Oct 23

Arjo Klamer verwacht een enorme crisis in Europa. Wij gaan die crisis voornamelijk voelen door lagere huizenprijzen en pensioenproblemen. Dit komt doordat de regeringsleiders niet in staat zijn om de problemen op te lossen. Voor het zuiden van Europa verwacht Klamer drastische correcties die echt dramatisch gaan worden. Arjo is hoogleraar in de Economie van de Kunst en Cultuur aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.

zie ook: ‘Europese banken zijn failliet’

In 2008 was Arjo nog een stuk positiever:

De uitzending van DLR met Arjo Klamer en Willem Middelkoop (25 januari 2008)

Feb 6

Minister-president Balkenende sluit geen enkele optie meer uit om de economische crisis het hoofd te bieden. Ook een verhoging van de AOW-leeftijd en een ingreep in de hypotheekrenteaftrek zijn niet langer taboe, liet de CDA’er vrijdag doorschemeren.

‘We zullen niets uitsluiten’, aldus Balkenende. ‘We zitten in zwaar economisch weer. Dit hebben we in decennia niet meegemaakt. De problemen zijn van grote omvang. We kunnen niet zomaar doen van: dat trekt wel aan.’

De premier zegt dat de economische crisis van ‘verantwoorde beleidsreacties moet worden voorzien’.

De onheilstijdingen stapelen zich op. Gisteren meldde het CBS dat de industriële productie in december met 13 procent is gedaald ten opzichte van een jaar daarvoor. De Europese Commissie voorspelt een economische krimp van 2 procent voor Nederland.

PvdA-minister Bos van Financiën zei dat de financiële afspraken uit het coalitieakkoord ‘geen barrière’ vormen bij de onderhandelingen over de voorjaarsnota. De coalitiepartijen hebben afgesproken maatregelen te treffen als het financieringstekort boven de 2 procent van het binnenlands product uitkomt.

Het kabinet begint met de onderhandelingen over de voorjaarsnota als de nieuwe economische ramingen van het Centraal Planbureau bekend zijn. Het CPB publiceert die cijfers over anderhalve week. Voor Bos liggen alle opties op tafel, ‘inclusief het politiek onwaarschijnlijke.’

Een groep topambtenaren onder leiding van secretaris-generaal Ronald Gerritse van het ministerie van Financiën brengt in kaart welke mogelijkheden het kabinet heeft. Volgens Bos zijn Gerritse daarbij geen belemmeringen opgelegd. ‘AOW, eigen huis, sociale zekerheid, daar bemoeien de politici zich niet mee. Ambtenaren leggen alle opties op tafel, zonder dat er politieke barrières liggen. Daarna gaan we kiezen.’

bron: de Volkskrant

Oct 15

Jan Luiten van Zanden, hoogleraar economische geschiedenis aan de Universiteit Utrecht, gelooft dat het deze keer goed mis is. ‘Net als tijdens de Grote Depressie in de jaren dertig gaat een sterke daling van de beurskoersen gepaard met een gebrek aan vertrouwen in de banken. Dat is een explosieve combinatie.’ Toen en nu moesten banken grote verliezen nemen omdat de onderpanden waartegen zij geld leenden hun waarde verloren.

Een andere overeenkomst: ‘De verliezen worden versterkt door een hefboom’, zegt Casper de Vries, hoogleraar economie aan de Erasmus Universiteit. ‘Nu zijn dat de derivaten (afgeleide financiële producten) waarin de hypotheken werden verpakt. Toen was het geleend geld waarmee beleggers speculeerden op de aandelenmarkten.’

Nieuw onderzoek van twee Amerikaanse economen, Carmen Reinhart en Kenneth Rogoff, belooft evenmin veel goeds voor de komende tijd. Zij vergeleken achttien naoorlogse crises in het Westen met elkaar. Voor de huidige crisis staan de indicatoren diep in het rood: de Amerikaanse huizenprijzen zijn de afgelopen jaren veel sterker gestegen dan in de aanloop naar de gemiddelde financiële crisis.

