Dec 29

RedevcoDe komende vier jaar kunnen de huizenprijzen in Nederland dertig tot veertig procent dalen. De prijscorrectie bedraagt volgens sommige berekeningen zelfs 42,5 procent.

Dit stelt onderzoeksbureau Redevco. De studie voorziet een soort ‘crash in de polder’ omdat de huizenprijzen lange tijd sneller stegen dan de besteedbare inkomens. Redevco verwacht op basis van ‘theoretische modellen’ een crash in de huizenmarkt, vergelijkbaar met de periode 1978-1983, na de oliecrisis.

Schrijver van de studie is Dick Vos van de afdeling onderzoek en strategie van Redevco (onderdeel van Cofra Holding, een fonds van acht miljard euro met de familie Brenninkmeijer als medeaandeelhouder).

Hij signaleert dat op overmatige stijging van de huizenprijzen zowel in binnen- als buitenland altijd een forse daling volgt. Zijn visie werd deze maand gedeeld door een zaal vol financiële experts.

De mate waarin de huizenprijzen dalen hangt volgens Redevco af van de vraag hoeveel ze sneller zijn gestegen dan de inkomens. Op de lange termijn kunnen huizenprijzen, aldus Vos, gemiddeld niet sneller stijgen dan de inkomens.

Vanaf 1970 namen de inkomens in Nederland gemiddeld met drie procent toe per jaar, de huizenprijzen met meer dan het dubbele. Uiteindelijk zijn de prijzen zo sterk gestegen dat ze 42,5 procent hoger zijn komen te liggen dan wanneer ze gelijk op waren gegaan met de inkomensgroei.

Bij een eventuele crisis komt dan, in navolging van de val van beurzen en daling van het consumentenvertrouwen, een correctie. Oorzaak is vooral dat instappers op de woningmarkt geen huis meer kunnen kopen. Huizen worden onbetaalbaar voor hen en daarop volgt volgens Redevco een correctie.

Veel experts hebben de afgelopen jaren gezegd dat de huizenmarkt in Nederland niet kwetsbaar is. Dat zou komen door de schaarste. De studie van Redevco logenstraft die redenering. In 1978 golden dezelfde omstandigheden, maar niettemin daalden de huizenprijzen tot begin jaren tachtig met 35 procent. Alleen waren de prijzen toen niet zo veel op de inkomens uitgelopen als nu, en was de correctie minder groot dan de crash die nu dreigt.

bron: Het PAROOL

Jun 30

Voor de gemiddelde huiseigenaar hoeft het geen groot probleem te zijn. Maar voor de Nederlandse economie als geheel kan een forse daling van de huizenprijs rampzalig uitpakken.

Natuurlijk, leuk is het niet als de waarde van je woning daalt, maar zolang je niet verkoopt merk je er weinig van. Het huurwaardeforfait en de onroerendezaakbelasting gaan zelfs omlaag. Totdat de belastingdienst het doorkrijgt en de belastingpercentages verhoogt, natuurlijk.

Voor starters op de huizenmarkt is een lagere huizenprijs een zegen. Zo kunnen zij eindelijk weer meedoen met het spel.

Mensen die hun huis verkopen voelen de lagere prijs wel in de portemonnee. Maar omdat veel van hen ook weer een ander huis kopen, vallen de financiële gevolgen per saldo toch mee.

luxe goederen

De meeste Nederlanders zullen individueel dus niet zoveel last hebben van lagere huizenprijzen. Maar voor alle Nederlanders samen kan het toch voor grote ellende zorgen. Dalende huizenprijzen zijn een macro-economische ramp.

Volgens modelsimulaties van het CPB kan een tien procent lagere huizenprijs zorgen voor een daling van de consumptie met 1,7 procent.

Nederlanders zijn de afgelopen tien jaar gewend geraakt om de overwaarde van de eigen woning bij de bank te verzilveren en vervolgens uit te geven. Vroeger werd de hogere waarde van het huis omgezet in bijvoorbeeld consumptiegoederen en vakanties. Sinds 2004 geldt de bijleenregeling en is alleen de rente voor leningen voor verbouwingen nog aftrekbaar.

De afgelopen jaren gaat de verzilverde overwaarde daarom vooral naar nieuwe badkamers (met jacuzzi en infrarood sauna), luxe keukens (met een ingebouwde espressomachine en minimaal twee stoomovens) en grote serres (met vloerverwarming en automatische zonwering).

Hoe dan ook, de Nederlandse woningbezitter is gewend geraakt zijn huis als pinautomaat te gebruiken. Hoe duurder de huizen, hoe hoger de consumptie.

Als de prijzen dalen, moeten we dus flink bezuinigen. Woningonderhoud moet weer uit het salaris worden betaald. Voor andere uitspattingen blijft minder geld over.

Hoe hard een afkoelende woningmarkt de economie kan raken, bleek aan het begin van deze eeuw. In 2000 steeg de gemiddelde huizenprijs nog met twintig procent. Een jaar later was dit tien procent. En in 2002 werden woningen “nog maar” vijf procent duurder.

Het gevolg was dat er ieder jaar een lager bedrag aan overwaarde viel te verzilveren en de consumptie instortte.

De Nederlandsche Bank becijferde dat de minder snel stijgende huizenprijs zowel in 2001 als 2002 zorgde voor een vol procent minder groei. Zonder de afkoelende woningmarkt was de recessie van begin deze eeuw veel minder diep en pijnlijk geweest.

En dat alleen door een wat minder enthousiast stijgende huizenprijs. Als de prijzen echt gaan dalen, kunnen de economische gevolgen nog veel heftiger zijn.