes te doorbreken. Dat zegt Henk Brouwer, directeur van de De Nederlandsche Bank (DNB), verantwoordelijk voor economische beleid en onderzoek, financiële markten en financiële stabiliteit, in een interview in het augustusnummer van Aedes-Magazine.

‘De hypotheekrente beperken is een taboe, maar we moeten het wel doen. (…) Wat betreft de markt van huurwoningen: ook die is sterk gereguleerd. De corporaties hebben 2,4 miljoen huurwoningen in beheer. Een liberalisering, zoals ook het CPB wil, is onvermijdelijk.’

Het is uitzonderlijk dat DNB zich openlijk met de vastgelopen woningmarkt bemoeit. Vanuit de rol van monetaire autoriteit en adviseur van de regering trekt DNB aan de bel als er onevenwichtigheden optreden in het functioneren van markten. ‘De woningmarkt is een cruciale bepaler van de economie’, zegt Brouwer. ‘En er is sprake van achterstallig onderhoud. De instrumenten die indertijd om begrijpelijke redenen zijn ingevoerd werken op de huidige woningmarkt niet meer.’

Brouwer stelt dat DNB het vlottrekken van de woningmarkt niet ziet in één maatregel, maar in een brede aanpak met aandacht voor vraag en aanbod, huren en kopen en alle fiscale aspecten die daarbij horen. Dit moet volgens de DNB-directeur gebeuren ‘op een verstandige manier’. ‘Dus heel geleidelijk, stap voor stap. Zodat er een breed politiek draagvlak voor komt en de koopwoningmarkt niet nog verder wordt ontwricht.’

Aedes werkt samen met de Woonbond, Vereniging Eigen Huis en andere maatschappelijke organisaties aan de oprichting van een commissie die oplossingen bedenkt voor de vastzittende woningmarkt. Deze commissie moet voorzien in de ook door DNB voorgestane brede aanpak van de problemen op de woningmarkt.

bron: aedes.nl