Ook het tekort op de lopende rekening (een maatstaf voor de hoeveelheid kapitaal die het land instroomt) van de Verenigde Staten is nu twee tot drie keer zo groot als bij eerdere financiële noodsituaties.

Met gevoel voor understatement concludeert Harvard-hoogleraar Rogoff, die tot 2003 hoofdeconoom was van het Internationaal Monetair Fonds: ‘De Verenigde Staten moeten zichzelf nogal gelukkig prijzen als de neergang uiteindelijk vrij mild en van korte duur blijkt te zijn.’

Bij de vijf grote crises van de afgelopen zestig jaar was het verschil tussen de economische groei op de piek en in het dal 5 procent. Drie jaar duurde het gemiddeld voor het land weer uit dat dal was opgeklommen. In de VS zou dat langer kunnen duren.

Ook Martin Feldstein, directeur van het Nationaal Bureau voor Economisch Onderzoek in de VS, verwacht dat de huidige recessie ‘dieper en langer’ zal zijn dan de voorgaande. De reden, zei hij onlangs op een symposium in Washington, is dat de daling van de huizenprijzen nu buitengewoon sterk is. Dat zal de consumptie van Amerikaanse gezinnen, de belangrijkste motor van de economie, fors afremmen. Bovendien, zegt Feldstein, worden vrijwel alle recessies voorafgegaan door hoge olieprijzen. Sinds de oliecrisis van de jaren zeventig is de oliemarkt niet meer zo krap geweest als nu.

Opvallend aan het onderzoek van Rogoff en Reinhart is dat de ezels van de financiële wereld zich steeds weer tegen dezelfde steen blijken te stoten. Altijd staat er, in de aanloop naar de crisis, ergens op de wereld een geldkraan wagenwijd open. Daardoor worden bankiers en beleggers makkelijk van krediet voorzien en gaan dat volop investeren.

En altijd zijn die bankiers, die beleggers en de analisten door wie ze zich zich graag gerust laten stellen, ervan overtuigd dat er déze keer geen reden tot zorg is. Want déze keer zit de economie anders in elkaar.

Toen de aandelenkoersen eind jaren negentig omhoog spoten, schreeuwde de toenmalige Fed-voorzitter Alan Greenspan van de daken dat het tijdperk van de Nieuwe Economie was aangebroken, waardoor de noodzaak minder groot was om de withete economie af te remmen.

De afgelopen jaren luidde de bezweringsformule van bankiers dat allerlei nieuwe financiële innovaties het systeem stabieler hadden gemaakt dan ooit. De risico’s zouden behapbaar zijn gemaakt doordat ze over vele partijen in het financiële systeem waren verspreid.

Niet alleen beleggers in het land van de zeepbel geloven daarin, de rest van de wereld doet mee: in de jaren voorafgaand aan de crisis, zo blijkt uit het onderzoek van Rogoff en Reinhart, zijn er altijd horden buitenlandse beleggers die een graantje mee willen pikken van het feest dat op de aandelenmarkt of in de vastgoedwereld wordt gevierd.

Maar uiteindelijk blijkt dat in de financiële wereld iedere keer hetzelfde liedje wordt gezongen: na een hausse komt een baisse. Het refrein van dat liedje is de huizenmarkt. Als die omhoog schiet, is het aftellen tot de crisis begint.

Waar de vergelijking met de Grote Depressie spaak loopt, is volgens Van Zanden het internationale systeem: ‘dat stortte in de jaren dertig in. Nu lijkt de rest van de wereldeconomie vrij stabiel te zijn.’

Maar volgens George Soros, de van oorsprong Hongaarse superbelegger, staat ook dat niet vast. Soros wijst erop dat de grootste geldkraan van de wereld – de Fed, die almaar dollars kon bijdrukken omdat de Amerikaanse munt de reservemunt van de hele wereld was – wordt dichtgedraaid. Het gevolg, zo schreef hij onlangs in een ingezonden brief in de Financial Times: de ergste crisis in het Westen sinds de Tweede Wereldoorlog.

bron: de Volkskrant

Aug 17

Positief nieuws? Stel dat het rapport niet over de huizenprijzen was gegaan, maar over de prijzen van melk, brood, benzine, aardgas en andere zaken die het leven duurder maken. Zou de bank die prijsstijgingen ook als positief nieuws hebben gezien? Ongetwijfeld niet, want prijsstijgingen tasten de koopkracht aan. De Europese Centrale Bank beschouwt de bestrijding van inflatie niet voor niets als haar hoofdmissie.

Er is dus wat merkwaardigs aan de hand. Als de huizenprijzen stijgen, wordt dat als gunstig beoordeeld. Als de koersen van aandelen omhoog gaan, zijn beleggers in hun sas. De prijzen van onze bezittingen mogen dus wel stijgen, maar die van de spullen in ons boodschappenmandje niet. Inflatie van vermogenstitels is goed, maar inflatie van goederen en diensten is slecht.

Huizenprijsstijgingen en aandelenkoersstijgingen zijn echter alleen maar positief voor wie al een huis en aandelen bezit. Ze zijn goed voor de ‘insiders’. Maar voor de ‘outsiders’, de starters die geen huis hebben maar er wel een willen kopen, of voor de spaarders die overwegen te gaan beleggen, zijn hoge prijzen heel ongunstig.

Gelukkig merkt de bank in hetzelfde rapport ook op dat de ‘starters de wrange vruchten van deze ontwikkeling plukken’. Duurdere huizen, hogere hypotheekrentes en leningverstrekkers die kritischer naar de financiën van de kandidaatkopers kijken. Dat is dus helemaal geen positief nieuws van het huizenfront. In zijn rapport laat de bank ook een plaatje zien waaruit blijkt dat de betaalbaarheid van woningen zich nu op het laagste niveau sinds 1978 bevindt. Het is de belangrijkste grafiek uit de hele studie. Want wat gebeurde er in 1978? Toen begonnen de huizenprijzen in Nederland te dalen en dat deden ze vijf jaar lang. Huizen kunnen dus, net als aandelen, te duur zijn en als dat zo is volgt meestal een periode van prijsaanpassing.

Rabobank betaalbaarheidindex augustus 2008

Een van de vraagstukken waarmee centrale banken altijd worstelen is of ze behalve de gewone inflatie ook de inflatie van vermogenstitels (onroerend goed, aandelen) moeten bestrijden. Alan Greenspan, de vorige voorzitter van de Amerikaanse Federal Reserve, sprak wel over ‘irrationele uitbundigheid’, maar liet de technologiebubbel van de late jaren negentig toch voor wat hij was. Na de bubbel volgde een meerjarige ‘bear market’.

Hem wordt ook verweten dat hij met zijn rentebeleid na 2000 de veroorzaker is geweest van de huidige huizencrisis. Die crisis ontstond omdat lenen te gemakkelijk en te goedkoop was en de huizenprijzen daardoor omhoog schoten. Tot het punt kwam dat huizen voor de ‘outsiders’ niet meer te betalen waren.

Los van de vraag of centrale banken zich ook met de prijzen van beleggingsobjecten moeten bezighouden, is het zonneklaar dat dergelijke prijzen te ver kunnen doorschieten en dat prijsstijgingen van huizen niet zomaar als ‘positief nieuws’ kunnen worden beschouwd. Eigenlijk zou iedere huizenbezitter moeten hopen dat de prijzen vanaf hier stabiliseren en zou hij een beetje prijsdaling ook niet erg moeten vinden. Want een nog grotere onbetaalbaarheid voor de buitenstaanders maakt de prijsval daarna alleen maar groter.

bron: Telegraaf.nl

Jul 19

Recessies worden veroorzaakt door het veranderlijke geldhoeveelheidbeleid van centrale banken. Nadat een centrale bank door te veel geld bij te drukken de inflatie (de geldontwaarding) uit de hand heeft laten lopen, stapt zij vaak te hard op de monetaire rem. Keer op keer leidt een abrupte vermindering van de geldcreatie tot een recessie.

Verstorend geldhoeveelheidbeleid
De oorzaak hiervan moet gezocht worden in de effecten van het geldhoeveelheidbeleid op de kapitaalmarkt. De geldcreatie van centrale banken verloopt in de regel langs twee kanalen, die beiden het krediet op de kapitaalmarkt beschikbaar voor investeringen vergroten:
*Via het ‘disconto-instrument’: de centrale bank verstrekt leningen bestaande uit nieuw gecreëerd geld aan banken tegen een rentetarief dat lager is dan op de markt. De banken lenen op hun beurt het extra geld weer uit en verruimen zo de kapitaalmarkt.
*Via ‘open markt operaties’: de centrale bank koopt met nieuw gecreëerd geld staatsobligaties aan op de kapitaalmarkt. Fondsen die anders belegd zouden zijn in deze staatsobligaties komen hierdoor vrij voor particuliere investeringen.

Wanneer de geldgroei plotseling en onverwacht afvlakt, gebeurt hetzelfde met de kredietgroei. Dit heeft tot gevolg dat minder particuliere investeringen kunnen worden gefinancierd dan verwacht, en dat nog onvoltooide investeringsprojecten door het ontbreken van krediet waarop gerekend was geen voortgang meer kunnen vinden. De prijzen van investeringsgoederen en de kapitaalwaarde van ondernemingen zullen bijgevolg afnemen (lagere beurskoersen), en investeringssectoren (de industrie, en recentelijk ook ICT) worden getroffen door een lagere vraag naar hun producten.

De verstoring in de investeringssectoren heeft repercussies op andere sectoren, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere vraag naar kantoorartikelen en luxe consumptiegoederen. Naargelang de recessie vordert, raken dus ook andere sectoren in de problemen. Hierdoor zal er in de hele economie sprake zijn van lagere kapitaalwaardes, herstructureringen van bedrijven, en in sommige gevallen zelfs faillissementen. Uiteindelijk is ook werkloosheid onvermijdelijk.

Historie
De meest beruchte recessie was die van de crisisjaren van begin jaren ’30. Deze ‘Grote Depressie’ werd voorafgegaan door een afvlakking van de geldcreatie in 1929, en was het diepst in landen waar in de jaren daarna een negatieve geldgroei plaats vond. In de VS waar de crisis het hevigst was, nam de geldhoeveelheid van medio ’30 tot medio ’33 met in totaal een kwart af, terwijl in 1927 en 1928 de geldgroei nog om en nabij de 4% per jaar lag i.

In de onderstaande figuur is de relatie tussen de geldhoeveelheid en de economische groei te zien voor de meest recente recessie in de VS. Tot eind 1998 vond er een steeds snellere toename van de geldhoeveelheid plaats, maar deze trend werd abrupt onderbroken gedurende de eerste drie kwartalen van 1999. Dit leidde tot dalende beurskoersen in 2000 (niet getoond in figuur) en een afname van de industriële productie vanaf 2000-K3. De recessie in het BBP begon strikt genomen in 2001-K1, maar de groei van het BBP was daarvoor al afgenomen.

recessie grfiek 1

In de figuur is ook te zien dat het economisch herstel gehinderd wordt door de opnieuw abrupt afgenomen geldgroei van begin 2002. De FED (Federal Reserve Board – de Amerikaanse Centrale Bank) had ofwel de monetaire impuls van 2001 achterwege moeten laten, ofwel deze door moeten zetten. Bij deze laatste optie had de FED dan wel bereid moeten zijn om voorlopig een hoge inflatie te accepteren, daar de hoge geldgroei slechts geleidelijk afgebouwd had kunnen worden om een nieuwe recessie te vermijden.

De Nederlandse situatie wordt weergegeven in de figuur hieronder. Omdat seizoensvrije cijfers van de Nederlandse geldhoeveelheid niet makkelijk beschikbaar zijn, is hier gekozen voor jaar-op-jaar cijfers om kwartaalfluctuaties te mitigeren (elk kwartaal wordt nu vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder i.p.v. met het voorliggende kwartaal). In de figuur zijn drie dippen in de groei van de industriële productie te zien, die allen worden voorafgegaan door ofwel een afname van de geldgroei (in ’94/’95) of een afvlakking van de opwaartse trend van de geldgroei (in ’96/’97, en in ’99/2000).

Nederland

 

bron: Peter van Maanen

Jul 3

De Bank voor Internationale Betalingen (BIS) waarschuwt voor een internationale economische crisis, die dieper zal zijn dan algemeen gedacht wordt.

Opkomende economieën redden wereldeconomie niet

Volgens de BIS zullen de opkomende economieën de wereldeconomie niet van een teruggang kunnen redden. Hiervoor zijn ze teveel afhankelijk van de internationale vraag naar hun goederen, vooral uit de Verenigde Staten. ‘De export van opkomende economieën kan hard geraakt worden als de Amerikaanse economie verder afkoelt.’

De oorzaak van de internationale economische crisis ligt in de visie van de BIS in het gemak waarmee de afgelopen jaren krediet werd verleend. De organisatie roept de aangesloten centrale banken dan ook op altijd ‘waakzaam’ te zijn bij het vaststellen van de rentetarieven. Ook in goede tijden moeten ze zien te voorkomen dat er teveel wordt geleend.

Centrale banken staan voor een dilemma

De BIS onderkent in zijn rapport dat de centrale banken voor een dilemma staan. Aan de ene kant moet de inflatie worden bestreden met een hogere rente, aan de andere kant kan dit de toch al kwetsbare economische groei verder afremmen.

Volgens de bank moet de nadruk nu echter liggen op de bestrijding van de inflatie. ‘De inflatie neemt daadwerkelijk toe, terwijl een significant lagere groei in heel veel delen van de wereld nog altijd slechts een mogelijkheid is’.

Jun 14

Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%.

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad. Voor een gemiddeld huis aan de Herengracht moet momenteel circa € 2,6 miljoen worden neergeteld.

Wie de huizenprijzen in Nederland over de afgelopen driehonderd jaar bekijkt, zal tot de conclusie komen dat deze aan sterke fluctuaties onderhevig zijn. De gestage stijging die we in de afgelopen jaren hebben meegemaakt, hoeft dan ook niet te betekenen dat een crisis op de Nederlandse huizenmarkt zich niet opnieuw kan voordoen. Eichholtz meent dat de nog immer toenemende vraag naar huizen in Nederland onder meer te danken is aan de stijgende inkomens. Hiermee bevestigt hij de rol van het bestedingsvermogen als aanjager van de huizenprijs, zoals die ook door Global Property werd vastgesteld. Een recessie echter zou in ons land een neerwaartse impuls kunnen geven aan de prijzen van huizen.

Dat ons land in economisch opzicht minder florissante tijden tegemoet gaat, wordt inmiddels algemeen aanvaard. Lange tijd werden huizen gekocht vanuit een soort common sense gedachte. Een koophuis was het ultieme beleggingsobject en men was een dief van de eigen portemonnee indien men de voorkeur gaf aan een huurwoning. We kunnen in ieder geval stellen dat deze vanzelfsprekendheid inmiddels passé is.
huizenprijzen afgelopen 300 jaar
Bron: Harm van Wijk